Премештање стамбених простора у нестамбене просторе у стамбеној згради

Предузетници у наше време активно преводе стамбене просторе стамбене зграде у нестамбене. Тржиште за такве некретнине, погодне за непродуктивно пословање, прилично је младо. Има тек око 15 година, али динамичан је и живахан.

Овај чланак објашњава природу и детаље поступка добијања стана у статусу нестамбених простора.

Предности превођења

Статусна промена становања кошта много мање него изнајмљивање готове канцеларије. У Москви, у близини метро станица, станари плаћају 250.000 рубаља месечно за бивши двособни стан. Предузетник који опреми нестамбене просторије у стамбеној згради много је исплативије од особе која је стекла комерцијалну некретнину. Цена последње у Москви, судећи према тренутним најавама, креће се од 350 хиљада рубаља до 700 хиљада рубаља по квадратном метру.

Опремањем нестамбених просторија у стамбеној згради, предузетници мудро улажу у основна средства: мини тржнице, разне канцеларије итд. Дакле, урбана инфраструктура малих предузећа је значајно развијена.

Повећање нерезиденцијалног фонда због становања подразумева значајне варијације у локацији канцеларија и продавница. Идеална соба за то у стамбеној згради је стан који се налази на првом спрату препуне улице у пролазу.

Повољан је положај у близини метро инфраструктуре, станице за јавни превоз, разне институције. Цена станова у приземљу у близини метро станица итд. Понекад удвостручује цену станова виши. У стамбеним просторима, напротив: цена првог нивоа је 10% нижа.

Неки се предузетници претварају у даљњи закуп резултирајућих нестамбених простора. То је исплативо. Сами процјените: за најам двособног стана у Москви, његов власник мјесечно прима 40-50 хиљада рубаља, а за еквивалентне нестамбене просторије 5-6 пута више.

Услови за успешан трансфер

Понекад је немогуће преместити стан у нестамбене просторије. Особа која га спроводи треба да се придржава услова за успешну трансакцију предвиђених Стамбеним кодексом Руске Федерације (члан 22):

1. Преферирана локација стана је у приземљу. Ако је виши, стамбени станови не смеју бити нижи од њега.
2. Становници искрцани из њега.
3. Стање куће није препознато као ванредно.
4. Будући власник нестамбених просторија у стамбеној згради добио је сагласност комшија. (Овај субјективни тренутак мора се узети у обзир, он предузетницима често постаје кобан).
5. Постоји архитектонска прилика да се опреми посебан улаз.
6. Могућа адаптација нестамбених просторија у стамбеној згради.
7. Стан се не повлачи из стамбеног фонда ради отварања производње, купатила, јавног тоалета, хемијског чишћења, погребног дома, рецепционог центра за суђе и других објеката који СНИП-ови нису предвиђени у стамбеним зградама.

Ако се плин испоручује у дневну собу, мораће да се одзрачи. Постојећи регулаторни оквир је забрањен за употребу плинских уређаја у нестамбеним просторијама. Значајна предност будуће продавнице биће присуство подрума у ​​стамбеној згради. На претворени стан може се легално прикључити у облику магацина.

Препреке за превођење

Подсетимо се „уских грла“ која су се појавила током опремања нестамбених просторија у стамбеној згради.Већина њих повезана је са потешкоћама у реализацији засебног изолованог додатног улаза. Ово последње је неопходно за логистичко отказивање дневне руте кретања становника улаза са токовима купаца или купаца.

Стамбено законодавство Русије предвиђа обавезне урбанистичке норме и правила која морају бити у складу са нестамбеним просторијама уведеним у стамбену зграду. Имовина заједничке природе становника има засебну законску заштиту коју предузетник такође мора узети у обзир.

Премештање стамбених просторија у нестамбене просторије (у даљем тексту Трансфер) је неприхватљиво:

• у случају компатибилности приступа њему и приступа других становника у њихове стамбене просторе;
• ако је немогуће имати посебан улаз у њу;
• ако су потенцијални нестамбени простори у стамбеној згради део стамбеног простора;
• ако се користи као пребивалиште власника или било којег другог грађанина;
• ако било која особа има право на просторије.

Поштовање становника

Предузетник приликом премештања стамбених просторија у нестамбене просторе, мора добити писмену сагласност станара у следећим случајевима:

• Поновно опремање оградних конструкција.
• Часови у опремању улаза на део територије.
• Распоред натписа (реклама).

Ову сагласност саставља записник са састанка дељених власника, а нијансе су могуће. Сасвим мирно становници реагују на отварање апотеке или центра за дечији развој у њиховом дому. Они су релативно толерантни у случају опремања тамошње продавнице. Али распоред у приземљу бара наићи ће на њихов озбиљан отпор. Савет станара куће има право да успостави тарифе за комуналије које су пет пута веће од накнада станара за сличне услуге као „не омиљена“ предузећа.

Како би умирили своје сусједе, предузетници морају да преузму социјална оптерећења: уређење околиша или лифтове. Позната је чињеница: једна од стоматолошких компанија која користи неколико станова у приземљу како би решила сукоб, становницима куће одредила је попуст од 20% на своје услуге.

