Приликом отуђења имовине, стране често користе предујам као прелиминарни аранжман. Међутим, требало би да узмете у обзир одређене нијансе састављања авансног споразума приликом куповине стана и то урадите како треба. О овоме ће бити речи у наставку.
Потреба за авансним уговором
Многи људи имају питање: "Да ли је заиста потребан авансни уговор приликом куповине стана?" Одговор је једноставан: потребно је и постоји неколико разлога за то: уз његову помоћ намера купца да купи ту одређену некретнину је фиксирана и намера продавца да више не тражи потенцијалне будуће власнике. Након прелиминарног договора и предујма, странке могу започети припреме за главну трансакцију. Дакле, аванс потврђује озбиљност намера обе стране.
Предујам преноса је посебно релевантан у случајевима када је немогуће закључити трансакцију у року од неколико дана од тренутка постизања споразума о куповини одређене имовине. Разлози за такво кашњење могу бити прилично велики, на пример, одсуство потребног износа, докумената и сл. Остали, баналнији разлози, на пример, недостатак јавног бележника, такође могу играти улогу.
Да би стране у трансакцији биле мирније и да не би требале да брину током времена предвиђеног за припрему за трансакцију, купац пребацује авансно плаћање продавцу, а овај, са своје стране, зауставља даљњи приказ стана. Претходни договор приликом куповине стана важан је пре свега за купца.
Унапред функције
Грађанскоправни односи не пружају јасно дефинисану појам "аванса". Грађанско право и други закони који регулишу поступак отуђења имовине не обухватају овај термин. Напредак се може разумети и дефинисати тек након проучавања суштине овог феномена са економске тачке гледишта. Тек након тога моћи ће се поуздано размишљати о механизмима правне регулације ове појаве.
Унапријед - колико?
Предујам се може назвати да се делимично плати унапред, односно износ новца пребачен продавцу пре потписивања уговора. Најчешће, износ аванса је 10 процената укупне вредности предмета. Остатак износа плаћа се након потписивања купопродајног уговора, осим ако није другачије одређено.
Пример уговора о аконтацији приликом куповине стана представљен је у наставку.
Предујам и депозит
У области продаје имовине, аконтација се налази у члану 380. Грађанског законика, који тако нешто описује као депозит. У чланку се каже да ако постоје двојбе око тога да ли делимично депонована средства треба узети у обзир као депозит, посебно без поштивања писменог облика споразума, тада тај износ аутоматски постаје аванс. Као резултат тога, у овом случају се примењују одговарајуће санкције ако нису испуњени услови потписаног уговора.
Треба напоменути да постоје значајне разлике између аванса и депозита. Обављају различите функције, иако се користе у идентичним ситуацијама. Последице кршења услова авансног договора приликом куповине стана и депозита биће различите.
Последице непоштовања услова споразума
Као што је већ споменуто, између депозита и аванса постоје одређене разлике.Главна ствар је да депозит осигурава спровођење услова предвиђених уговором. Ако једна од страна прекрши своје обавезе, депозит ће деловати као одговорна мера. У случају да се трансакција одбије, купац неће вратити депозит, а ако се продавац предомисли у вези са продајом стана, мораће да врати добијена средства у двоструком износу. Између осталог, оштећена страна може покушати да поврати губитке настале као последица неуспеха трансакције.
Потребан је претходни договор приликом куповине стана у хипотеци.
Последице
У случају аванса, отказивање трансакције имаће нешто другачије последице. Ако купац покрене отказ, сносиће последице према Грађанском законику. У овом случају, продавац има право да захтева надокнаду за настале губитке. Ако је отказивање трансакције дошло по кривици продавца, купац има право да врати аванс. Постоје и ситуације када продавац одлаже поступак враћања аванса. У таквим околностима, казне се подлежу регулисању кредита.
Дакле, продавачу су повољнији услови аванса, а не депозита, јер ће у случају неповољних околности морати вратити само примљени новац, а не двоструко више него депозит.
Размотримо пример уговора о аконтацији приликом детаљније куповине стана.
Уговор
Пријављивање авансног споразума мора бити у писаној форми. Пре потписивања странке се морају договорити о следећим тачкама:
1. Износ аванса. Пошто је предујам авансно плаћање, његово израчунавање се заснива на вредности предмета уговора. То јест, прво, странке морају да утврде коначни трошак уговора о продаји, а затим да унапред одлуче о износу који ће бити плаћен. Унапред законодавство није ни на који начин регулисано и одређено је по нахођењу страна. Овдје је главна ствар доћи до компромиса који задовољава интересе свих страна. То није увек могуће брзо, јер купац жели да депонује мање новца, а продавац, напротив, заинтересован је да добије већи износ.
2. Начин преноса аванса. У овом случају треба утврдити следеће:
- Новац ће се преносити у готовини или банковним дознаком.
- Рок за примање новца.
- Писање додатног рачуна о пријему новца од стране продавца.
- Све такве нијансе требало би да буду назначене у споразуму о плаћању аванса приликом куповине стана, тако да у случају сукоба може бити предочен доказ о уплати.
3. Предмет уговора о купопродаји. Овај одломак не садржи само стварну адресу имовине, већ и детаљан опис стања у тренутку закључења споразума о плаћању аванса. Такође је потребно навести особе пријављене на овој адреси, присуство малолетне деце, оптерећење власничких права, итд. Све ове нијансе обично се разјашњавају током стандардне провере стана.
4. Одговорност страна за неиспуњавање услова уговора. Овде је потребно обезбедити максимални број опција које могу довести до отказивања трансакције и пажљиво описати одговорност сваке од страна.
Уговор о авансу такође назначује датум трансакције куповине и продаје, а подаци о пасошу страна у споразуму се бележе. У неким случајевима се могу уложити одређене измене у уговор, које морају бити договорене обе стране. Након тога, аконтација се овјерава потписима учесника.
Ако трансакцију изврши трећа особа коју заступа некретнина, он нуди стандардни уговор о предујму за куповину стана, који узима у обзир захтеве и интересе обе стране.
Нијансе
Потписивањем уговора о продаји пажња се посвећује законској чистоћи стана.Ово укључује провјеру тачности података о некретнини, аутентичности докумената, доступности преуређења и њихове законитости, идентитета продавца, оптерећења стана и многих других фактора.
Потписивање авансног споразума приликом куповине стана (образац се може направити унапред) не подразумева трансфер стана, међутим, у овом случају вреди проверити све горе наведене тачке. Напокон, износ аванса, иако није сав трошак некретнина, још увек је прилично велик, а купац вероватно неће желети да га изгуби.
Темељита провера
Из тог разлога, чак и у фази аконтације, потребно је извршити темељну и дубинску верификацију стечене имовине. То се може урадити и путем реалтор-а. Тако можете добити списак свих бивших власника стана, као и разне факторе који могу проузроковати неваљаност трансакције. Ако постоји сумња да се продавац у тренутку трансакције може прогласити неспособним, требало би га напустити чак и у фази аконтације.
Такође је потребно проверити да ли је продавац у законском браку без ознаке у пасошу. Сагласност супружника сматра се предувјетом за трансакције с некретнинама. У супротном, супружник може оспорити трансакцију и признати је неважећом, што ће довести до непријатних последица за купца.