Títulos hipotecários são um tipo de títulos. Eles são populares no exterior há muito tempo, mas ainda são pouco conhecidos na Rússia. No entanto, recentemente, a situação começou a mudar radicalmente. Assim, os títulos hipotecários fornecem renda ao financiar o mercado de empréstimos à habitação. Bancos, emitindo títulos, atraem fundos. Em seguida, eles concedem empréstimos à população, recebem lucro às custas de juros e compartilham parcialmente com os investidores. Tudo parece bem complicado. Vamos descobrir mais sobre os títulos hipotecários.
Como tudo está organizado?
Para entender melhor como você pode ganhar, você precisa entender os princípios de funcionamento.
Então, primeiro o banco emite títulos hipotecários por um certo valor, depois vende-os entre os futuros detentores.
Este último, por sua vez, adquire o direito de reclamar, que é garantido por imóveis. É prometido ao banco até que o mutuário faça o montante total do empréstimo. É por isso que os títulos lastreados em hipotecas são considerados uma forma relativamente segura de investir.
Se o mutuário não fizer pagamentos, pagando o empréstimo, o banco será capaz de realizar a garantia do imóvel para pagar a dívida.
Quem emite títulos hipotecários?
Existem dois tipos de organizações, cada uma das quais pode executar esta ação:
- Instituições de crédito.
- Agentes Hipotecários.
Existem diferenças significativas entre eles, então você deve falar sobre cada um separadamente.
Organizações de Crédito
Para poder emitir títulos hipotecários, eles devem atender a certos requisitos. Em suma, uma instituição de crédito não deve ter problemas financeiros.
Às vezes, na prática, há situações em que a organização não cumpre as regras, existe uma alternativa. Trata-se de criar um agente hipotecário. Isto implica um esquema diferente para a emissão de valores mobiliários.
Agente de hipoteca
É uma entidade legal que cria um banco unicamente para o único propósito. Isso se refere à emissão de títulos hipotecários.
É o agente que recebe os direitos reivindicados pelos títulos.
Você precisa entender que as atividades de tal organização devem estar sujeitas a várias restrições. Por exemplo, uma instituição administrará um agente hipotecário e a contabilidade será completamente diferente. Além disso, o agente não tem o direito de contratar funcionários.
Tais medidas visam um objetivo comum - aumentar a transparência das atividades e minimizar as disputas legais.
Funcionalidades
Títulos hipotecários são emitidos para atrair rapidamente recursos financeiros do banco. Tendo recebido fundos de investidores, uma organização de crédito emite um empréstimo. O juro ganho é o lucro dela.
Quão confiáveis são os títulos hipotecários de empréstimos? A resposta a essa pergunta é interessante para muitos investidores em potencial. Afinal, eles querem aumentar seus próprios investimentos sem risco.
Você precisa entender que as obrigações do banco para os obrigacionistas são garantidas pelo direito de exigir empréstimos hipotecários. Eles são chamados de ativos e não podem ser alienados em favor de outras reivindicações. É por isso que foi criado um registro de garantias que leva em conta os títulos hipotecários. Este documento torna todas as ações mais transparentes.
As obrigações hipotecárias na Rússia são completamente impopulares e poucas pessoas sabem disso. Este mercado está em um estado subdesenvolvido e, para o período atual, suas perspectivas são muito vagas.
Falência
Os potenciais investidores devem estar preparados para cenários imprevisíveis. Considere um deles. Se o banco que emitiu títulos hipotecários para o mercado for declarado falido, então o administrador da falência entrará no caso. Ele vende garantias e paga os lucros aos detentores de títulos. Tais ações devem ser concluídas no prazo de nove meses a partir da data da falência.
Dependendo do valor recebido após a venda da garantia, dois cenários são possíveis.
- Se os fundos não foram suficientes para pagar os obrigacionistas, eles podem ocupar um lugar na fila dos credores e aguardar o recebimento das dívidas após a venda da propriedade remanescente.
- Se os fundos estão em excesso, então após o pagamento aos detentores de títulos hipotecários, eles são enviados para atender às exigências dos credores.
Pré Pagamento
A falência não é o único cenário possível. Em alguns casos, os detentores de títulos exigem reembolso antecipado. Isso é possível nas seguintes situações:
- Padrão Um exemplo é a situação em que um banco não paga renda aos detentores no prazo.
- Erros no registro da cobertura hipotecária.
