Комерцијалне некретнине могу бити извор прихода у различитим схемама. Не последње место спекулише када се предмет купује и продаје више пута. Поред тога, можете добро профитирати ако изнајмите површину у власништву.
Некретнине и посао
Није тајна да је за стамбене некретнине заинтересовано око пет пута више станара него за пословне просторе. Не треба се изненадити, јер улагања у комерцијалне некретнине у Москви улажу предузетници, често велики и средњи. Код нас је релативно мало таквих.
Тржиште некретнина које се користи за остваривање прихода зависи од ситуације у земљи и свету, нарочито од негативних фактора. Чим се примети пад пословне активности, то се одражава на потражњу квадрата. Њен пораст доводи до активирања станара. Отуда, скокови цена који карактеришу овај сектор. У последње време, улагања у комерцијалне некретнине у Русији ретко се карактеришу као перспективна због тешких економских услова, јер су то прилично уско усмерена улагања.
Колико ћемо зарадити?
Прије кризе, колективна улагања у комерцијалне некретнине показала су врло високу стопу приноса. Водећи простори:
- Складишта
- канцеларије.
Познато је неколико година када се за само 12 месеци раст добити удвостручио, односно, власништво над малом површином постало је извор стабилне значајне добити. Али у последњих неколико година, улагања у комерцијалне некретнине не доносе увек прави приход. Много тога зависи од одабраног предмета, што форсира врло одговоран став према одлучивању у корист једне или друге опције.
Предузетник може рачунати на успех ако је прво развио стратегију профита која узима у обзир карактеристике имовине која му се допала. У таквој ситуацији, приход од комерцијалног простора може премашити могућу зараду од пословања са стамбеним простором. Ово се заснива на ценама закупа: у односу на објекте за стални боравак, они који су дизајнирани за предузетнике су два, или чак два и по пута скупља. Али почетна цена се може подударати.
Улагања у комерцијалне некретнине у Санкт Петербургу, Москви и другим градовима света такође имају тако важну позитивну карактеристику: трајање добитка у времену. Власник одређеног објекта има право да га закупи по дугорочном уговору. То значи да ће пасивни приход тећи годинама. Па, његову величину одређују и град и специфичности одређене зграде. Али стамбене просторе можете изнајмљивати скупо само стално, што вас обавезује да стално тражите нове купце.
Важно је
Ако намеравате да уложите у комерцијалне некретнине у Санкт Петербургу, Москви и другим градовима света, прво обратите пажњу на концепт „коефицијента капитализације“. Овај израз се примењује на вредност израчунату на основу нето годишњег дохотка. Његова вредност мора се делити са износом уложеним у некретнину након његовог стицања.
Регулаторни индикатори:
- за стамбене некретнине - 3-7%;
- за пословне просторе - 8-12%.
У шта да улажете?
Као што је већ напоменуто, за комерцијалне просторе користи које добијају њихови власници веће су од показатеља својствених стамбеним квадратним метрима. Али неће сваки објекат бити тако профитабилан као други који се нуди на тржишту.Да не бисте погрешили и не уложили новац у неуспели пројекат, морате знати знакове који разликују успешне и обећавајуће опције од оних повезаних са неоправданим ризицима.
Најпопуларније категорије:
- Складишта
- Канцеларије
- трговачки подови;
- Хотели
Критеријуми који се анализирају:
- потражња, специфичности и понуде тржишта;
- профитабилност, приближан период отплате у контексту неколико опција улагања;
- укупни резултат, који омогућава да се одреди који ће од могућих донијети највећи профит.
Ако сте заинтересовани за канцеларије и локације за продавнице, тада је за њих омјер отплате од пет година до деценије. За хотеле и магацине ово је раздобље ријетко мање од 7 година, а често се протеже на 11-12.
Чега се бојати
Ако планирате да уложите у комерцијалне некретнине, на првом месту је животни циклус објекта. Индикативни стандарди за повраћај различитих врста пословања већ су горе наведени. Када анализирате атрактивну опцију, имајте на уму да ове појмове треба комбиновати један са другим. Не желите да вам хотел буде предан на ремонт или чак срушен пре него што се исплати?
