Изградња пословних центара: пословни план, пројекат, процена, папирологија. Грађевинска дозвола

Пројекат је изградња објекта (вероватно тржног и забавног центра). Објекат се налази у граду Митисхцхи, Москва, на адреси: ул. Летнаиа, 26. Отприлике датум пуштања у погон је 2019.

Подручја покривања објеката

Приликом развоја концепта изградње пословног центра потребно је утврдити границе услужног простора који окружује локацију.

Конвенционално подручје око објекта може се поделити у три зоне (зависно од близине локације):

• Први прстен за окружење: ограничен је Иубилеинаиа, улицама Мира, реком Иауза.
• Други прстен опкољења: покрива већи део града, с изузетком удаљених подручја - Строител, Цхелиускинскаиа, Строипластмасс, Еаст Перловка и Друзхба.
• 3. круг околине: покрива цео град Митисхцхи, укључујући подручја Строител, Цхелиускинскаиа, Строипластмасс, Источна Перловка и Друзхба.

Унутрашњи и екстерни фактори успеха пројекта

Спољни фактори су ван контроле инвеститора, али њихов утицај на даљи развој пројекта је од суштинског значаја за реализацију грађевинског пројекта пословног центра.

Поређење спољних и унутрашњих фактора развоја представљено је у табели испод.

На основу анализе можемо закључити да се приликом одлучивања о изградњи пословног центра мора узети у обзир неколико параметара:

• Изгледи за економски, социјални и демографски развој региона.
• Ниво конкуренције у области објекта.
• Социо-демографске карактеристике становништва који живи у том подручју.
• Карактеристике самог објекта.
• Инвестиционе перформансе пројекта.

Треба напоменути да је просечна цена изградње пословних центара у Санкт Петербургу 450 милиона рубаља са површином од 40 000 квадратних метара. м. Међутим, овај показатељ се мало разликује од истог у Москви.

Треба напоменути да су трошкови изградње пословних центара у Москви око 600 милиона рубаља, са квадратом од преко 40 000 квадратних метара. м

СВОТ анализа објекта

Испод је завршна табела СВОТ анализе објекта предложеног за изградњу.

Након анализе предности и слабости објекта, његовог развоја и претњи, можемо размотрити могућност примене две различите опције за коришћење простора:

• Тржни центар.
• Трговачки и забавни центар.

Тржни центар

У овом случају можете да се фокусирате на галерију куповина. Велика величина трговачке површине повећаће разноликост понуђене робе. Цијене закупа малопродајних простора много су веће него за забавне просторе. У овом случају ће подручје покривања шопинг центра бити само први прстен околине.

Овај пословни план за изградњу пословног центра је најоптималнији предмет изградње двоспратног објекта.

Трговачки и забавни центар

У другом случају можете се усредсредити на компоненту за забаву. Главна предност овог предлога је чињеница да на градској пијаци постоји акутни недостатак места за слободно време за децу. Присуство забавне зоне повећава време које купци проводе у објекту. У новим трговачким центрима омјер трговачких и забавних подручја износи 50% до 50%.

У приземљу је предложено постављање супермаркета.

Ако постоји велики број оператора за забаву, шопинг и забавни центар моћи ће да привуче посетиоце у први и делимично други круг градског окружења, јер у граду нема довољно места за забаву. Треба имати на уму да су цене најма за ову врсту услуге ниже него за малопродајне просторе, што ће на крају довести до повећања рока враћања пројекта.

Страно искуство сугерира да ће најоптималнија имплементација пројекта бити стварање тржно-забавног комплекса, јер ова опција смањује комерцијалне ризике.

Планирани пословни центар припада класи А. Он је највиши међу онима који се могу доделити. Процена класе А указује на престиж свих просторија зграде, доступност савремених система животне подршке и рад самог центра.

Трошкови изградње пословног центра класе А кориштењем одређеног примјера представљени су у наставку. Не смијемо заборавити да изградња тржног центра у другом граду може имати потпуно различите финансијске инвестиције у обиму.

Компилација новчаних токова пројеката

Вероватно ће тржни центар имати следеће параметре приликом добијања грађевинске дозволе:

• Укупна површина тржног центра износи 9672 квадратна метра. м
• Укључујући 1. кат - 4847 квадратних метара м
• Укључујући 2. спрат - 4825 квадратних метара. м
• Стопа заузетости у првој години је 70%.
• Стопа заузетости у наредним годинама је 95%.
• Ризик неплаћања је 0%.
• Раст прихода годишње - 5%.

Пошто уговор о закупу утврђује висину казне за закашњеле исплате дуже од 30 дана, ризици неплаћања током изградње пословног центра једнаки су нули. Годишње повећање цена закупа биће 5%.

Доња табела то јасније илуструје.

Улагања у изградњу изградње пословног центра (РУБ)

Најважнија тачка је проучавање питања финансирања капиталних инвестиција. У ту сврху се могу користити и сопствена и позајмљена средства компаније. У наставку су детаљније приказани подаци о финансирању грађевинског пројекта.

Финансирање пројеката:

• Укупна улагања - 13.439.642 $
• Укључујући 1. годину - 10939642 долара.
• Укључујући другу годину - 2.500.000 УСД
• Укупни позајмљени капитал - 13,439,642 УСД, укључујући прву годину: 10,939,642, 2. година: 2,500,000 УСД
• Рок отплате кредита - 10 година.
• Камата на кредит је 18%.

У процесу проучавања финансијских резултата пројекта, битна тачка је проучавање износа и износа пореског оптерећења у предузећу према пословном плану.

Резултати планираних пореских одбитка за пројекат представљени су у наставку.

Порези плаћени током рада пројекта:

• За имовину - 2,2%.
• Профит - 20%.
• ПДВ - 18%

Да бисмо изградили новчани ток, морамо одредити приближни износ прихода од изнајмљивања просторија, за шта морамо извршити зонирање простора тржног центра. Елементи зонирања приказани су у табели испод.

Зонирање

Прорачун прихода од закупа просторија за планирани пословни центар је централна тачка јер је повезана са његовом ефикасношћу. Постоје различите опције за добијање таквих прихода: оптимистичне, просечне и песимистичне. У доњој табели су јасније приказане карактеристике сваке опције.

У првој табели представљена је песимистичка прогноза за могућност остваривања прихода.

Прорачун прихода од закупа. Цене најма - песимистичка прогноза

Подаци из табеле омогућавају нам да закључимо да ће, као резултат имплементације пројекта, песимистичка величина прихода од закупа простора у тржном центру бити 3909468 долара.

У табели испод приказани су подаци о обрачуну прихода од најма из простора тржног центра са просечном опцијом.

Прорачун прихода од закупа. Цене најма - просечне

Подаци из табеле омогућавају нам да закључимо да ће као резултат имплементације пројекта, просечна величина примљеног дохотка од закупа простора у тржном центру бити 4,429,399 УСД.

Такође је неопходно предвидјети оптимистичну прогнозу за могуће примање прихода објекта од закупа простора, који је представљен у табели испод.

Прорачун прихода од закупа. Цене најма - Оптимистична прогноза

Ове таблице нам омогућавају да закључимо да ће, као резултат имплементације пројекта, оптимистична величина прихода од закупа простора у тржном центру износити 4776385 долара.

Израчунавамо трошкове позајмљених средстава и распоред отплате у табели испод.

Напомена: у трећем месечном месечном плаћању биће укључено двогодишње одлагање плаћања и капитализација камата једнака 5143445 УСД.

Подаци из табеле показују да ће месечна уплата за пројекат бити 3214579 долара месечно.

Остали трошкови

Размотрите и израчунајте све врсте оперативних трошкова током изградње пословног центра:

• Прве две године рад страже покриће половину константног обима.
• Прорачун услуга чишћења укључује чишћење свих подручја и територија.
• Исплата зарада у целости узима се у обзир узимајући све порезе и ПДВ.
• Годишње повећање плата од 5% годишње.
• Сви трошкови пословања пребацују се станарима (осим трошкова прве и половине друге године).

За састављање новчаног тока израчунали смо следеће податке:

• Процењени просечни приход од закупа за 10 година реализације пројекта, под условом да у првој години закупљена површина износи 70%, а у следећој 95%.
• Амортизација имовине биће 3,33% годишње.

Нагодбе у оквиру финансијских активности укључују прекомерне камате према пореским законима, јер формат пре и после финансирања неће бити састављен.

