การเช่าอสังหาริมทรัพย์พร้อมตัวเลือกในการซื้อ: สัญญาตัวอย่างและขั้นตอนการลงทะเบียน

หลายคนใช้ทรัพย์สินของคนอื่นบนพื้นฐานของสัญญาเช่า ห้องพักสามารถเป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่ใช่ที่อยู่อาศัย อาจสรุปสัญญาระหว่างบุคคลหรือ บริษัท มันเป็นข้อตกลงที่ควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสองฝ่าย มักใช้สัญญาเช่าที่มีสิทธิ์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ทำให้ผู้เช่าสามารถซื้อที่ดินได้หลังจากสัญญาหมดอายุ

แนวคิด

สัญญาเช่าพร้อมสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะแสดงโดยความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสองฝ่ายกับการทำธุรกรรมที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน มีการทำสัญญาพิเศษระหว่างเจ้าของสถานที่กับผู้เช่า มันไม่ได้รวมถึงเงื่อนไขที่สำคัญที่สุดเท่านั้น แต่ยังรวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับความเป็นไปได้ในการซื้อคืนในเรื่องของการทำธุรกรรม

โดยทั่วไปแล้วสัญญาระบุว่าผู้เช่าสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้หลังจากระยะเวลาที่กำหนด กระบวนการนี้ดำเนินการบนพื้นฐานของเงื่อนไขของศิลปะ 624 ประมวลกฎหมายแพ่ง สำหรับเรื่องนี้ผู้เช่าในกระบวนการใช้สถานที่จะต้องไม่ละเมิดข้อกำหนดและเงื่อนไขของสัญญาในทางใดทางหนึ่ง

ความแตกต่างจากการให้เช่า

การเช่าอสังหาริมทรัพย์มักจะถูกเปรียบเทียบกับการให้เช่า มีความแตกต่างบางอย่างระหว่างการทำธุรกรรมเหล่านี้:

• ในระหว่างการเช่าไม่มีข้อ จำกัด ในการเลือกที่อยู่อาศัยให้เช่าดังนั้นผู้เช่าจะเลือกวัตถุหลังจากที่ผู้ให้เช่าซื้อจากเจ้าของและให้เช่าทางการเงินและสำหรับสัญญาเช่ามาตรฐานทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลจึงถูก จำกัด ดังนั้น;
• สามฝ่ายมีส่วนร่วมในการเช่าและเมื่อให้เช่าสัญญาจะเกิดขึ้นโดยตรงระหว่างผู้เข้าร่วมสองคน
• ในระหว่างการร่างข้อตกลงการเช่าลูกค้าสามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้และด้วยสัญญาเช่าจะทำได้เฉพาะในกรณีที่มีคำสั่งที่เหมาะสมเท่านั้น

ผู้คนและ บริษัท จำนวนมากสนใจที่จะเช่าซื้อพร้อมสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ภายใต้เงื่อนไขดังกล่าวผู้ประกอบการสามารถตรวจสอบว่าสถานที่ที่เลือกนั้นสะดวกสำหรับการทำงานและลูกค้าหรือไม่ หากกิจกรรมมีผลบังคับใช้จะมีการตัดสินใจในการไถ่ถอนวัตถุ

ประโยชน์ที่จะได้รับ

การใช้สิทธิการเช่าเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์มีข้อดีหลายประการสำหรับผู้เช่า:

• ซื้ออพาร์ทเม้นท์โดยไม่ใช้เงินยืม
• อสังหาริมทรัพย์จะถูกใช้จนกว่าจะมีการไถ่ถอนครั้งสุดท้าย;
• คุณสามารถยกเลิกการทำธุรกรรมได้ตลอดเวลา;
• ไม่จำเป็นต้องรวบรวมเอกสารจำนวนมากสำหรับการเซ็นสัญญา
• ไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยเนื่องจากไม่มีการประกันและไม่มีการประเมินผล
• ไม่ต้องชำระเงินดาวน์

ข้อดีสำหรับผู้ให้เช่ารวมถึง:

