Conselho de HOA: direitos e obrigações

Parcerias de proprietários de casas (abreviadas como HOA) são formas únicas de gerenciamento residencial. Suas atividades são reguladas por muitos atos normativos legais. O Código da Habitação pode ser considerado o documento principal que define os poderes e todo o trabalho dos HOAs. A assembleia geral com a diretoria do HOA deve agir dentro da estrutura da legislação moderna, e hoje, no artigo proposto, consideraremos, de maneira mais detalhada, tudo o que se refere aos direitos e obrigações do HOA e de seu conselho.

O que o HOA tem o direito de fazer?

Em suma, é para realizar o trabalho relacionado à gestão da casa, ou seja, para realizar a atividade que costumava ser o foco da empresa de gestão (na forma de uma organização comercial ou departamento de habitação).

E agora vamos dar uma olhada mais de perto em todo o escopo das atividades incluídas neste conceito. O que exatamente os inquilinos autorizam seus representantes nas eleições do conselho do HOA?

O artigo 137 do Código da Habitação, dedicado à regulamentação de tais questões, diz:

1. A HOA tem o direito de celebrar contratos com empresas de gerenciamento e operação relacionadas ao serviço de um prédio de apartamentos e ao fornecimento de toda a gama de serviços públicos.
2. Tem o direito de realizar certas obras sem recorrer aos serviços do Código Penal (por exemplo, contratar faxineiros para acesso ou organizar a remoção de lixo independente).
3. HOA está envolvida no cálculo de receitas e despesas com a determinação dos fundos necessários para a manutenção da casa, o pagamento para as atividades dos contratantes, a formação de um fundo de reserva, bem como aqueles destinados a revisão geral.

E também?

Outros direitos do conselho do HOA incluem o seguinte:

1. A parceria pode realizar acordos sob contratos com pessoas físicas e jurídicas pelos serviços prestados.
2. De acordo com o procedimento estabelecido por lei, o HOA pode solicitar ao banco ou a indivíduos fundos de crédito.
3. Ele é responsável pela venda, troca e locação de imóveis, incluindo imóveis. Por exemplo, o HOA tem o direito de cobrar taxas de empresários que querem alugar escritórios no prédio ou para o comércio.
4. A HOA calcula as rendas com base nas estimativas de custo.
5. Ele também coleta esse aluguel dos proprietários e inquilinos das instalações do prédio.
6. Também entre seus direitos está a adoção de medidas legais contra pessoas que devem alugar ou alugar, o que certamente deve ser refletido nas atas das reuniões da diretoria do HOA.

Carta do HOA como o documento principal

A lista completa e completa dos poderes possuídos pelo HOA deve ser listada na Carta desta organização. Esta lista, por exemplo, pode incluir permissão para realizar a reconstrução, fazer alterações na área local na forma de equipamento de estacionamento para carros, etc. Todos os direitos desta organização listados em sua Carta não podem entrar em conflito com o conteúdo do Código da Habitação. Eles só podem complementar e expandir suas principais disposições em situações específicas.

O exercício da maioria dos direitos pelo conselho da parceria é realizado na ordem de trabalho - o aluguel é calculado, os fundos são alocados em contas bancárias, o protocolo do conselho do HOA é mantido. Essas ações são para o trabalho atual. A observância da legalidade de todas as operações mencionadas é monitorada por uma comissão especial, chamada de comitê de auditoria, no valor de três a quatro pessoas. Sua composição não está entre os membros do conselho ou outros funcionários do HOA.

Se você precisar fazer grandes mudanças (por exemplo, para reorganizar a estrutura do HOA, alterar a proporção de fundos alocados para vários fundos e reequipar o prédio), o conselho administrativo deverá organizar uma reunião geral de todos os residentes com a questão colocada em votação. O direito de realizar as atividades declaradas do HOA receberá apenas com a maioria dos votos positivos.

Sobre os recursos do HOA

Muitas vezes, no processo de exercer seus direitos, os membros do conselho do HOA têm uma série de perguntas relacionadas a vários tópicos controversos ou problemáticos. Abaixo damos exemplos dos mais relevantes deles.

Uma das questões prementes é a recusa do conselho em emitir certificados de inquilinos (sobre a composição familiar ou declarações estendidas) com base nos atrasos de aluguel. Pergunta natural: o conselho da parceria tem o direito de recusar a emissão de quaisquer certificados aos seus membros na presença de dívida?