Међутим, најважнији ризик је улагање у изградњу комерцијалних некретнина. Без обзира колико је градња била успешна у тренутку када новац пребаците за квадратни метар, нема гаранција да неће бити замрзнута за неколико година. Увек постоји шанса да објект уопште престане да се довршава. То је врло тешко предвидети, али пракса показује: у кризи и после ње, ризик од такве ситуације је већи него у мирном времену. А сада, као што знате, тржиште некретнина је и даље у стању шока након криза 2008-2009 и 2014.
Међутим, „секундарно становање“ такође има одређене сложене аспекте који чине ризична улагања у комерцијалне некретнине. Критеријуми на које треба обратити пажњу наведени су горе. Ако се објект покаже као обећавајући у сваком погледу, онда има смисла рискирати и уложити новац у њега.
Трендови на тржишту
Стручњаци извештавају да је последњих година инвестиција у комерцијалне некретнине порасла за 71% у односу на кризни период 2009. године. У исто време, тржишна активност и даље се оцењује као недовољна. Опипљиве промене догодиле су се у периоду 2014-2017. За овај период, из очитих разлога, улагања у комерцијалне некретнине из иностранства су опала. Руска економија полако гради свој темпо што плаши оне који се не плаше нестабилности политичке ситуације. Међутим, последње се исправља већ две године, што се огледа у повећању броја људи који су заинтересовани за квадратне метре.
Најпопуларније области су оне које се могу користити за пословање у зградама изграђеним у великим градовима. Традиционално водећи:
- Москва
- Санкт Петербург
Морам рећи да ни у кризном периоду потражња за простором овде практично није пала, и сада тржиште редовно показује велики раст. Водећи сектори су хотели, канцеларије.
Према стручњацима, до краја 2018. године ситуација се апсолутно стабилише. Ако руски предузетници који поседују бесплатна средства више воле улагања у немачку комерцијалну некретнину, стручњаци предвиђају да ће до тада већина њих бити заинтересована за пословање у својој земљи.
Зарадите добро
Комерцијални простори су традиционално тражени међу инвеститорима. Постоје три шеме:
- куповина приложених, уграђених просторија за накнадни пренос по уговору о закупу;
- набавка објекта у новој згради која ће се поново продати по завршетку изградње;
- куповина објекта где ће се у будућности отворити сопствени посао (вероватно да се продаје како расте).
Појединац има право да купи апсолутно било коју некретнину - то су важећи закони.У будућности се предмет може пренети на закуп или препродати, као и представити. Али да бисте постали изнајмљивач, морате имати на уму да се комерцијална некретнина донекле разликује од стамбене.
Обратите пажњу на овај аспект: када појединац пренесе комерцијални простор у најам, на тај начин спроводи активности које доприносе остваривању профита. Према законима земље, регистрација као предузеће у овом случају није неопходна. У исто време, ако је таква активност редовна или је било могуће склопити уговор који траје дуже од годину дана, онда постоји шанса да вас препознају као илегалног предузетника, због чега можете бити кажњени. Како ће се ситуација показати у одређеном случају, зависи од суда и поступака власника.
Шта је исплативије?
Традиционално, најпрофитабилније инвестиције у комерцијалне некретнине остварују механизам "уличне трговине". Стручњаци за тржиште некретнина кажу да у последњим годинама они који имају средства у распону од 5-10 милиона могу себи приуштити управо такав начин да их повећају.
Постоји само један недостатак система - висок ниво конкуренције. Сви они људи који су раније улагали у становање, али су одлучили да пређу на „озбиљнију рибу“, прешли су на овај формат, што није могло не утицати на профитабилност. С једне стране, обим понуде брзо расте, с друге стране потражња није толико велика у овој мери. Као резултат, станари могу изабрати из великог броја понуда оно што им највише користи и променити закупце као што су рукавице. Можете преживети само редовним смањивањем стопе, али није сваки станодавац спреман за то.
Најбољи могу рачунати на најбоље
Према мишљењу стручњака, тешка тржишна ситуација, која је довела до тога да претходно релевантне шеме губе своју ефикасност, чини исплативим улагати у комерцијалне некретнине у новом формату. Корист могу добити они који су у могућности да брзо анализирају шта купцима треба и донесу одлуку на основу ових информација.
