Трајање закупа и поступак закључивања

У чланку ћемо размотрити рок закупа.

Закуп (од лат. Аррендаре, што у преводу значи "дати нешто за изнајмљивање") је, пре свега, облик имовинског уговора у којем се имовина пребацује у посјед уз плаћање. Затим ћемо детаљно разговарати о овом облику цивилних односа.

Термин закупа

Постоји неколико опција. Стране могу закључити такав споразум:

1. На неодређено време.
2. За време одређено у документу, али мање од једне године.
3. За период одређен споразумом, по правилу, годину или више.
   

Неодређени појам

Прво размотрите ситуацију када се закључује закуп на неодређено време.

Према члану 610 Грађанског законика, уколико рокови закупа нису наведени у документу, уговор се сматра закљученим на неодређено време. У овом случају, свака страна има право у било којем тренутку да напусти релевантне правне односе, упозоравајући противника на ово током три месеца. Вриједно је напоменути да уговор о закупу, који је закључен на неодређено вријеме, не подлијеже државној регистрацији (упркос чињеници да стварни рок важења може бити већи од дванаест мјесеци).

Мање од годину дана

Шта може бити трајање закупа?

Уговор о закупу који је закључен на период краћи од годину дана, не подлијеже државној регистрацији.

Година и више

Споразум који је састављен дванаест месеци или више подложан је државној регистрацији. Од њеног тренутка он се сматра затвореником. Разговарали смо о условима закупа.

Уговор о закупу и поступак његовог закључивања

Закључак таквог документа може се поделити у одређене фазе:

1. Размена власничких докумената.
2. Фаза анализе предатих радова.
3. Примена координације услова.
4. Закључивање самог уговора.
5. Регистрација преноса закупљеног објекта.
6. Регистрација права закупа код Феда (под условом закључивања дугорочног споразума).

Вриједно је напоменути да ако се закуп закључи на период краћи од годину дана (односно, краткорочно), по правилу, није потребна регистрација код Феда.

Документација

У оквиру размене правних и статутарних докумената од страна, од власника се мора затражити:

1. Потврда о власништву објекта. Говоримо о БТИ документима (тлоцрт, образложење, извод из техничког пасоша у облику "1А").
2. Правила о власништву (купопродајни уговор и тако даље).
3. Извод из Јединственог државног регистра (до данас).
4. Ако постоје било каква ограничења (уговор о закупу, залог, итд.), Препоручљиво је затражити копије папира на основу којих се утврђује терет.

Обе стране пружају једна другој:

1. Копија саставних хартија од вредности правног лица (Повеља, уговор, ПСРН и тако даље).
2. Документација којом се потврђују акредитиви преговарача и потписује споразум.

У случају трансакција од стране појединаца, ова фаза је обично ограничена на пружање личног документа (односно, пасош је потребан).

Истек закупа

Вреди напоменути да истеком уговора о закупу не престају уговорне обавезе страна. Напомиње се да ако најмопримац настави да користи некретнину и после истека папира, под условом да нема власника приговора, уговор се сматра обновљеним под истим условима, али на неодређено време.

Да ли је могуће продужити закуп земљишта? О томе даље.

Обнављање

Таква манипулација могућа је за одређени период или на неодређено време на основу договора страна. Најлакши облик за продужење закупа сматра се обнављањем документа на истим основама законом. За то морају бити испуњена следећа два услова истовремено:

1. Станар наставља да користи некретнину и после истека папира.
2. Нема приговора од власника.

У овом случају сматра се да је споразум обновљен под истим условима, на неодређено време, у складу са законодавством. У том случају неће бити потребни додатни документи. Вреди узети у обзир важан услов. Према члану 610 Грађанског законика, ако услови уговора о закупу нису били одређени изворним папиром, онда се сматра закљученим на временски период који плута.

Законодавство налаже да се закуп било које имовине на период дужи од једне године региструје код надлежних државних органа. Тек тада ће га сматрати заробљеником. Истина, у случају да је закуп првобитно договорен на период краћи од дванаест месеци, за продужени уговор неће бити потребна државна регистрација.

Шта још укључује продужење закупа? Треба имати на уму да и закупац и власник у било којем тренутку имају право да на властиту иницијативу укину документ продужен и потписан на неодређено време. Да бисте то учинили, једна од страна у року од три месеца мора упозорити другу на то, осим ако споразумом није другачије одређено.

