โครงการคือการก่อสร้างวัตถุ (สันนิษฐานว่าเป็นแหล่งช้อปปิ้งและศูนย์รวมความบันเทิง) สถานที่ตั้งอยู่ในเมือง Mytishchi ภูมิภาคมอสโกตามที่อยู่: Letnaya, 26. วันที่โดยประมาณสำหรับการว่าจ้างสถานที่คือ 2019
พื้นที่ครอบคลุมวัตถุ
เมื่อพัฒนาแนวคิดการสร้างศูนย์ธุรกิจจำเป็นต้องกำหนดขอบเขตของพื้นที่ให้บริการโดยรอบไซต์
ตามอัตภาพพื้นที่รอบวัตถุสามารถแบ่งออกเป็นสามโซน (ขึ้นอยู่กับความใกล้ชิดของที่ตั้ง):
- แหวนวงที่ 1: ถูก จำกัด โดย Yubileynaya ถนน Mira แม่น้ำ Yauza
- วงแหวนวงที่สอง: ครอบคลุมพื้นที่ส่วนใหญ่ของเมืองยกเว้นพื้นที่ห่างไกล - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka และ Druzhba
- วงแหวนแห่งสิ่งแวดล้อมรอบที่ 3: ครอบคลุมทั้งเมือง Mytishchi รวมถึงพื้นที่ของ Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka และ Druzhba
ปัจจัยภายในและภายนอกของความสำเร็จของโครงการ
ปัจจัยภายนอกอยู่นอกเหนือการควบคุมของนักลงทุน แต่อิทธิพลของพวกเขาในการพัฒนาโครงการที่ตามมามีความสำคัญพื้นฐานในการดำเนินงานโครงการก่อสร้างของศูนย์ธุรกิจ
การเปรียบเทียบปัจจัยการพัฒนาภายนอกและภายในแสดงในตารางด้านล่าง
| ปัจจัยการพัฒนาภายนอก | ปัจจัยภายในของการพัฒนา |
|
|
จากการวิเคราะห์เราสามารถสรุปได้ว่าเมื่อต้องตัดสินใจสร้างศูนย์ธุรกิจจะต้องคำนึงถึงพารามิเตอร์หลายประการด้วยกัน:
- อนาคตสำหรับการพัฒนาเศรษฐกิจสังคมและประชากรของภูมิภาค
- ระดับการแข่งขันในพื้นที่ของโรงงาน
- ลักษณะทางสังคม - ประชากรของประชากรที่อาศัยอยู่ในพื้นที่
- คุณสมบัติของวัตถุนั้นเอง
- ประสิทธิภาพการลงทุนของโครงการ
มันควรจะสังเกตว่าค่าใช้จ่ายเฉลี่ยของการสร้างศูนย์ธุรกิจในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์กเป็น 450 ล้านรูเบิลมีพื้นที่ 40,000 ตารางเมตร m. อย่างไรก็ตามตัวบ่งชี้นี้แตกต่างจากในมอสโกเล็กน้อย
ควรสังเกตว่าค่าใช้จ่ายในการสร้างศูนย์ธุรกิจในมอสโกประมาณ 600 ล้านรูเบิลโดยมีพื้นที่สี่เหลี่ยมจัตุรัสมากกว่า 40,000 ตารางเมตร ม.
