Construção de centros de negócios: plano de negócios, projeto, estimativa, papelada. Licença de construção

O projeto é a construção de um objeto (presumivelmente um centro comercial e de entretenimento). A instalação está localizada na cidade de Mytishchi, região de Moscou, no endereço: st. Letnaya, 26. A data aproximada para o comissionamento da instalação é 2019.

Áreas de cobertura de objetos

Ao desenvolver o conceito de construção de um centro de negócios, é necessário determinar os limites da área de serviço em torno do local.

Convencionalmente, a área ao redor do objeto pode ser dividida em três zonas (dependendo da proximidade da localização):

• 1º anel de cerco: limitado por Yubileynaya, ruas de Mira, rio Yauza.
• 2º anel de cerco: cobre a maior parte da cidade, com exceção de áreas remotas - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka e Druzhba.
• 3º anel de ambiente: abrange toda a cidade de Mytishchi, incluindo as áreas de Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka e Druzhba.

Fatores internos e externos do sucesso do projeto

Fatores externos estão além do controle do investidor, mas sua influência no desenvolvimento subseqüente do projeto é de fundamental importância na implementação do projeto de construção do centro de negócios.

Uma comparação de fatores de desenvolvimento externos e internos é apresentada na tabela abaixo.

Com base na análise, podemos concluir que, ao decidir sobre a construção de um centro de negócios, vários parâmetros devem ser levados em consideração:

• Perspectivas para o desenvolvimento econômico, social e demográfico da região.
• O nível de concorrência na área da instalação.
• Características sociodemográficas da população que vive na área.
• Recursos do próprio objeto.
• Desempenho do investimento do projeto.

Note-se que o custo médio de construção de centros de negócios em São Petersburgo é de 450 milhões de rublos, com uma área de 40.000 metros quadrados. m.No entanto, este indicador difere ligeiramente do mesmo em Moscou.

Note-se que o custo de construção de centros de negócios em Moscou é de cerca de 600 milhões de rublos, com uma quadratura de mais de 40.000 metros quadrados. m

Análise SWOT do objeto

Abaixo está a tabela final da análise SWOT da instalação proposta para construção.

Depois de analisar os pontos fortes e fracos do objeto, seu desenvolvimento e ameaças, podemos considerar a possibilidade de implementar duas opções diferentes para o uso do espaço:

• Centro comercial.
• Shopping e centro de entretenimento.

Centro comercial

Nesse caso, você pode se concentrar na galeria de compras. O tamanho grande da área comercial aumentará a variedade de mercadorias oferecidas. Taxas de aluguel para lojas de varejo são muito mais altas do que para áreas de entretenimento. Nesse caso, a área de cobertura do shopping center será apenas o primeiro anel do ambiente.

Este plano de negócios para a construção de um centro de negócios é o assunto mais ideal para a construção de uma instalação de dois andares.

Shopping e centro de entretenimento

No segundo caso, você pode se concentrar no componente de entretenimento. A principal vantagem desta proposta é o fato de que no mercado da cidade há uma escassez aguda de vagas para atividades de lazer para crianças. A presença de uma zona de entretenimento aumenta o tempo gasto pelos clientes na propriedade. Nos novos centros comerciais, a proporção de áreas comerciais e de entretenimento é de 50% a 50%.

No piso térreo propõe-se colocar um supermercado de supermercado.

Se houver um grande número de operadores de entretenimento, o centro comercial e de entretenimento poderá atrair visitantes para os primeiros e parcialmente secundários anéis do ambiente da cidade, já que não há locais de entretenimento suficientes na cidade. Deve-se ter em mente que as taxas de aluguel para este tipo de serviço são menores do que para o espaço de varejo, o que acabará por levar a um aumento no período de retorno do projeto.

A experiência estrangeira sugere que a implementação mais ideal do projeto será a criação de um complexo de compras e entretenimento, já que essa opção reduz os riscos comerciais.

O centro de negócios planejado pertence à classe A. É o mais alto entre aqueles que podem ser atribuídos. A avaliação da Classe A indica o prestígio de todas as instalações do edifício, a disponibilidade de sistemas modernos de suporte à vida e o trabalho do próprio centro.

O custo de construção de um centro de negócios Classe A usando um exemplo específico é apresentado abaixo. Não podemos esquecer que a construção de um shopping center em outra cidade pode ter investimentos financeiros completamente diferentes em volume.

