Empreendedores do nosso tempo estão ativamente traduzindo as instalações residenciais de um prédio de apartamentos em não residenciais. O mercado desse tipo de imóvel, adequado para negócios não produtivos, é bastante jovem. Ele tem apenas 15 anos, mas é dinâmico e animado.
Este artigo explica a natureza e os detalhes do procedimento para uma residência adquirir status de instalações não residenciais.
Benefícios da Tradução
A mudança de status do alojamento custa muito menos do que o aluguel de um escritório acabado. Em Moscou, perto de estações de metrô, os inquilinos pagam 250 mil rublos por mês por um antigo apartamento de dois quartos. Um empreendedor que prepara instalações não residenciais em um prédio de apartamentos é muito mais lucrativo do que uma pessoa que adquiriu imóveis comerciais. O preço deste último em Moscou, a julgar pelos anúncios atuais, varia de 350 mil a 700 mil rublos por metro quadrado.
Ao equipar instalações não residenciais em um prédio de apartamentos, os empresários investem sabiamente em ativos fixos: mini-mercados, vários escritórios, etc. Assim, a infra-estrutura urbana de pequenas empresas é significativamente desenvolvida.
Um aumento no fundo não residencial devido a habitação implica uma variabilidade significativa na localização de escritórios e lojas. O quarto ideal para isso em um prédio de apartamentos é um apartamento localizado no primeiro andar de uma rua movimentada em uma passagem.
Favorável é a colocação perto da infraestrutura do metrô, paradas de transporte público, várias instituições. O preço dos apartamentos no andar térreo, perto das estações de metrô, etc., às vezes dobra o custo de andares residenciais mais altos. Em áreas residenciais, pelo contrário: o preço do primeiro nível é 10% menor.
Alguns empresários estão se transformando para alugar ainda mais as instalações não residenciais resultantes. É lucrativo. Julgem por si mesmos: pelo aluguel de um apartamento de dois cômodos em Moscou, seu dono recebe 40-50 mil rublos por mês e, para as instalações não residenciais equivalentes, é de 5 a 6 vezes mais.
Condições para uma transferência bem sucedida
Às vezes é inicialmente impossível transferir um apartamento para um local não residencial. A pessoa que o implementa deve observar as condições para uma transação bem-sucedida estipulada pelo Código de Habitação da Federação Russa (Artigo 22):
- A localização preferida do apartamento é no piso térreo. Se for superior, os apartamentos residenciais não devem ser inferiores a ele.
- Moradores saem dela.
- A condição da casa não é reconhecida como emergência.
- O futuro proprietário de instalações não residenciais em um prédio de apartamentos obteve o consentimento dos vizinhos. (Esse momento subjetivo deve ser levado em conta, muitas vezes se torna fatal para os empreendedores).
- Existe uma oportunidade arquitectónica para equipar uma entrada separada.
- Possível remodelação de instalações não residenciais em um prédio de apartamentos.
- O apartamento não é retirado do parque habitacional para abrir a produção, uma casa de banho, um banheiro público, limpeza a seco, uma casa funerária, um centro de recepção para pratos, outras instalações não previstas em edifícios residenciais por SNIPs.
Se o gás foi fornecido para a sala de estar, terá que ser ventilado. O actual quadro regulamentar está proibido de utilizar aparelhos a gás em instalações não residenciais. Uma vantagem significativa para a futura loja será a presença de um porão em um edifício residencial. Pode ser anexado ao apartamento convertido legalmente na forma de um armazém.
Barreiras à tradução
Lembre-se dos “gargalos” encontrados no equipamento de instalações não residenciais em um prédio de apartamentos.A maioria deles está associada a dificuldades na realização de uma entrada adicional isolada separada. Este último é necessário para o desfecho logístico da rota diária do movimento de moradores da entrada com os fluxos de clientes ou clientes.
A legislação habitacional da Rússia prevê normas e regras obrigatórias de planejamento urbano, que devem cumprir as premissas não residenciais introduzidas no prédio de apartamentos. A propriedade da natureza compartilhada dos residentes tem uma proteção legal separada, que o empreendedor também deve levar em conta.