วิเคราะห์ SWOT ของวัตถุ
ตารางด้านล่างเป็นตารางสุดท้ายของการวิเคราะห์ SWOT ของอาคารที่เสนอเพื่อการก่อสร้าง
| S - จุดแข็ง | W - จุดอ่อน |
|
|
| O - คุณสมบัติ | T - ภัยคุกคาม |
|
|
หลังจากวิเคราะห์จุดแข็งและจุดอ่อนของวัตถุการพัฒนาและการคุกคามของวัตถุเราสามารถพิจารณาถึงความเป็นไปได้ในการนำตัวเลือกที่แตกต่างกันสองแบบสำหรับการใช้พื้นที่:
- ศูนย์การค้า
- แหล่งช้อปปิ้งและศูนย์รวมความบันเทิง
ศูนย์การค้า
ในกรณีนี้คุณสามารถมุ่งเน้นไปที่แกลเลอรี่ช้อปปิ้ง พื้นที่ช็อปปิ้งขนาดใหญ่จะเพิ่มความหลากหลายของสินค้าที่นำเสนอ อัตราค่าเช่าสำหรับสถานค้าปลีกนั้นสูงกว่าพื้นที่ความบันเทิง ในกรณีนี้พื้นที่ครอบคลุมของศูนย์การค้าจะเป็นเพียงวงแหวนแรกของสภาพแวดล้อม
แผนธุรกิจนี้สำหรับการก่อสร้างศูนย์ธุรกิจเป็นเรื่องที่เหมาะสมที่สุดสำหรับการก่อสร้างอาคารสองชั้น
แหล่งช้อปปิ้งและศูนย์รวมความบันเทิง
ในกรณีที่สองคุณสามารถมุ่งเน้นไปที่องค์ประกอบความบันเทิง ข้อได้เปรียบหลักของข้อเสนอนี้คือความจริงที่ว่าในตลาดเมืองมีปัญหาการขาดแคลนสถานที่สำหรับกิจกรรมยามว่างสำหรับเด็ก การปรากฏตัวของโซนความบันเทิงเพิ่มเวลาที่ลูกค้าใช้ในสถานที่ให้บริการ ในศูนย์การค้าใหม่อัตราส่วนของแหล่งช้อปปิ้งและความบันเทิงคือ 50% ถึง 50%
ที่ชั้นล่างจะเสนอให้วางซูเปอร์มาร์เก็ตของชำ
หากมีผู้ให้บริการด้านความบันเทิงจำนวนมากศูนย์ช้อปปิ้งและความบันเทิงจะสามารถดึงดูดผู้เยี่ยมชมวงแหวนรอบที่หนึ่งและสองของเมืองได้เนื่องจากมีสถานบันเทิงในเมืองไม่เพียงพอ โปรดทราบว่าอัตราค่าเช่าสำหรับบริการประเภทนี้ต่ำกว่าพื้นที่ค้าปลีกซึ่งท้ายที่สุดจะนำไปสู่การเพิ่มระยะเวลาคืนทุนของโครงการ
ประสบการณ์จากต่างประเทศชี้ให้เห็นว่าการดำเนินโครงการที่เหมาะสมที่สุดคือการสร้างศูนย์การค้าและความบันเทิงเนื่องจากตัวเลือกนี้จะช่วยลดความเสี่ยงในเชิงพาณิชย์
ศูนย์ธุรกิจที่วางแผนไว้เป็นของคลาส A ซึ่งเป็นศูนย์สูงสุดที่สามารถกำหนดได้ การประเมินระดับ A บ่งบอกถึงศักดิ์ศรีของอาคารทุกแห่งความพร้อมของระบบช่วยชีวิตที่ทันสมัยและการทำงานของศูนย์เอง
ค่าใช้จ่ายในการสร้างศูนย์ธุรกิจ Class A โดยใช้ตัวอย่างที่เฉพาะเจาะจงแสดงไว้ด้านล่าง เราต้องไม่ลืมว่าการสร้างศูนย์การค้าในเมืองอื่นอาจมีการลงทุนทางการเงินในปริมาณที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง
การรวบรวมกระแสเงินสดของโครงการ
สันนิษฐานว่าห้างสรรพสินค้าจะมีพารามิเตอร์ต่อไปนี้เมื่อได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง:
- พื้นที่ทั้งหมดของศูนย์การค้าคือ 9672 ตารางเมตร ม.
- รวมถึงชั้น 1 - 4847 ตารางเมตร ม.
- รวมถึงชั้น 2 - 4825 ตารางเมตร ม.
