คณะกรรมการ HOA: สิทธิและหน้าที่

ความร่วมมือของเจ้าของบ้าน (ตัวย่อเป็น HOA) เป็นรูปแบบเฉพาะของการจัดการบ้าน กิจกรรมของพวกเขาถูกควบคุมโดยการกระทำทางกฎหมายหลายประการ รหัสหมู่บ้านสามารถพิจารณาได้ว่าเป็นเอกสารหลักที่กำหนดอำนาจและการทำงานทั้งหมดของ HOAs การประชุมสามัญกับคณะกรรมการ HOA จะต้องดำเนินการภายใต้กรอบของกฎหมายที่ทันสมัยและในวันนี้ในบทความที่เสนอเราจะพิจารณาอย่างละเอียดทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับสิทธิและหน้าที่ของ HOA และคณะกรรมการ

HOA มีสิทธิ์ทำอะไรได้บ้าง

ในระยะสั้นก็คือการทำงานที่เกี่ยวข้องกับการจัดการของบ้านนั่นคือการดำเนินกิจกรรมที่เคยเป็นจุดสนใจของ บริษัท จัดการ (ในรูปแบบขององค์กรการค้าหรือแผนกที่อยู่อาศัย)

และตอนนี้เรามาดูขอบเขตทั้งหมดของกิจกรรมที่รวมอยู่ในแนวคิดนี้ ผู้เช่ามอบอำนาจให้ผู้แทนของพวกเขาไปทำอะไรในการเลือกตั้งคณะกรรมการ HOA

บทความที่ 137 ของรหัสที่อยู่อาศัยที่อุทิศให้กับการควบคุมของปัญหาดังกล่าวอ่าน:

1. HOA มีสิทธิที่จะทำสัญญากับผู้บริหารและ บริษัท ดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการอาคารอพาร์ตเมนต์และให้บริการสาธารณูปโภคอย่างเต็มรูปแบบ
2. มันมีสิทธิ์ที่จะทำงานบางอย่างโดยไม่ต้องหันไปใช้บริการของประมวลกฎหมายอาญา (ตัวอย่างเช่นจ้างทำความสะอาดสำหรับการเข้าถึงหรือจัดระเบียบการกำจัดขยะอิสระ)
3. HOA ดำเนินธุรกิจเกี่ยวกับการคำนวณรายได้และค่าใช้จ่ายด้วยการกำหนดเงินทุนที่จำเป็นสำหรับการบำรุงรักษาบ้านการจ่ายเงินสำหรับกิจกรรมของผู้รับเหมาการจัดตั้งกองทุนสำรองรวมถึงการยกเครื่อง

และยัง?

สิทธิอื่น ๆ ของคณะกรรมการ HOA รวมถึงต่อไปนี้:

1. หุ้นส่วนอาจดำเนินการชำระหนี้ภายใต้สัญญากับบุคคลและนิติบุคคลสำหรับบริการที่มีให้
2. ตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด HOA อาจนำไปใช้กับธนาคารหรือกับบุคคลสำหรับกองทุนเครดิต
3. เขาเป็นผู้รับผิดชอบในการขายแลกเปลี่ยนและให้เช่าทรัพย์สินรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น HOA มีสิทธิ์เก็บค่าธรรมเนียมจากผู้ประกอบการที่ต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารหรือเพื่อการค้า
4. HOA คำนวณค่าเช่าตามการประมาณการต้นทุน
5. นอกจากนี้ยังรวบรวมค่าเช่านี้จากเจ้าของและผู้เช่าของอาคารอพาร์ตเมนต์
6. ในบรรดาสิทธิของเขาคือการยอมรับมาตรการทางกฎหมายกับผู้ที่เป็นหนี้ค่าเช่าหรือค่าเช่าซึ่งจะต้องสะท้อนให้เห็นในรายงานการประชุมของคณะกรรมการ HOA อย่างแน่นอน

กฎบัตร HOA เป็นเอกสารหลัก

รายการทั้งหมดของอำนาจที่ครอบครองโดย HOA จะต้องมีการระบุไว้ในกฎบัตรขององค์กรนี้ ตัวอย่างเช่นรายการนี้อาจรวมถึงการอนุญาตให้ดำเนินการสร้างใหม่การเปลี่ยนแปลงพื้นที่ในรูปแบบของอุปกรณ์ที่จอดรถสำหรับรถยนต์ ฯลฯ สิทธิทั้งหมดขององค์กรนี้ที่ระบุไว้ในกฎบัตรของตนไม่สามารถขัดแย้งกับเนื้อหาของรหัสที่อยู่อาศัย พวกเขาสามารถเติมเต็มและขยายบทบัญญัติหลักในสถานการณ์ที่เฉพาะเจาะจง

