Ao alugar, uma pessoa que possui a propriedade está transferindo o direito de uso para outra pessoa. Mas o inquilino não pode usar totalmente o assunto da transação em todos os casos. O mesmo se aplica a loteamentos de terra. Além disso, uma concessão ao direito de arrendar um terreno é possível. De acordo com o Código Civil, a transação deve ser documentada.
Direitos
De acordo com o contrato, o inquilino não recebe a propriedade na propriedade (a terra é considerada no âmbito do artigo). No entanto, por um determinado período de tempo e dentro dos limites estabelecidos pelo acordo, ele pode explorar este território. Entre outras coisas, o locatário tem o direito de ceder a terceiros, ou seja, a conclusão de um acordo de sublocação. Este direito só pode ser exercido se o dono da terra não se importar.
O contrato continua válido mesmo quando o proprietário muda. Estas situações não são motivos para a rescisão do contrato. A regra aplica-se à morte do inquilino. Além disso, os respectivos direitos são transferidos para os herdeiros, e o proprietário não pode se recusar a se tornar parte do contrato de arrendamento.
Condições
Além disso, o inquilino pode renegociar o direito de preferência. Isso se torna possível se as seguintes condições forem atendidas:
- O inquilino cumpriu integralmente suas obrigações.
- O terreno foi usado para o propósito pretendido.
- Durante o contrato, sua condição não piorou.
- Não houve transferência de terras para terceiros sem a notificação e consentimento do proprietário.
- A taxa foi paga a tempo.
- O inquilino deseja assinar um novo contrato em termos gerais.
- O locatário deve informar o titular da decisão no prazo especificado no contrato, ou até ao final da sua validade.
Concessão
Como indicado acima, a atribuição de direitos de arrendamento de terras é uma das opções que o inquilino pode usar. Mas para a implementação desta ação requer o consentimento do proprietário. Sem o cumprimento desta condição, o contrato correspondente não pode ser concluído. A sublocação e cessão do direito de locação de terreno da propriedade municipal, bem como o lote de propriedade de um particular, diferem entre si. A diferença está nas obrigações incorridas pelo usuário do site para o proprietário. Ao transferir um lote para sublocação, a responsabilidade permanece com o mesmo participante, enquanto no caso de atribuição, a situação é diferente. Implica a transferência completa de direitos e obrigações do inquilino para outra pessoa. Ao mesmo tempo, a parte do contrato muda, e os direitos e obrigações, assim como a responsabilidade, são impostos ao novo participante. Tal transação é onerosa e deve ser executada por escrito. Os direitos de locação não podem ser concedidos a ninguém.
O que a lei diz
As relações de terra são reguladas pelo Código de Terras do país. Sobre como é feita a cessão do direito de arrendar um terreno, bem como sobre os direitos e obrigações das partes, ver art. 22 códigos. De acordo com ele, os direitos são transferidos para terceiros para os seguintes fins:
- Cumprimento das obrigações sobre a segurança.
- Para contribuições para o capital social.
- Sob a forma de uma ação, a fim de participar do HBC.
- Para concluir um acordo de sublocação.
De acordo com o art. 65 do Código para o contrato de arrendamento é necessário para ser alugado.Se o contrato é para terras municipais, então condições específicas devem ser estabelecidas pelas autoridades locais.
Outra lei importante que fala dos direitos e obrigações de um inquilino é o Código Civil da Federação Russa. As principais disposições da transação estão descritas no art. 615 da lei. De acordo com suas disposições, o usuário tem o direito de transferir os direitos para um terceiro com o consentimento do proprietário. Mas o Código da Terra prevê restrições ao uso da terra municipal. De acordo com eles, por exemplo, o objetivo pretendido não deve diferir do que é indicado no contrato de arrendamento.
Assinatura
Para que a atribuição de direitos de arrendamento de terras ocorra, um documento é criado de acordo com o modelo. O acordo deve ser concluído de modo que leve em conta todos os requisitos da lei. O processo começa com um estágio de negociação. Um acordo preliminar é feito com relação aos termos básicos da transação. Com base nisso, um rascunho de contrato está sendo preparado.
As seguintes informações devem ser indicadas no seu texto:
- Data e local de detenção.
- Dados sobre os participantes da transação.
- Objeto do contrato. É uma atribuição do direito de arrendar um terreno. Esta seção descreve a área, as fronteiras, a localização do território, a possibilidade de construção de moradias individuais e outros recursos.
- O procedimento para a concessão de direitos.
- Custo e termos de cálculo.
- Responsabilidade das partes no contrato.
- Seus detalhes e assinaturas.
