Um contrato de arrendamento implica uma transação na qual o proprietário (arrendador) se compromete a transferir a propriedade para o usuário (arrendatário) por um determinado período de tempo, e o arrendatário compromete-se a pagar pela sua utilização. Como em qualquer outro contrato, uma condição importante neste caso é seu assunto. Depende dele as consequências legais, incluindo o prazo do contrato de arrendamento. Por um período indefinido ou um determinado contrato é concluído - esta é outra condição essencial de qualquer contrato. É muito importante que as partes determinem o período de validade. Mas, além disso, existem normas legislativas, segundo as quais o período nem sempre corresponde à sua vontade.
Arrendamento e aluguer: como distinguir
Antes de começar a estudar os termos, vale a pena entender os conceitos que as pessoas comuns costumam confundir. Trata-se de alugar e contratar. A principal diferença é que o contrato de arrendamento é aceito em relação a um indivíduo, enquanto o contrato de arrendamento é aceito em relação a uma pessoa jurídica. Outras diferenças significativas incluem o seguinte:
- Objeto. Se para alugar pode ser exclusivamente residencial, então ao alugá-lo é um escritório, locais de produção e comércio, bem como armazéns.
- As partes do contrato de locação são o proprietário e inquilino, enquanto que em um contrato de locação é o proprietário e inquilino. Os termos relevantes devem ser indicados no contrato.
- Em caso de situações de conflito no contrato de trabalho, você pode tentar resolvê-los através de uma agência imobiliária. Se estamos falando de um contrato de arrendamento, na maioria das vezes eles recorrem a advogados particulares para obter ajuda.
- O termo do contrato. Se a locação puder ser emitida por qualquer período, a locação é apenas por um período não superior a cinco anos. Assim, se o termo não estiver especificado no contrato de trabalho, então, por padrão, o período limite de sua validade é de cinco anos.
- Relações jurídicas sob um contrato de arrendamento são reguladas com base no Ch. 34 do Código Civil da Federação Russa, e com relação ao contrato de trabalho, Ch. 35 do Código Civil da Federação Russa.
- Se uma dívida surge de uma entidade legal, é mais fácil recebê-la, uma vez que esta, como regra, tem propriedade, bem como dinheiro em conta corrente. Se os cidadãos são limitados em solvência, por exemplo, na ausência de trabalho, então será mais difícil de fazer.
Entendendo as diferenças de contratação e locação, passamos diretamente para o arrendamento, em especial, para o período de ação.
Recursos do termo de locação
O período de validade é um período de tempo, que é determinado por acordo mútuo entre as partes. De acordo com isso, as relações legais de arrendamento começam e terminam.
De acordo com este indicador, o inquilino tem obrigações de pagar a propriedade alugada. Por sua vez, o proprietário deve transferir a propriedade para o usuário em um período apropriado.
O início e o final da transação dependem do prazo da locação. Um acordo é celebrado por um período indefinido ou um certo período, sua validade começa no início do dia e termina no final do dia (às 24:00). Consequentemente, a rescisão do contrato (se o inquilino enviou uma notificação sobre a cessação de outras relações jurídicas) cai às 24:00 essa data, que é definida no documento.
Tipos de contratos de locação
Artigo 610 do Código Civil da Federação Russa explica o prazo de um contrato de arrendamento. Por um período indeterminado, ele será considerado concluído se o conteúdo não conseguir estabelecer a data exata. Tal documento também é chamado de perpétuo.
No entanto, em um sentido literal, tal conceito não pode ser interpretado. Qualquer contrato de locação prevê um determinado período, desde que a coisa é transferida para uso, e não na propriedade da outra parte. Na ausência de um período específico, é mais correto falar sobre a possibilidade de as partes, a qualquer momento, encerrarem o relacionamento. É verdade que, para isso, primeiro é necessário notificar o outro lado.
Existem também contratos de curto prazo. Eles são muitas vezes fechados ao alugar uma habitação. Um contrato de curto prazo é concluído principalmente por 11 meses. Devido a isso, não há necessidade de registrá-lo na Rosreestr. Um contrato de arrendamento pode ser concluído por dois meses, por várias semanas, dias e até horas.
Os contratos de curto prazo são os mais rentáveis para o locador, pois não só permitem obter mais lucros, como também restringem o locatário em determinados direitos, e também permitem evitar o pagamento de impostos.
A lei prevê tal conceito como o período limite do contrato. Não só pode ser indicado no acordo, mas também é exigido por lei. A condição é válida, por exemplo, ao alugar terrenos e terrenos com minerais, bem como corpos de água. A legislação estabelece os termos máximos aos quais essa propriedade pode ser transferida para uso.
