O Código Civil prevê a liberdade de contrato como um dos fundamentos da lei. No entanto, apesar disso, vários requisitos são apresentados aos contratos de acordo com a lei e os costumes de circulação de negócios. Este último inclui as regras de conduta vigentes no campo da atividade empresarial, que devem ser implementadas independentemente de estarem ou não contidas em um documento legal. Isto é afirmado no art. 5 Código Civil da Federação Russa. O artigo enfocará as condições essenciais de um contrato de arrendamento, ou seja, aquelas que devem ser incluídas nele (de acordo com a lei ou o costume de um volume de negócios).
Assunto do contrato
As condições básicas sem as quais o contrato é inválido ainda são debatidas. Mas para o proprietário do imóvel que ele pretende alugar, o objetivo principal é organizar a relação de tal forma que todas as regras da lei sejam respeitadas e situações de conflito não surjam.
São essas teses em que nos concentraremos quando da elaboração do acordo. No art. 432 do Código Civil da Federação Russa afirma que o contrato é celebrado se as partes tiverem um acordo sobre todos os termos essenciais do contrato (aluguel de instalações, de acordo com o tópico do artigo).
O assunto, as condições especificadas na lei, bem como em outros atos legais, chamados necessários, e outras condições sob as quais uma das partes requer acordo, são essenciais.
Estrutura e condições do material
A lei não prevê um procedimento rigoroso para a elaboração de um acordo. No entanto, deve cumprir com os costumes da circulação de negócios e ter todos os termos essenciais do contrato de arrendamento social. Segundo eles, a estrutura deveria ter a seguinte forma:
- Preâmbulo.
- Assunto.
- Termos adicionais
- Outras condições
O preâmbulo deve indicar o nome do contrato, a data e local de sua conclusão, informações sobre pessoas. O assunto inclui o que as partes concordam.
Em seguida, são indicados o preço e o procedimento de liquidação, em que o tamanho da taxa é prescrito, bem como o procedimento de transferência. A seção sobre os direitos e obrigações das partes descreve separadamente os direitos e obrigações do locador e locatário, incluindo os acordos alcançados. Você também deve indicar responsabilidade pela violação dos termos do contrato, segurança das obrigações (por exemplo, sobre um depósito), períodos de validade, motivos de alteração e rescisão, confidencialidade e procedimento para resolver situações de conflito. Tudo isso é uma condição essencial de um contrato de arrendamento.
Outras condições incluem referências às disposições das leis, o número de cópias, força maior e assim por diante. No final, são necessários detalhes e as partes assinam as assinaturas.
Preço
O preço é indicado no art. 682 do Código Civil da Federação Russa. Também uma indicação disso pode ser encontrada no art. 671 do Código Civil da Federação Russa. É estabelecido por acordo das partes. Pagamento por aluguel também é previsto para o caso de habitação estadual e municipal, sobre a qual existem disposições do art. 156 LCD RF.
O indicador contratual da taxa não significa que as partes a estabeleçam de maneira arbitrária e irracional. De acordo com as partes 2 e 4 do art. 156 LCD RF, o montante para o uso e manutenção de instalações residenciais dos fundos municipais e estaduais depende da área, conforto, localização da casa. Os mesmos critérios são seguidos ao definir o preço sob um contrato de arrendamento comercial.
A lei pode estabelecer o montante máximo de renda para uma habitação.Então, se um preço mais alto for indicado no contrato, a condição correspondente será declarada inválida. Isso não invalida o contrato como um todo. No entanto, em vez do preço especificado, o valor máximo será pago. Neste caso, o senhorio não poderá fazer reclamações contra o inquilino. É verdade que, apesar da norma estabelecida, ninguém a utilizou, uma vez que o limite máximo para pagamento sob um contrato de arrendamento comercial não é fornecido em nenhum lugar.
Termo
Uma condição essencial de um contrato de arrendamento é o termo. Pode ser concluído por um período inferior a um ano. Então é considerado a curto prazo. Se o período exceder um ano, o contrato será de longo prazo. O período máximo para o qual um contrato de arrendamento pode ser feito é de cinco anos. Portanto, mesmo que as partes celebrem um contrato por um período mais longo, elas serão válidas apenas por cinco anos.
As disposições sobre o registro de um contrato de longo prazo não se aplicam ao emprego. Apesar disso, muitos especialistas em imóveis acreditam (ou fingem) que o acordo terá que ser registrado na Rosreestr. E eles recomendam concluir um contrato por apenas 11 meses. Ao mesmo tempo, esta opção é frequentemente adequada para os inquilinos, pois durante este tempo eles poderão resolver a questão de como estão satisfeitos com o apartamento e se querem continuar ou não.
