Начин дисконтирања новчаних токова: карактеристике, принципи и захтеви за прорачун

Метода дисконтираног новчаног тока је сложена и тешко је израчунати. Он анализира анализирани предмет по примању различитих новчаних токова из њега, моделирајући карактеристике њиховог примања.

Колико кошта будући новац?

Метода дисконтирања новчаног тока – ово је смањење вредности новчаних плаћања у будућности на садашњи временски период. Дисконт је заснован на концепту вредности новца који се временом смањује у економији. Временом, новац губи на вредности у односу на тренутни. Као референцу требате узети садашњи тренутак обрачуна и све наредне финансијске примитке довести у текући период. Да бисте то учинили, примените коефицијент коришћен у методи дисконтирања новчаних токова. Пример његовог израчуна је следећи: к = 1 / (1 + р)^ја. У формули р означава дисконтну стопу, а означава број временског периода.

Где применити методу?

Метода дисконтирања новчаног тока користи се универзално. Омогућава вам да одредите колики је будући приход у садашњем времену. Финансијски токови могу бити нестабилни, приходи могу бити замењени губицима. Динамика промене не може се увек предвидети. Увек можете процијенити некретнину у смислу тренутних користи које може донијети сутра.

Препоручљиво је применити методу дисконтирања новчаног тока ако:

постоје аргументи за веровање да ће се финансијски токови временом знатно смањити или повећавати;
предмет вредновања је довољан за израчунавање будућег дохотка (позитивног или негативног);
на финансијске токове озбиљно утиче сезоналност;
Предмет евалуације је објект са проширеним сетом могућих функција;
имовина која се вреднује управо је изграђена или пуштена у употребу.

Који су подаци потребни за прорачун?

За израчунавање методом дисконтирања новчаних токова и њиховог довођења у тренутни тренутак потребни су следећи подаци:

Профитабилност (сами новчани токови).
Услови насељавања.
Дисконтна стопа.

Алгоритам акције

Размотрите алгоритам за рачунање вредности методе дисконтирања новчаних токова.

Основа за израчун је профитабилност. Ово су стварни новчани токови из процењене имовине са приступом прихода. Метода дисконтирања новчаног тока узима у обзир нето слободан ток, односно оне финансије које остају на располагању власнику након што одбије све трошкове, укључујући инвестиције.

Одређивање обрачунског периода зависи од количине података о некретнинама. Ако су оне довољне и неопходне за дугорочно прогнозирање, можете одабрати дужи временски период или повећати тачност прогнозе.

У Русији је просечан прогнозни период тридесет пет година.

Овај индикатор даје вредност дохотка до данас у односу на вредност. Да бисте то учинили, финансијски токови се морају множити са дисконтном стопом, која је утврђена стопа дохотка коју инвеститор који је уложио у вредност предузећа може очекивати.

Начин дисконтирања новчаног тока и фактори утицаја

При израчунавању стопе узимају се у обзир следећи фактори утицаја:

стопа инфлације;
профитабилност на објектима;
добит узимајући у обзир све ризике;
Стопа централне банке;
проценат комерцијалних банака за позајмљивање средстава;
просечна цена капитала.

Начин примјене метода

За адекватну употребу методе дисконтирања новчаних токова у процени пословања, неопходно је деловати према следећем алгоритму:

Избор периода за процену. У Русији не може бити дуже од тридесет пет година. Свет користи дуже периоде оцењивања.
Утврђивање врсте новчаног тока који се истражује. На пример, може се описати величина финансијског смањења и повећања токова (прихода и губитака) описивањем финансијских извештаја (текуће и претходне године) и тренутном ситуацијом на савременом тржишту, узимајући у обзир грешке. Неколико врста дохотка се узима у обзир: укупни приход (без пореза на непокретности и пословних трошкова); пројектовани укупни приход; нето пословни приход (без улагања у основна средства и исплате позајмица и позајмица); финансијски токови пре и после плаћања фискалних накнада.
Израчунавање укидања или преостале вредности процењеног објекта након што је приход престао да тече. Реверзија се може приближно утврдити проучавањем трошкова таквих објеката на руском тржишту или предвиђањем тржишне ситуације. Могуће је израчунати стопу капитализације или годишњи приход након завршетка временског периода предвиђања.
Обрачун дисконтне стопе. Тежак тренутак у овом прорачуну је правилно предвиђање стопе будућег дохотка. Постоји више од десет начина да се то постигне методом дисконтирања новчаног тока. Примери метода економског израчуна: кумулативна метода или додавање ризика, методе поређења улагања, метода алокације (израчунавање процента трансакција у односу на сличне објекте), праћење на основу праћења тржишта за анализу улагања у некретнине, у којем се стопа израчунава упоређивањем сажетих показатеља.
Примена методе дисконтирања новчаних токова према израчунатим почетним показатељима. За прорачун се користи следећа формула: ДДП = ∑^Н_{т = 1}ДП / (1+ сд)^тгде је ДДП - дисконтирани новчани токови; ДП - новчани ток у изабраном временском периоду (т); СД - стопа будућег дохотка; т је временски период прогнозе; Н је број предвиђених периода за будуће новчане токове.

