Често једно имање има неколико власника. У овом објекту имају неки део или засебну просторију. Ако се један од власника одлучи да прода своју имовину, онда прво мора да понуди свој удео другим сувласницима. То је због чињенице да они имају прелиминарно право куповине. Нуди им се објекат по одређеној цени, при чему је у случају одбијања потребно понудити собу или деоницу другим купцима. Ако цена падне, поново се морате обратити сувласницима у вези понуде да купите део стана.
Појам превентивног права
Заступа се правом власника собе или удела у стану да стекне други део који је продао сувласник. Тек након формалног одбијања, ова имовина се може даље понудити неовлаштеним особама.
Поступак коришћења преовлађујућег права за куповину регулисан је чланом 250 Грађанског законика. Дакле, власник објекта пре него што га прода другима мора да се увери да су сви његови комшије у комуналном стану или сувласници приватизованог објекта обавештени о планираној продаји, а такође не желе да искористе своје законско право. Препоручљиво је да одбијете писмено. Поред тога, продавац мора имати доказе да је заиста сувласницима обавестио о продаји свог дела.
Појављују се проблеми
Људи који имају само део једне некретнине готово увек наилазе на одређене потешкоће у продаји имовине. То је због чињенице да други сувласници имају предностно право куповине деоница. Најпопуларније потешкоће и проблеми укључују:
- Препреке продаји просторије стварају и други станари имовине. На пример, директно изјављују потенцијалним купцима да ће им покварити живот, а истовремено не желе да сами откупе део.
- Сувласници одбијају да прихвате посебну најаву о продаји имовине, тако да морате да пошаљете документ препорученим писмом са примитком пошиљке да бисте имали доказе о усаглашености са захтевима закона.
- У почетку власници капитала одбијају да откупе удео, али онда пред судом оспоравају већ закључену трансакцију са трећим лицима. Али ако продавац има доказе о обавештењу грађана, суд неће удовољити захтевима.
- Неколико акционара одједном може изразити жељу за откупом дела стана, а у таквој ситуацији продавац може самостално да бира са ким ће трансакцију закључити.
- Не можете да обавестите друге сувласнике о продаји дела, уколико постоји договор са само једним закупником да ће он купити акцију.
Преовлађујуће право на куповину удела у стану са малолетницом подразумева да је потребно не само да се одбије да откупи удео од његових званичних представника, већ и да се добије дозвола за продају имовине од органа старатељства. Истовремено, није дозвољено да се дечја права на било који начин крше овом трансакцијом.
Како спречити ризике?
Свако лице које поседује само одређени део непокретности треба да буде добро упућено у предностно право куповине удела. У овом случају, могуће је избећи ситуацију када ће се трансакција продаје имовине оспорити. Да би се спречили различити ризици, узимају се у обзир следеће тачке:
- остали власници станова су тачно и благовремено обавештени о планираној продаји дела имовине;
- ако грађанин има добре односе са другим сувласницима, тражи се писмено одбијање;
- ако власници станова не желе да напишу одбијање, тада ће им бити послато обавештење препорученим писмом са примитка за доставу.
Само ако постоје докази да продавац није прекршио права осталих станара, може се гарантовати да трансакција неће бити оспорена на суду.
Да ли је могуће заобићи предностно право куповине?
Постоје одређени трикови који омогућавају да се не одбије од других грађана и да им се не пошаље обавештење о продаји дела имовине. Главне такве методе укључују:
- Прављење поклон уговора, а не продаје на основу купопродајног уговора. Предкупно право куповине важи само за продају деоница, а не поклона. Свака особа има право да слободно располаже својом имовином, тако да без икаквих потешкоћа и могућности оспоравања може даровати удео било којој особи. Али ако сувласници имају доказе да се надокнадива трансакција сакрива, тада се на суду признаје као намештена на основу чл. 170 ГК.
- Повећање вредности дела имовине. Купопродајни уговор може указивати на високу цену, али у ствари се предмет преноси по различитој цени. Такве трансакције су лажне, па ако се њихове нијансе објаве у јавности, признају се као ништавне.
- Уговор са залогом. На пример, продавац собе од купца узима кредит, за који се саставља службени документ. Према овом споразуму, део имовине дат је као обезбеђење. Надаље, исписује се одштета, због чега поверилац одбија новац, а продавац му преноси своју имовину на то. Али када користите такву шему, мораћете да региструјете званично и уговор о залогу и уговор о компензацији.
Овакви трикови се обично користе ако заиста постоје лоши односи између становника исте имовине, па грађани покушавају да искористе своје прелиминарно право да изнервирају сувласника имовине.
