Шта је изнајмљивање стана? Овај се концепт односи на поступак преноса одређене имовине са једне особе (примаоца) личне природе на другу (уплатиоц), која, као одговор, редовно врши готовинско плаћање одређеног (унапред договореног) износа за дату опипљиву вредност. Данас се обично говори о изнајмљивању станова (најчешће станова). У већини ситуација некретнине преносе старије особе. Заузврат, рачуна на негу и одржавање све до своје смрти. Међутим, ова врста уговора је прилично компликована и има велики број нијанси.
Шта се изнајмљује за стан - разговарајмо детаљно
Некретнине се могу купити по договору различитих облика. Ради се о куповини и продаји, донирању или насљеђивању. У истом реду је и могућност доживотног одржавања са зависним или доживотним рентема у замену за становање. Шта је његово значење? Које су предности уговора о доживотном ренту стана његовом власнику? Старија особа се финансијски добија, добија потребну помоћ и плаћа своју главну имовину - некретнине.
Традиционални разлог зашто се овакви послови најчешће склапају са усамљеним старим људима јесте потешкоћа, понекад и немогућност њиховог постојања без бриге и пристојне материјалне подршке. У нашој земљи животни стандард старих је лош. Величина пензије је често прилично ниска, цене комуналних рачуна непрестано расту, а старост захтева негу и лекове.
Једном у тешкој финансијској ситуацији, усамљена старија особа може се ослонити само на своје ресурсе. Најчешће је ово имање у власништву. Многи, научивши шта је станарина стана, одлучују потражити подносиоца захтева за њихову имовину и закључе са њим споразум. У већини случајева ово помаже у превазилажењу материјалног поремећаја. Најамнина плаћена као резултат стана покрива већину трошкова старије особе и омогућава им да живе релативно удобно.
Објасните појмове
Каква је разлика између доживотне ренте и такозваних уговора о одржавању? Након закључења првог од њих старији власник стана може рачунати да ће месечно примати договорени износ. Други случај укључује испуњавање обавезе потпуног одржавања, физичке неге и пружања старијим беспомоћним особама све што му треба. Шта је у овом случају изнајмљивање стана? Уговор закључен са старцем је да купи храну и одећу, поправи и очисти стан, плати комуналије, купи лекове и по потреби плати болничко лечење. И такође свакодневна нега (независно или уз помоћ медицинске сестре) и, на крају, организација и плаћање погребног поступка.
За неке људе је учешће у животу старије особе уз новчану помоћ једина прилика у будућности да реше сложени стамбени проблем. Странке се међусобно проналазе усменим путем или преко родбине, понекад захваљујући органима социјалне заштите. И они и други желе знати с ким имају посла. Уговор о закупу стана између родбине још увек није закључен. Чешће - са добрим пријатељима, поузданим непосредним комшијама, бившим колегама.
Претпоставимо да су се нашли - старији човек који је "сазрео" да пренесе некретнине у замену за негу и одржавање до своје смрти и онај који може да преузме све такве одговорности у замену за стан. Који ће кораци бити потребни од страна да се правилно формализује њихов однос?
Први корак: важно је размотрити све
Пре склапања ренте за стан, стране састављају листу важних и мањих (до најмањих детаља) услова будућег уговора. Сваки детаљ мора бити договорен. Журба у таквом случају је бескорисна. Све предности и недостатке изнајмљивања стана треба размислити унапред. Обје стране захтијевају промишљен приступ процесу папирологије. Такав споразум изостаје у стандардном облику, његов садржај је увек индивидуалан.
Старија особа (власник стана) наводи услове наведене у тексту уговора: шта ће тачно да исплатилац станарине мора испунити. Важно је да не пропустите било који суштински услов и да формулирате очекивано са крајњом тачношћу. На пример, друга страна је дужна да плати одређени износ најкасније у одређеном року. Монетарни садржај се мора индексирати према инфлацији. Било која од очекиваних будућих услуга друге стране за негу, куповину лекова, кување, чишћење и сл. Мора бити јасно приказана у тексту уговора.
Будите опрезни
У животу се могу догодити различите ситуације. Претпоставимо да у време припреме и потписивања уговора здравље старије особе у целини није било задовољавајуће, али у будућности се његово стање озбиљно погоршало. Али услуге медицинске сестре и пружање лекова уз уговор о ануитету нису биле предвиђене.
Још један случај. Свако ко делује као платитељ изненада умре пре него што достигне жељену имовину. Ко наслеђује овај уговор? Његов текст не говори ништа о томе.
Било би боље ако предвидите све теоретски могуће ситуације. Због тога, одлучујући се за такав договор, свакако бисте требали укључити адвоката у случај. Имајући богато искуство, објасниће вам које ће будућности закупнине стана донети предности и недостатке свакој од страна. Специјалиста ће бити у могућности да обезбеди максималан низ мера за заштиту старијег власника имовине, ако се исплатилац изненада понаша лоше. Са друге стране прљави трикови су могући од власника становања. Тада ће правно надлежни документ уклонити могуће ризике за другу страну.
