Os apartamentos comuns ainda são encontrados em cidades russas. Os cidadãos que vivem em quartos separados podem ser inquilinos com base em um contrato de arrendamento social, e também podem ser proprietários diretos de propriedade. Neste último caso, a venda de um quarto em um apartamento comum é muitas vezes necessária. Este processo está repleto de muitas dificuldades, uma vez que todos os outros inquilinos têm direito de preferência para compra. Portanto, é possível vender habitação a pessoas não autorizadas somente após a recusa de outros proprietários de quartos para adquirir um quarto.
Como a propriedade é confirmada?
Para a venda de qualquer propriedade, o vendedor deve ter propriedade desta propriedade. Ele é confirmado apenas por documentos oficiais, portanto, um certificado de propriedade ou um extrato do USRN contendo informações sobre o proprietário do quarto é necessário.
Os documentos devem necessariamente indicar que um determinado cidadão é o proprietário de apenas parte das instalações. O tamanho da sala é prescrito, e a sala deve ser alocada no apartamento.
Legislação
Os proprietários de quartos em um apartamento comum devem vender sua propriedade apenas de acordo com as numerosas exigências da lei. Caso contrário, a transação pode ser contestada por vizinhos. Portanto, ao implementar este processo, os conteúdos de HA e FA são levados em conta.
Com base nestes regulamentos, determina-se quem tem o direito de preferência para adquirir um quarto, bem como quais os requisitos que o contrato deve cumprir.
Na tela LCD, a obrigação do proprietário é notificar todos os outros residentes do apartamento da decisão.
Nuances de vender para vizinhos
Na maioria das vezes, um quarto é vendido em um apartamento comum para os vizinhos. Eles têm o direito de preferência para adquirir essa propriedade. Os recursos desse processo incluem:
- inicialmente, o proprietário da sala deve notificar todos os vizinhos que ele planeja vender a propriedade;
- além disso, nenhuma transação pode ser realizada dentro de 30 dias, uma vez que esse período é dado aos vizinhos para decidir sobre a aquisição desse objeto;
- consentimento ou recusa é por escrito.
Se algum vizinho quiser comprar um quarto, então um contrato padrão de venda é feito com ele. O preço é determinado pelo vendedor direto.
Como vender um quarto para pessoas não autorizadas?
Vender um quarto em um apartamento comum para pessoas de fora é um processo bastante complicado, já que os proprietários de imóveis costumam encarar o fato de que os vizinhos representam vários obstáculos para a transação. As nuances do procedimento incluem:
- inicialmente exigido para receber de todos os vizinhos uma recusa de comprar um quarto;
- a moradia está sendo vendida a estranhos pelo mesmo preço oferecido aos vizinhos;
- se houver provas escritas da recusa dos vizinhos, a venda do objeto é efetuada de acordo com o procedimento geral, para o qual é redigido um contrato padrão de venda;
- a transação é registrada na Rosreestr.
O processo deve ser levado a cabo tendo em conta os numerosos requisitos da lei. Se houver até violações menores, elas podem ser a base para contestar a transação pelos vizinhos.Portanto, é aconselhável usar o suporte legal para transações imobiliárias, pois um advogado experiente poderá sugerir quais ações o vendedor deve adotar em determinada situação.
Quem tem o direito de preferência?
Ao vender um quarto localizado em um apartamento comum, deve-se levar em conta os direitos que os proprietários de outros cômodos do apartamento têm. Os vizinhos têm o direito de preferência para comprar um quarto para venda. Portanto, necessariamente, a oportunidade de comprar essa propriedade para os vizinhos é inicialmente oferecida. Somente sob tais condições será legal vender um quarto em um apartamento comum. Vizinhos são notificados por escrito, bem como 30 dias antes da venda a pessoas não autorizadas.
O direito de preferência é usufruído por todos os cidadãos que moram neste apartamento. Somente após o recebimento de uma recusa de todas essas pessoas da propriedade que está sendo vendida, o proprietário recebe permissão para vender um quarto em um apartamento comum.