Compilação de fluxos de caixa do projeto

Presumivelmente, o shopping terá os seguintes parâmetros ao obter uma licença de construção:

• A área total do centro comercial é de 9672 metros quadrados. m
• Incluindo o 1º andar - 4847 sq. M. m
• Incluindo o 2º andar - 4825 metros quadrados. m
• A taxa de ocupação no 1º ano é de 70%.
• A taxa de ocupação nos anos subsequentes é de 95%.
• O risco de não pagamento é de 0%.
• Crescimento de receita por ano - 5%.

Como o contrato de arrendamento estabelece o valor da multa para pagamentos atrasados ​​de mais de 30 dias, os riscos de não pagamento durante a construção do centro de negócios são iguais a zero. O aumento anual nos preços de aluguel será de 5%.

Isso é ilustrado mais claramente pela tabela abaixo.

Investimentos na construção da construção de um business center (RUB)

O ponto mais importante é o estudo de questões de financiamento de investimento de capital. Para este fim, tanto os fundos próprios como os emprestados da empresa podem ser usados. Abaixo estão os dados sobre o financiamento do projeto de construção em mais detalhes.

Financiamento de Projetos:

• Investimentos totais - 13439642 dólares.
• Incluindo o primeiro ano - 10939642 dólares.
• Incluindo o 2º ano - US $ 2.500.000
• Capital total emprestado - $ 13.439.642, incluindo o 1º ano: $ 10.939.642, 2º ano: $ 2.500.000
• Prazo de reembolso do empréstimo - 10 anos.
• A taxa de juros do empréstimo é de 18%.

No processo de estudo dos resultados financeiros do projeto, um ponto importante é o estudo do montante e montante da carga tributária na empresa de acordo com o plano de negócios.

Os resultados das deduções fiscais planejadas para o projeto são apresentados abaixo.

Impostos pagos durante a operação do projeto:

• Para a propriedade - 2,2%.
• Lucro - 20%.
• IVA - 18%.

Para construir o fluxo de caixa, precisamos determinar o valor aproximado de receita do aluguel das instalações, para o qual precisamos realizar o zoneamento da área do shopping center. Os elementos de zoneamento são apresentados na tabela abaixo.

Zoneamento

O cálculo do rendimento do aluguer de instalações para o centro de negócios planeado é um ponto central, pois está associado à sua eficácia. Existem várias opções de previsão para obter essa receita: otimista, média e pessimista. A tabela abaixo mostra as características de cada opção com mais clareza.

A primeira tabela apresenta a previsão pessimista da opção de geração de renda.

Cálculos de renda de aluguel. Preços de aluguer - Previsão pessimista

Os dados da tabela nos permitem concluir que, como resultado da implementação do projeto, o tamanho pessimista da renda do aluguel de espaço no shopping será de US $ 3909468.

A tabela abaixo mostra os dados sobre o cálculo da receita de aluguel do espaço do shopping center com a opção média.

Cálculos de renda de aluguel. Taxas de aluguer - média

Os dados da tabela nos permitem concluir que, como resultado da implementação do projeto, o tamanho médio da renda recebida do aluguel de espaço no shopping será de US $ 4.429.399.

Também é necessário prever uma previsão otimista para o possível recebimento da receita do objeto a partir da locação de espaço, que é apresentada na tabela abaixo.

Cálculos de renda de aluguel. Tarifas de arrendamento - Previsão otimista

Essas tabelas nos permitem concluir que, como resultado da implementação do projeto, o tamanho otimista da renda do aluguel de espaço no shopping será de US $ 4776385.

Calculamos o custo dos fundos emprestados e o cronograma de pagamento na tabela abaixo.

Nota: no terceiro mês, o pagamento mensal incluirá um diferimento de pagamento de dois anos e capitalização de juros igual a $ 5143445.

Os dados da tabela indicam que o pagamento mensal do projeto será de 3214579 dólares por mês.

Outras despesas

Considere e calcule todos os tipos de despesas operacionais durante a construção de um centro de negócios:

• Nos dois primeiros anos, o trabalho da guarda cobrirá metade do volume constante.
• O cálculo dos serviços de limpeza inclui a limpeza de todas as áreas e territórios.
• O pagamento integral dos salários é levado em conta, levando em consideração todos os impostos e o IVA.
• Um aumento salarial anual de 5% ao ano.
• Todas as despesas operacionais são transferidas para inquilinos (exceto as despesas do 1º ano e metade do 2º ano).

Para compilar o fluxo de caixa, calculamos os seguintes dados:

• Estimativa do rendimento médio de locação para 10 anos de implementação do projeto, desde que, no primeiro ano, a área locada seja de 70%, e nos próximos 95%.
• A depreciação da propriedade será de 3,33% ao ano.

