Тржиште нових зграда нуди широк спектар објеката некретнина из којих купац може одабрати опцију која му одговара, фокусирајући се на финансијске могућности и друге карактеристике изградње. Нови тренд је интегрисани развој територије. Овај модел развоја сматра се најефикаснијим, најисплативијим и оправданим услед недостатка земљишта и гужве у комуналним градским мрежама. Пошто је овај термин релативно нов, он изазива велико интересовање потенцијалних купаца кућа. Данас ћемо говорити о интегрисаном развоју и развоју територија, као и о перспективама ове категорије стамбене изградње.
Дешифрујте скраћеницу КОТ
Вриједно је имати на уму када говоримо о интегрисаном развоју територија - ово је дефиниција која је укључена у бројне концепте који су део система развоја територија. Ми ћемо се у овом чланку само мало дотакнути овог питања, јер највише од свега нас занима кратица КОТ.
Дакле, интегрисани развој територија представљају развојни пројекти земљишта, који подразумевају велику изградњу стамбених комплекса укупне површине најмање сто хиљада квадрата. Обично такав комплекс укључује неколико стамбених зграда обједињених једним архитектонским планом и дизајном. Такође су у сличној ценовној категорији. Стручњаци кажу да је најчешће интегрисани развој територија становање економије и комфора, дизајнирано за масовног купца са просечним нивоом прихода.
Вриједно је напоменути да овај развојни модел укључује сву припадајућу инфраструктуру, коју гради грађевинска организација. Резултат је у већини случајева великих микрородних подручја која се налазе на периферији густо насељених градова, па чак и имају своју комуналну мрежу.
Мало историје
Први пут су о ЦАТ-у започели пре десетак година. Тада је влада Руске Федерације издала документ у коме се наводе неки од захтева за интегрисане развојне пројекте. Прије свега, назначена је обавеза програмера да наручи инфраструктурне објекте, укључујући социјалне објекте и инжењерске мреже. ЦАТ такође укључује изградњу путних раскрсница, а буџетска средства не би требало да се користе у таквим активностима. Сви трошкови падају на плећа програмера и инвеститора, кога може привући у пројекат.
Занимљиво је да данас више од десет пројеката није било у стању да спада у категорију интегрисаног развоја територија за стамбену намену. Многи кандидати нису постигли поштовање свих презентованих услова, а данас само планирају да започну рад на ЦТ-у.
Вриједно је напоменути да се још у совјетским временима принцип интегрисаног развоја врло активно користио. Ово је нарочито тачно тридесетих година прошлог века. Тада су на њима настала читава пустош, а понекад и градови. Међутим, циљеви који су се тежили тада и сада значајно варирају. У Совјетском Савезу је главни задатак био изградња више квадратних метара. Стога се показало да су цели микрородици били једносмерни и сиви. Савремени приступ управо се заснива на квалитативном развоју простора. Многи програмери тврде да продају не толико станова колико одређен начин живота. А за то је купац само спреман да плати скоро сваки новац.
Разлози популарности интегрисане градње
Земљиште за интегрисани развој територија је сада у великој потражњи, и то није чудо. Заиста, сваке године у градовима има све мање и више слободног земљишта које би се могло искористити као место за нове зграде. Ако је раније у мегаполисима било могуће изградити неколико кућа готово у центру и повезати их са постојећим градским комуникацијама, сада је то већ немогуће учинити. Стога програмери морају размотрити територију на периферији и развити занимљиве концепте за своје нове зграде. Као резултат тога, купац добија необичан пројекат са развијеном инфраструктуром и многим предностима.
Не губите из вида трошкове изградње. По правилу, што је већи пројекат пројекта који је већи, то га јефтиније кошта. Стога, чак и узимајући у обзир потребу за опремањем свих територија у близини нових зграда, он добија знатну зараду. Поред тога, има прилику да купца заинтересује за све врсте попуста, промоција, смањујући првобитно декларисане трошкове становања за десет до тридесет процената. Такав приступ не може пропустити подмићивање будућих власника станова.
Већина купаца који имају довољно среће да постану власници кућа у таквим пројектима, са великим ентузијазмом говоре пријатељима и познаницима о њима, што подстиче интересовање за ЦАТ. Пре свега их подмићује модерна опрема стамбених комплекса. Обично укључују видео надзор, спортска игралишта и игралишта, пажљиво осмишљене парковне површине и прелазе кроз пут. И саме зграде изгледају модерно и модерно. Понекад округ који је био део интегрисаног развоја земљишта подсећа на мали део Европе својом лепотом и необичним дизајном.
Предности ЦАТ-а за градове и општине
Овде су и користи за локалне власти очигледне. Они нису инвеститори када су у питању комуналије или инфраструктура. Такви тренуци су увек одређени споразумом о интегрисаном развоју територије, па град треба само да надгледа напредак изградње и затим да готове објекте узме у равнотежу.
Сада се више пута причало о колективном развоју територија од стране неколико програмера. У овом случају би у будућности могла бити компанија за управљање која управља котларницама, електричним мрежама и осталим инжењерским објектима које су изградили и пуштали у рад. Међутим, до данас законодавни оквир за такав пројекат не постоји. Међутим, то не значи да то није потребно или да се неће појавити ускоро.