Muitas vezes, os vizinhos se recusam a redigir uma recusa por escrito. Nesse caso, é importante que o vendedor tenha confirmação de que uma notificação foi enviada. Portanto, é aconselhável usar uma carta registrada com confirmação de entrega para esses fins.
Procedimento de venda do quarto
O procedimento para vender um quarto em um apartamento comum implica a necessidade de realizar certas ações sequenciais. Estes incluem:
- o custo da sala é determinado, para o qual você pode decidir sozinho ou usar a ajuda de um avaliador;
- é elaborado um aviso para todos os vizinhos, após o qual o documento é transmitido pessoalmente aos cidadãos com uma assinatura ou enviado por correio com recibo de recepção;
- se os vizinhos não quiserem comprar um quarto, eles devem receber uma recusa por escrito dentro de um mês;
- em seguida, procure compradores que sejam pessoas não autorizadas;
- depois de encontrar o comprador, o contrato de venda é assinado;
- Rosreestr corrige a transferência do direito ao imóvel para outra pessoa.
Se não for possível encontrar um comprador, é permitido reduzir o preço, mas é importante convidar novamente os vizinhos a comprar um quarto a um novo custo. Só depois de receber uma segunda recusa é a venda de um quarto em um apartamento comum para terceiros realizados.
Formas de vender um objeto
O procedimento pode ser realizado de várias maneiras. Estes incluem:
- Sala de auto-venda. Nesse caso, o proprietário do objeto deve executar todas as ações independentemente. Ele deve ser bem versado na lei para não violar os direitos dos vizinhos. Terá que lidar com a procura de um comprador e elaborar um contrato de venda. Se as etapas da venda de um quarto em um apartamento comum ou os direitos dos vizinhos forem violados de qualquer forma, a transação poderá ser contestada em juízo.
- Apelar para corretores de imóveis. Eles oferecem suporte legal para transações imobiliárias. Ao usar os serviços de profissionais, você pode ter certeza de que a lei não será violada de forma alguma. São os funcionários da agência que estarão envolvidos na pesquisa de compradores e na execução da transação. Os serviços são pagos pelo comprador ou vendedor.
Muitas pessoas pensam se você precisa usar os serviços de um notário ao vender um quarto em um apartamento comum. Não há necessidade de entrar em contato com este especialista para certificar o contrato de venda. Mas, a fim de garantir no futuro que não há oportunidade de contestar a transação, você pode entrar em contato com um notário público que estudará todos os materiais do caso e será capaz de dizer se o contrato é legal.
Como obter o consentimento dos vizinhos?
Vender imóveis no secundário é sempre um processo específico e complexo, mas a venda de instalações em um apartamento comum é considerada o procedimento mais incomum. Para sua implementação, os vizinhos precisam de uma recusa do mercado imobiliário.
O dono da sala não pode pedir permissão aos vizinhos para vendê-lo, mas eles terão que notificá-los da decisão planejada um mês antes da conclusão da transação. Vizinhos podem tomar uma decisão positiva, portanto, será necessário elaborar um contrato de venda com eles.
É possível vender sem uma recusa por escrito?
Muitas vezes nos apartamentos comunais entre os vizinhos há um relacionamento muito ruim, então eles não querem se contatar de qualquer maneira. Portanto, os vizinhos não respondem à notificação recebida.
Para evitar problemas futuros com a venda de imóveis no secundário, é recomendável executar as seguintes etapas:
- Inicialmente, é aconselhável enviar um aviso por correio registado, tendo pago um recibo de entrega, para que o cidadão tenha provas de que ele realmente notificou os vizinhos sobre a venda do quarto;
- se a relação é boa, os vizinhos compõem uma recusa por escrito de comprar uma habitação, na qual devem necessariamente ser assinados;
- é permitido convidar testemunhas nas quais a notificação é transmitida, portanto são estes cidadãos que poderão confirmar em tribunal que o vendedor da sala seguiu estritamente as exigências da lei.
Se os direitos dos vizinhos forem violados, a transação é facilmente reconhecida através de um tribunal como inválida, para que os compradores possam perder sua propriedade adquirida.
