Многи радије купују станове у недовршеним кућама. То им даје прилику да добију становање по повољним ценама, у оптималном простору и правом распореду. Да бисте то учинили, између купца и програмера саставља се ДДУ (капитални уговор). У њему су прецизиране цене објекта, датум завршетка и остали важни параметри. Ако су услови или други услови уговора прекршени, програмеру се предвиђа казна. Стога свака особа која постане учесник у изградњи мора разумјети правила за наплату овог износа.
Законодавна регулатива
Још 2005. године усвојен је посебан закон Савезни закон бр. 214, којим се уређују правила за учешће грађана у заједничкој изградњи високих зграда. Велика пажња у овом законодавном акту се посебно посвећује припреми ДДУ-а, као и информацијама које би требале бити садржане у овом споразуму.
Главне одредбе закона:
- Предуслов за стицање некретнина у згради која се гради је формирање ДДУ-а, стога није дозвољено да акционар потпише било какав други уговор, чак и ако програмер на томе инсистира.
- Остали уговори не подлежу правилима наведеним у савезном закону бр. 214.
- Ако се крше права грађана, они могу да ураде казну од програмера.
- При израчунавању ове исплате могу се користити подаци из самог уговора или стопа рефинансирања утврђена у тренутку када програмер наступи кршењем.
Обавезна поента је да ДДУ треба саставити искључиво у писаном облику. Потребна је његова регистрација у Росреестр-у.
Шта треба прописати у уговору
Свака особа која планира да учествује у изградњи стамбене зграде требало би пажљиво да проучи уговор склопљен са инвеститором како би била сигурна да садржи све неопходне одредбе у вези са купљеним становањем. Многе компаније могу користити разне трикове помоћу којих програмеру неће бити могуће повратити казну, без обзира на то које је прекршаје починио.
Обавезно укључите информације у уговор:
- Тачне информације о будућој кући и сваком стану (његовом подручју, адреси, броју спратова и другим параметрима).
- Датум када би зграда требало да буде пуштена у рад.
- Трошак стана.
- Поступак на основу којег би камата за своје будуће становање требало да допринесе новац.
- Гарантни рок за стан.
- Методе на основу којих ће програмер испунити своје обавезе из овог уговора.
Ако недостаје бар један од горе наведених услова, то је основа за поништавање таквог споразума и већ постоји слична судска пракса. Казне плаћа програмер у супротности са стандардним условима. Најчешће је то последица чињенице да се објект не одустаје на време.
У уговору се може одредити износ ове исплате, а ако из било којег разлога он изостаје, за израчунавање ћете морати да користите показатељ стопе рефинанције за одређену тачку времена.
Одговорности програмера
Компанија која гради објекат и са којом је закључен ДДУ мора испуњавати све услове прописане уговором.
Одговорности програмера:
- Унутар утврђених рокова прописаних споразумом, објекат мора бити пуштен у рад.
- Након пуштања имовине у промет, станови се преносе у власнике акција.
- Процес изградње може се спровести самостално или уз учешће трећих компанија специјализованих за изградњу различитих објеката. Ове информације се одражавају у документу.
- Пројектант сноси различите ризике ако је из било ког разлога зграда оштећена или потпуно уништена.
Сви заинтересовани могу да контролишу извршење послова грађевинске фирме проверавањем различитих докумената. Заинтересовани такође имају право да контролишу напредак у раду на градилишту. Ако постоје разне повреде, грађанима се може наплатити казна од програмера.
Одговорности акционара
Учесници у изградњи такође би требало да се сете својих одговорности према грађевинској компанији. Они укључују потребу за правовременим преносом новца за објект. Сви услови су наведени у самом уговору.
Након пуштања објекта у погон, морате га прихватити. Ако прекршаји евидентирају и власнике удела, програмери могу да користе различите методе утицаја.
Према савезном закону бр. 214, обезбеђена је ефикасна заштита заинтересованих страна, тако да они не само да могу прецизирати казну, већ и користити друге методе. Под одређеним околностима, власници капитала могу раскинути уговор без пристанка програмера.
У које време треба доставити предмете
Сви услови на основу којих станове треба пренијети власницима удјела назначени су у ДДУ-у. Овај споразум је исти за све грађане који су укључени у изградњу високих зграда.