- อัตราการเข้าพักในปีที่ 1 คือ 70%
- อัตราการเข้าพักในปีต่อ ๆ ไปคือ 95%
- ความเสี่ยงของการไม่ชำระเงินคือ 0%
- การเติบโตของรายได้ต่อปี - 5%
เนื่องจากสัญญาเช่ากำหนดจำนวนค่าปรับสำหรับการชำระล่าช้ากว่า 30 วันความเสี่ยงของการไม่ชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างศูนย์ธุรกิจมีค่าเท่ากับศูนย์ การเพิ่มขึ้นของราคาค่าเช่าประจำปีจะอยู่ที่ 5%
ตารางด้านล่างนี้แสดงให้เห็นชัดเจนยิ่งขึ้น
การลงทุนในการก่อสร้างศูนย์ธุรกิจ (RUB)
| ทิศทาง | การลงทุน | 1 ปี | 2 ปี | ทั้งสิ้น | สำหรับ m2 |
| 1. ค่าใช้จ่าย | งานก่อสร้างและติดตั้ง | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | ผลลัพธ์บางส่วน: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. การเชื่อมต่อ | น้ำประปา | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | การระบายน้ำทิ้ง | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | อุปทานความร้อน | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | แหล่งจ่ายไฟ | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | สำหรับการจัดสรรวงเงินไฟฟ้า | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | ผลลัพธ์บางส่วน: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | คำตัดสิน | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
จุดที่สำคัญที่สุดคือการศึกษาปัญหาทางการเงินการลงทุน เพื่อจุดประสงค์นี้สามารถใช้เงินของตัวเองและยืมของ บริษัท ด้านล่างนี้เป็นข้อมูลเกี่ยวกับการเงินของโครงการก่อสร้างโดยละเอียด
การเงินโครงการ:
- การลงทุนทั้งหมด - 1,343,642,999 ดอลลาร์
- รวมทั้งปีที่ 1 - 10939642 ดอลลาร์
- รวมทั้งปีที่ 2 - $ 2,500,000
- ทุนที่ยืมมาทั้งหมด - $ 13,439,642, รวมทั้งปีที่ 1: $ 10,939,642, ปีที่ 2: $ 2,500,000
- ระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ - 10 ปี
- อัตราดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมคือ 18%
ในกระบวนการศึกษาผลลัพธ์ทางการเงินของโครงการจุดสำคัญคือการศึกษาจำนวนและปริมาณของภาระภาษีใน บริษัท ตามแผนธุรกิจ
ผลลัพธ์ของการลดหย่อนภาษีตามแผนสำหรับโครงการแสดงไว้ด้านล่าง
ภาษีที่จ่ายระหว่างการดำเนินโครงการ:
- สำหรับคุณสมบัติ - 2.2%
- กำไร - 20%
- ภาษีมูลค่าเพิ่ม - 18%
ในการสร้างกระแสเงินสดเราต้องกำหนดจำนวนเงินโดยประมาณของรายได้จากการให้เช่าสถานที่ซึ่งเราจำเป็นต้องดำเนินการแบ่งเขตพื้นที่ศูนย์การค้า องค์ประกอบการแบ่งเขตแสดงในตารางด้านล่าง
การแบ่งเขต
| โปรไฟล์ | พื้นที่รวมตร. ม. | พื้นที่ที่มีประโยชน์ตร. ม. | พื้นที่ขาดทุนตาราง ม. |
| ชั้นหนึ่ง | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| ชั้น 2 | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| รวม (ตัวบ่งชี้สัมบูรณ์) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| รวม (ตัวบ่งชี้ที่สัมพันธ์กัน) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
การคำนวณรายได้จากการให้เช่าอาคารสำหรับศูนย์ธุรกิจที่วางแผนไว้เป็นจุดศูนย์กลางเนื่องจากเกี่ยวข้องกับประสิทธิภาพ มีตัวเลือกการคาดการณ์ต่าง ๆ สำหรับการรับรายได้ดังกล่าว: แง่ดีเฉลี่ยและมองโลกในแง่ร้าย ตารางด้านล่างแสดงคุณสมบัติของแต่ละตัวเลือกได้ชัดเจนยิ่งขึ้น
ตารางแรกแสดงการคาดการณ์ในแง่ร้ายสำหรับตัวเลือกในการสร้างรายได้
การคำนวณรายได้ค่าเช่า อัตราค่าเช่า - การพยากรณ์ในแง่ร้าย
| โปรไฟล์ | พื้นที่ตัวชี้วัด ม. | % ของพื้นที่ทั้งหมด | อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก $ / ตาราง เมตร / เดือน | อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก $ / ตาราง เมตร / ปี | เช่า $ / ปี |