Esta prática é contra a lei. Ao mesmo tempo, tais ações são universalmente usadas pelas autoridades do HOA com o objetivo de incentivar os moradores a cobrir a dívida ou parte dela. Você deve estar ciente de que a emissão dos certificados exigidos é considerada não um direito, mas uma obrigação do HOA. Isso também se aplica aos casos em que os residentes têm algum tipo de dívida para serviços públicos.

O acesso ao apartamento é legal?

Outra pergunta freqüente da categoria de problemáticas é sobre os poderes do presidente ou da diretoria da parceria para entrar no apartamento e inspecioná-lo. Situações semelhantes não são incomuns para um protocolo típico da placa HOA. Nossa Constituição, como lei fundamental, consagra o direito de qualquer cidadão à inviolabilidade de sua própria casa. Na prática, isso significa que sem a permissão dos proprietários do apartamento, ninguém tem o direito de entrar. A exceção se aplica apenas aos casos em que há um mandado ou uma ameaça de ataque terrorista ou cataclismo (artificial ou natural).

Em outros casos (incluindo em situações de emergência, por exemplo, uma quebra de tubo), a passagem para o apartamento só é possível com a permissão do inquilino. É por isso que quaisquer desculpas para o direito de acesso à sala (para verificação de medidores ou leitura, medição de pressão, temperatura de medição, etc.) são ilegais.

Sobre penalidades e multas

Outra questão, não menos aguda é a autoridade do HOA no cálculo de juros. A parceria tem o direito de fazê-lo no caso de tal função ser prescrita na Carta, que foi adotada pela assembleia geral de residentes. Esta medida refere-se ao compelido, destinado a estimular os devedores para o pagamento antecipado de fundos para habitação.

O procedimento pelo qual as multas são concedidas é estritamente regulamentado e prescrito na Carta. Neste caso, deve-se concentrar nas disposições do Código Tributário da Federação Russa relativas aos limites superiores das penalidades. Por exemplo, é proibido cobrar uma multa de mais de 1/30 da taxa de refinanciamento para cada dia de pagamento em atraso.

Somos obrigados a assinar um acordo com o HOA?

Às vezes, os moradores podem ficar indignados com a proposta do HOA de assinar um contrato de serviço. Deveriam esses acordos ser concluídos e os HOAs são obrigados a fazer isso? Essa prática é absolutamente normal. O direito das associações de proprietários a celebrar contratos, bem como a disposição que rege o cálculo dos pagamentos, está especificado no artigo 137 do Código da Habitação de RF.

Na presença de tais acordos assinados, o conselho tem o direito de concluir, em nome dos residentes, todos os tipos de transações com fornecedores de serviços públicos. Se não houver acordo entre o proprietário e o HOA, os residentes terão que concluir os acordos necessários de forma independente no escritório de representação da empresa operadora.

Atenção: violação!

O próximo problema, que geralmente ocorre em prédios de apartamentos, é postar para exibição pública pela diretoria da HOA uma lista de devedores. Neste caso, a indignação dos moradores é bastante justificada e lógica.Por lei (estamos falando de dados pessoais), é proibido divulgar diretamente essas informações. O conselho não tem o direito de publicar quaisquer dados sobre residentes sem o seu consentimento por escrito. Isso se aplica não apenas aos endereços, nome completo e dados de passaporte dos residentes, mas também para o tamanho da dívida existente.

Essas listas podem ser compiladas pelo conselho para uso interno e tomadas medidas para influenciar os devedores. Eles devem ser armazenados dentro de casa em um cofre. No caso de tal publicação ilegal, o devedor tem todo o direito de recorrer ao tribunal para indenização por danos morais. A ação máxima possível para o HOA, neste caso, é publicar um anúncio da dívida coletiva total acumulada e um aviso sobre um próximo recurso ao tribunal.

Responsabilidades do Conselho de HOAs

Sua lista é dada nos artigos do Código Civil da Federação Russa No. 148-149. O que exatamente a placa HOA deve aos proprietários de apartamentos que a escolhem?

1. Cumprir os regulamentos legais e as disposições da Carta.
2. Supervisionar o desempenho dos residentes em suas próprias tarefas em relação à manutenção da instalação.
3. Gerencie diretamente um prédio de apartamentos ou controle a empresa que realiza esse gerenciamento.
4. Concluir contratos com provedores de serviços públicos e subcontratados.
5. Assumir contratos em relação à reparação e manutenção do edifício.
6. Mantenha listas de moradores que são membros da parceria.
7. Engajar-se em contabilidade, fazer estimativas de receitas e despesas, cobrar aluguéis.
8. Mantenha registros e emita os certificados necessários aos residentes - membros do HOA.
9. Realizar reuniões gerais de residentes com a prestação de relatórios do conselho do HOA sobre o trabalho realizado.
10. Controlar as atividades do presidente da parceria.

