Acordo de coinvestimento: amostra, recursos

Um contrato de co-investimento para construção, cuja amostra será apresentada posteriormente, é normalmente executado por empresas envolvidas na construção de instalações com recursos insuficientes para continuar o trabalho. De acordo com tal acordo, após a conclusão das medidas e obtenção de permissão para colocar a instalação em operação, parte dela é transferida para a entidade que financiou o projeto, na proporção do valor pago. Vamos considerar ainda mais os recursos dessa transação.

Especificidade da tributação

Na prática, acredita-se que um acordo de co-investimento para a construção de um edifício não residencial ou de um complexo de apartamentos permite que a entidade que aceitou os fundos os inclua na base do IVA. Esta posição é determinada pelas normas do Código Tributário. Em particular, o Artigo 39 do Código declara que a alienação de bens de natureza de investimento não é considerada uma venda para fins fiscais. A provisão relevante é garantida no sub. 4 p 3 normas. Enquanto isso, neste subparágrafo há uma lista de operações que têm uma natureza de investimento. Entre eles:

1. Contribuições para o capital de parcerias e empresas.
2. Contribuições mútuas para fundos cooperativos.
3. Depósitos no âmbito de acordos de parceria simples (em atividades conjuntas).

Essas operações são de longo prazo na natureza. O contrato de co-investimento para a construção de um edifício residencial ou estrutura industrial envolve a transferência do objeto em troca de dinheiro ou outros bens. No sentido das regras, tal operação deve ser reconhecida como uma implementação para fins fiscais.

Terminologia

Não há disposições na lei que revelem claramente o que é um contrato de co-investimento para construção. O documento de amostra também não é descrito pelas regras. Entre toda a variedade de definições propostas por especialistas, o mais apropriado é o seguinte. Contrato de co-investimento - um acordo envolvendo o investimento de dinheiro e outras propriedades com a finalidade de lucro subsequente.

Volte-se para a lei. Como a lei da RSFSR No. 1488-1 indica, os investimentos são reconhecidos como investimentos no objeto de atividade econômica para fins lucrativos. Esta definição está presente em 1 artigo. O parágrafo segundo da mesma norma estabelece que o investimento é considerado atividade prática visando à venda dos recursos investidos. A Lei Federal No. 160 refere-se a capital estrangeiro. Investimento estrangeiro, de acordo com a Seção 2 da lei, é considerado o investimento de moeda estrangeira no objeto de atividade econômica dentro da Federação Russa.

Alguns especialistas, analisando os padrões atuais, propõem fixar oficialmente a definição de um acordo de investimento (coinvestimento). No entanto, a maioria dos especialistas acredita que isso é impraticável. Levando-se em conta as disposições das leis nº 1488-1 e 160, pode-se dizer que qualquer acordo que vise obter lucro é considerado como um contrato de co-investimento.

Lei Federal nº 39

Este ato normativo define atividade de investimento no sentido estrito. A Lei Federal nº 39 trata de investimentos de capital, isto é, ações destinadas a obter lucro no longo prazo, operando o sistema operacional criado pela organização. A lei também não divulga algo como um acordo de co-investimento. O ato normativo dá uma referência ao Código Civil. Assim, para uma entidade que eventualmente registrará uma instalação construída ou adquirida como um sistema operacional, qualquer contrato firmado durante o processo de construção funcionará como um contrato de co-investimento.

Contabilidade

No PBU 23/2011 existe uma definição de atividade de investimento. A cláusula 10 estabelece que as operações associadas à aquisição, criação, alienação de ativos não circulantes são reconhecidas como operações relevantes. Estes incluem:

1. Custos da compra, construção, modernização, reconstrução, preparação para a operação de ativos. Incluem, entre outras coisas, os custos de pesquisa e desenvolvimento, trabalho tecnológico.
2. Venda de ativos não circulantes.
3. Cálculo dos juros sobre passivos incluídos no custo dos investimentos, de acordo com as provisões do RAS 15/2008.
4. Pagamentos relacionados à compra / venda de ações / ações de outras empresas. A exceção são os investimentos financeiros que envolvem revenda no curto prazo.
5. Emissão de empréstimos a outras entidades ou o seu reembolso.
6. Aquisição / venda de títulos de dívida, exceto investimentos adquiridos para posterior revenda (no curto prazo).

Assim, o PBU refere-se a transações com ativos não circulantes. Estes incluem OS, ativos intangíveis, investimentos de longo prazo. Considerando as disposições da Lei Federal nº 39, deve-se notar que um contrato de co-investimento para a construção de um edifício residencial ou estrutura industrial é um acordo envolvendo uma mudança no tamanho dos ativos não circulantes, que são refletidos em 1 parte do saldo do ativo.

Nuances

Nem sempre um acordo de co-investimento é para um parceiro. Se um sistema operacional for comprado, ele poderá ser vendido não apenas (usado), mas também produtos (mercadorias). Para o adquirente, o contrato será investimento em qualquer caso. Quanto ao vendedor, tudo depende do objeto que ele implementa.

Ao elaborar um contrato para a construção de ativos fixos, um contrato de investimento é necessário exclusivamente para o cliente. Não importa para o contratante como a contraparte aceitará a facilidade construída para contabilidade. O cliente pode refleti-lo como um ativo fixo ou como uma propriedade destinada à venda posterior (ou seja, como um produto acabado). Para o contratante, o contrato refere-se a atividades ordinárias.

Se falamos sobre o memorando de associação para a formação de uma nova empresa ou a compra de uma participação no capital de uma empresa existente, então, para o proprietário dos fundos, será investimento. Para a própria empresa, o acordo só pode ser reconhecido como tal quando o fundo é pago pelo sistema operacional. Nessa situação, a dívida do fundador será paga por um ativo não circulante.

