Хипотека није само врста дугорочног позајмљивања, већ и ограничење власника имовине у његовим правима. Становање купљено путем хипотеке у ствари се сматра имовином кредитне институције до пуне отплате дуга по кредитима. По закону, све до исплате главнице, камате на кредит и уклањања терета, дужник је лишен права располагања стамбеним објектом купљеним на кредит. На основу тога не може се говорити о самосталној примени животног простора.
Али, често се догоди да се дужник из различитих разлога пита како продати хипотекарни стан. На пример, ако се исплате дуга показале претешким тестом за њега или је имовина подељена у току распада породице. Применљиво на последњи пример, корисници кредита често питају да ли је могуће продати хипотекарни стан током развода. Различите опције за ослобађање колатералног становања долазе у помоћ.
Када прибегавати продаји хипотеке?
Важно је напоменути да је ово прилично напоран процес. Сретни власници својих домова не питају се често да ли је могуће продати хипотекарни стан оптерећен колатералом. Али ипак се такве ситуације сусрећу у пракси.
Хипотека је озбиљан смишљен корак, чије последице породица осећа већ неколико година. Пре свега, пати породични буџет зајмопримаца, који су најчешће у званичним брачним односима. Ипак, животне околности понекад не остављају други излаз, чим се раставе са стамбеним објектом купљеним на хипотеци. Обично се корисници кредита суочавају са таквом потребом у следећим случајевима:
- Током периода отплате кредита, дужник се повећао. Раније стечени стан с обзиром на површину престао је да задовољава потребе породице. Можда су супружници родили више деце или се неко из ближе родбине преселио код њих на стално пребивалиште. Тада питање како продати хипотеку и проширити квадратне метре постаје релевантно за њих.
- Супружници, који делују као зајмодавци на хипотеци, одлучили су се да се разведу. По закону, дуг је подложан дељењу супружника у једнаким деловима. Да бисте се ослободили терета плаћања, упутније је решити проблем како продати хипотекарни стан током развода.
- Потреба за хитним пресељењем у стално пребивалиште у другом региону земље, на пример, приликом промене радног места. Сходно томе, потреба зајмопримца за становањем на месту добијања зајма нестаје сама од себе.
- Хитна потреба за новцем повезаним са непредвиђеним животним околностима, укључујући у вези са губитком сталног посла, нижим нивоима прихода и другим финансијским тешкоћама.
- Жеђ за богаћењем. Клијент банке често намерно купује стан у кући у изградњи, јер су трошкови такве имовине много нижи од трошкова становања који је управо предат. А ако зајмопримац зна како продати хипотекарни стан, тада отплаћује зајам и добија додатну зараду због разлике у цени становања.
Главни услов
Продаја имовине оптерећене уговором о дугу није лака, али сасвим реална законска опција за изузеће од кредитног ропства. Међутим, за то је потребно добити сагласност кредитне организације, јер је банка стварни власник стана док се кредит не отплати.
Важно је схватити да је без дозволе кредитне организације регистрација трансакције немогућа. Банка врло брзо отвара и сузбија такве преваре, а странка која је претрпела као резултат неуспеле трансакције може поднијети жалбу дужнику.
Опције за продају колатерала
Ако се дужник још увек одлучио решити становања купљеног на кредит, мора да буде стрпљив. Процес ће бити напоран и дуготрајан. Пре употребе једне од продајних опција, потребно је анализирати сваку од њих и одабрати најоптималнију.
Отплата зајма прије истека рока који је израчунала банка
Једна од најлакших и најповољнијих опција. Главна потешкоћа ове методе је проналажење заинтересованог купца који пристаје да остатак дуга са каматама на хипотеку отплати као део уплаћеног депозита. У овом случају ће се продаја станова одвијати у неколико узастопних фаза.
Обавештење кредитне институције о намери да прода заложени стан
Да би стекао дозволу од банке, дужник ће морати да пружи убедљиве аргументе у корист своје одлуке. Превремена отплата зајма одузима зајмодавцу дио додатних средстава за богаћење, дијелом камате. Разлог продаје хипотекарног становања на много начина би требао бити значајан.
Проналажење правог купца
У овој фази, дужник ће се морати знојити, јер није лако наћи особу која је спремна уплатити сва средства прије закључења главног купопродајног уговора. Овакве трансакције садрже одређени ризик за власника куће. Као гаранција озбиљности намера, зајмопримац мора да се откаже пре коначног обрачуна са купцем и да поништи регистрацију свих становника пријављених у стану.
Документација за пренос аванса
У овој фази је потребно закључити уговор о депозиту, према којем купац пребацује новац како би вратио преостали дуг хипотекарним кредитом, а продавац пристаје да колатерал прода одмах након уклањања терета. Да не би изазвали сумњу код купца, пожељније је да овери споразум код јавног бележника. У уговору је важно навести износ депозита, начин његовог преноса, као и време уклањања терета и извршење трансакције куповине и продаје.
Нагодба код банке и продавца
Овај корак укључује пренос средстава отварањем две ћелије депозитара у кредитној институцији. У првом, купац ставља износ једнак износу хипотекарног дуга, у другом - билансу цене стана, намењеном продавцу. По завршетку трансакције, банка добија приступ свом новцу, а зајмопримац - до стања у другој ћелији.