Por via de regra, esta propriedade pertence ao estado, como um cidadão ou a companhia, sendo o proprietário, tem mais oportunidades da expressão da vontade. Portanto, este ponto deve ser levado em consideração ao assinar o contrato.
Há casos em que a legislação estabelece um limite de tempo para um objeto arrendado e as partes não previram um prazo de arrendamento. Por um período indefinido, embora se acredite que um contrato foi concluído, ele só será válido até o final do período limite. No entanto, se uma das partes desejar, pode rescindir o contrato em um momento anterior sem consequências legais.
Outro tipo de documento é chamado de contrato de prazo fixo. Isso significa que ele explicita claramente um período de validade específico ou é anexado ao início de um evento específico. Por exemplo, um contrato de aluguel pode estipular a condição: "antes da conclusão da transação de compra e venda" ou "antes de entrar na herança".
Contratos de longo prazo são principalmente concluídos para aluguel:
- Terreno
- Entranhas
- Corpo de água.
A relação legal sob esses acordos pode ser ainda mais transformada pelo fato de que o inquilino tem a oportunidade de se tornar um proprietário de pleno direito. Por exemplo, se um terreno é registrado sob a administração de uma fazenda subsidiária por um período de 49 anos, então quando uma casa é erguida sobre ele (na forma de uma estrutura de capital), a terra pode ser registrada como propriedade.
Fundamentos para a conclusão de um acordo por um período indeterminado
A legislação prevê a possibilidade de celebrar um contrato de locação de bens por um período indeterminado, pelos seguintes motivos:
- Não especificando o termo no contrato.
- A extensão do contrato existente, usando o direito de preferência.
Renovação
Se uma pessoa que alugou uma determinada propriedade tiver cumprido as condições durante todo o período do contrato, ele terá o direito de preferência para concluir um contrato de arrendamento apropriado. Renovado por um período indeterminado ou por um período claramente definido - é possível sob uma série de condições. Estes incluem o seguinte:
- Não há violações durante a validade do contrato original.
- O usuário das instalações está pronto para oferecer ao proprietário condições favoráveis para renovação em comparação com as ofertas que outros candidatos têm.
- A condição de pré-notificação foi cumprida, o que expressa o desejo de continuar a relação jurídica relevante.
Acredita-se que o contrato arrendamento prolongado indefinidamente se o inquilino não tiver rescindido o direito de uso da propriedade e o locador não criar obstáculos para tal. Nesse caso, os termos do contrato permanecem os mesmos, com exceção dos casos em que as partes declaram o contrário.
No entanto, por lei, o inquilino deve notificar o proprietário por escrito da intenção de continuar a alugar o imóvel dentro de um prazo razoável até o final do documento. Se as partes desejarem fazer alguma alteração, deverão concluir um contrato adicional no qual será exibido. Muitas vezes as partes mudam os termos de um contrato de arrendamento.
No caso da habitação, é mais rentável para o inquilino decidir antecipadamente em que período o contrato de locação das instalações será concluído. Por um período indefinido, muito raramente os futuros residentes concordam em se estabelecer. O período é um dos pontos mais importantes do acordo. Portanto, recomenda-se que o documento prescreva a condição de que o período permanecerá inalterado durante toda a duração da ação.
Se o contrato de locação, bem como o aluguel de um quarto ou outro objeto for de longo prazo, ele será acompanhado por um procedimento de registro de estado obrigatório.
Ações das partes no vencimento
Nos casos em que o contrato tenha expirado e o locatário não tenha desocupado as instalações e o arrendador não se opuser, o direito de uso da propriedade continua nos mesmos termos. Além disso, o contrato é considerado prolongado por um período similar. Se o inquilino não desejar possuir a propriedade no futuro, ele deve notificar o locador. Caso contrário, conseqüências indesejáveis podem ocorrer. Por via de regra, esta condição prescreve-se no contrato.
Se o locatário desocupou as instalações, mas não informou o proprietário sobre o assunto, poderá ser necessário que paguem pelo período em que o locador não estava ciente dessas ações. Se o inquilino se recusar a dar a propriedade após a expiração do contrato, o proprietário pode obtê-lo indo ao tribunal. A principal condição neste caso é o cumprimento do prazo de prescrição.
Rescisão do contrato
Se a locação for concluída por um período indeterminado, então é possível rescindi-la a qualquer momento por acordo das partes ou unilateralmente. Neste último caso, sob certas condições, você terá que ir a tribunal. A recusa unilateral é confirmada pela prática judicial. Por exemplo, sobre isso, há uma determinação do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa Nº VAS-10796/13 em relação ao caso No. A33-8577 / 2012.