- Incumprimento das regras de atividade. Este item é mais relevante para o agente hipotecário. Se ele violar a lei relevante, os detentores de bônus terão o direito de exigir o reembolso antecipado.
Os benefícios
Ao usar títulos hipotecários, cada parte está no ganho. Há vantagens para o banco e para o mutuário e para o investidor:
- Uma instituição de crédito faz mais transações atraindo fundos adicionais. Como resultado, a receita de juros recebidos aumenta.
- Quando um investidor adquire títulos hipotecários, ele recebe um instrumento financeiro relativamente confiável que permite não apenas poupar, mas também aumentar seus próprios recursos. É curioso que a taxa sobre esses títulos seja menor do que sobre os empréstimos emitidos para a compra de imóveis. No entanto, um investidor pode confiar nos lucros, aumentando os preços no mercado imobiliário.
- Para um devedor, os títulos hipotecários podem ser uma oportunidade para obter uma taxa de empréstimo melhor. Isso se deve ao fato de que os bancos, emitindo títulos, receberão mais recursos, aumentarão o número de transações e, consequentemente, seus próprios lucros. No futuro, isso reduzirá as altas taxas de hipoteca. Mesmo um ou um ano e meio, ou mesmo dois por cento, permitirá aos tomadores obter economias impressionantes comprando habitação.
Tipos de Obrigações Hipotecárias
Para entender melhor o mercado desses títulos, você precisa entender seus tipos:
- Títulos hipotecários. Eles são títulos de dívida. Eles são total ou parcialmente garantidos por garantias. Isso significa que o titular tem o direito de exigir o retorno de seus próprios recursos em detrimento da garantia do empréstimo. Apenas um banco ou agente especial pode emitir títulos hipotecários.
- Certidão hipotecária de participação. Este é um tipo de segurança registrada. Ele não tem valor nominal e o detentor recebe o direito a uma parte da propriedade que constitui a cobertura total.
- Hipoteca Este é outro tipo de títulos. Esta é uma espécie de garantia do cumprimento das obrigações financeiras proporcionadas pelos imóveis.
Como estão as coisas na Rússia?
O mercado de títulos hipotecários neste país tem suas próprias características. E há muitos deles.
Muito provavelmente, não funcionará para emprestar experiência estrangeira. Afinal, se falamos sobre os mercados de obrigações e imóveis russos, nem um nem o outro podem ser chamados estáveis. É por isso que os potenciais investidores não têm pressa em investir neste instrumento financeiro não verificado. A instabilidade é uma das principais razões que impedem que os títulos hipotecários se tornem populares na Rússia.
O próximo motivo é o alto custo.Isso leva ao fato de que os investidores privados não podem se dar ao luxo de comprar títulos, para não mencionar os cidadãos russos comuns que estão longe do mercado de ações, mas não se importam em considerar uma alternativa confiável aos depósitos bancários.
É por isso que o principal público-alvo desses títulos é os PFNs, bem como as organizações bancárias e de seguros. Eles têm somas financeiras impressionantes e um desejo ainda maior de aumentá-las. Se os títulos hipotecários se tornarem populares e acessíveis aos cidadãos comuns, o rendimento dos títulos diminuirá ligeiramente.
A razão final pode ser chamada de legislação imperfeita.
Perspectivas
Até agora, o mercado de títulos hipotecários na Rússia pode ser chamado de uma idéia bastante bruta, que não dá nenhuma garantia para a preservação do capital. No entanto, não se sabe como a situação com títulos se desenvolverá no futuro.
Alguns especialistas são muito otimistas. Eles acreditam que o mercado de títulos hipotecários na Rússia está apenas começando a tomar forma, então a atratividade de tais investimentos agora é máxima.
Devido ao fato de que o crédito habitacional no país já é desenvolvido sem atrair títulos, levará muito tempo para mudar a situação. Segundo todos os mesmos especialistas, esse período pode durar de sete a dez anos. Enquanto isso, as perspectivas para títulos hipotecários continuam bastante vagas.
Ao mesmo tempo, o mercado para esses títulos é considerado atraente para bancos e investidores. Os títulos hipotecários permitem que as instituições de crédito atraiam financiamento adicional. Os investidores têm a oportunidade de contribuir para um projeto rentável e aumentar seu patrimônio.
Estudando o mercado de valores mobiliários, em particular, títulos hipotecários, você precisa coletar o máximo de informações possível. Depois de pesar todos os dados, um potencial investidor poderá tomar sua própria decisão.