Rescisão
Entre os termos essenciais do contrato de arrendamento de instalações do Código Civil da Federação Russa prevê a sua rescisão por uma das partes (pelo locador através do tribunal, e pelo locatário a qualquer momento com um aviso do locador por 3 meses). As partes também podem indicar no contrato um período mais curto para notificar o proprietário sobre a rescisão do contrato. No entanto, isso é contrário à lei (artigo 687 do Código Civil). Você deve entender que, sem apresentar uma notificação, o locador pode, por meio de um tribunal, obrigar o inquilino a pagar uma taxa vitalícia. Portanto, o inquilino não deve ignorar esta etapa, mas deve ser prescrito como uma condição essencial do contrato para o aluguel de instalações residenciais especializadas.
Ato de Aceitação: Prática Judicial
Entre patrões e senhorios, muitas vezes surgem disputas. Eles podem se relacionar com danos à propriedade, a formação de dívidas, a ocorrência de perdas e assim por diante. Sua resolução depende em grande parte do contrato estabelecido e da exibição dos termos essenciais do contrato para o aluguel comercial de instalações.
Além disso, um ato de transferência e aceitação da propriedade está sendo preparado, o que indica informações sobre a condição e os defeitos existentes. Isto é necessário, já que sem ele o inquilino terá que assumir a responsabilidade pelas deficiências da sala. Se o ato afirma que as instalações foram transferidas em bom estado, o tribunal não terá em conta a objeção do inquilino que os defeitos correspondentes existiam inicialmente. Se o ato estiver ausente, o locador não poderá provar que as instalações foram danificadas, uma vez que não há informações documentais sobre sua condição original. Um exemplo é a determinação do tribunal de apelação do distrito de Ulyanovsk nº 33-3165 / 2013 de 3 de março de 2013.
Lista de propriedades anexadas
O ato de aceitação também deve indicar quais itens são transferidos para uso e seu valor estimado. Então será mais fácil para o proprietário provar a existência de perdas se a propriedade estiver danificada.
O proprietário deve eliminar os defeitos se eles não forem causados pela falha do inquilino. Se isso for feito intempestivamente, o inquilino tem um motivo para rescindir o contrato. E se as deficiências não forem significativas, o empregador não tem motivos para recusar o contrato. A decisão relevante foi tomada pelo Tribunal da Cidade de Moscou no caso nº 33-26040 de 18 de agosto de 2011.
Possíveis perdas para o empregador
Sob os termos essenciais do contrato de arrendamento na prática judicial, as decisões são tomadas em favor dos inquilinos e a favor dos proprietários. O locatário corre o risco de incorrer em perdas, por exemplo, devido à necessidade de alugar outras casas, se o proprietário tiver negado o acesso ao apartamento alugado. Na vida, muitas vezes acontece que os proprietários expulsam os inquilinos, causando-lhes transtornos e forçando-os a procurar novas moradias. Na ausência de fundamentos adequados, o locatário tem o direito de exigir uma indemnização do proprietário.
Ao mesmo tempo, as despesas devem ser econômicas, perto do pagamento das instalações, ou até menos. Outro alojamento deve ser aproximadamente o mesmo que o anterior, uma vez que é do interesse do inquilino reduzir as suas perdas, se possível. Isto é afirmado no art. 404 do Código Civil da Federação Russa. As perdas que devem ser reembolsadas não podem ser atribuídas a despesas que excedam o preço do aluguel, por exemplo, ao alugar um quarto de hotel. Este foi adotado pela decisão do Tribunal da Cidade de Moscou No. 4g / 8-9143 / 2012 de 23 de outubro de 2012.
Além disso, o empregador não poderá reclamar danos se o motivo for culpa dele, por exemplo, se a dívida não tiver sido paga. Uma vez que, juntamente com a obrigação de fornecer habitação, por um lado, existe a obrigação de pagá-la, por outro lado, o proprietário tem o direito de suspender o acesso às instalações até que a dívida seja paga.
Conclusão
Cada inquilino e senhorio decide como eles constroem relacionamentos. Mas, para evitar problemas no futuro, vale a pena estudar cuidadosamente os termos essenciais do contrato para o aluguel de habitação e garantir que todos os interesses das partes sejam respeitados. Então, em caso de conflito, você pode contar com uma decisão judicial justa, pois para isso todos os documentos necessários estarão disponíveis.