Када бирате објекат за улагање, будите сигурни да анализирате све његове параметре. Размислите на коју категорију станара рачунате и покушајте предвидјети које ће параметре захтијевати од објекта за који желе добро платити. На основу тога одаберите одређену опцију. Посебно је велика потражња за оним просторијама које се налазе у условима великог промета. У исто време, висока цена са ионако великом способношћу у иностранству доказ је ниског приноса улагања, па избегавајте такве олакшице.
А ако у иностранству?
Улагања у немачке комерцијалне некретнине традиционално су популарна, јер се уобичајено верује да је ова земља најизвеснија економија на ногама. Чак и у условима глобалне кризе, која је потресла предузећа разних земаља, немачке некретнине су задржале водећу позицију и доказале поузданост улагања у њу.
Како изгледа модерно тржиште комерцијалних некретнина у Немачкој? До 40% његових учесника су инвеститори из других земаља. Истовремено, годишња профитабилност већине објеката варира између 3-9%. Стручњаци кажу да је до краја 2016. у немачке комерцијалне некретнине уложено више од 50 милијарди евра, што је премашило последњу деценију. Када је реч о просечним параметрима, овај се скоро удвостручио.
Највећа потражња за немачким канцеларијама је да их купи 47% инвеститора. Годишњи принос - до 6%. Различити малопродајни простори у 2016. години привукли су пажњу 18% предузетника. За такве објекте годишњи принос је 4-8%. Хотели и складишта постали су у Немачкој делатност једне десетине страних инвеститора. Ове особе могу очекивати зараду до 6% годишње.Станови за студенте, установе за бригу о старима пружају годишњи приход од 9%, а то занима око 15% предузетника.
Изгледи и лозинке
Ако погледате искуства инвеститора у 2016. години, можете видети да је најатрактивније подручје такозвана "велика седморица", односно највећи немачки градови. Ако планирате да искористите искуство већ успешних предузетника, требало би да обратите пажњу управо на ова насеља:
- главни град земље је Берлин;
- Келн;
- Дусселдорф;
- главни ханезијски град Хамбург;
- светска престоница пива Минхен;
- Стуттгарт
- највећи у Хессеу и пети по величини у држави Франкфурт.
Према аналитичарима, током 2016. године у Минхену су примљени инвестициони фондови већи од седам милијарди евра. И то је у односу на целокупни обим земље - око 13,5%.
У привлачности Немачке за инвеститоре нема ништа изненађујуће, јер до данас, упркос прилично великом броју објеката, практично нема бесплатних канцеларија. У великим градовима отприлике 2% просторија је празно, у малим градовима та бројка расте на 5%, али их ретко прелази. Зашто је ситуација тако ружна за инвеститоре? Ово надгледа држава. То се изражава не само у конкурентности на тржишту, већ иу смањеној кредитној стопи и атрактивној финансијској, економској клими. Камате на кредите варирају у распону од 1,5-2,8%. Колико могу узети зајам да уложим тај новац у некретнине? Према немачким законима - до 70% трошкова. Слажете се, звучи примамљиво?
Постоји суптилна тачка. Немачке кредитне компаније врло пажљиво анализирају сваког потенцијалног клијента, његове намере, а такође оцењују колико је ликвидност објекта привукла пажњу потенцијалног инвеститора. Ако је средство ризично, вероватноћа неуспеха је велика. У случају када банка направи уговор, купац може бити сто посто сигуран да је ово одлична и обећавајућа инвестиција, која ће за њега постати средство просперитета.
Да сумирам
Према резултатима студија које је недавно одржао ВТсИОМ, више од 50% становништва Русије је сигурно да је куповина некретнина најефикаснија метода за очување и повећање њихових новчаних резерви. Односно, питање не звучи „Да ли је вредно купити?“, Већ „Шта купити?“.
Када бирате објект у који ћете уложити средства, покушајте пажљиво анализирати све карактеристике некретнина и не ризикујте поново. Не заборавите на велику конкуренцију на тржишту, процијените је у различитим секторима комерцијалних некретнина и израчунајте који годишњи приход можете пружити опцију која вам се свиђа. Никада не доносите журбу.