O mercado de novos edifícios oferece uma ampla gama de objetos imobiliários, a partir dos quais o comprador pode escolher a opção que mais lhe convier, com foco em oportunidades financeiras e outras características construtivas. Uma nova tendência é o desenvolvimento integrado do território. Este modelo de desenvolvimento é considerado o mais eficiente, rentável e justificado em face da escassez de terra e congestionamento nas redes de utilidade das megacidades. Como esse termo é relativamente novo, causa grande interesse de potenciais compradores de imóveis. Hoje vamos falar sobre o desenvolvimento integrado e desenvolvimento de territórios, bem como discutir as perspectivas para esta categoria de construção de moradias.
Decifre a abreviatura KOT
Vale a pena ter em mente quando falamos de desenvolvimento integrado de um território - esta é a definição que está incluída em vários conceitos que fazem parte do sistema de desenvolvimento de territórios. Vamos apenas tocar um pouco neste assunto neste artigo, porque, acima de tudo, ainda estamos interessados na abreviação KOT.
Assim, o desenvolvimento integrado de territórios é um projeto de desenvolvimento de terras, implicando a construção em grande escala de complexos residenciais com uma área total de pelo menos cem mil praças. Normalmente, esse complexo inclui vários prédios de apartamentos, unidos por um único plano arquitetônico e design. Eles também estão em uma categoria de preço semelhante. Especialistas dizem que, na maioria das vezes, o desenvolvimento integrado de territórios é economia e habitação de classe de conforto, projetado para o comprador de massa com um nível médio de renda.
Vale notar que esse modelo de desenvolvimento inclui toda a infraestrutura associada, que está sendo construída pela organização da construção. Na maioria dos casos, o resultado são grandes microdistritos localizados na periferia de cidades densamente povoadas e até mesmo com suas próprias redes comunitárias.
Um pouco de história
Pela primeira vez, eles começaram a falar sobre o CAT há dez anos. Então o governo da Federação Russa emitiu um documento indicando alguns dos requisitos para projetos integrados de desenvolvimento. Em primeiro lugar, a obrigação do desenvolvedor de comissionar instalações de infra-estrutura, incluindo instalações sociais e redes de engenharia, foi indicada. O CAT também envolve a construção de intercâmbios rodoviários, e os recursos orçamentários não devem ser usados em tais atividades. Todos os custos recaem sobre os desenvolvedores e investidores, que ele pode atrair para o projeto.
É interessante que hoje não mais do que dez projetos foram capazes de se enquadrar na categoria de desenvolvimento integrado de territórios para fins de moradia. Muitos dos candidatos não conseguiram cumprir todas as condições apresentadas, e hoje estão apenas planejando iniciar o trabalho na CT.
Vale a pena notar que nos tempos da União Soviética, o princípio do desenvolvimento integrado era muito usado ativamente. Isso foi especialmente verdadeiro nos anos 30 do século passado. Então terrenos baldios inteiros e, às vezes, cidades foram construídos em terrenos baldios. Contudo, os objetivos perseguidos então e agora variam significativamente. Na União Soviética, a tarefa principal era a construção de mais metros quadrados. Portanto, microdistritos inteiros acabaram sendo de face única e cinza. A abordagem moderna é justamente baseada no desenvolvimento qualitativo do espaço. Muitos desenvolvedores afirmam que eles vendem não tanto apartamentos como um certo estilo de vida. E para isso, o comprador está pronto para pagar quase todo o dinheiro.
Razões para a popularidade da construção integrada
A terra para o desenvolvimento integrado de territórios está agora em grande demanda, e isso não é de admirar. De fato, todo ano nas cidades há menos e menos terras livres que poderiam ser usadas como um lugar para novos edifícios. Se anteriormente nas megalópoles era possível construir várias casas quase no centro e conectá-las às comunicações existentes da cidade, agora já é impossível fazer isso. Portanto, os desenvolvedores devem considerar o território na periferia e desenvolver conceitos interessantes para seus novos edifícios. Como resultado, o comprador recebe um projeto incomum com uma infra-estrutura desenvolvida e muitas vantagens.