Компаније често из објективних разлога не могу да испуне рок. Ако програмер може доказати да заиста није крив за такве резултате, тада за два месеца упозорава заинтересоване камате да ће доћи до кашњења у прихватању објекта у рад. У обавјештењу се предлаже додавање споразума, на основу којег се продужава претходни рок.
Ако овај услов није испуњен, програмеру се наплаћује казна.
Зашто имате проблеме?
Кршење услова испоруке предмета може бити последица различитих разлога, који укључују:
- Недостатак готовине у компанији.
- Материјали или опрема не испоручују се на време.
- Временски услови нису погодни за планирани посао.
- Програмер се проглашава банкротом.
- Компанију откупљује друга организација.
Разлози се могу појавити због кривње компаније или у њеном одсуству. Ако компанија преко суда докаже да није могла утицати на разлоге кашњења у изградњи, тада се неће наплаћивати казна.
Алгоритам сакупљања
Ако се власници камата суоче са чињеницом да рокови за испоруку предмета касне, али о томе није било обавештења, онда могу очекивати одузимање. Сам процес је подељен на фазе:
- Израчунава се на основу којег се одређује оптимална величина плаћања.
- У почетку се против програмера подноси захтев за плаћање казне.
- Чека се одлука која се тиче прихватљивости казне.
- Тужба се подноси ако програмер игнорише права уговорних страна.
Заинтересовани могу тражити поврат средстава на основу савезног закона бр. 214, чл. 310 Грађанског законика и чл. 3 ГИЦ.
Како се израчунава плаћање
Казнени захтев градитеља мора да садржи податке о његовој величини, тако да прво сами власници камата морају да ураде прорачуне.
Висина казне у недостатку потребних информација у уговору утврђује се као 1/300 од стопе рефинансирања Централне банке. Информације о овој стопи потребно је користити на дан када ће се поднети тужба пред судом или захтев за програмера.
Ако је ималац капитала физичко лице, онда према чл. 6. Савезни закон бр. 214 наплаћује казну у двоструком износу.
Пример израчуна
Погледајмо пример како се наплаћује износ казне. Појединац је власник камате, па се наплаћује 2/300 стопа рефинансирања.На дан када се овај случај разматра, утврђена је стопа од 7,75%. Трошак стана је 2,3 милиона рубаља. Сама кашњења су једнака години, тако да је рок каснио 365 дана.
Под таквим условима, казна ће бити следећа: 2.300.000 к 365 к 2/300 к 7.75 / 100 = 433.742 рубаља. Због дугог кашњења, прикупља се значајан износ средстава. А ако многи власници капитала имају такав проблем, програмер је дужан свима да их плати. Стога, често када дође до кашњења, компанија нуди власницима камате могућност да плате мањи износ без суда. Грађани имају право да одлуче да ли ће ићи на суд или пристати на предлог програмера.
Правила о претпородном опоравку
Пре подношења захтева суду, програмеру се подноси захтев за плаћање казне. Ова фаза се не може пропустити, јер ће суд нужно захтијевати доказ о покушају да се мирно ријеши питање.
Процес пред-судског решавања таквог проблема подељен је на фазе:
- Припрема захтева Испод је пример. Казне плаћа програмер на основу информација из овог документа. У овом случају проблем настаје на добровољној основи.
- Захтев мора да садржи референце на законе, као и изводе из самог уговора.
- Документ је сачињен у дупликату. Један документ се предаје компанији, а на другом се ставља ознака пријема, након чега остаје код грађанина.
- Да би се гарантовала исправност регистрације таквог захтева, препоручује се коришћење искусног адвоката.
- У документу се мора тачно израчунати казна. Често се у ДДУ-у предвиђају додатна плаћања која се такође могу прикупити од програмера.
- Поента је назначена да су грађани претрпели губитке због кашњења рока, јер су били приморани да изнајмљују становање.
- Заједно са захтевом, пакет докумената се преноси програмеру. Садржи копију пасоша акционара, копију ДДУ-а и документа који потврђују депозит средстава за стан.
- Документи се морају послати са списком прилога и потврдом о пријему. Можете такође да посетите канцеларију компаније да бисте предали папире секретару.
Приликом директног контактирања програмера, морате захтевати да се на другој копији захтева програмеру стави посебна ознака. Преузети се требају исплатити на основу података из овог документа.
Како поднијети захтев?
Узорак поврата казне од програмера путем потраживања представљен је доле.