Para o registro do contrato, é utilizado papel ou formulário de escritório comum, que é feito pelo método de impressão. O texto pode ser escrito à mão ou impresso e impresso usando meios técnicos. O contrato é certificado por selos, se houver.
Festas
As partes do contrato são o inquilino atual e o novo inquilino. O proprietário não age como uma parte separada. Cada um dos participantes deve ter todos os direitos para fazer as transações apropriadas. Assim, se o requerente estiver limitado nestes direitos, então ele não tem o direito de se tornar uma parte do contrato. Em relação ao inquilino atual, essa condição é refletida inicialmente no contrato principal.
Documentos Requeridos
Para concluir um acordo sobre a atribuição do direito de arrendar um terreno, é necessário fornecer um pacote de documentos, sendo que o principal deles inclui o seguinte:
- O principal acordo.
- Documentos que confirmam as respectivas autoridades das partes.
- Dados documentais sobre a ausência de dívida sobre o aluguel (recibos ou recibos).
- Informação de que não há restrições ou ônus no terreno.
- Os documentos podem ser fornecidos em originais ou na forma de cópias certificadas por um notário.
Registro
Contratos, cujo objeto são instalações (residenciais e não residenciais), devem ser registrados nos órgãos autorizados. A mesma condição se aplica a transações com terrenos. A cessão do direito de exigir a locação de um terreno é, na verdade, o mesmo contrato, uma vez que, após a assinatura, o novo inquilino recebe os direitos correspondentes.
Para registrar um contrato, o iniciador deve entrar em contato com a autoridade de registro com uma declaração e um pacote de documentos necessários que servem de base para a assinatura. O aplicativo é compilado de forma livre, mas deve exibir informações sobre a autoridade de registro, bem como a essência do recurso.
O serviço é pago na natureza e é fornecido após o pagamento da taxa estadual em favor da Rosreestr. Para os indivíduos, o tamanho é de 2 mil rublos, e para pessoas jurídicas - 22 mil rublos.
A submissão de artigos para a organização de registro pode ser realizada de várias maneiras. O mais comum deles é o fornecimento pessoal de documentos. Eles também podem ser enviados por correio registado com uma lista e notificação por correio. Mas para isso é necessário certificar cópias no notário público.Além disso, é permitido enviar através do MFC ou na Internet no site do Serviço de Estado. Neste último caso, os documentos são digitalizados e anexados ao aplicativo eletronicamente.
O registro da cessão do direito de locação de terreno é implementado mediante a apresentação do seguinte pacote de documentos:
- Declaração.
- Bilhete de identidade do requerente.
- Uma procuração emitida para um representante (se outra pessoa lida com os documentos).
- Bilhete de identidade do representante.
- Documentos de título para um lote de terra.
- Consentimento de um cônjuge para alienar a terra.
- O consentimento do proprietário para a transação ou um documento confirmando sua notificação dessa ação.
- Consentimento do credor (se a terra estiver sob oneração).
As pessoas jurídicas precisam, adicionalmente, preparar a documentação do afretamento e do componente.
As nuances do arrendamento de terrenos municipais
Se houver um acordo sobre a cessão do direito de arrendar um terreno, que é de propriedade do município, então este processo é realizado com certas características. Primeiro de tudo, o prazo da locação é levado em conta. A atribuição só é possível se o período de cinco anos for excedido. Além disso, uma notificação por escrito deve ser enviada ao proprietário. Esta posição está consagrada no parágrafo 9 do art. 22 códigos.
Os termos do acordo podem ser alterados apenas com o consentimento da autoridade municipal. O consentimento do proprietário não é obrigatório, mas deve ser notificado.
Aviso
De acordo com as exigências da lei, o locatário deve enviar uma notificação de cessão do direito de arrendar a terra ao locador (proprietário). Ao mesmo tempo, não há prazo claro para essa ação. Mas isso deve ser feito logo após a conclusão do acordo relevante. O formulário de notificação estabelecido também não existe. No entanto, as seguintes informações devem ser indicadas no texto:
- Informações sobre o proprietário e inquilino - sobrenome, nome, nome do meio (ou nome da empresa), endereços e contatos.
- Detalhes do contrato principal com o número e a data de assinatura.
- Referência a actos legislativos com base nos quais é possível efectuar a atribuição de direitos.
- Dados no novo lado da transação - sobrenome, nome, nome do meio (ou nome da empresa), endereços e contatos.
- Informação do contrato de cessão indicando a data de assinatura e número.
- Assinatura e data de preenchimento do aviso.