Transferência de instalações residenciais para instalações não residenciais (doravante denominada Transferência) é inaceitável:
- em caso de compatibilidade de acesso a ele com o acesso de outros residentes às suas instalações residenciais;
- se é impossível ter uma entrada separada;
- se as instalações não residenciais potenciais de um prédio de apartamentos fizerem parte das instalações residenciais;
- se for utilizado como local de residência permanente do proprietário ou de qualquer outro cidadão;
- se alguma pessoa tiver direito às instalações.
Respeito pelos moradores
O empresário, ao transferir instalações residenciais para instalações não residenciais, deverá obter o consentimento por escrito dos inquilinos nos seguintes casos:
- Re-equipamento de estruturas de vedação.
- Aulas para equipar a entrada de uma parte do território.
- Arranjo de letreiros (publicidade).
Estes consentimentos são elaborados pelas atas da reunião dos proprietários compartilhados, enquanto nuances são possíveis. Muito calmamente, os residentes reagem à abertura de uma farmácia ou a um centro de desenvolvimento infantil em sua casa. Eles são relativamente tolerantes no caso de equipar uma loja lá. Mas o arranjo no piso térreo do bar vai encontrar sua resistência séria. O conselho de moradores de uma casa tem o direito de estabelecer tarifas para serviços públicos que são cinco vezes maiores do que as taxas dos residentes para serviços semelhantes a uma empresa “não favorita”.
Para apaziguar seus vizinhos, os empreendedores precisam assumir encargos sociais: paisagismo ou elevadores. Um fato notável é conhecido: uma das empresas odontológicas que utiliza vários apartamentos no andar térreo para resolver o conflito, estabeleceu um desconto de 20% em seus serviços para os moradores da casa.
Documentos para tradução
De acordo com o Código da Habitação, uma transferência é feita através de aprovação pelo governo local. O proprietário de instalações não residenciais em um prédio de apartamentos ou autorizado por ele prevê para consideração por autoridades locais um pacote de documentos:
- Declaração de transferência.
- Certificado de matrícula do quarto.
- Documentos legais - originais ou cópias autenticadas dos mesmos.
- Planta da casa onde as instalações traduzidas estão localizadas.
- Um projeto para o redesenvolvimento ou reconstrução das instalações transferidas, se necessário.
Sobre aprovação de projeto
O projeto deve ser coordenado com determinados serviços, incluindo departamental: Rospotrebnadzor, governo da cidade, departamento de arquitetura (departamento), supervisão do Ministério de Situações de Emergência, empresa de gestão.
Ele deve fornecer não apenas uma entrada separada, mas também re-equipamento interno, redesenvolvimento do antigo apartamento de escritório, trabalhos de reconstrução, equipamentos de fachada. Neste caso, o estreitamento dos dutos de ventilação não é permitido.
Procedimento de revisão
Tendo recebido documentos do empreendedor, os governos locais os consideram dentro de um mês e meio, decidindo se aprovam ou recusam a transferência. A decisão tomada é enviada ao empreendedor no prazo de três dias.
É a base legal para a transferência se a remodelação de instalações não residenciais em um prédio residencial multi-apartamento não é necessária. Caso contrário, a solução permite alterar o design de acordo com o projeto.
A implementação do redesenvolvimento é confirmada por um ato assinado pelo comitê de aceitação do órgão de autogoverno. Este ato será a base da tradução para um empreendedor que muda o design.
Sobre recusa
As autoridades locais emitem uma recusa de uma transferência nos seguintes casos:
- Falha do empreendedor em fornecer a lista de documentos exigida.
- Violações das condições essenciais da Tradução.
- Desvio significativo do trabalho real a partir dos parâmetros do projeto aprovado e da documentação acordada.
- Inconsistências do projeto de lei.
- A falta de um protocolo da assembleia geral de moradores da casa.
- Não cumprimento dos parâmetros do projeto aprovado e da documentação acordada.
