Уговор о закупу подразумева трансакцију у којој се власник (закуподавац) обавезује да ће имовину пренијети на корисника (закупника) у одређеном временском периоду, а закупац се обавезује да ће платити за његово коришћење. Као и код било којег другог уговора, важан услов у овом случају је и његов предмет. Од њега зависе правне последице, укључујући рок закупа. На неодређено време или закључен одређени уговор - то је још један суштински услов сваког уговора. Веома је важно да странке утврде рок важења. Али, уз то, постоје и законодавне норме, према којима период не одговара увек њиховој вољи.
Закуп и најам: како разликовати
Пре него што почнете да проучавате појмове, вредно је разумети концепте које обични људи често збуњују. Ријеч је о изнајмљивању и запошљавању. Главна разлика је у томе што је уговор о закупу прихваћен у односу на појединца, док је уговор о закупу прихваћен у односу на правно лице. Остале значајне разлике укључују следеће:
- Објект Ако изнајмљивање може бити искључиво стамбени простор, онда је приликом изнајмљивања уред, локације за производњу и трговину, као и складишта.
- Стране у закупу су посједник и закупац, док је у закупу стан и закупац. У уговору морају бити наведени релевантни услови.
- У случају сукоба у оквиру уговора о раду, можете покушати да их решите преко агенције за промет некретнинама. Ако говоримо о закупу, онда се најчешће обраћају за помоћ приватним адвокатима.
- Трајање уговора. Ако се закуп може издати за било који период, онда закуп може бити на највише пет година. Дакле, ако тај уговор није одређен уговором о раду, тада је подразумевано ограничење рока његове важности пет година.
- Правни односи у оквиру закупа уређени су на основу погл. 34 Грађанског законика Руске Федерације, а у погледу уговора о раду, погл. 35 Грађанског законика Руске Федерације.
- Ако дуг настане код правног лица, лакше га је наплатити, јер други по правилу имају имовину, као и новац на текућем рачуну. Ако је грађанима ограничена солвентност, на пример, без посла, то ће бити теже учинити.
Разумевајући разлике у запошљавању и изнајмљивању, прелазимо директно на закуп, посебно на период акције.
Карактеристике термина закупа
Период важења је временски период који се утврђује међусобним договором страна. У складу са њим, правни односи о закупу почињу и завршавају.
Према овом показатељу, закупац има обавезе да плаћа закупљену имовину. С друге стране, власник мора у одговарајућем периоду пренети имовину кориснику.
Почетак и крај трансакције зависе од рока закупа. Уговор се закључује на неодређено или одређено време, његова важност почиње почетком дана, а завршава на крају дана (у 24:00). Сходно томе, раскид уговора (ако је станар послао обавештење о раскиду даљих правних односа) пада у 24:00 тог датума, што је дефинисано у документу.
Врсте уговора о закупу
Члан 610 Грађанског законика Руске Федерације објашњава термин закупа. На неодређено време, сматраће се закљученим ако садржај не утврди тачан датум. Такав документ се такође назива сталним.
Међутим, у дословном смислу такав концепт се не може тумачити. Сваки уговор о закупу предвиђа одређени период, јер се ствар преноси на употребу, а не у власништво друге стране. У недостатку одређеног периода, тачније је говорити о могућности да странке у било којем тренутку раскину правни однос. Тачно, за ово је прво потребно обавестити другу страну.
Постоје и краткорочни уговори. Често су затворени приликом изнајмљивања стана. Краткорочни уговор се углавном закључује на 11 месеци. Због тога, нема потребе да се региструјете на Росреестр. Уговор о закупу може да се закључи на два месеца, на неколико недеља, дана, па чак и сати.
Краткорочни уговори су најпрофитабилнији за закуподавца, јер не само да вам омогућавају да добијете више профита, већ и ограничавају закупца у одређеним правима, и такође омогућавају да избегне плаћање пореза.
Закон предвиђа такав концепт као ограничење рока уговора. Не може се навести само у споразуму, већ је и законски обавезан. Услов важи, на пример, када се дају у закуп земљишне парцеле и парцеле са минералима, као и водена тела. Законодавство утврђује максималне услове под којима се ова имовина може пренијети на употребу.