Não perca de vista o custo da construção. Como regra geral, quanto maior o projeto que o desenvolvedor implementa, mais barato ele custa. Portanto, mesmo tendo em conta a necessidade de equipar todos os territórios adjacentes aos novos edifícios, ele recebe um lucro substancial. Além disso, tem a oportunidade de interessar o comprador em todos os tipos de descontos, promoções, reduzindo o custo originalmente declarado de habitação por dez a trinta por cento. Tal abordagem não pode deixar de subornar os futuros proprietários de apartamentos.
A maioria dos compradores que têm a sorte de se tornar proprietários de imóveis em tais projetos, com grande entusiasmo, conta a amigos e conhecidos sobre eles, o que alimenta o interesse pela CAT. Primeiro de tudo, eles são subornados pelo moderno equipamento de complexos habitacionais. Geralmente eles incluem vigilância por vídeo, esportes e playgrounds, áreas do parque cuidadosamente planejadas e cruzamentos pela estrada. Os edifícios em si também parecem elegantes e modernos. Às vezes, um distrito que fazia parte do desenvolvimento integrado da terra se assemelha a um pequeno pedaço da Europa com sua beleza e design incomum.
Os benefícios do CAT para cidades e municípios
Aqui, os benefícios para as autoridades locais também são óbvios. Eles não são investidores quando se trata de serviços públicos ou infra-estrutura. Tais momentos são sempre estipulados no acordo sobre o desenvolvimento integrado do território, de modo que a cidade só precisa monitorar o andamento da construção e depois levar os objetos acabados para o equilíbrio.
Agora, mais de uma vez, tem havido falar em desenvolvimento coletivo de territórios por vários desenvolvedores. Neste caso, eles podem, no futuro, ser a empresa de gestão que gerencia as caldeiras, redes elétricas e outras instalações de engenharia construídas e colocadas em operação por elas. No entanto, até à data, o quadro legislativo para tal projeto não existe. No entanto, isso não significa que não seja necessário ou que não apareça em breve.
Contras de CAT
Apesar do fato de que nós já listamos muitas vantagens óbvias da construção integrada, ela também tem desvantagens, que os compradores muitas vezes esquecem. Primeiro de tudo, esta é a duração do projeto. Como o desenvolvedor não pode construir o microdistrito inteiro ao mesmo tempo, ele coloca as casas em operação em vários estágios. Quando se trata de projetos de grande escala, pode ser edifícios não apenas do segundo, mas do terceiro e até quarto estágio. Esta nuance deve ser levada em conta ao comprar um apartamento em um complexo similar.
Além disso, alguns especialistas atribuem a construção de infra-estrutura ao princípio residual às desvantagens do CAT. Normalmente, os compradores obtêm tudo o que precisam para uma estadia confortável somente depois que a última casa é comissionada. E isso pode levar cinco anos depois que os primeiros moradores se instalaram. Portanto, hoje uma lei está sendo elaborada, o que obrigará os desenvolvedores a erguer a infraestrutura do distrito em paralelo com as casas.
Atividades integradas de desenvolvimento territorial: descrição geral
Já mencionamos nas seções anteriores do artigo que o desenvolvimento integrado e sustentável dos territórios tem quatro formas, e o CT é um deles. Se você não entrar em detalhes, eles podem ser representados da seguinte forma:
- desenvolvimento de territórios já construídos;
- CAT
- projetos integrados de desenvolvimento da terra iniciados pelos proprietários de terra;
- projetos integrados de desenvolvimento de terras iniciados pelo município.
Deve-se ter em mente que cada uma dessas formas envolve um trabalho minucioso no desenvolvimento da documentação, no planejamento de futuras instalações e, no futuro, na garantia de suas funções vitais.
Terreno para desenvolvimento complexo: alguns recursos
Nos últimos anos, um mecanismo foi desenvolvido para fornecer sites para o CAT. Normalmente, os territórios são colocados em leilão geral, mas antes disso, os documentos para eles são cuidadosamente verificados, porque os direitos de terceiros não devem se estender para o site. Qualquer pessoa jurídica pode participar de licitações, no entanto, após a vitória, está isenta da necessidade de audiências públicas sobre levantamento de terras ou a apresentação de documentação do projeto. Os próprios desenvolvedores consideram essa opção bastante conveniente e econômica.