• คุณสามารถขายทรัพย์สินที่มีอยู่ในราคาสูง
• ทรัพย์สินเป็นของเจ้าของจนกระทั่งมีการไถ่ถอนครั้งสุดท้าย;
• อนุญาตให้บอกเลิกสัญญาเมื่อใดก็ได้

โดยปกติผู้ให้เช่าที่มีสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะถูกใช้โดยผู้ให้เช่าที่ต้องการขายทรัพย์สินของพวกเขา แต่พวกเขาไม่สามารถดำเนินการตามกระบวนการนี้ได้ทันทีเนื่องจากต้นทุนที่สูงของทรัพย์สินหรือปัจจัยอื่น ๆ

ข้อบกพร่อง

ข้อตกลงดังกล่าวมีแง่ลบบางประการสำหรับผู้เช่า:

• ก่อนที่จะมีการซื้อคืนครั้งสุดท้ายทรัพย์สินจะถูกลงทะเบียนกับผู้เข้าร่วมรายอื่นในการทำธุรกรรมซึ่งอาจจะทำการกำจัดอย่างสมบูรณ์;
• เจ้าของวัตถุสามารถยกเลิกธุรกรรมได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องชำระค่าเช่าคืน
• หากเจ้าของบ้านเสียชีวิตจะต้องมีการทำข้อตกลงใหม่กับทายาทที่น่าพอใจน้อยกว่า

ในเวลาเดียวกันเจ้าของบ้านไม่สามารถใช้สถานที่เพื่อวัตถุประสงค์ใด ๆ และในระยะเวลานานราคาอสังหาริมทรัพย์อาจเพิ่มขึ้นซึ่งจะนำไปสู่การสูญเสียกำไร

ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง

ข้อเสนอที่พบบ่อยที่สุดในมอสโกคือค่าเช่าที่มีสิทธิ์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ นี่คือความจริงที่ว่าอสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงในเมืองหลวงดังนั้นจึงยากที่จะขายในแบบมาตรฐาน ในการสรุปธุรกรรมเอกสารดังต่อไปนี้จัดทำขึ้น:

• หนังสือเดินทางของคู่กรณีในการทำธุรกรรมและหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็น บริษัท ให้ใช้หนังสือรับรองการจดทะเบียนและการลงทะเบียนกับ Federal Tax Service
• สารสกัดจากหนังสือบ้านซึ่งคุณสามารถค้นหาผู้ที่ลงทะเบียนในอสังหาริมทรัพย์
• หนังสือรับรองการเป็นเจ้าของวัตถุหรือสารสกัดจาก USRN รวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของอพาร์ทเมนท์;
• ให้เช่าโดยตรงซึ่งมีข้อในความเป็นไปได้ของการไถ่ถอนอสังหาริมทรัพย์;
• กำหนดการชำระเงินที่มีข้อมูลว่าเมื่อใดที่การชำระเงินโดยผู้เช่าควรจะถูกโอน

นอกจากนี้ใบรับรองการยอมรับมักจะถูกร่างขึ้น มันมีข้อมูลเกี่ยวกับรายการของใช้ในครัวเรือนทั้งหมดที่มีอยู่ในอาคารเช่นเดียวกับวันที่ผู้เช่าเริ่มใช้ทรัพย์สิน

ความแตกต่างของการลงทะเบียนสัญญา

หากสัญญาเช่าที่มีสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ถูกดึงขึ้นมาก็มักจะมีระยะเวลาถึง 10 หรือ 15 ปี หากระยะเวลาของข้อตกลงเกิน 1 ปีจะมีการลงทะเบียนใน Federal Register สำหรับสิ่งนี้จัดทำเอกสาร:

• หนังสือเดินทางของผู้เข้าร่วม;
• แอพลิเคชันสำหรับการลงทะเบียน
• สำเนาสัญญาเช่าหนึ่งฉบับ
• ใบเสร็จรับเงินหน้าที่;
• หนังสือเดินทางทางเทคนิคและแผนอสังหาริมทรัพย์