การออกกำลังกายของสิทธิส่วนใหญ่โดยคณะกรรมการของหุ้นส่วนจะดำเนินการตามคำสั่งการทำงาน - การคำนวณค่าเช่าเงินจะถูกจัดสรรไปยังบัญชีธนาคารโปรโตคอลของคณะกรรมการของ HOA จะถูกเก็บไว้ การกระทำเหล่านี้มีไว้สำหรับงานปัจจุบัน การปฏิบัติตามกฎหมายของการดำเนินงานที่กล่าวถึงทั้งหมดถูกตรวจสอบโดยคณะกรรมการพิเศษที่เรียกว่าคณะกรรมการตรวจสอบในจำนวนสามถึงสี่คน องค์ประกอบของมันไม่ได้อยู่ในหมู่สมาชิกของคณะกรรมการหรือพนักงาน HOA อื่น ๆ

หากคุณจำเป็นต้องทำการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ (ตัวอย่างเช่นการจัดโครงสร้างใหม่ของ HOA เปลี่ยนอัตราส่วนของเงินทุนที่จัดสรรให้กับกองทุนต่าง ๆ และการติดตั้งอาคารอีกครั้ง) คณะกรรมการจะต้องจัดการประชุมสามัญของผู้อยู่อาศัยทุกคนด้วยคำถาม สิทธิในการดำเนินกิจกรรมตามประกาศของ HOA จะได้รับเฉพาะคะแนนเสียงส่วนใหญ่ที่เป็นบวก

เกี่ยวกับคุณสมบัติของ HOA

บ่อยครั้งในกระบวนการใช้สิทธิของพวกเขาสมาชิกของคณะกรรมการ HOA มีคำถามมากมายที่เกี่ยวข้องกับหัวข้อที่เป็นที่ถกเถียงหรือมีปัญหา ด้านล่างนี้เป็นตัวอย่างของสิ่งที่เกี่ยวข้องมากที่สุด

หนึ่งในปัญหาเร่งด่วนคือการปฏิเสธของคณะกรรมการที่จะออกใบรับรองผู้เช่า (ในองค์ประกอบครอบครัวหรืองบขยาย) ขึ้นอยู่กับการค้างชำระค่าเช่า คำถามทั่วไป: คณะกรรมการหุ้นส่วนมีสิทธิที่จะปฏิเสธการออกใบรับรองใด ๆ ให้กับสมาชิกเมื่อมีหนี้สินหรือไม่?

การปฏิบัตินี้ผิดกฎหมาย ในเวลาเดียวกันการดำเนินการดังกล่าวถูกใช้อย่างกว้างขวางโดยเจ้าหน้าที่ของ HOA โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมให้ผู้อยู่อาศัยครอบคลุมหนี้หรือส่วนหนึ่งของมัน คุณควรทราบว่าการออกใบรับรองที่ต้องการนั้นถือว่าไม่ถูกต้อง แต่เป็นข้อผูกมัดของ HOA นอกจากนี้ยังนำไปใช้กับกรณีที่ผู้อยู่อาศัยมีหนี้สินทุกประเภทสำหรับค่าสาธารณูปโภค

การเข้าถึงอพาร์ทเมนท์ถูกกฎหมายหรือไม่?

อีกคำถามที่ถามบ่อยจากหมวดหมู่ของคนที่มีปัญหาคือเกี่ยวกับอำนาจของประธานหรือคณะกรรมการหุ้นส่วนเพื่อเข้าอพาร์ทเมนต์และตรวจสอบ สถานการณ์ที่คล้ายกันไม่ใช่เรื่องแปลกสำหรับโปรโตคอลบอร์ด HOA ทั่วไป รัฐธรรมนูญของเราในฐานะที่เป็นกฎหมายพื้นฐานได้ให้การรับรองสิทธิของพลเมืองทุกคนต่อความไม่อาจล่วงละเมิดได้ในบ้านของเขาเอง ในทางปฏิบัติซึ่งหมายความว่าหากไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าของอพาร์ทเมนท์จะไม่มีใครมีสิทธิ์เข้าใช้ ข้อยกเว้นนี้ใช้เฉพาะกับกรณีที่มีหมายจับหรือภัยคุกคามจากการโจมตีของผู้ก่อการร้ายหรือภัยพิบัติ (ที่มนุษย์สร้างขึ้นหรือโดยธรรมชาติ)