Други корак: пређите на прикупљање папира
Власник ће морати да сакупи комплетан пакет докумената који могу да потврде његово власништво над овом некретнином. Требат ће вам потврда о катастарској вриједности и подаци о свим особама пријављеним у овом стану. Не можете без оригинала личних докумената.
Неки искусни правници препоручују складиштење потврде из неуропсихијатријске амбуланте. Његова улога је да потврди да је власник стана у време закључивања уговора био у праву. Овај корак није обавезан са становишта закона, али понекад може спасити будућег обвезника од неких проблема. Чињеница је да ако је власник стар и са озбиљним болестима, наследници могу покушати да оспоре посао, позивајући се на његово лудило.
Трећи корак: Идите код јавног бележника
Сакупивши све што вам је потребно, требало би да посетите јавног бележника, који ће проценити правну способност власника стана и степен свести о одлуци. Ако нема сумње, специјалиста је дужан саставити и овјерити уговор о доживотној ренти за стан. Таква нотарска овереност је обавезна.
Након овјере код јавног биљежника, уговор се пребацује на регистрацијски орган, странке плаћају државну пристојбу, а када се трансакција регистрира, издаје се потврда о власништву са теретом.
Услове уговора, нови власник ће морати да испуни до смрти првог. Тек након тога, он има право да поднесе захтев за уклањање из стана оптерећења (на основу умрлице). И тек након тога, било каква ограничења у кориштењу становања ће бити завршена.
Под којим условима се уговор може раскинути?
И ануитета и одржавање током целог животног века, извршени у облику званично закључених споразума, могу се отказати искључиво споразумом обе стране или у судском поступку. Трансакција се може прогласити неважећом само на два разлога. Они укључују неиспуњавање наведених услова или признавање власника стана као правно неспособног у тренутку потписивања документа.
Ако се његове ставове поштују и старија особа је склопила споразум, службено правно одговорна, признавање таквог споразума као неважећег са правног становишта је практично немогуће. У случају да лице које прима станар озбиљно је поткријепило потраживања у вези са испуњавањем прописаних услова који се могу доказати у судници, таква трансакција се може прекинути.
Пракса показује да има много таквих ситуација. Адвокати понекад ово приписују преварама старијих власника, али већином - престанку стварне подршке и бриге од новог власника.
Доживотна најамнина по стану: могући проблеми
Људи су навикли да такве уговоре третирају опрезно, а не узалуд. На крају крајева, тржиште некретнина је пуно преваре. Зато само познати људи најчешће постају странке таквим трансакцијама. Али правници уверавају - услови и гаранције заштите могу се навести у самом уговору и подржати га нотарски процеси.
У основи, овај посао подразумева недостатак могућности да нови власник прода или одузме кућу од старца, да се усели тамо (осим ако није изричито договорено). Не може одбити обавезу да одржава одељење.
Ипак, ризици су могући за обе стране. Једна од њих је погрешан избор старије особе уговорног партнера. Овде нема довољно поверења и правно исправно састављеног документа. Старија особа може саосећати с другом страном, затварајући очи неким манифестацијама заборава и опционалности, али на крају добија редовно кршење услова трансакције.
Супротна ситуација је када лик партнера није одговарао старчевом укусу и он мукотрпно тражи најмање мане у обављању договорених дужности. Временом, обоје уче о доживотном најму стана, што није тако једноставна ствар. Нажалост, формула „ништа лично“ у овом случају не делује. Свака од страна мораће добро размислити и одлучити да ли ћете бити у могућности да одржите односе са одабраним партнером дуги низ година.
Остали ризици
Ризик лежи у могућој погрешној процени сопствених финансијских и физичких способности од стране партнера старије особе. Могуће је да је ово (доживотна најам стана) огроман терет за исплатиоца. Уосталом, трошкови одржавања и одржавања старије болесне особе повећават ће се из године у годину.
Још један ризик - исплатилац станарине можда неће чекати стан. Понекад старци доживљавају своје партнере један за другим. У овом случају, уговор треба да утврди коме је стан изнајмљен након смрти обвезника - уз пренос свих претходних права и обавеза.
Један од могућих ризика за старије особе - нови власници могу захтевати његово пресељење.Ако је одбијање могућих пресељења утврђено уговором, ова радња се односи на кршење његових услова, што старијој особи даје право да иде пред суд. Главна ствар је да се мора укњижити најам стана са доживотним боравком.
Шта платилац обично ризикује? Старија особа, неколико година након потписивања уговора, може изненада да је уништи једнострано. Адвокати указују да ако исплатилац пажљиво испуњава све прописане услове, то није могуће. Односно, прималац закупнине у овом случају нема право да се предомисли и раскине трансакцију, вођен само сопственом жељом.
Ко ће надмудрити кога?
Адвокати напомињу да се случајеви преваре дешавају и од платитеља и од баке и баке, који под било којим веродостојним изговором могу провоцирати партнера да се повуче из формалног испуњавања услова уговора, на основу којег потом покушавају да раскину трансакцију. Они могу одбити новац или опструирати плаћање стамбених и комуналних услуга. Тада суд изјављује да већ неколико месеци нису видели новчани садржај. Ако суд сматра да су њихови захтеви оправдани, тада се право власништва може вратити старцу, али нико не надокнађује претходно уплаћена средства неговатељу.