คุณสามารถใช้ไม่เพียงกับสาขา Rosreestr แต่ยังรวมถึง MFC

ความแตกต่างของความร่วมมือ

ไม่ว่าสัญญาเช่าที่มีสิทธิ์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์จะทำใน Nizhny Novgorod หรือในเมืองอื่นข้อกำหนดบางประการของกฎหมายถูกนำมาพิจารณา กระบวนการในการร่างสัญญาถูกควบคุมโดยกฎระเบียบของรัฐบาลกลางดังนั้นผู้เข้าร่วมในการทำธุรกรรมคำนึงถึงคุณสมบัติ:

• การซื้อคืนเป็นเพียงสิทธิของผู้เช่าและไม่ใช่หน้าที่ของเขาดังนั้นการบังคับให้เขาผ่านศาลเพื่อดำเนินการตามกระบวนการนี้เป็นไปไม่ได้
• หลังจากชำระเงินเต็มจำนวนเนื่องจากผู้ให้เช่าต้องมีการลงทะเบียนการโอนสิทธิการเข้าอพาร์ทเมนต์ไปยังผู้เช่า
• แม้แต่การจ้างงานธรรมดาก็สามารถสั่งสอนขึ้นใหม่เพื่อให้เช่าพร้อมสิทธิในการซื้อซึ่งจัดทำขึ้นในศิลปะ 624 ประมวลกฎหมายแพ่งจึงเพียงพอที่จะทำข้อตกลงเพิ่มเติมระหว่างทั้งสองฝ่ายเท่านั้น

ขอแนะนำให้ใช้วิธีการเช่านี้โดยมีเงื่อนไขว่ามีความสัมพันธ์ที่ไว้วางใจระหว่างผู้เข้าร่วมทั้งสองและความต้องการอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าต่ำ

ความเสี่ยงของผู้เช่า

เมื่อทำการเช่าด้วยสิทธิ์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผู้เช่าจะต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่ร้ายแรง:

• การตายของเจ้าของบ้านอาจนำไปสู่การยกเลิกสัญญาหรือการแนะนำของเงื่อนไขที่ไม่พึงประสงค์เพิ่มเติมโดยทายาท;
• เจ้าของทรัพย์สินสามารถใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อต่างๆ
• การเปลี่ยนแปลงในตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจนำไปสู่ราคาไถ่ถอนของทรัพย์สินที่สูงเกินไปแม้ว่าภายใต้เงื่อนไขดังกล่าวเป็นไปได้เสมอที่จะปฏิเสธที่จะแลกมัน แต่การชำระเงินค่าเช่าจะไม่คืนโดยเจ้าของทรัพย์สิน

ดังนั้นแม้ว่าข้อเสนอดังกล่าวจะมีข้อดีหลายประการ แต่ก็เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องคำนึงถึงความเสี่ยงที่เกิดขึ้นจากผู้เช่า

กฎในการร่างสัญญา

สัญญาเช่าที่มีสิทธิ์ในการซื้อจะต้องมีบางอย่าง เหล่านี้รวมถึง:

• ข้อมูลเกี่ยวกับคู่สัญญาในการทำธุรกรรม (ต้องระบุโดย F. I. O. ข้อมูลจากหนังสือเดินทางวันเดือนปีเกิดและที่ลงทะเบียนจะถูกป้อน);
• เรื่องของข้อตกลงซึ่งเป็นทรัพย์สินจึงระบุที่อยู่พื้นที่และลักษณะอื่น ๆ ที่คัดลอกจากเอกสารอย่างเป็นทางการไปยังอพาร์ตเมนต์
• ระยะเวลาของสัญญาและบ่อยครั้งที่การไถ่ถอนข้อตกลงไม่ จำกัด จะถูกวาดขึ้น;
• ขนาดของการชำระเงินรายเดือนซึ่งพิจารณาจากค่าเช่าและราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์
• ความถี่ในการชำระ
• วิธีการโอนเงินซึ่งสามารถโอนเงินด้วยตนเองโอนไปยังบัญชีธนาคารหรือโอนตามเซลล์ของธนาคาร
• ภาระผูกพันที่เกิดขึ้นจากผู้เช่าและผู้ให้เช่า
• ความรับผิดของคู่กรณีที่ละเมิดข้อกำหนดในการทำธุรกรรม

เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องเข้าใกล้การร่างข้อตกลงนี้อย่างถูกต้องเพื่อให้มีสัญญาเช่าทางกฎหมายพร้อมสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างสัญญาสามารถศึกษาได้ด้านล่าง

จำเป็นต้องมีการประเมินราคาอพาร์ตเมนต์หรือไม่?