Документи за превод

Према Стамбеном законику, трансфер се врши након одобрења од стране локалне власти. Власник нестамбених просторија у стамбеној згради или он који је овластио од њега даје локалним властима да размотре пакет докумената:

• Изјава о трансферу.
• Уверење о регистрацији собе.
• Правни документи - оригинали или оверене копије.
• Тлоцрт куће у којој се налазе преведене просторије.
• Пројект преуређења или реконструкције пренесених просторија, ако је потребно.

О одобрењу пројекта

Пројекат мора нужно бити координиран с одређеним службама, укључујући одјељење: Роспотребнадзор, градску власт, одјел за архитектуру (одјел), надзор Министарства за ванредне ситуације, менаџмент компанију.

Требало би да обезбеди не само посебан улаз, већ и унутрашњу ре-опрему, преуређење некадашњег пословног стана, радове на реконструкцији, фасадну опрему. У овом случају, сужење вентилационих канала није дозвољено.

Поступак ревизије

Након што су од предузетника добили документа, локалне самоуправе их разматрају у року од месец и по дана, одлучујући да ли да одобре трансфер или да га одбију. Донесена одлука шаље се предузетнику у року од три дана.

То је правни основ за Трансфер уколико се не тражи преуређење нестамбених просторија у стамбеној вишестамбеној згради. У супротном, решење вам омогућава да промените дизајн у складу са пројектом.

Спровођење преуређења потврђује се актом који потписује одбор за прихватање од органа самоуправе. Овај чин ће бити основа Превода за предузетника који мења дизајн.

О одбијању

Локалне власти издају одбијање преноса у следећим случајевима:

• Ако предузетник није обезбедио потребну листу докумената.
• Кршења основних услова превода.
• Значајно одступање стварног посла од параметара одобреног пројекта и договорене документације.
• Нескладности предлога закона.
• Непостојање протокола о општем састанку становника куће.
• Непоштивање параметара одобреног пројекта и договорене документације.

Одлука о одбијању мора бити оправдана и детаљна како би се назначили одређени прекршени стандарди превођења. Подносилац пријаве га прима или му је послат у року од три дана. Предузетник има право на жалбу на суду у року од три месеца.

Већ издата дозвола може се поништити ако се комшије становници жале на суд или локалне власти.

О комуналним рачунима

Предузетник плаћа нестамбене просторије у комуналним предузећима стамбене зграде по цијенама предвиђеним за правне особе. У исто време, он има право или да закључи уговор са компанијом за управљање или закључи уговоре о јавним услугама са предузећима која снабдевају ресурсе и плати их.

У формули се приликом израчунавања броја комуналних рачуна код куће треба користити укупна површина свих његових просторија (и стамбених и нерезиденцијалних). Укупно не укључује заједничке просторе.

До грешке долази ако је кућа за одређени сервис опремљена уобичајеним бројилима кућа, а као корисници су наведени само станови. У исто време, власници нестамбених просторија неоправдано пребацују терет на становнике. Стамбене и нестамбене просторије у стамбеној згради требало би на одговарајући начин узети у обзир од стране предузећа која снабдевају ресурсе и компанија за управљање.

Кућа из резиденцијалне - у нерезиденцијалној

Ако мало предузеће не пребаци ништа више од станова са стамбеног у нерезиденцијално, онда за велика и средња предузећа не чуди да операције већих размера. На пример, пресељење стамбене зграде у нестамбене просторије.

Раст пословања је испред темпа нестамбене градње, често му недостају постојећи канцеларијски центри. У овом случају, стамбене зграде се претварају у њих. Овај поступак је описан у чл. 22-24 стамбеног закона Руске Федерације.

За пренос, предузетник контактира локалну управу или МФЦ са пакетом докумената, укључујући:

• Захтев за пренос.
• Документи којима се доказује власништво.
• План куће.
• Пројектујте ако је потребна поновна израда.

У року од месец и по дана доносе одлуку о документима. Међутим, овај трансфер није правно изведив ако је кућа саграђена на месту намењеном индивидуалној стамбеној изградњи.

Послови са нерезиденцијалном некретнином

Уговор о закупу нестамбених простора у стамбеној згради или споразум о његовој продаји и куповини - такви документи легализују основно пословање са нестамбеном некретнином. Приликом закупа, странке морају на уговорни начин утврдити следеће услове трансакције:

• Јасно назначите објект који се изнајмљује.
• Одредите износ закупнине и поступак њеног индексирања.
• Утврдити механизам плаћања амортизације.
• Поступак враћања закупљене имовине.
• Подесите услове његовог откупа.

Приходи од станова у приземљу након пребацивања у нестамбене некретнине значајно се повећавају. Међутим, према последњим документима Министарства финансија, трошкови предузетника такође могу нагло да порасту. На пример, исти порез на имовину треба да се обрачунава на основу катастарске вредности. Судећи према плановима врховног финансијског органа, стопа пореза на нестамбене просторије премашит ће пет пута већу стопу на стамбене објекте.

Закључак

Предузетник који стан у приземљу претвара у нестамбени објекат у стамбеној згради ризикује да претрпи неоправдане финансијске трошкове због могућег одбијања локалних власти.Међутим, игра је вриједна свијеће: на крају, он добија основна средства по повољној цијени, много пута нижој од куповине комерцијалних некретнина.

Међутим, такав поступак траје око шест месеци, што неминовно сноси приписане трошкове. Такође прикрива могуће замке: скривене забране околности, неадекватна реакција суседа. С обзиром на горе наведено, предузетници се пријављују за услуге превођења код специјализованих адвокатских фирми.