A rescisão do contrato por um período indeterminado também é prevista pela legislação atual na forma da notificação mencionada acima. Informações sobre isso estão contidas no art. 610 do Código Civil da Federação Russa. Para rescindir o contrato, o locatário deve notificar o locador dentro de um período especificado. A notificação deve ser enviada da maneira prescrita. Se isso não for feito, então, ao se dirigir à autoridade judicial, o tribunal considerará esse abuso.
É preciso ter cuidado para garantir que a notificação seja documentada. Para este fim, você precisa fazer um inventário dos investimentos.
Métodos de proteção
Para as partes do contrato, diferentes métodos de proteção são aplicados. Assim, se o locador enviar um aviso ao locatário, e este não desocupar as instalações, o locador tem o direito de apresentar os seguintes requisitos ao locatário:
- Efetue um pagamento para todo o prazo da locação. Os fundos podem ser recuperados como enriquecimento sem causa. Como neste momento o contrato já foi considerado encerrado, a cobrança na forma de aluguel será incorreta.
- Libere espaço. Este requisito deve ser distinguido do de reivindicação, já que é uma questão de uma questão legal. No caso de relações de arrendamento, são aplicados métodos de proteção baseados nas disposições do art. 610 do Código Civil da Federação Russa.
Esta abordagem é confirmada pelo Decreto do Supremo Tribunal de Arbitragem da Ucrânia No. 16253/11, adotado no caso No. A40-13860 / 10-40-812.
O interesse do locatário é geralmente manter o relacionamento mesmo após receber o aviso de rescisão do contrato. Seu método de proteção é escolhido dependendo de quem é o proprietário e quem está do seu lado, bem como de suas ações.
Por exemplo, se um contrato de arrendamento for concluído por um período indefinido, mas as agências do governo estiverem do lado do locador, o desafio será realizado de acordo com a Sec. 24 agronegócio da Federação Russa. Isto é evidenciado pela prática judicial, por exemplo, a Resolução FAS no caso nº A57-3636 / 2012. Ao mesmo tempo, a prática judicial conhece casos em que esse método de proteção foi reconhecido como incorreto. Assim, pela Decisão da FAS no caso No. A55-25220 / 2012, a exigência de reconhecer a decisão do órgão estadual sobre a recusa unilateral de cumprir o arrendamento da terra era ilegal. O tribunal explicou esta decisão pelo facto de a recorrente ter optado por um método de proteção inadequado, uma vez que as relações jurídicas das partes no contrato são de direito civil e não decorrem dos poderes públicos do Estado. corpo.
Houve também casos da exigência de reconhecer o arrendamento de terras por um período indeterminado válido. Em particular, trata-se da Resolução da FAS ZCO no caso nº A45-24711 / 2012, bem como da Resolução do Órgão Central da FAS no caso nº A62-7460 / 2012. Os tribunais, considerando os requisitos relevantes, foram guiados pelos seguintes pontos:
- Se o contrato foi realmente concluído por um período indefinido.
- Se um aviso de rescisão foi enviado.
- As condições são satisfeitas ao enviar uma notificação.
- Foi recebido por uma segunda parte?
Registro de contrato
A locação de habitação (ou instalações não residenciais) concluída por um período de até um ano não está sujeita a registo (em regra, o seu período de validade é de 11 meses). O registro estadual de um contrato de arrendamento por um período indeterminado também não é realizado, apesar do fato de que, de fato, o período de validade do documento pode exceder um ano. Isso pode ser entendido pela leitura do disposto no parágrafo 2º do art. 651 do Código Civil da Federação Russa, que indica que o registro estadual refere-se a contratos a termo, cuja validade é superior a um ano. Isto também é confirmado pela prática de arbitragem, em particular, a Resolução da FAS de Moscou no caso No. KG-A40 / 6418-00, a Resolução da FAS SZO no caso No. A26-394 / 2007 e outros atos.
Não só é necessário registrar um contrato de arrendamento celebrado por um período indeterminado, mas também um documento renovado. A base para isso é o parágrafo 2 do art. 621 do Código Civil da Federação Russa. Outros documentos que confirmam esta disposição incluem uma carta informativa do Presidium do Supremo Tribunal de Arbitragem da Federação Russa Nº 59.
Na prática, para estudar o arrendamento por um período indefinido, a amostra apresentada a seguir ajudará melhor.
A principal característica é a falta de menção do período de validade. O restante do documento é uma concessão regular.
Conclusão
Independentemente de o arrendamento por um período indeterminado estar sujeito a registro ou não, existem pontos positivos e negativos nele. O inquilino pode estar preocupado que o senhorio tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento se ele notificar o inquilino corretamente. O senhorio deve ter provas de que ele realmente enviou um aviso ao inquilino.