| ชั้นหนึ่ง | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| ปีกเล็ก | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| ปีกใหญ่ | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| ชั้น 2 | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| ทั้งหมด: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| รายได้ค่าเช่าจากห้างสรรพสินค้า | - | - | - | - | 3 909 468 |
ข้อมูลในตารางช่วยให้เราสามารถสรุปได้ว่าจากผลของการดำเนินโครงการขนาดในแง่ร้ายของรายได้จากการให้เช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าจะเท่ากับ $ 3909468
ตารางด้านล่างแสดงข้อมูลการคำนวณรายได้ค่าเช่าจากพื้นที่ศูนย์การค้าพร้อมตัวเลือกเฉลี่ย
การคำนวณรายได้ค่าเช่า อัตราค่าเช่า - เฉลี่ย
| โปรไฟล์ | พื้นที่ตัวชี้วัด ม. | % ของพื้นที่ทั้งหมด | อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก $ / ตาราง เมตร / เดือน | อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก $ / ตาราง เมตร / ปี | เช่า, $ / ปี |
| ชั้นหนึ่ง | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| ปีกเล็ก | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| ปีกใหญ่ | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| ชั้น 2 | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| ทั้งหมด: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก | - | - | 47,5 | 570 | - |
| รายได้ค่าเช่าจากห้างสรรพสินค้า | - | - | - | - | 4 429 399 |
ข้อมูลในตารางช่วยให้เราสรุปได้ว่าจากการดำเนินโครงการขนาดเฉลี่ยของรายได้ที่ได้รับจากการเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าจะอยู่ที่ $ 4,429,399
นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องคาดการณ์การคาดการณ์ในแง่ดีสำหรับการรับรายได้ที่เป็นไปได้ของวัตถุจากการเช่าพื้นที่ซึ่งแสดงอยู่ในตารางด้านล่าง
การคำนวณรายได้ค่าเช่า อัตราค่าเช่า - การคาดการณ์ในแง่ดี
| โปรไฟล์ | พื้นที่ตัวชี้วัด ม. | % ของพื้นที่ทั้งหมด | อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก $ / ตาราง เมตร / เดือน | อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก $ / ตาราง เมตร / ปี | เช่า, $ / ปี |
| ชั้นหนึ่ง | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| ปีกเล็ก | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| ปีกใหญ่ | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| ชั้น 2 | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| ทั้งหมด: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| อัตราค่าเช่าเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก | - | - | 53,5 | 642 | - |
| รายได้ค่าเช่าจากห้างสรรพสินค้า | - | - | - | - | 4 776 385 |
ตารางเหล่านี้ช่วยให้เราสรุปได้ว่าจากการดำเนินโครงการขนาดของการหารายได้จากการเช่าพื้นที่ในห้างสรรพสินค้าจะอยู่ที่ $ 4776385
เราคำนวณต้นทุนของกองทุนที่ยืมมาและกำหนดการชำระคืนในตารางด้านล่าง
| ปี | ยอดคงเหลือถึงกำหนด | % ของการจ่ายเงินปัจจุบัน | จำนวนเงินหลักของการชำระเงินปัจจุบัน | จ่ายรายเดือน |
| 1 | 13 439 642 | - | - | - |
| ครั้งที่ 2 | 13 439 642 | - | - | - |