ในกรณีอื่น ๆ (รวมถึงในสถานการณ์ฉุกเฉินตัวอย่างเช่นท่อแตก) ทางเข้าอพาร์ทเมนท์เป็นไปได้เฉพาะเมื่อได้รับอนุญาตจากผู้เช่า นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมข้อแก้ตัวใด ๆ ที่เกี่ยวกับสิทธิ์ในการเข้าถึงห้อง (สำหรับการตรวจสอบมิเตอร์หรือการอ่านการวัดความดันอุณหภูมิการวัด ฯลฯ ) นั้นผิดกฎหมาย

เกี่ยวกับบทลงโทษและค่าปรับ

อีกเรื่องที่ไม่รุนแรงน้อยคืออำนาจของ HOA ในการคำนวณดอกเบี้ย หุ้นส่วนมีสิทธิในสิ่งนี้ในกรณีที่มีการกำหนดหน้าที่ดังกล่าวไว้ในกฎบัตรซึ่งได้รับการรับรองจากที่ประชุมใหญ่ของผู้อยู่อาศัย มาตรการนี้หมายถึงการบังคับให้ตั้งใจที่จะกระตุ้นให้ลูกหนี้เพื่อการชำระเงินเร็วของกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัย

กระบวนการที่ได้รับค่าปรับนั้นมีการควบคุมอย่างเข้มงวดและกำหนดไว้ในกฎบัตร ในกรณีนี้เราควรมุ่งเน้นไปที่บทบัญญัติของประมวลกฎหมายภาษีอากรของสหพันธรัฐรัสเซียที่เกี่ยวข้องกับขีด จำกัด สูงสุดของการลงโทษ ตัวอย่างเช่นห้ามมิให้คิดค่าปรับมากกว่า 1/30 ของอัตราการรีไฟแนนซ์ในแต่ละวันที่ถึงกำหนดชำระ

เราจำเป็นต้องลงนามในข้อตกลงกับ HOA หรือไม่?

บางครั้งผู้อยู่อาศัยอาจถูกทำลายโดยข้อเสนอของ HOA เพื่อลงนามในข้อตกลงการบริการ ควรสรุปข้อตกลงดังกล่าวและ HOAs จำเป็นต้องทำเช่นนี้หรือไม่? การปฏิบัตินี้เป็นเรื่องปกติอย่างแน่นอน สิทธิของสมาคมเจ้าของบ้านในการทำสัญญาเช่นเดียวกับบทบัญญัติเกี่ยวกับการคำนวณการชำระเงินถูกสะกดในบทความ 137 ของรหัสที่อยู่อาศัย RF

ในการปรากฏตัวของข้อตกลงที่ลงนามคณะกรรมการมีสิทธิที่จะสรุปในนามของผู้อยู่อาศัยทุกชนิดของการทำธุรกรรมกับผู้ให้บริการสาธารณูปโภค หากไม่มีข้อตกลงระหว่างเจ้าของและ HOA ผู้อยู่อาศัยจะต้องสรุปข้อตกลงที่จำเป็นอย่างเป็นอิสระที่สำนักงานตัวแทนของ บริษัท ที่ดำเนินงาน

ข้อควรระวัง: การละเมิด!

ปัญหาต่อไปซึ่งมักเกิดขึ้นในอาคารอพาร์ตเมนต์กำลังโพสต์เพื่อแสดงรายการลูกหนี้โดยคณะกรรมการ HOA ในกรณีนี้ความขุ่นเคืองของผู้อยู่อาศัยค่อนข้างเป็นธรรมและสมเหตุสมผลตามกฎหมาย (เรากำลังพูดถึงข้อมูลส่วนบุคคล) ห้ามมิให้เปิดเผยข้อมูลดังกล่าวโดยตรง คณะกรรมการไม่มีสิทธิ์ในการเผยแพร่ข้อมูลใด ๆ เกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร นี้ใช้ไม่เพียง แต่กับที่อยู่ชื่อเต็ม และข้อมูลหนังสือเดินทางของผู้อยู่อาศัย แต่ยังรวมถึงขนาดของหนี้ที่มีอยู่