Quais são as responsabilidades imediatas do presidente do HOA?

1. Ele contrata e demite o pessoal necessário, dá ordens a outros funcionários do HOA.
2. Dentro de suas próprias competências, atua em nome da parceria, sem recorrer à notificação prévia de todos os seus membros.
3. Submete qualquer documento desenvolvido por ele à decisão da reunião de moradores.

Sobre uma responsabilidade para o não-cumprimento de deveres

Tal medida não está registrada na LC ou no Código Civil da Federação Russa. Mas isso não significa que seja impossível responsabilizar os infratores. Esta questão, como regra, também é regulada pela Carta da parceria, que prevê certos tipos de punição por conduta imprópria específica. Em um caso mais geral, pode haver uma nota sobre ações sob a lei existente.

A responsabilidade civil geral é no caso das seguintes ofensas:

1. Negligência (por exemplo, a falta de notificação por um sócio da tábua de HOA de inquilinos em tempo oportuno sobre a reunião ao redor).
2. Fraude - isso pode ser um falso testemunho de dispositivos de medição ou documentos relacionados aos proprietários das instalações.
3. Rastreabilidade ou apropriação de fundos de proprietários - às vezes há casos de distribuição maliciosa de fundos ilegais de um fundo geral ou de reserva.
4. Decepção dos proprietários, incluindo toda a reunião.
5. Falsificação oficial.
6. Excesso de autoridade própria (isso inclui os exemplos acima com listas suspensas de residentes, etc.).

Qualquer membro da parceria, incluindo representantes do conselho do HOA e do próprio presidente, é obrigado a assumir responsabilidade financeira por suas próprias ações. Em caso de danos à propriedade comum por culpa do proprietário (por exemplo, devido a inundações), este último é obrigado a compensá-lo. Um ato especial é elaborado para determinar a extensão de tal dano. A avaliação, se necessária, é realizada com o envolvimento de profissionais. Além disso, uma descrição de um número de situações específicas relacionadas a ofensas pode estar contida na carta do HOA.

Poderes do Conselho de HOAs

De que tipo de poderes estamos falando? A tarefa da gestão de parcerias é envolver-se em suas atividades diretas. Toda a lista de poderes necessários para isso é regulada pelo mesmo Código de Habitação (seu artigo 147). Na Carta da organização deve necessariamente distinguir entre as acções abrangidas pela competência do conselho e da assembleia geral de residentes. Ou seja, deve haver indicações claras de que é o presidente e seus adjuntos que podem decidir em uma reunião do conselho do HOA sem recorrer à notificação prévia dos moradores.

Na maioria dos casos, esses são os poderes do conselho:

1. A gestão direta da parceria com a nomeação de artistas específicos para o trabalho específico e a formação do pessoal do HOA.
2. Concluindo acordos de serviço público em nome de proprietários de casas.
3. Captação de recursos para a reparação e manutenção de um prédio de apartamentos.
4. Realização de papelada com a emissão de todos os papéis e certificados necessários.
5. Realização de serviços bancários e contábeis com a transferência de fundos sob contratos para a remuneração de empreiteiros.
6. Realização de reuniões gerais de residentes com o preenchimento do protocolo relevante.
7. Proteção no tribunal dos interesses dos membros da parceria.
8. Em uma situação de não pagamento por residentes de dívidas por serviços comunitários - apelo às autoridades oficiais (da administração da cidade ao tribunal e promotores).

Conclusões

Isso mostra que toda a lista de poderes do conselho do HOA é determinada por suas funções diretas decorrentes do objetivo principal da parceria - a manutenção de um prédio de apartamentos.

Além do acima exposto, a autoridade HOA pode incluir um número de adicionais, que certamente devem ser fixados na Carta da parceria. Podemos falar sobre a organização do território adjacente, a auto-manutenção do prédio, a coleta de aluguéis de pessoas que são arrendatárias das instalações comerciais e residenciais da casa, bem como a disposição de imóveis comuns, que incluem adegas, elevadores, etc.

O Código da Habitação confirma que tanto os direitos como as obrigações do HOA estão indissociavelmente ligados às suas funções e decorrem da tarefa de manter o edifício de apartamentos e todos os bens relacionados com ele em plena ordem.