หากมีการโอนที่อยู่อาศัยสำหรับการใช้งานในระยะยาวมีแนวโน้มว่าราคาจะเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ คู่สัญญาจะต้องตกลงกันว่าการเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะมีผลต่อจำนวนเงินที่ไถ่ถอนหรือไม่หลังจากการตัดสินใจทำข้อตกลง

มักจะถูกเลือกโดยการคำนวณคู่กรณีโดยคำนึงถึงการเปลี่ยนแปลงของราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์หรือการคำนวณโดยใช้สกุลเงินต่างประเทศ เพื่อหลีกเลี่ยงความขัดแย้งในอนาคตขอแนะนำให้ระบุราคาสุดท้ายของวัตถุและสูตรในการคำนวณตัวบ่งชี้ในสัญญา สำหรับเรื่องนี้ฝ่ายหันไปประเมินราคาอิสระ เขารวบรวมรายงานที่มีข้อมูลเกี่ยวกับราคาตลาดของวัตถุในเวลาที่ทำการร่างข้อตกลง

สิทธิ์ในการผ่านวัตถุเป็นอย่างไร

เสนอมากที่สุดในมอสโกและมอสโกเช่าในภูมิภาคที่มีสิทธิในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ด้วยข้อเสนอนี้ใคร ๆ ก็สามารถเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เป็นของเหลวและทำกำไรได้ในทำเลที่ดี ในเวลาเดียวกันมันเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องรู้วิธีการโอนสิทธิในพาร์ทเมนต์ไปยังผู้เช่าจะดำเนินการ สามารถใช้ตัวเลือกนี้ได้หลายวิธี:

• การหมดอายุของสัญญา
• การถ่ายโอนเต็มมูลค่าของวัตถุไปยังเจ้าของ

โดยทั้งหมดกระบวนการจะลงทะเบียนใน Rosreestr หลังจากที่ผู้เช่ากลายเป็นเจ้าของเต็มของวัตถุ

ลักษณะเฉพาะของการยุติก่อนกำหนด

ตามศิลปะ 619 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งความสัมพันธ์ระหว่างทั้งสองฝ่ายถูกยกเลิกโดยการตัดสินของศาลภายใต้เงื่อนไขดังต่อไปนี้:

• ผู้เช่าในกระบวนการใช้วัตถุละเมิดข้อกำหนดของสัญญา
• สถานที่นี้ใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่น
• ที่อยู่อาศัยทวีความรุนแรงขึ้นเนื่องจากการดูแลที่ไม่ดีโดยผู้ใช้;
• ภายในระยะเวลาที่กำหนดค่าเช่าจะไม่ถูกโอน
• ยกเครื่องที่กำหนดไว้ในสัญญาจะไม่ดำเนินการ

คู่สัญญาในข้อตกลงอาจจัดให้มีเงื่อนไขอื่น ๆ ของการยกเลิกก่อนกำหนดในสัญญา

ข้อสรุป

การเช่าพร้อมตัวเลือกในการซื้อถือเป็นธุรกรรมที่เรียกร้องในหลายภูมิภาค มันมีข้อดีสำหรับผู้เข้าร่วมทั้งสอง ตามข้อตกลงที่วาดขึ้นอย่างถูกต้องเมื่อมีการยกเลิกความร่วมมือที่อยู่อาศัยจะผ่านไปในกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า

จะต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการร่างสัญญาอย่างเหมาะสมเพื่อให้มีข้อมูลที่สำคัญเกี่ยวกับความร่วมมือ หากช่วงเวลาที่ใช้ได้เกิน 1 ปีจะมีการลงทะเบียนกับ Rosreestr