По правилу ово имање припада држави, јер грађанин или компанија, као власник, имају више могућности за изражавање воље. Стога ова тачка мора бити узета у обзир приликом потписивања уговора.
Постоје случајеви када законодавство поставља временски рок за закупљени предмет, а стране нису предвидјеле рок закупа. Иако се верује да је уговор склопљен, на неодређено време, он ће бити важан само до истека ограничења. Међутим, ако једна од страна жели, може да се повуче из уговора раније, без правних последица.
Друга врста документа звала се уговор на одређено време. То значи да јасно прецизира одређени рок важења или је везан за почетак одређеног догађаја. На пример, уговор о закупу викендице може да услови: „пре закључења трансакције куповине и продаје“ или „пре ступања у наследство“.
Дугорочни уговори се углавном склапају за изнајмљивање:
- Земљиште.
- Цријева
- Водно тело.
Правни однос према таквим споразумима може се даље трансформисати чињеницом да закупац добије прилику да постане пуноправни власник. На пример, ако је земљишна парцела регистрована под управљањем помоћног газдинства у периоду од 49 година, онда када се на њој подигне кућа (у облику капиталне структуре), земљиште се може поново регистровати као власништво.
Разлози за закључивање споразума на неодређено време
Законодавство предвиђа могућност закључивања уговора о закупу имовине на неодређено време на следећим основама:
- Неодређивање термина у уговору.
- Проширење постојећег уговора, користећи прелиминарно право.
Обнављање
Ако је неко ко је изнајмио одређену некретнину испунио услове током целог периода уговора, тада има предностно право да закључи одговарајући уговор о закупу. Обновљено на неодређено време или на јасно дефинисан период - могуће је под бројним условима. Они укључују следеће:
- Током важења оригиналног уговора нема кршења.
- Корисник простора је спреман да власнику понуди повољне услове за обнову у поређењу са оним понудама које имају други подносиоци захтева.
- Услов за претходно обавештење је испуњен, што изражава жељу за наставком релевантног правног односа.
Верује се да је уговор закуп се продужава на неодређено време ако закупац није укинуо право коришћења имовине, а закуподавац не ствара препреке за то. У овом случају услови споразума остају исти, осим случајева у којима странке изјављују другачије.
Међутим, по закону, закупац мора писмено обавестити власника о намери да настави да изнајмљује некретнину у разумном року до истека документа. Ако странке желе да изврше било какве измене, морају закључити додатни уговор у коме ће бити приказан. Често стране мењају услове закупа.
У случају стамбеног простора, станару је исплативије да унапред одлучи у којем периоду ће се закључити уговор о закупу простора. На неодређено време, будући становници веома ретко пристају да се населе. Период је једна од најважнијих тачака споразума. Због тога се препоручује да документ пропише услов да тај период буде непромењен током целог трајања акције.
Ако је уговор о закупу, као и најам собе или другог објекта дугорочан, тада га прати обавезан поступак државне регистрације.
Поступци странака по истеку рока
У случајевима када је уговор истекао, а закупац није напустио простор, а закупац нема приговора, право коришћења имовине наставља се под истим условима. Штавише, уговор се сматра продуженим за сличан период. Ако најмопримац у будућности не жели посједовати некретнину, о томе мора обавијестити станодавца. У супротном могу се појавити нежељене последице. Овај услов је по правилу прописан у уговору.
Ако је закупац напустио простор, али о томе није обавестио власника, можда ће се од њега тражити да плати за период у коме закуподавац није знао за ове радње. Ако најмопримац након истека уговора одбије дати некретнину, власник га може добити судом. Главни услов у овом случају је поштовање рока застаре.
Раскид уговора
Ако се закуп закључује на неодређено време, тада га је могуће раскинути у било које време договором страна или једнострано. У последњем случају, под одређеним условима, мораћете да идете на суд. Једнострано одбијање потврђује судска пракса. На пример, у вези са тим постоји одлука Врховног арбитражног суда Руске Федерације број ВАС-10796/13 у вези са случајем А33-8577 / 2012.
Прекид закупа на неодређено време такође је предвиђен важећим законодавством у облику горе поменутог обавештења. Информације о томе садржане су у чл. 610 Грађанског законика Руске Федерације. Да раскине уговор, закупац мора обавестити станодавца у одређеном року. Обавештење треба послати на прописани начин. Ако се то не уради, суд ће приликом пријаве код правосудног органа размотрити ову злоупотребу.