Приликом састављања овог документа узимају се у обзир следећи захтеви:
- Назив компаније је тачно написан. Информације се могу преузети из ДДУ-а.
- Подаци о регистрацији споразума су назначени.
- Дати су сви захтеви подносиоца пријаве, на основу којих се од девелопера наплаћује казна према дељеном уговору.
- За израчунавање овог износа дају се различита објашњења.
- Сва документа везана за захтев су описана одвојено.
- Датум подношења захтева и потпис грађана су налепљени.
Одбијање да се додијели казна може бити због недостатка података о подносиоцу пријаве у документу.
Примјерни захтјев за програмера о казни је направљен што је јасније и згодније. Потребно је само унијети податке о грађанину у постојећи облик. Није потребно користити ниједну обједињену документацију, па је дозвољено писање пријаве у слободном облику.
Поступак судског извршења
Програмери често не реагују на тврдње или не донесу негативну одлуку. Надају се да власници камата неће ићи на суд.
Под таквим условима, потребно је поднијети тужбу на суду, тако да ће се на основу одлуке повриједити неопходни износ од кршитеља уговора.
Припрема захтева и других докумената
Захтев за казну од програмера може дати независно или позвани адвокат. Документ треба да садржи следеће ставке:
- Услов за надокнаду казне и исплате накнаде моралне штете.
- Име и адреса суда где се подноси тужба.
- Име тужитеља и адреса регистрације.
- Информације о окривљеном.
- Природа кршења права власника удела и такође наводи све њихове захтеве.
- Оправдање захтева законодавним актима.
- Званична документа која потврђују подобност захтева заинтересованих страна.
- Информације о цени захтева, и не би требало да буду спонтане. Стога се казна и остале исплате тачно израчунавају унапред ако је потребно да их се поврати.
Захтев су додата друга документа која доставља ДДУ, папири за плаћање, потврде о плаћању државних дажбина и дописивање са програмером. Ако нема доказа да је акционар покушао да реши проблем на преткрални начин, суд ће одбити да прихвати захтев.
На који суд се треба пријавити
Тужба се саставља и подноси разним судовима:
- На месту регистрације грађевинске фирме.
- У месту пребивалишта тужиоца.
- На месту састављања уговора између две стране.
- На локацији објекта у изградњи.
- Ако износ казне не прелази 50 хиљада рубаља, случај се разматра код суда за прекршаје.
Казна од стране програмера може се умањити ако његова величина није сразмерна са насталом штетом. Због тога је важно правилно приступити израчунавању овог плаћања.
Узбуђење производње
Захтев за повраћај казне од градитеља подноси се суду, након чега се утврђује датум састанка. На основу одлуке суда, извршни налог се доставља тужиоцу.
Овај документ треба упутити извршитељима како би започели принудну наплату средстава од програмера. Такође се може послати у банку у којој постоји текући рачун грађевинске фирме.
Које трикове програмери често користе
Многе компаније су свјесне да из различитих разлога могу одгодити завршетак објекта, па чак и приликом састављања ДДУ-а често користе различите трикове, на основу којих могу избјећи пребацивање форфеитерса у будућности. Они укључују следеће:
- Уместо ДДУ-а саставља се инвестициони уговор или други уговор.
- Власницима акција се предлаже да саставе прелиминарни уговор о куповини стана, после чега ће се трансакција финализирати три месеца након испоруке имовине. Под таквим условима, грађани нису заштићени од продужавања услова.
- Често постоји ДДУ уз истовремено куповину осигурања. Међутим, постоји велика вероватноћа да продужење услова неће бити осигурани случај, према томе, власници камата неће добити надокнаду за своје губитке.
- Плаћање се може извршити уговором о зајму. Стога, ако су услови прекршени, програмер враћа новац меницом, на основу које можете купити други објекат од ове компаније.
Ако је програмер преварант, онда може да користи шему двоструке продаје станова, са којом може да добије додатна средства за завршетак пројекта.
Људи који желе купити стан у кућама у изградњи треба добро да знају како уговор са градитељем правилно састављен, које информације морају садржати. Ако постоје повреде од стране грађевинске компаније, онда грађани могу рачунати на одузимање. Морате знати како се то исправно израчунава и наплаћује. У почетку морате новац покушати добити на преткривичном путу, али ако то не донесе жељени резултат, заинтересовани ће морати да иду на суд. Да бисте то учинили, морате разумјети правила за припрему апликације и припрему других докумената.