Будући да је градња прихваћена „према фазама радова“, а новчани ток формира се почевши од прве године, која почиње од тренутка када пројекат генерише прву рубљу прихода, компанија губи право на повраћај ПДВ-а у првој години по завршетку изградње.

Пошто је биланс пројекта позитиван износ када капацитет достигне 100% капацитет, остали и ванредни трошкови нису узети у обзир у прорачуну.

На основу расположивих података чини се да је могуће приказати планиране новчане токове створене пројектом.

Табела испод приказује оперативне трошкове пројекта.

Оперативни трошкови

Табела испод показује да ће износ оперативних трошкова у првој години бити 271.707 долара, затим ће се повећавати по години и достићи 740157 долара у 10. години.

У наредној анализи ефикасности пројекта, динамика прихода од пројеката током првих 10 година биће размотрена у табели испод.

Приходи од пројекта

Подаци из табеле омогућавају нам да закључимо да ће износ прихода од пројекта у првој години износити 2.717.987 долара, да ће тада приходи порасти, да ће до 10. године износити 3.970.2947 долара.

При истраживању пројекта важно је израчунавање амортизационих одбитка који је представљен у табели испод.

Амортизација пројекта

Као што се може видети из табеле, износ амортизације у трећој години износиће 262.153 долара, а у последњој, десетој години - 227.582 долара. Укупни износ амортизације за све године пројекта износиће 1,956,147 долара.

Табела у наставку приказује новчани ток за пројекат.

Новчани ток

Табела показује да ће укупни новчани ток за пројекат бити 1.300.415 долара.

Процена дисконтне стопе

Користи се за прерачунавање будућих токова прихода у једну вредност тренутно. Дисконтна стопа (р) израчунава се кумулативно по формули:

р = α + МРР * РИ,

где

α је просечна стопа инфлације за тај период.

МРР (Минимални ризик повратка) - минимална реална стопа ризика повезана са функционисањем пројекта.

РИ (инвестициони ризик) - ниво просечне захтеване профитабилности (ризика) од стране учесника пројекта.

Најнижа реална стопа МРР ризика у овом случају биће једнака трошку позајмљених средстава, и то 18%, односно стопи на банкарски кредит.

У складу са инвестицијским уговором, просечни потребан принос РИ од стране учесника пројекта је постављен на 2%.

Дакле, дисконтна стопа ће бити једнака:

р = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

Закључци

Приликом израде пословног плана за изградњу пословног центра узет је у обзир пројекат, извучени оптимистични закључци.

У наредне три године приметиће се умерен економски раст у округу Митисхцхи, међутим, заостајање просечних показатеља за округ од просечних показатеља за московску регију биће изражено. Водећа индустрија остаће инжењерство, израда инструмената и грађевинарство.

До краја 2018. године планира се повећање стопе раста трговине на мало за 40% и повећање годишњег обима услуга домаћинства за 35%. Раст трговине биће обезбеђен растом средње класе и њеног прихода.

Области који испуњавају међународне стандарде су у акутном недостатку, потражња за квалитетним малопродајним простором превазилази понуду. То ће довести до повећања квалитета креирања и управљања тржним центром.

Главни извори потражње данас су продавнице одеће. Они чине око 50% површине у трговачким центрима. Ниво слободног простора у 2018. години биће 10-15%. Очекивано повећање малопродајних некретнина износиће око 75 000 квадратних метара. м. Тренутно, просечна цена закупа комерцијалних простора у граду износи око 405 УСД / квадрат. м. годишње (укључујући ПДВ и трошкове пословања).

У зони првог прстена околине постоји велики број објеката који се надмећу како у прехрамбеном, тако и у сектору индустријске робе.

При израчунавању новчаних токова узете су у обзир просечна стопа закупа, расположивост просторија на нивоу од 5%, као и сви оперативни трошкови и плаћања кредита. Новчани ток за пројекат се показао позитивним, али још увек не довољно великим.

Дисконтна стопа, која укључује просечну стопу инфлације, ризик генерисан пројектом и просечан потребан принос, био је 30%.

Тако се пријављени пројекат може прихватити на разматрање, јер прорачуни показују његову профитабилност и ефикасност.