Треба водити рачуна да обавештење буде документовано. У ту сврху морате направити попис инвестиција.
Методе заштите
За стране у уговору примењују се различите методе заштите. Дакле, ако закуподавац пошаље обавештење најмопримцу, а овај не напусти простор, закуподавац има право да поднесе следеће услове зајмодавцу:
- Извршите уплату за целокупни рок закупа. Средства се могу повратити као неправедно богаћење. Пошто се у овом тренутку уговор већ сматра раскинутим, наплата у облику најамнине биће нетачна.
- Ослободите простор. Овај захтев се мора разликовати од осветољубивог, јер је реч о правном питању. У случају закупа односи примјењују се методе заштите које се заснивају на одредбама чл. 610 Грађанског законика Руске Федерације.
Овај приступ је потврђен Декретом Врховног арбитражног суда Украјине бр. 16253/11, усвојеним у предмету бр. А40-13860 / 10-40-812.
Интерес закупа је обично да одржи однос и након што прими обавештење о раскиду закупа. Његов начин заштите бира се овисно о томе ко је станодавац и ко стоји на његовој страни, као и о његовим поступцима.
На пример, ако је уговор о закупу закључен на неодређено време, а владине агенције су на страни закуподавца, тада ће се изазов извршити у складу са погл. 24 агробизниса Руске Федерације. О томе сведочи судска пракса, на пример, Резолуција ФАС у случају бр. А57-3636 / 2012. Истовремено, судска пракса познаје случајеве у којима је овај начин заштите препознат као нетачан. Дакле, Одлуком ФАС-а у случају бр. А55-25220 / 2012, захтев за признавање одлуке државног тела о једностраном одбијању да испуни закуп земљишта био је незаконит. Суд је ову одлуку образложио чињеницом да је подносилац представке одабрао неадекватан начин заштите, јер су правни односи странака уговора грађанскоправни и не произилазе из јавних овлашћења државе. тело.
Било је и случајева захтева да се закуп земљишта на неодређено време призна као валидан. Конкретно, ово је Резолуција ФАС ЗЦО у случају бр. А45-24711 / 2012, као и Резолуција централног органа ФАС у предмету бр. А62-7460 / 2012. Судови су, узимајући у обзир релевантне захтеве, вођени следећим тачкама:
- Да ли је уговор заиста закључен на неодређено време.
- Да ли је послато обавештење о раскиду.
- Да ли су испуњени услови приликом слања обавештења.
- Да ли га је примила друга страна.
Регистрација уговора
Закуп стамбеног простора (или нестамбених просторија) закључен на период до једне године не подлеже регистрацији (по правилу, њихов рок важења је 11 месеци). Државна регистрација уговора о закупу на неодређено време такође се не врши упркос чињеници да фактички рок важења документа може бити већи од једне године. То се може разумети читањем одредби става 2. чл. 651 Грађанског законика Руске Федерације, што указује да се државна регистрација односи на уговоре на одређено време, чија је ваљаност више од једне године. То је потврђено и арбитражном праксом, нарочито Резолуцијом ФАС-а Москве у предмету бр. КГ-А40 / 6418-00, Резолуцијом ФАС СЗО у случају бр. А26-394 / 2007 и другим актима.
Не само да је потребно регистровати уговор о закупу закључен на неодређено време, већ и обновљени документ. Основа за то је став 2. чл. 621 Грађанског законика Руске Федерације. Остали документи који потврђују ову одредбу укључују и информационо писмо Преседијума Врховног арбитражног суда Руске Федерације бр. 59.
У пракси, за проучавање закупа на неодређено време, најбоље ће помоћи узорак представљен у наставку.
Главна карактеристика је недостатак спомена периода важења. Остатак документа је редован закуп.
Закључак
Без обзира да ли закуп на неодређено време подлеже регистрацији или не, у њему постоје позитивне и негативне тачке. Закупац може бити забринут да станодавац има право да раскине уговор у било којем тренутку ако о томе правилно обавијести станара. Станодавац мора имати доказе да је стварно послао обавештење станару.