A decisão sobre a recusa deve ser justificada e detalhada para indicar padrões de tradução específicos violados. O requerente recebe, ou é enviado para ele dentro de três dias. Um empresário tem o direito de recorrer em tribunal dentro de três meses.
Uma licença já emitida pode ser cancelada quando os vizinhos residentes apelam para o tribunal ou para as autoridades locais com uma queixa.
Sobre contas de serviços públicos
O empreendedor paga por instalações não residenciais em um prédio de apartamentos, nas taxas previstas para pessoas jurídicas. Ao mesmo tempo, ele tem o direito de concluir um acordo com a empresa de gestão, ou concluir acordos para serviços públicos com empresas fornecedoras de recursos e pagar por eles.
Na fórmula, ao calcular a quantidade de contas de serviços públicos em casa, a área total de todas as suas instalações (residenciais e não residenciais) deve ser usada. O total não inclui áreas comuns.
O erro surge se a casa estiver equipada com medidores domésticos comuns para um determinado serviço, e apenas os apartamentos são listados como usuários. Ao mesmo tempo, os proprietários de instalações não residenciais deslocam injustificadamente os encargos para os residentes. As instalações residenciais e não residenciais de um prédio de apartamentos devem ser adequadamente consideradas por empresas fornecedoras de recursos e empresas de gestão.
Casa residencial - não residencial
Se uma pequena empresa transfere nada mais do que apartamentos de casas para não residenciais, então, para grandes e médias empresas, não é de admirar que as operações em larga escala. Por exemplo, a transferência de um prédio de apartamentos para um local não residencial.
O crescimento dos negócios está à frente do ritmo das construções não residenciais e, muitas vezes, não possui centros de escritórios existentes. Neste caso, os edifícios residenciais se transformam neles. Este procedimento é descrito no art. 22-24 do Código de Habitação da Federação Russa.
Para a transferência, o empreendedor entra em contato com a administração local ou o MFC com um pacote de documentos, incluindo:
- Pedido de transferência.
- Documentos comprovando propriedade.
- Planta da casa.
- Projeto se o redesenvolvimento for necessário.
Dentro de um mês e meio, eles tomam uma decisão sobre os documentos. No entanto, essa transferência não é legalmente viável se a casa for construída em um local alocado para a construção de moradias individuais.
Operações com imóveis não residenciais
Um contrato de locação para instalações não residenciais em um prédio de apartamentos ou um acordo sobre sua venda e compra - tais documentos legalizam as operações básicas com imóveis não residenciais. No leasing, as partes devem fixar de forma contratual as seguintes condições da transação:
- Indique claramente o objeto que está sendo alugado.
- Determine o valor do aluguel e o procedimento para indexá-lo.
- Para estipular o mecanismo de pagamentos de depreciação.
- O procedimento para restaurar a propriedade alugada.
- Defina os termos de sua redenção.
As receitas de apartamentos no térreo após a transferência para imóveis não residenciais aumentam significativamente. No entanto, de acordo com os últimos documentos do Ministério das Finanças, os custos dos empresários também podem subir drasticamente. Por exemplo, o mesmo imposto sobre a propriedade deve ser calculado com base no valor cadastral. A julgar pelos planos da suprema autoridade financeira, a alíquota de imposto sobre instalações não residenciais excederá cinco vezes a taxa sobre imóveis residenciais.
Conclusão
Um empreendedor que transforma um apartamento no térreo em um prédio não residencial em um prédio de apartamentos corre o risco de incorrer em despesas financeiras injustificadas devido a uma possível recusa por parte dos governos locais.No entanto, o jogo vale a pena: no final, ele recebe ativos fixos a preço de banana, muitas vezes menor do que a compra de imóveis comerciais.
No entanto, tal procedimento leva cerca de seis meses no tempo, o que inevitavelmente tem custos imputados. Também oculta possíveis armadilhas: circunstâncias proibitivas ocultas, reação inadequada dos vizinhos. Diante do exposto, os empresários praticam a aplicação dos serviços de Tradução para escritórios de advocacia especializados.