Отплата дуга
Да бисте то учинили, обе стране у трансакцији морају заједно да посете кредитну институцију, где ће се израчунати салдо главнице, заједно са каматама. Након обраде документације којом се потврђује отплата зајма, дужник добија право да скине терет са стана.
Уклањање оптерећења
Овај поступак се спроводи у присуству корисника кредита и представника кредитне организације у органима Росреестр-а. Уклањање оптерећења могуће је подношењем следећих докумената:
- купопродајни уговор;
- пасоши власника (зајмопримац и чланови његове породице, ако је стан у заједничком или заједничком власништву);
- депозитни уговори;
- документ банке којим се потврђује отплата зајма.
Потписивање уговора са накнадном државном регистрацијом трансакције. Ово детаљно упутство о продаји хипотекарног стана најчешће се користи за продају осигурања. Поред горе наведене опције, постоје и други начини за обављање трансакције.
Отплата хипотеке код кредитне институције
Ова метода у потпуности лишава зајмопримца могућност да искористи трансакцију, јер је купац директно укључен у потрагу за банком у којој продавац плаћа кредит. У таквим ситуацијама, кредитна институција следи искључиво сопствене циљеве у погледу отплате средстава позајмљених за куповину станова, тако да је највероватније да се стан прода по цени нижој од тржишне. Остатак поступка се практично не разликује од претходног поступка, осим што трансакцију врши представник банке, а не дужник. Укратко, алгоритам поступака који вам омогућава да разумете како продати хипотекарни стан путем банке је следећи:
- Обавештење финансијске институције о својој намери.
- Потражите купца од кредитне институције.
- Регистрација прелиминарног уговора између продавца и купца са накнадним оверењем код јавног бележника.
- Дизајн депозитних ћелија (број ћелија зависи од цене).
- Пренос средстава од стране купца куће.
- Уклањање оптерећења са накнадним закључивањем купопродајног уговора.
- Државна регистрација трансакције.
Сопствена продаја стана од стране корисника кредита
Сличан метод се спроводи без укључивања трећих лица искључиво од стране корисника кредита. Главни услов је отвореност и дјеловање у оквиру закона. Сакривање чињенице оптерећења стана еквивалентно је лажним активностима. Ако купац сазна за терет у процесу регистрације, постоји велики ризик да одбије закључити трансакцију. Стога, пре него што продате хипотекарни стан, морате обавестити купца да је заложен финансијској институцији.
Имплементација колатералне некретнине овом методом одвијаће се у следећем редоследу:
- Апел купца упућује кредитну институцију ради обавештавања о намери за откупом колатерала.
- Израда прелиминарног уговора између купца и банке.
- Отварање депозитарских ћелија.
- Уклањање оптерећења од стране повериоца.
- Закључивање купопродајног уговора са накнадном регистрацијом трансакције код власти Росреестр-а.
- Пренос средстава на банку и корисника кредита (ако трошак предвиђа да се салдо плати продавцу).
Како продати хипотеку у хипотеци?
Отплата дуга је стандардна шема за пренос дужничких обавеза у корист трећих лица која су изразила жељу да преузму обавезу за њихово извршавање. Да ли је могуће продати хипотеку на хипотеци? Сличне трансакције примењују се и на продају непокретности. У овом случају, дужник независно проналази држављанина који је спреман да откупи свој дуг. Поступак ослобађања од хипотеке састојаће се од следећих корака:
- Потражите одговарајућег корисника кредита који испуњава захтеве кредитне институције у погледу старости, солвентности и добре вере.
- Обнављање хипотеке. Нови уговор се закључује одмах након верификације клијента коју је предложио дужник.
- Пренос дуга. У суштини, обезбеђење је и даље у власништву банке, али хипотекарни обвезник се мења. Терет преиспитивања обавеза по основу кредита у потпуности лежи на запосленима у банци.
Било која од ових метода омогућава вам да решите проблем како продати хипотекарни стан Сбербанке и ослободити се од кредитног дуга. Међутим, није свако од њих омогућава вам да вратите средства потрошена на плаћање на основу уговора о дугу. Све зависи од конкретних околности.
Упозорење о ризику
Свака трансакција с некретнинама је препуна одређених ризика. Купац ризикује да налети на преваре и изгуби велику своту новца, јер поступак продаје хипотекарног становања укључује пренос средстава пре закључења главног купопродајног уговора.Због тога се препоручује ангажовање квалификованог адвоката, специјализованог за хипотекарно кредитирање, искусног заступника за некретнине који ће вам помоћи да схватите у ком стању можете продати хипотекарни стан и како то правилно извршити.
За разлику од купца, продавац ризикује много мање, јер се цео процес продаје колатерала врши под надзором правника кредитних институција и државних агенција. Банка преузима главне ризике, јер у случају лажних радњи купца губитак претпоставља зајмодавац.
Ако детаљно анализирате све фазе продаје хипотекарног становања, постаће јасно: продаја хипотеке је трансакција која укључује минималне ризике за учеснике таквих споразума. Главна ствар је да одаберете себи најповољнију опцију за спровођење стамбеног осигурања и делујете у уској сарадњи са кредитном институцијом.