O aviso é enviado para o proprietário da terra. Isso deve ser feito por aquele em cuja iniciativa o acordo foi concluído. O proprietário é notificado das seguintes maneiras:
- Entrega pessoal, em que o iniciador da transação será capaz de ver em primeira mão que o proprietário recebeu um aviso de cessão do direito de arrendar a terra.
- Por postagem. Esta opção levará menos tempo. A principal coisa, neste caso, é enviar uma carta de recebimento da entrega. Isso permitirá que você receba uma confirmação documental da entrega da carta ao destinatário.
- Encaminhamento através da Internet também é possível notificar o proprietário. Isso é feito enviando um email. Naturalmente, você não precisa apenas ter seu próprio e-mail, mas também saber o endereço de e-mail do proprietário do terreno. No entanto, esse método não pode ser atribuído aos confiáveis, pois as falhas de rede são sempre prováveis. Além disso, não há certeza de que o destinatário lerá a carta, apesar de ela ser entregue.
- E a última maneira é enviar uma notificação por meio de um representante. Essa pessoa deve ter um passaporte com ele, bem como uma procuração, o que confirma a autoridade relevante.
Entre indivíduos
Se houver uma atribuição do direito de arrendar terras a indivíduos, os seguintes requisitos devem ser observados:
- A construção no site sem a permissão da pessoa que alugou a propriedade é proibida. E, se for recebido, a execução e a inclusão escritas como uma cláusula separada no contrato são necessárias.Além disso, quaisquer alterações ao contrato são acordadas com o proprietário do lote de terra.
- Danos ao território são proibidos. Danos referem-se a uma mudança que é irrevogável ao seu estado original. Por exemplo, sem coordenação com o proprietário, as comunicações não podem ser estabelecidas.
- O aluguel deve ser pago pelo novo inquilino a tempo.
- Se o cidadão é casado, então para a conclusão do contrato é necessário o consentimento do cônjuge, elaborado na forma adequada.
Entre pessoas jurídicas
Se um acordo sobre a atribuição de uma locação de um terreno é concluído entre pessoas jurídicas, um documento de amostra pode ser encontrado em um notário. O acordo é feito na presença dos seguintes documentos:
- Cópias da documentação do componente.
- Cópias do TIN.
- Certificados do Registro Estadual Unificado de Pessoas Jurídicas (declarando que nenhuma alteração foi feita nos documentos constituintes).
- É obrigatório fornecer documentos que confirmem a identidade e autoridade da pessoa que assina o contrato.
Em um acordo, vários terrenos podem ser transferidos de uma vez, se o proprietário for uma pessoa. Mas as condições devem ser prescritas para cada um deles individualmente.
Se o terreno pertence ao município, então a cessão de direitos de arrendamento de terras (um contrato de amostra é apresentado no final do artigo) não requer um leilão. As autoridades do Estado só são notificadas de que o inquilino está mudando.
Consequências da transação
Um acordo sobre a atribuição do direito de arrendar um terreno implica certas consequências. Portanto, o novo inquilino tem responsabilidades e recebe os seguintes direitos:
- A possibilidade de resgate de loteamentos no futuro.
- Possibilidade de construção (se previsto em contrato).
- Obrigação de pagar por um lote de terra arrendado a tempo.
- Exploração da terra dentro dos limites estabelecidos pelo contrato.
Se quaisquer condições da transação não forem cumpridas, o infrator será legalmente responsável.
A melhor opção para evitar o início da responsabilidade legal não é encontrada se a parte rescindir prematuramente o contrato de cessão do direito de arrendar a terra.
O exemplo abaixo mostra em termos gerais o que é este documento.
Contrato preliminar
À menção do contrato preliminar, surge uma associação com o contrato de venda. No entanto, na atribuição de direitos em alguns casos, também pode ser usado. Em particular, as partes podem assinar um contrato preliminar se for necessário coordenar alguns pontos da transação com o proprietário do site. Afirma que o contrato principal será assinado apenas com a permissão do proprietário.
Depois disso, o locador é notificado da intenção de ceder o contrato de arrendamento a terceiros. O proprietário estuda o documento e garante que todas as condições do contrato anterior sejam duplicadas, exceto a cláusula sobre a cessão de direitos. Se o proprietário não tiver reivindicações, então ele concorda. Tanto a notificação quanto o consentimento estão por escrito. Após a obtenção do consentimento, as partes podem assinar um novo contrato.
Não é difícil elaborar este contrato, uma vez que muitas vezes apenas duplica as condições previstas no contrato original. Conclusão também não é difícil. Mas algumas nuances devem ser observadas, caso contrário, o contrato pode ser invalidado. Assim, é necessário notificar o proprietário, bem como o registro do contrato para a cessão do direito de arrendar o terreno, em Rosreestr.