| ที่สาม | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| 4 | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5 | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| 6 | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| 7 | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| 8 | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| 9 | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| วันที่ 10 | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
หมายเหตุ: ในเดือนที่ 3 การชำระเงินรายเดือนจะรวมการเลื่อนการชำระเงินสองปีและการโอนดอกเบี้ยเป็นทุนเท่ากับ $ 5143445
ข้อมูลในตารางระบุว่าการชำระเงินรายเดือนสำหรับโครงการจะอยู่ที่ 3214579 ดอลลาร์ต่อเดือน
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
พิจารณาและคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทุกประเภทในระหว่างการก่อสร้างศูนย์ธุรกิจ:
- สองปีแรกการทำงานของการ์ดจะครอบคลุมครึ่งหนึ่งของปริมาณคงที่
- การคำนวณบริการทำความสะอาดรวมถึงการทำความสะอาดทุกพื้นที่และทุกภูมิภาค
- การจ่ายค่าจ้างเต็มจำนวนจะนำเข้าบัญชีโดยคำนึงถึงภาษีและภาษีมูลค่าเพิ่มทั้งหมด
- เพิ่มเงินเดือนประจำปี 5% ต่อปี
- ค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกโอนไปยังผู้เช่า (ยกเว้นสำหรับปีที่ 1 และครึ่งหนึ่งของค่าใช้จ่ายในปีที่ 2)
เพื่อรวบรวมกระแสเงินสดเราคำนวณข้อมูลต่อไปนี้:
- ประมาณการรายได้ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับ 10 ปีของการดำเนินโครงการโดยมีเงื่อนไขว่าในปีแรกพื้นที่เช่าคือ 70% และอีก 95%
- ค่าเสื่อมราคาทรัพย์สินจะอยู่ที่ 3.33% ต่อปี
การตั้งถิ่นฐานในกรอบของกิจกรรมทางการเงินรวมถึงดอกเบี้ยส่วนเกินตามกฎหมายภาษีเนื่องจากรูปแบบก่อนและหลังการระดมทุนจะไม่ถูกดึงขึ้นมา
เนื่องจากการก่อสร้างได้รับการยอมรับ“ ตามขั้นตอนการทำงาน” และกระแสเงินสดเริ่มต้นจากปีแรกซึ่งเริ่มจากช่วงเวลาที่โครงการสร้างรายได้รูเบิลครั้งแรก บริษัท สูญเสียสิทธิในการขอคืนภาษีมูลค่าเพิ่มในปีแรกเมื่อการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์
เนื่องจากยอดคงเหลือของโครงการเป็นจำนวนบวกเมื่อโรงงานมีกำลังการผลิตถึง 100% ค่าใช้จ่ายพิเศษและอื่น ๆ จึงไม่นำมารวมในการคำนวณ
จากข้อมูลที่มีอยู่เป็นไปได้ที่จะแสดงกระแสเงินสดตามแผนที่สร้างโดยโครงการ
ตารางด้านล่างแสดงต้นทุนการดำเนินงานของโครงการ
ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน | ปีที่ 1 | ปีที่ 2 | ปีที่ 3 | ปีที่ 4 | ปีที่ 5 | ปีที่ 6 | ปีที่ 7 | ปีที่ 8 | ปีที่ 9 | ปีที่ 10 |
| การบริหาร | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| พนักงาน | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| expendables | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| อุปกรณ์ | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| ภาษีมูลค่าเพิ่ม | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| การทำความสะอาด | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| พนักงาน | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| expendables | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| อุปกรณ์ | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| ภาษีมูลค่าเพิ่ม | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| เทค บริการ | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| พนักงาน | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| วัสดุสิ้นเปลืองรวมถึง workwear | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| ของใบอนุญาต | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| ภาษีมูลค่าเพิ่ม | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| การป้องกัน | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| พนักงาน | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| วัสดุสิ้นเปลืองรวมถึง workwear และอุปกรณ์ | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| ภาษีมูลค่าเพิ่ม | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| ประกันภัย | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| อาคาร | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| ความรับผิดชอบ | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| การจ่ายค่าสาธารณูปโภค | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| การบริโภคเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักต่อตารางเมตร เมตร / ปี | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| รวมต่อปี | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของเจ้าของ | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
ตารางด้านล่างแสดงให้เห็นว่าจำนวนค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานในปีแรกจะอยู่ที่ $ 271,707 จากนั้นจะเพิ่มขึ้นทุกปีและจะสูงถึง $ 740157 ในปีที่ 10
ในการวิเคราะห์ประสิทธิผลของโครงการที่ตามมาการเปลี่ยนแปลงรายได้ของโครงการในช่วง 10 ปีแรกจะได้รับการพิจารณาในตารางด้านล่าง
รายได้โครงการ
| รายได้ | ปีที่ 1 | ปีที่ 2 | ปีที่ 3 | ปีที่ 4 | ปีที่ 5 | ปีที่ 6 | ปีที่ 7 | ปีที่ 8 | ปีที่ 9 | ปีที่ 10 | ทั้งสิ้น |
| อัตราการเข้าพัก (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| รายได้ค่าเช่า (เฉลี่ย) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
ข้อมูลในตารางช่วยให้เราสามารถสรุปได้ว่าจำนวนรายได้ของโครงการในปีแรกจะมีจำนวน $ 2,717,987 จากนั้นรายได้จะเพิ่มขึ้นภายในปีที่ 10 พวกเขาจะมีจำนวน $ 3,970,2947
เมื่อทำการวิจัยโครงการการคำนวณการหักค่าเสื่อมราคาซึ่งแสดงไว้ในตารางด้านล่างเป็นสิ่งสำคัญ
ค่าเสื่อมราคาโครงการ
| ค่าเสื่อมราคา 3.33% ต่อปี | ปีที่ 1 | ปีที่ 2 | ปีที่ 3 | ปีที่ 4 | ปีที่ 5 | ปีที่ 6 | ปีที่ 7 | ปีที่ 8 | ปีที่ 9 | ปีที่ 10 | ทั้งสิ้น |
| มูลค่าทรัพย์สิน | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| ค่าตัดจำหน่าย | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
ดังที่เห็นได้จากตารางจำนวนค่าเสื่อมราคาในปีที่สามจะเท่ากับ $ 262,153 และในปีที่ผ่านมา 10 - $ 227,582 ยอดรวมของค่าเสื่อมราคาสำหรับทุกปีของโครงการจะเท่ากับ $ 1,956,147
ตารางด้านล่างแสดงกระแสเงินสดของโครงการ
กระแสเงินสด
| กระแสเงินสด | ปีที่ 1 | ปีที่ 2 | ปีที่ 3 | ปีที่ 4 | ปีที่ 5 | ปีที่ 6 | ปีที่ 7 | ปีที่ 8 | ปีที่ 9 | ปีที่ 10 | ทั้งสิ้น |
| กิจกรรมหลัก | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| รายได้รวม | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| ภาษีมูลค่าเพิ่มที่ต้องชำระ | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| กิจกรรมการดำเนินงาน | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11% CT - การลด NB | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| ภาษีทรัพย์สิน | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| ภาษีเงินได้ | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| ผลรวม | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| กิจกรรมทางการเงิน | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% มากกว่าปกติ | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| สินเชื่อตัว | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| การชำระเงินให้กับผู้ก่อตั้ง | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| ผลลัพธ์ทางการเงิน | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| กิจกรรมการลงทุน | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| การขอคืนภาษีมูลค่าเพิ่ม | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| รวมในกิจกรรมการลงทุน | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| โดยรวมทั้งสิ้น | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
ตารางแสดงให้เห็นว่ากระแสเงินสดทั้งหมดของโครงการจะเท่ากับ $ 1,300,415
การประมาณอัตราคิดลด
มันถูกใช้เพื่อคำนวณกระแสรายได้ในอนาคตเป็นค่าเดียวในขณะนี้ อัตราส่วนลด (r) จะคำนวณตามสูตร:
r = α + MRR * RI
ที่ไหน
αคืออัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในช่วงเวลานั้น
MRR (Risk Risk of Return) - อัตราความเสี่ยงขั้นต่ำจริงที่เกี่ยวข้องกับการทำงานของโครงการ
RI (Risk Risk) - ระดับของการทำกำไรโดยเฉลี่ย (ความเสี่ยง) ที่ต้องการโดยผู้เข้าร่วมโครงการ
อัตราความเสี่ยง MRR ขั้นต่ำจริงสำหรับกรณีนี้จะเท่ากับต้นทุนของเงินทุนที่ยืมมาคือ 18% นั่นคืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ธนาคาร
ตามข้อตกลงการลงทุนผลตอบแทน RI ที่ต้องการโดยผู้เข้าร่วมโครงการจะถูกกำหนดไว้ที่ 2%
ดังนั้นอัตราส่วนลดจะเท่ากับ:
r = (0.13 + 0.18 * 1.02) * 100% = 30%
ผลการวิจัย
เมื่อจัดทำแผนธุรกิจสำหรับการก่อสร้างศูนย์ธุรกิจโครงการได้รับการพิจารณาและสรุปในแง่ดี
ในอีกสามปีข้างหน้าจะมีการเติบโตทางเศรษฐกิจปานกลางในเขต Mytishchi อย่างไรก็ตามความล่าช้าของตัวชี้วัดเฉลี่ยสำหรับเขตจากตัวชี้วัดเฉลี่ยสำหรับภูมิภาคมอสโก อุตสาหกรรมชั้นนำจะยังคงเป็นวิศวกรรมการทำเครื่องมือและอุตสาหกรรมการก่อสร้าง
ภายในสิ้นปี 2561 มีแผนที่จะเพิ่มอัตราการเติบโตของการค้าปลีก 40% และเพิ่มปริมาณการให้บริการครัวเรือนต่อปี 35% การเติบโตของการค้าจะได้รับการยืนยันจากการเติบโตของชนชั้นกลางและรายได้
พื้นที่ที่เป็นไปตามมาตรฐานสากลกำลังขาดแคลนอย่างรุนแรงความต้องการพื้นที่ค้าปลีกที่มีคุณภาพสูงกว่าอุปทาน สิ่งนี้จะนำไปสู่การเพิ่มคุณภาพของการสร้างและการจัดการของห้างสรรพสินค้า
แหล่งที่มาหลักของความต้องการในปัจจุบันคือร้านขายเสื้อผ้า พวกเขาคิดเป็นประมาณ 50% ของพื้นที่ในศูนย์การค้า ระดับพื้นที่ว่างในปี 2561 จะอยู่ที่ 10-15% การเพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ค้าปลีกคาดว่าจะมีประมาณ 75,000 ตารางเมตร m. ปัจจุบันอัตราค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอาคารพาณิชย์ในเมืองอยู่ที่ประมาณ $ 405 / ตารางเมตร m. ต่อปี (รวมภาษีมูลค่าเพิ่มและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน)
ในโซนวงแหวนแรกของสิ่งแวดล้อมมีวัตถุจำนวนมากที่สามารถแข่งขันได้ทั้งในภาคอาหารและในภาคอุตสาหกรรมสินค้า
เมื่อคำนวณกระแสเงินสดอัตราค่าเช่าเฉลี่ยความพร้อมของสถานที่ที่ระดับ 5% เช่นเดียวกับค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและการชำระคืนเงินกู้ทั้งหมดถูกนำมาพิจารณา กระแสเงินสดสำหรับโครงการกลับกลายเป็นบวก แต่ก็ยังไม่ใหญ่พอ
อัตราส่วนลดซึ่งรวมถึงอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยความเสี่ยงที่เกิดจากโครงการและผลตอบแทนที่ต้องการโดยเฉลี่ยคือ 30%
ดังนั้นโครงการที่ส่งสามารถเป็นที่ยอมรับเพื่อประกอบการพิจารณาเนื่องจากการคำนวณแสดงผลกำไรและประสิทธิผล