คณะกรรมการสามารถรวบรวมรายชื่อดังกล่าวเพื่อใช้ภายในและใช้มาตรการที่มีอิทธิพลต่อลูกหนี้ ควรเก็บไว้ในที่ร่มอย่างปลอดภัย ในกรณีของสิ่งพิมพ์ที่ผิดกฎหมายลูกหนี้มีสิทธิเต็มที่ที่จะอุทธรณ์ต่อศาลเพื่อขอชดเชยความเสียหายทางศีลธรรม การดำเนินการที่เป็นไปได้สูงสุดสำหรับ HOA ในกรณีนี้คือการโพสต์ประกาศยอดหนี้สาธารณะรวมและคำเตือนเกี่ยวกับการยื่นอุทธรณ์ต่อศาล

ความรับผิดชอบของคณะกรรมการ HOAs

รายการของพวกเขาอยู่ในบทความของประมวลกฎหมายแพ่งของรัสเซียหมายเลข 148-149 อะไรคือสิ่งที่คณะกรรมการ HOA เป็นหนี้ให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนต์ที่เลือกมัน?

1. ปฏิบัติตามกฎระเบียบทางกฎหมายและข้อกำหนดของกฎบัตร
2. กำกับดูแลการปฏิบัติงานของผู้อยู่อาศัยในหน้าที่ของตนเองเกี่ยวกับการบำรุงรักษาทรัพย์สิน
3. จัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรงหรือควบคุม บริษัท ที่ดำเนินการจัดการนี้
4. สรุปสัญญากับผู้ให้บริการสาธารณูปโภคและผู้รับเหมาช่วง
5. ทำสัญญาเกี่ยวกับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาอาคาร
6. เก็บรายชื่อผู้อยู่อาศัยที่เป็นสมาชิกของพันธมิตร
7. มีส่วนร่วมในการทำบัญชีประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายคิดค่าเช่า
8. เก็บบันทึกและออกใบรับรองที่จำเป็นให้กับผู้พักอาศัย - สมาชิกของ HOA
9. เพื่อจัดประชุมสามัญผู้อยู่อาศัยพร้อมจัดทำรายงานจากคณะกรรมการ HOA เกี่ยวกับงานที่ทำ
10. เพื่อควบคุมกิจกรรมของประธานหุ้นส่วน

อะไรคือความรับผิดชอบทันทีของประธานของ HOA?

1. เขาจ้างและเลิกจ้างพนักงานที่จำเป็นสั่งการให้เจ้าหน้าที่ HOA คนอื่น ๆ
2. ภายในอำนาจของตนเองดำเนินการในนามของหุ้นส่วนโดยไม่ต้องแจ้งให้สมาชิกทุกคนทราบล่วงหน้า
3. ส่งเอกสารใด ๆ ที่เขาพัฒนาขึ้นเพื่อการตัดสินใจในการประชุมผู้อยู่อาศัย

เกี่ยวกับความรับผิดต่อการไม่ปฏิบัติตามหน้าที่

มาตรการดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนใน LC หรือในประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย แต่นี่ไม่ได้หมายความว่ามันเป็นไปไม่ได้ที่จะทำให้ผู้กระทำความผิดต้องรับผิดชอบ ตามกฎนี้ยังได้รับการควบคุมโดยกฎบัตรของหุ้นส่วนซึ่งมีการลงโทษบางประเภทสำหรับการประพฤติมิชอบโดยเฉพาะ ในกรณีทั่วไปมากขึ้นอาจมีบันทึกเกี่ยวกับการกระทำภายใต้กฎหมายที่มีอยู่

ความรับผิดทางแพ่งทั่วไปในกรณีที่มีความผิดดังต่อไปนี้:

1. ความประมาท (ตัวอย่างเช่นการขาดการแจ้งเตือนโดยสมาชิกของคณะกรรมการผู้เช่า HOA ในเวลาที่กำหนดเกี่ยวกับการประชุมที่จะเกิดขึ้น)
2. การฉ้อโกง - นี่อาจเป็นหลักฐานเท็จของอุปกรณ์วัดแสงหรือเอกสารที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของสถานที่
3. Rastraty หรือการจัดสรรเงินทุนของเจ้าของ - บางครั้งมีกรณีของการกระจายเงินที่ผิดกฎหมายที่เป็นอันตรายของกองทุนทั่วไปหรือกองทุนสำรอง
4. การหลอกลวงของเจ้าของรวมถึงการประชุมทั้งหมด
5. การปลอมอย่างเป็นทางการ
6. เกินอำนาจของตัวเอง (ซึ่งรวมถึงตัวอย่างข้างต้นด้วยรายชื่อที่อยู่อาศัยที่แขวนอยู่ ฯลฯ )