Методе дисконтних стопа

У реалности, стручњаци користе следеће методе за израчунавање стопе прихода:

кумулативна конструкција;
поређење алтернативних инвестиција;
алокација камате;
праћење тржишта.

Најпопуларнији начин у Русији

Кумулативни начин градње заснован је на чињеници да је дисконтна стопа ризична функција. Узима се као комбинација свих ризика који су могући за сваку некретнину посебно. Стопа је једнака збиру стопе без ризика и премије за ризик. Последња компонента се израчунава збрајањем вредности расположивих фактора за анализирано својство.

Специјалисти у Русији обично рачунају дисконтну стопу кумулативном конструкцијом. То се дешава због једноставности израчуна стопе поврата ове методе у тренутним условима домаћег тржишта некретнина.

Упоредите и закључите

Метод разноликих инвестиција, тачније њихове поређења, користи се по правилу за израчунавање вредности некретнина у будућности. Или стопа приноса коју инвеститор пријављује може се узети као стопа приноса, затим стопу поставља спонзор, или очекивану стопу поврата других сличних пројеката или алата које разумеју људи који улажу новац.

Означите главно

Метода расподјеле користи се када се стопа приноса израчунава као каматна стопа. Сматра се на основу информација о сличним трансакцијама са предметима на тржишту некретнина. Ова метода је дуготрајна и компликована. Механизам израчуна је:

у изради хипотеза о величини будућег дохотка;
Поређење будућих финансијских токова са почетним улагањима (трошак стицања).

У овом случају, формула ће се израчунати у зависности од количине почетних информација и величине наведених права купца. Стопа приноса, за разлику од односа почетних инвестиција, не може се доделити директно из података о продаји. Нема начина да се израчуна, без истицања и анализирања претпоставки купца у погледу будућих финансијских могућности.

Најприкладнија опција за израчунавање дисконтне стопе методом алокације, под условом да постоји истраживање инвеститора (спонзора) и појашњења:

колики проценат је коришћен за одређивање почетне продајне вредности;
како су предвиђене будуће финансије

Ако је процењивач прибавио све потребне податке, тада може израчунати унутрашњу стопу поврата сличног објекта. Ослањаће се на цифру добијену при одређивању стопе приноса од осталих трансакција. Вриједно је запамтити да је сваки објект јединствен, непоновљив и има своје финансијске карактеристике. Иако је, уз одређена одступања (неточности), могуће је добити вредност дисконтне стопе методом алокације, што ће одговарати општем очекиваном развоју у будућности. Међутим, морате знати да као такве трансакције треба одабрати оне за продају објеката сличних оригиналном, чија је постојећа употреба најефикаснија.

Напредак израчуна према методи расподјеле у корацима:

моделирање сличног објекта током одређеног временског периода према сценарију најефикасније употребе свих расположивих финансијских токова;
израчунавање стопе поврата улагања за предмет обрачуна;
анализа резултата било којом статистичком или стручном методом како би се постојеће карактеристике анализе довеле до процењене својства.

Оцените тржиште

Метода мониторинга заснива се на следећим подацима:

стална анализа стања на тржишту;
праћење показатеља трансакција улагања у некретнине.

Анализиране информације треба генерализовати у различитим тржишним секторима и редовно их покривати. Подаци дају смернице за оцењиваче. Омогућују вам да извршите компаративну анализу израчунатих показатеља са постојећим како бисте проверили истинитост различитих одступања корекције. Ако требате да узмете у обзир утицај ризика на дисконтну стопу, приликом процене непокретних предмета треба да се изврше измене стопе приноса. Ако се приход састоји од два или више извора, од којих се један може сматрати гарантованим и поузданим, тада се на њега примењује једна стопа дохотка, а остали извори дисконтирају по вишој стопи. На пример, величина премија у облику процената одређује се на обиму пословања станара и представља променљиву вредност која се временом разликује, у зависности од сезонских фактора. Ова техника помаже да се узме у обзир степен ризика приликом остваривања профита од имовине у једном облику. Аналогно томе, могуће је узети у обзир различите степене ризика од остваривања прихода од имовине током временских периода.