Quais documentos são necessários para venda?
A execução correta da transação envolve a preparação de determinada documentação pelo vendedor. Como vender um quarto em um apartamento comum? Os seguintes documentos são necessários para isso:
- passaporte do vendedor;
- títulos de propriedade para imóveis, com a ajuda dos quais um cidadão confirma seu direito a um quarto, além disso, eles podem ser representados por um acordo de privatização, testamento, vale-presente ou outro documento;
- extrato da USRN, que indica o proprietário da sala, a presença de vários encargos, o tamanho da sala e outros parâmetros importantes para cada comprador;
- plano técnico e folha de dados, e com base nesses documentos, os futuros proprietários poderão verificar a ausência de redesenvolvimento ilegal;
- certificado indicando a ausência de débitos para o pagamento de contas de serviços públicos;
- recusa por escrito de compra de imóveis recebidos de todos os vizinhos do apartamento.
Esses documentos são exigidos não apenas pelos compradores, mas também pelos corretores de imóveis, caso seja tomada uma decisão de usar seus serviços.
Regras para a elaboração de um contrato
Um ponto importante para cada vendedor é a preparação correta do contrato de venda. É necessariamente formado por escrito. Suas condições essenciais incluem pontos:
- Informações sobre as partes do contrato apresentadas pelo vendedor e comprador;
- dados sobre o assunto do contrato, para os quais o endereço do apartamento, o tamanho da sala, bem como seus outros parâmetros importantes, são indicados;
- o custo do quarto indicado em rublos e em palavras;
- o procedimento de cálculo é dado;
- a responsabilidade por cada parte é indicada em caso de violação dos termos do acordo
- a data do contrato;
- assinaturas das partes.
Você pode usar formulários padrão para elaborar este documento. Se o corretor de imóveis manuseia o procedimento para vender um quarto em um apartamento comum, então é ele quem elabora o documento.
As nuances do uso de esquemas cinza
Alguns proprietários de quartos em um apartamento comum estão pensando na possibilidade de usar esquemas cinza que lhes permitam vender imóveis o mais rápido possível e sem concluir um acordo com seus vizinhos. Muitas vezes eles são usados para evitar a tributação. Normalmente, esses métodos são usados se os vizinhos representam vários obstáculos para um acordo.
Os métodos mais usados são:
- apenas uma parte da sala é vendida ao comprador interessado, e depois disso os metros quadrados restantes são transferidos com base na doação;
- uma sala é prometida com base num contrato de empréstimo, após o qual um empréstimo não é deliberadamente pago, pelo que a habitação é recuperada por um método forçado;
- A moradia é transferida com base em um contrato de presente, mas na verdade o novo proprietário transfere o dinheiro para o antigo proprietário da propriedade.
Todos os esquemas acima são considerados arriscados, então sempre há uma chance de que o comprador seja um fraudador e se recuse a pagar pelo quarto. Além disso, tais transações podem ser de interesse para as agências de aplicação da lei ou para o Serviço de Impostos Federal, de modo que o vendedor pode ser responsabilizado administrativa ou criminalmente.
As consequências da falta de aviso
O vendedor do quarto, localizado em um apartamento comum, deve informar os vizinhos sobre sua decisão. Se não houver aviso, isso pode causar consequências negativas. Vizinhos podem contestar o acordo no tribunal, como eles querem se tornar donos da propriedade.
Portanto, na ausência de conhecimento sobre como a transação é concluída, é aconselhável entrar em contato com corretores experientes ou obter aconselhamento de um notário.
Conclusão
Vender uma sala localizada em um apartamento comum é um procedimento bastante complicado, para a implementação da qual é necessário levar em conta os requisitos da lei. Necessariamente sobre os vizinhos de venda planejados são notificados. Eles têm um direito de preferência para comprar habitação.
Só depois de receber uma recusa de vizinhos você pode vender a propriedade para pessoas não autorizadas. Para isso, é importante elaborar corretamente um contrato de venda. Não é recomendado usar esquemas cinza para reduzir o preço de um quarto, pois isso é acompanhado por muitos riscos para o vendedor.