Vale a pena considerar que anteriormente as empresas de construção podiam simplesmente alugar terras e mantê-las por um certo tempo. Às vezes eles entravam em subcontratos, e os terrenos adquiridos para a construção de um estacionamento, por exemplo, podiam entrar em desenvolvimento residencial. No entanto, hoje a situação mudou fundamentalmente, e o desenvolvimento integrado de territórios em regiões e regiões é uma atividade de foco restrito. A parcela alocada para tal desenvolvimento não poderá mais ser usada de outra maneira.
Locação de terrenos sob CAT
Se o desenvolvedor planeja implementar o KOT, então, em qualquer caso, ele precisa vencer o leilão. Sem isso, ele não terá o direito de concluir uma concessão para o desenvolvimento integrado de territórios. Esta regra está consagrada na lei.
No entanto, muitos desenvolvedores estão interessados em outro ponto. Eles querem saber se os direitos de locação podem ser atribuídos a organizações externas. Sob esta redação, muitos entendem a possibilidade de vender seus direitos. Não pode haver consenso. De fato, a lei não proíbe isso, mas é formulada de tal maneira que é praticamente impossível fazer tal procedimento.
Afinal, é possível concluir um acordo sobre CTOs apenas vencendo o leilão, o que significa que a organização deve cumprir integralmente suas obrigações indicadas nos documentos. Na prática, os desenvolvedores já se deparam com um grande número de situações diferentes, que são bastante difíceis de resolver com a estrutura legal existente. Portanto, muitos são a favor da adoção de novas leis, levando em conta todas as possíveis situações de arrendamento de terras sob o CT.
Acordo Integrado de Desenvolvimento do Território
Este documento é considerado crucial quando falamos sobre tais projetos. Para a sua assinatura, até mesmo um quadro legislativo especial foi desenvolvido, que leva em conta todas as suas nuances.
Vamos dar apenas alguns dos pontos refletidos nele:
- o desenvolvedor é obrigado a preparar toda a documentação de projeto para o canteiro de obras, que inclui não apenas o layout do local, mas também todas as futuras instalações de infraestrutura são marcadas;
- o direito de assinar o contrato existe apenas com o representante das estruturas estatais e a entidade legal que ganhou o concurso;
- mais frequentemente, o acordo reflete a necessidade de transferir todas as redes de engenharia para o saldo da cidade dentro dos limites de tempo estabelecidos pelo acordo;
- o período de validade do documento e similares.
Em geral, podemos dizer que, entre todas as nuances associadas ao CTO, as questões de conclusão de contratos foram resolvidas da melhor maneira.
Problemas de desenvolvimento territorial integrado
Gostaria de dizer que, apesar do grande interesse por tais desenvolvimentos, os especialistas observam uma série de problemas desses projetos que impedem sua implementação.
Em primeiro lugar, esta é a falta de um quadro legislativo. Já mencionamos isso mais de uma vez.
Também é necessário pensar e ajudar no nível estadual, o que deve ser expresso em atrair investidores para tais projetos. Afinal de contas, se levarmos em conta que muitas vezes a construção também inclui a construção de estradas, é fácil imaginar como custa caro ao desenvolvedor. Alguns simplesmente não conseguem realizar projetos tão grandes, embora o interesse neles seja bastante alto.
Muitas vezes, o problema do CAT é a incapacidade de vários desenvolvedores concordarem uns com os outros. Ao criar uma consolidação, eles não apenas receberiam uma combinação de seus esforços, mas também seriam capazes de realizar um projeto melhor criado em um único estilo.
Algumas palavras em vez de uma conclusão
Naturalmente, o sistema de desenvolvimento integrado de territórios ainda não foi desenvolvido e será melhorado ao longo de várias décadas. No entanto, o futuro da construção ainda está por trás desses projetos em grande escala e promissores.