Регистрација

Који је рок за пријаву закупа? Документа у те сврхе доставља се територијалном уреду Росреестр (односно Федералној државној служби за регистрацију, картографију и катастар) према листи утврђеној савезним законом под називом „О државној регистрацији права на непокретностима и промету с њом“.

У случају да регистрар има било каквих недоумица у аутентичност, а поред тога, поузданост наведених информација или уз постојање основа за регистрацију, има право да обустави регистрацију уговора о закупу нестамбених просторија или друге некретнине на период не дуже од месец дана. Државна царина за регистрацију документа грађанима узима се у износу од две хиљаде рубаља. Што се тиче организација, за њих је двадесет и две хиљаде. Истовремено обезбедите:

1. У случају да је правно лице странка у споразуму, потребна је конститутивна документација, уз копију потврде о државној регистрацији, пореске регистрације, као и протокола о оснаживању грађана који су потписали пуномоћ.
2. Ако су копије ових хартија већ предате у регистар, уместо њих можете да предате извод из регистра, који не сме бити старији од једног месеца, што указује на одсуство било каквих промена.
3. Грађанима је потребан лични документ.
4. У случају да друга особа заступа интересе у регистру, потребна је пуномоћ за регистрацију уговора о закупу, која је оверена.
5. Уговор о закупу у износу једнаком броју страна, и други оригинал који остаје у пословању.
6. Акт о прихватању закупљене имовине у случају да је саставни део уговора.
7. Налог за плаћање којим се потврђује плаћање накнаде за закуп.
8. Захтев за регистрацију, који може да поднесе једна од страна у уговору.
9. У зависности од конкретних случајева, додатна документа морају бити достављена органима за регистрацију.
   

Уговор о закупу и његове карактеристике

Као опште правило, такав документ се закључује у писаном облику ако услови споразума прелазе годину дана или, бар на једној страни, правно лице учествује у трансакцији, без обзира на период. Што се тиче садржаја, обично у документацију о закупу садржи неколико следећих одељка:

1. Опште одредбе под којима су наведени елементи стандарда за било који споразум: име, заједно са бројем, датумом и местом закључивања. Наводи се ко учествује у трансакцији, укључујући која лица представљају странке у споразуму и на основу те документације.
2. Предмет Овде се захтева да се јасно дефинише шта је предмет трансакције. Наведене су све карактеристике објекта потребне за његову идентификацију. На пример, адреса зграде која се изнајмљује, карактеристике аутомобила и слично. Такође у овом одељку је написано да ли је имовина пребачена у привремени посјед или на коришћење.
3. Навођење права и обавеза странака. Конкретно пишу да најмопримац мора платити некретнину и вратити је у добром стању.
4. Клаузула о најму и међусобним нагодбама. Овде се утврђује колика ће бити цена, а такође према којој шеми ће станар платити. Укључујући у којем тренутку се може сматрати испуњеном. Често је то повезано са тренутком када средства стигну на рачун власника. Али би било најприкладније за закупника да инсистира на услову да се обавеза сматра да је испуњена одмах у тренутку када средства буду обрисана са његовог рачуна.
5. Одговорност странака. Као део припреме овог одељка, у уговор се уписује услов о казни и другим новчаним казнама због кршења правила закупа. Једна страна ће сигурно применити ове мере ако друга прекрши обавезе. Овде такође вреди написати у којим ситуацијама је насилник ослобођен одговорности, на пример, због околности више силе.
6. Трајање споразума са условима превременог раскида. Ако део уговора није укључен у уговор, онда се папир сматра закљученим на неодређено време.
7. Одељак о решавању спорова. Овде је прописан поступак жалбе, а уз то је назначен и суд који се мора решити ако сукоб не буде решен другачије.
8. Завршни део укључује навођење адреса и детаља страна, заједно са потписима одговорних лица и њиховим дешифровањем, датум закључивања документа и печат (ако постоји).
   

По потреби се у споразум укључују и други делови.

Закључак

Стога се према споразуму (а уобичајено је и рећи „споразумно“) може пренијети било која имовина. Такав документ мора нужно да садржи детаљан опис пренесеног објекта. Ако у њему није испуњен овај захтев, сматраће се неважећим (није закључен и недоследан). Уговор, који се извршава на дуже од једне године, мора бити оверен од стране службе државне регистрације субјекта на чијој се територији налази закупљени предмет.

Прегледали смо трајање закупа.