As liquidações no âmbito de atividades financeiras incluem o excesso de juros de acordo com a legislação tributária, uma vez que o formato antes e depois do financiamento não será elaborado.

Como a construção é aceita “de acordo com as etapas do trabalho” e o fluxo de caixa é formado a partir do primeiro ano, que começa no momento em que o projeto gera o primeiro rublo de renda, a empresa perde o direito ao reembolso do IVA no primeiro ano após a conclusão da obra.

Como o saldo do projeto é um valor positivo quando a instalação atinge 100% da capacidade, outras despesas extraordinárias não foram consideradas nos cálculos.

Com base nos dados disponíveis, parece possível exibir os fluxos de caixa planejados criados pelo projeto.

A tabela abaixo mostra os custos operacionais do projeto.

Despesas operacionais

A tabela abaixo mostra que o montante de despesas operacionais no primeiro ano será de US $ 271.707, então aumentará em um ano e alcançará US $ 740.157 no 10º ano.

Em uma análise subsequente da eficácia do projeto, a dinâmica da renda do projeto nos primeiros 10 anos será considerada na tabela abaixo.

Receitas do Projeto

Os dados da tabela nos permitem concluir que o montante da receita do projeto no primeiro ano será de US $ 2.717.987, então a receita aumentará, no décimo ano eles chegarão a US $ 3.970, 2947.

Ao pesquisar um projeto, o cálculo das deduções de depreciação, que é apresentado na tabela abaixo, é importante.

Depreciação do projeto

Como pode ser visto na tabela, o valor da depreciação no terceiro ano será de $ 262.153, e no último, 10º ano - $ 227.582. O valor total da depreciação para todos os anos do projeto será de US $ 1.956.147.

A tabela abaixo mostra o fluxo de caixa do projeto.

Fluxo de caixa

A tabela mostra que o fluxo de caixa total do projeto será de US $ 1.300.415.

Estimativa de taxa de desconto

Ele é usado para recalcular futuros fluxos de renda em um único valor no momento. A taxa de desconto (r) será calculada cumulativamente pela fórmula:

r = α + MRR * RI,

onde

α é a taxa de inflação média no período.

MRR (Risco Mínimo de Retorno) - a taxa real mínima de risco associada ao funcionamento do projeto.

RI (Risco de Investimento) - o nível de rentabilidade (risco) médio exigido pelos participantes do projeto.

A taxa mínima real de risco de MRR para este caso será igual ao custo dos fundos emprestados, isto é, 18%, ou seja, a taxa de um empréstimo bancário.

De acordo com o contrato de investimento, o rendimento médio exigido pelo RI pelos participantes do projeto é fixado em 2%.

Assim, a taxa de desconto será igual a:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

Conclusões

Ao elaborar um plano de negócios para a construção de um centro de negócios, o projeto foi considerado, conclusões otimistas foram tiradas.

Nos próximos três anos, um crescimento econômico moderado será observado no distrito de Mytishchi, no entanto, a defasagem dos indicadores médios para o distrito da média dos indicadores para a região de Moscou é expressa. As principais indústrias continuarão sendo a engenharia, a fabricação de instrumentos e a indústria da construção.

Até o final de 2018, está previsto aumentar em 40% a taxa de crescimento do comércio varejista e aumentar em 35% o volume anual de serviços domésticos. O crescimento do comércio será assegurado pelo crescimento da classe média e sua renda.

Áreas que atendem aos padrões internacionais estão em escassez aguda, a demanda por espaço de varejo de qualidade excede a oferta. Isso levará a um aumento na qualidade da criação e gestão do shopping.

As principais fontes de demanda hoje são as lojas de roupas. Eles representam cerca de 50% da área em shopping centers. O nível de espaço livre em 2018 será de 10-15%. O aumento esperado no varejo imobiliário será de cerca de 75.000 m². Atualmente, a taxa média de locação para estabelecimentos comerciais na cidade é de cerca de US $ 405 / sq. por ano (incluindo IVA e despesas operacionais).

Na zona do primeiro anel do meio ambiente há um grande número de objetos que competem tanto no setor de alimentos como no setor de bens industriais.

Ao calcular os fluxos de caixa, a taxa média de aluguel, a disponibilidade de instalações no nível de 5%, bem como todos os custos operacionais e pagamentos de empréstimos foram levados em consideração. O fluxo de caixa do projeto acabou sendo positivo, mas ainda não é grande o suficiente.

A taxa de desconto, que inclui a taxa média de inflação, o risco gerado pelo projeto e o retorno médio exigido, foi de 30%.

Assim, o projeto apresentado pode ser aceito para consideração, uma vez que os cálculos mostram sua rentabilidade e efetividade.