Да би спречили такве тужне околности, адвокати обично саветују обвезнике плаћања да одмах покрену посебан часопис у који би требало да унесу све рачуне и чекове који потврђују потрошене и пренесене износе. Ако старац прими готовину у руке, неопходно је да је потпише сваки пут. Овај документ може играти веома важну улогу у могућем суђењу.
Па ипак, најчешћа је ситуација када исплатилац станарине постепено престаје да обавља своје дужности. Овде савет старцу изгледа недвосмислено - да иде на суд и раскине уговор о ануитету стана са доживотним одржавањем.
Насљедници не спавају
Проблеми могу бити од родбине. Након смрти старијег примаоца стана, последњи често покушавају да постигну прекид трансакције, наводећи наводно неспособност овог корисника. Управо за такав случај долази горе наведени сертификат из неуропсихијатријског диспанзера. Ако је одсутан, теоретски је могуће спровести свеобухватно испитивање психолошке и психијатријске природе, извршено посмртно, на основу докумената и сведочења. Али овај процес је веома компликован, скуп и понекад не доноси никакве резултате.
Под условом да је текст уговора правилно састављен, елиминисани су сви ризици, осим могућег неиспуњавања одређених клаузула „уговора“. Проблеми настају када се, на пример, не помиње обавезна индексација новца у вези са инфлацијом или недостаје важна тачка око ангажовања медицинске сестре због болести. Ако документ не предвиђа одређени начин и рок за уплату новчаних средстава, старац их може примити несистематично, од случаја до случаја. Као резултат тога, практички се не говори о побољшању његове финансијске ситуације, а становање више није у власништву. Стога још једном понављамо - услуге правника ће требати обје стране прије закључења трансакције, а не након настанка проблема.
Додатни детаљи
Сада ћемо се детаљније дотакнути обиљежја таквих споразума и неких важних правних питања. Који се ставови документа сматрају обавезним? Постоје само два: навођење отуђене имовине са детаљима о одређеном стану и утврђивање обавеза примаоца. Већ смо размотрили потребу детаљног дешифровања другог параграфа.
Прималац може бити или грађанин (појединац) или непрофитна организација. Исплатилац може бити и физичка и правна особа.Не постоји јасна дефиниција страна у трансакцији у законодавству. Обавезни писани облик закључивања уговора о ануитету регулисан је чланом 584 Грађанског законика Руске Федерације, као и његовом нотарском овером. Ако овај услов није испуњен, било који суд ће такву трансакцију поништити.
Ако су учесници појединци, њихови подаци о пасошу морају бити наведени у документима. Ако се ради о комерцијалној или другој организацији, морат ћете да наведете податке регистрованих докумената са адресом регистрације. Сви подаци с детаљним описом отуђеног кућишта такође би требали бити детаљно наведени. Посебна тачка нису само обавезе, већ и одговорност сваке стране у случају кашњења у исплате. Уговор о доживотној ренти за стан мора бити запечаћен потписима свих учесника.
Који су документи потребни
Листа оних потребних радова може бити различита. Размотрите главне од њих, без којих не можете. Као такав, објашњење имовине требало би назвати отуђењем тлоцрта. Можете га наручити у БТИ-у подношењем одговарајуће пријаве и плаћањем ове услуге. Биће потребни бројни цертификати из МФЦ-а: лични рачун, извод из кућне књиге. Поред личних идентификационих докумената странака, требат ће вам и катастарски пасош за споменуто становање и потврда о величини његове процијењене вриједности.
Ако једна од страна дјелује преко заступника, поред свог пасоша, дужна је да предочи пуномоћ за право обављања трансакције. Већ смо споменули власничке документе отуђене имовине, као и разлоге за почетно појављивање таквих права (на пример, поклон, тестамент или уговор о купопродаји). Као што је већ поменуто, потврда о здравственој способности од медицинске установе неће наштетити. Други обавезни документ је потврда о непостојању оптерећења или финансијских дугова објекта из Јединственог државног регистра предузећа и потврда о плаћању државне таксе за поступак сертификације. Три копије самог уговора о ануитету су приложене уз пакет.
Колико може коштати сличан уговор?
Без обзира да ли се стан изнајмљује рођаку или странцу, учесници ће морати да плате одређену суму новца за пренос отуђене имовине. Као што је назначено у поглављу 30 Грађанског законика Руске Федерације, један грађанин (појединац) доприноси му у износу од 2000 рубаља. За правно лице то је много више - 22.000 рубаља. Склапање таквог уговора код јавног бележника захтева плаћање накнаде, чија висина зависи од вредности отуђења имовине у износу од 0,5%. Горња и доња граница овог износа су ограничена, на цифре од 20.000 рубаља. и 300 рубаља, што је назначено у одговарајућем члану Грађанског законика.