Правила за обавештавање грађана
Ако се власник удела у једном објекту одлучи да прода своју имовину, тада врши следеће радње:
- на основу члана 250 Грађанског законика Руске Федерације, сви остали сувласници имају предностно право куповине, па им се у почетку нуди деоница по одређеној цени;
- Надаље, саставља се писмено обавештење које садржи податке о планираној продаји имовине;
- у документу се наводи цена по којој је трансакција планирана;
- на основу овог документа могу бити понуђени отплатни планови или друге опције, које осталим власницима станова омогућавају да откупе део;
- На основу овог обавештења, преостали власници имовине одбијају или закључују трансакцију.
Ако грађани једноставно одбију да прихвате обавештење, оно им се шаље поштом, а поред тога ће морати да плате обавештење о испоруци тако да продавац има доказе о усаглашености са захтевима закона. Под таквим условима, обавештење је правно обавезујуће чак и ако прималац одбије да прими писмо.
30 дана након слања обавештења, можете започети продају удела неовлашћеним лицима ако сувласници нису изразили жељу да га сами купе.
Начини слања обавештења
Препоручљиво је документ дати лично на потпис. Али у пракси често постоје ситуације када постоји превише неслагања између власника исте имовине. Али ни под таквим условима није дозвољено занемарити предностно право куповине дела у стану. Обавештење се може послати на различите начине:
- слање телеграма;
- слање документа код јавног бележника;
- Сами шаљите драгоцено писмо.
У сваком случају, мораћете да платите обавештење о испоруци документа. Обавезно сачувајте документе о плаћању који потврђују слање документа. Ови документи су доказ током суђења.
Које информације се налазе у обавештењу?
Претходно обавештење о трансакцији гарантује поштовање законских захтева у вези са предностним правом за куповину удела у стану. Узорак таквог обавештења можете пронаћи у наставку.
Обавезно укључите следеће податке у овај документ:
- адреса стана;
- информације о величини постојећег удела;
- вредност по којој се имовина продаје;
- директна понуда за коришћење вашег права и откупљивање дела предмета;
- назначено је да ће, уколико овај предлог не буде прихваћен, удео продати трећим лицима;
- доле је написан захтев за писмено одбијање или сагласност;
- датум обавештења и потпис подносиоца представке су одређени.
Главни услов је потреба да се некретнина продаје искључиво по цени наведеној у обавештењу. Ако сви сувласници одбију куповину, можете наставити да продајете по овој цени. Ако продавац не може пронаћи купце, онда не може једноставно снизити цену. Да би то учинили, поново састављају обавештења, која указују на ниже трошкове. Ако један од сувласника пристане да откупи удео, са њим се склапа уговор. Прелиминарно право куповине стана омогућава вам повећање удела постојећих власника имовине.
Одговорност за кршење права
Често грађани који имају удео у некретнинама једноставно занемарују предностно право куповине собе у стану коју имају други сувласници. То доводи до кршења права грађана.
Главна негативна последица таквог кршења је могућност оспоравања трансакције. Пошто продавац неће имати доказе о правовременом пружању обавештења од другог сувласника, трансакција је спорна. Грађанин ће морати да врати износ добијеног новца од купца, а затим да изврши поступак на основу законских захтева.
Да ли је обавезно тражити одбијање?
Ако постоји добар однос између сувласника, препоручљиво је затражити писање одбијања, ако грађани не желе да откупе део имовине.
Одбијање није потребно ако се обавештење шаље поштом, јер у сваком случају пошиљалац има доказе о усклађености са захтевима закона. На одговор је потребно сачекати у року од 30 дана. Ако је одсутан, онда се још увек можете бавити продајом акција трећим лицима.
Остале нијансе
Највише се користи предностно право куповине собе у комуналном стану или приватизоване имовине, али постоји и у другим срединама. Они укључују:
- При изнајмљивању. Ако је неки предмет закупљен, људи који живе у овом стану, након што се аукција стави на аукцију, имају предност као купци. То је због чињенице да су стамбени простори већ насељени овим грађанима.
- За општински објекат. Ако општина прода на продају зграду у којој живе грађани на основу уговора о социјалном зајму, људима ће се дати исто становање по истим основама или преференцијално право за куповину имовине. Дакле, закупци имају право да учествују на аукцији са другим лицима, а могу да искористе и друге учеснике. Стога, ако пристану на откуп, тада се аукција једноставно не одржава, јер је посао директно закључен с њима.
- За одузету имовину. Ако се неки предмет одузме и одузме за дугове, тада се продаје на аукцији. На аукцији може учествовати дужник који додатно има право да је откупи директно без лицитирања.
Главна сврха овог права је могућност да људи који већ користе некретнину постану њени пуноправни власници.
Закључак
Различити грађани имају предност у разним областима у односу на све врсте имовине. Проводи се на различите начине, а његова главна сврха је могућност да грађани купе стамбене објекте које стварно користе.
Ако се та права крше, трансакција се лако оспорава на суду.