Против ЦАТ
Упркос чињеници да смо већ навели многе очигледне предности интегрисане градње, она има и недостатке, које сами купци често заборављају. Пре свега, ово је време трајања пројекта. Пошто програмер не може истовремено да изгради читав микроодјел, куће поставља у рад у неколико фаза. Када су у питању велики пројекти, то могу бити зграде не само друге, већ и треће, па чак и четврте фазе. Ова нијанса мора се узети у обзир при куповини стана у сличном комплексу.
Такође, неки стручњаци изградњу инфраструктурних објеката на преосталом принципу приписују недостацима ЦАТ-а. Купци обично добијају све што им је потребно за угодан боравак тек након пуштања у рад последње куће. А може проћи и пет година након што се населе први становници. Стога се данас ради на закону који ће обавезати програмере да успоставе инфраструктуру у округу паралелно с кућама.
Активности интегрисаног развоја земљишта: општи опис
У претходним деловима чланка смо већ споменули да интегрисани и одрживи развој територија има четири облика, а ЦТ је један од њих. Ако не улазите у детаље, они могу бити представљени у следећем облику:
- развој већ изграђених територија;
- ЦАТ
- интегрисани пројекти развоја земљишта иницирани од стране власника земљишта;
- интегрисани пројекти развоја земљишта иницирани од стране општине.
Треба имати на уму да сваки од ових облика укључује мукотрпан рад на изради документације, дизајнирању будућих објеката и у будућности обезбеђивању њихових виталних функција.
Земљиште за комплексни развој: неке карактеристике
Последњих година развијен је механизам за обезбеђивање локација за ЦАТ. Обично се територије стављају на општу аукцију, али пре тога се документа пажљиво проверавају, јер се права трећих страна не смеју проширити на локацију. Свако правно лице може учествовати на тендерима, међутим, након победе ослобођено је потребе за јавним расправама о геодетском снимању или достављању пројектне документације. Сами програмери сматрају ову опцију прилично погодном и исплативом.
Вриједно је узети у обзир да су раније грађевинске компаније могле једноставно изнајмити земљиште и задржати их одређено вријеме. Понекад су склапали подуговоре, а земљиште стечено за изградњу паркинга, на пример, могло би да пређе у стамбени развој. Међутим, данас се ситуација суштински променила, а интегрисани развој територија у регионима и регионима је уско фокусирана активност. Заплет додељен за такав развој више се неће моћи користити на било који други начин.
Закуп земљишних парцела под ЦАТ-ом
Ако програмер планира имплементирати КОТ, у сваком случају му је потребно да победи на аукцији. Без тога, он неће имати право закључити закуп за интегрисани развој територија. Ово правило је прописано законом.
Међутим, многи програмери су заинтересовани за другу тачку. Желе знати да ли се закупна права могу доделити спољним организацијама. Под овом формулацијом, многи разумеју могућност продаје својих права. Не може бити консензуса. У ствари, закон то не забрањује, али је формулисан тако да је практично немогуће провести такав поступак.
На крају, споразум о ОЦД-у могуће је закључити само победом на аукцији, што значи да организација мора у потпуности да испуни своје обавезе наведене у документима. У пракси, програмери се већ суочавају са великим бројем различитих ситуација, које је прилично тешко решити постојећим правним оквиром. Стога се многи залажу за усвајање нових закона, водећи рачуна о свим могућим ситуацијама за закуп земљишта на основу ЦТ.
Споразум о интегрисаном територијалном развоју
Овај документ се сматра кључним када говоримо о таквим пројектима. За његово потписивање је развијен чак и посебан законодавни оквир који узима у обзир све његове нијансе.
Даћемо само неке од тачака рефлектираних у њему:
- пројектант је дужан да припреми сву пројектну документацију за градилиште, која не укључује само распоред локације, већ су обележени и сви будући инфраструктурни објекти;
- право потписивања уговора постоји само код представника државних структура и правног лица које је победило на тендеру;
- чешће, споразум одражава потребу да се све инжењерске мреже пребаце у градски биланс у року који је утврђен споразумом;
- рок важења документа и слично.
Генерално, можемо рећи да су међу свим нијансама повезаним са ЦТО-ом питања закључивања уговора разрађена на најбољи начин.
Проблеми интегрисаног развоја земљишта
Желео бих да кажем да, упркос великом интересовању за оваква дешавања, стручњаци примећују бројне проблеме ових пројеката који ометају њихову реализацију.
Прије свега, то је недостатак законодавног оквира. То смо већ поменули више пута.
Потребно је размислити и помоћи на државном нивоу, што би се требало изразити у привлачењу инвеститора у такве пројекте. Уосталом, ако узмемо у обзир да често градња укључује и изградњу путева, лако је замислити колико скупо кошта инвеститора. Неки једноставно нису у стању да повуку тако велике пројекте, мада је за њих интересовање прилично велико.
Често је проблем ЦАТ-а немогућност неколико програмера да се међусобно договоре. Приликом стварања консолидације, они не само да ће добити комбинацију својих напора, већ би могли и да реализују бољи пројекат створен у једном стилу.
Неколико речи уместо закључка
Наравно, систем интегрисаног развоја територија још увек није развијен и биће унапређен током неколико деценија. Међутим, будућност грађевине и даље стоји иза ових великих и обећавајућих пројеката.