สมาชิกของหุ้นส่วนใด ๆ รวมถึงตัวแทนของคณะกรรมการ HOA และประธานของตัวเองมีหน้าที่รับผิดชอบทางการเงินสำหรับการกระทำของเขาเอง ในกรณีที่เกิดความเสียหายต่อทรัพย์สินส่วนกลางจากความผิดของเจ้าของ (ตัวอย่างเช่นเนื่องจากน้ำท่วม) ผู้ที่ได้รับมอบจะต้องชดเชยให้ มีการร่างพระราชบัญญัติพิเศษเพื่อกำหนดขอบเขตความเสียหายดังกล่าว การประเมินถ้าจำเป็นจะดำเนินการโดยการมีส่วนร่วมของผู้เชี่ยวชาญ ยิ่งไปกว่านั้นรายละเอียดของสถานการณ์เฉพาะหลายประการที่เกี่ยวข้องกับความผิดอาจมีอยู่ในกฎบัตรของ HOA

อำนาจของคณะกรรมการ HOAs

เรากำลังพูดถึงพลังอะไร ภารกิจของการจัดการหุ้นส่วนคือการเข้าร่วมกิจกรรมโดยตรง รายการของอำนาจทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับสิ่งนี้ถูกควบคุมโดยรหัสหมู่บ้านเดียวกัน (บทความของบทความที่ 147) ในกฎบัตรขององค์กรจะต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างการกระทำที่ตกอยู่ในความสามารถของคณะกรรมการและการประชุมสามัญของผู้อยู่อาศัย นั่นคือควรมีสิ่งบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าเป็นประธานและผู้แทนของเขาที่สามารถตัดสินใจในการประชุมคณะกรรมการ HOA โดยไม่ต้องแจ้งให้ผู้อยู่อาศัยทราบล่วงหน้า

ในกรณีส่วนใหญ่นี่คือพลังของบอร์ด:

1. การจัดการโดยตรงของการเป็นหุ้นส่วนด้วยการแต่งตั้งนักแสดงเฉพาะสำหรับงานเฉพาะและการก่อตัวของพนักงาน HOA
2. สรุปข้อตกลงการบริการสาธารณะในนามของเจ้าของบ้าน
3. การระดมทุนเพื่อการซ่อมแซมและบำรุงรักษาอาคารอพาร์ตเมนต์
4. ทำเอกสารด้วยการออกเอกสารและใบรับรองที่จำเป็นทั้งหมด
5. ดำเนินการด้านการธนาคารและการบัญชีด้วยการโอนเงินตามสัญญาค่าตอบแทนของผู้รับเหมา
6. ดำเนินการประชุมทั่วไปของผู้อยู่อาศัยโดยกรอกโปรโตคอลที่เกี่ยวข้อง
7. คุ้มครองในศาลเพื่อผลประโยชน์ของสมาชิกของห้างหุ้นส่วน
8. ในสถานการณ์ของการไม่ชำระเงินโดยผู้อยู่อาศัยของหนี้สำหรับการบริการชุมชน - อุทธรณ์ไปยังเจ้าหน้าที่ของรัฐ (จากการบริหารเมืองไปยังศาลและอัยการ)

ผลการวิจัย

นี่แสดงให้เห็นว่ารายการทั้งหมดของอำนาจของคณะกรรมการ HOA จะถูกกำหนดโดยฟังก์ชั่นโดยตรงที่เกิดขึ้นจากวัตถุประสงค์หลักของการเป็นหุ้นส่วน - การบำรุงรักษาอาคารอพาร์ตเมนต์

นอกเหนือจากข้างต้นหน่วยงาน HOA อาจรวมจำนวนเพิ่มเติมซึ่งจะต้องได้รับการแก้ไขอย่างแน่นอนในกฎบัตรของความร่วมมือ เราสามารถพูดคุยเกี่ยวกับการจัดดินแดนที่อยู่ติดกันให้บริการดูแลอาคารเก็บค่าเช่าจากผู้ที่เป็นผู้เช่าของอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยของบ้าน

รหัสหมู่บ้านยืนยันว่าทั้งสิทธิและหน้าที่ของ HOA นั้นเชื่อมโยงกับหน้าที่ของพวกเขาอย่างแยกไม่ออกและเกิดขึ้นจากงานบำรุงรักษาอาคารอพาร์ตเมนต์และทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องทั้งหมดตามลำดับ