VOCÊ Opinião

Em uma de suas decisões, o tribunal determinou como é necessário interpretar o acordo de coinvestimento de um edifício residencial ou de uma estrutura industrial. Vale a pena dizer que, na prática, este acordo tem uma variedade de nomes. A interpretação proposta por VOCÊ não tem nada a ver com tal conceito como um acordo de co-investimento. A requalificação de um contrato é determinada por várias circunstâncias. Em primeiro lugar, é causada pela necessidade de esclarecer o objetivo do acordo para fins fiscais. VOCÊ propôs o seguinte. Acordos relacionados a investimentos em construção devem ser referidos como contratos de venda de imóveis futuros. Assim, as autoridades fiscais consideram tais transações como a venda de propriedade. Como resultado, a contribuição para o investimento é considerada como um adiantamento, que será posteriormente tributado com IVA, de acordo com o Artigo 154 do Código Tributário (cláusula 1).

Vale dizer que, antes da adoção da decisão do Supremo Tribunal Arbitral, os pagadores foram guiados pelo disposto no parágrafo 3º do artigo 4º da Lei Federal nº 39. A norma estabelece que um cliente que não atua como investidor tem o direito de usar, possuir, alienar investimentos de capital por um período e dentro dos poderes estipulados pelo contrato. Como pode ser visto no texto, a entidade não recebe a propriedade dos fundos recebidos do exterior. Assim, o tipo de acordo foi estabelecido - um contrato de agência.Como resultado, a transferência de fundos ou outras propriedades não estava associada à implementação posterior da estrutura e não funcionava como um objeto de tributação. Fornecer ao investidor o imóvel em que ele investiu também não foi considerado uma venda.

Atualmente, a situação é diferente. Deve-se notar que na decisão do Supremo Tribunal Arbitral, vários acordos são nomeados que podem ser usados ​​como parte das relações para financiar a construção da instalação. No entanto, o contrato de agência não é aplicável a eles. Isso se deve ao fato de que, de acordo com o decreto, a propriedade do objeto pode surgir apenas do proprietário do site.

Contrato de co-investimento: lançamentos

Considere uma situação em que a parte da instalação concluída será operada pela entidade que financiou sua construção para atividades de produção, arrendamento ou necessidades de gerenciamento. Como um acordo de co-investimento é refletido? As postagens serão as seguintes. Por contagem de db 08 formou o valor do objeto. Pode ser cobrado na conta. 01 "OS" ou cf. 03 "Investimentos rentáveis". A formação do custo inicial é realizada de acordo com o RAS 6/01. Em alguns casos, fundos emprestados são usados ​​para criar um objeto. Em seguida, o contador deve levar em conta as disposições do PBU 15/2008.

Como o parágrafo 7 das normas indica, o custo de um ativo deve incluir juros devidos para dedução em favor do credor e está diretamente relacionado à aquisição, fabricação (construção) do objeto. Ao compilar os lançamentos no âmbito de um acordo de coinvestimento com um coinvestidor, um contabilista deve lembrar-se de que os custos de financiamento podem ser igualmente incluídos em outras despesas ao longo da vida de uma dívida.

Casos especiais

Se a construção da instalação foi suspensa por um longo período (mais de 3 meses), a inclusão de juros devidos ao credor no custo de construção cessa a partir do primeiro dia do período seguinte ao mês em que o evento ocorreu. Para este período, eles devem ser baixados para outras despesas. Em caso de retomada do trabalho, os juros acumulados são transferidos para o valor do ativo. O período durante o qual a coordenação adicional das questões organizacionais / técnicas que surgiram após o início da construção da estrutura não será considerada um período de suspensão.

Acordo de coinvestimento: amostra

O acordo é elaborado de acordo com as regras gerais previstas para documentos deste tipo. O formulário padronizado não é aprovado por lei. No entanto, as regras fornecem detalhes obrigatórios que devem conter todos os contratos, incluindo um contrato de co-investimento. Um documento de amostra inclui as seguintes informações:

1. Nomes das partes
2. Data e local da transação.
3. Disposições Gerais
4. Assunto do acordo.
5. Direitos e obrigações dos participantes.
6. O custo do contrato.
7. Responsabilidade das partes, inclusive em caso de recusa unilateral em cumprir os termos da transação.
8. Força maior.
9. O período de validade do contrato.
10. Provisões Finais
11. Detalhes das partes da transação, suas assinaturas, impressões de selos. Se um contrato de co-investimento for celebrado com um indivíduo, então os detalhes do seu passaporte, endereço de residência, nome completo são fornecidos.

Para declarar uma transação válida, um contrato por escrito deve ser seguido. O registro estadual de um contrato de co-investimento não está previsto por lei. Sem falhas, o acordo deve indicar todas as condições materiais. Estes incluem, em particular, a definição do assunto de uma transação. Por exemplo, um contrato de co-investimento é elaborado para a construção de um edifício não residencial. O contrato de modelo deve incluir informações pelas quais o objeto pode ser identificado de forma exclusiva.

Ponto importante

Antes de fazer um acordo, a entidade que planeja financiar a construção da instalação deve verificar a solvência da contraparte.Se o segundo participante que entrou em um contrato de co-investimento para construção (construtor) estiver falido, um advogado será necessário para resolver a situação com o mínimo de perdas. Como regra geral, não será possível resolver o problema pacificamente. Terá que entrar em contato com o tribunal. Neste caso, é necessário levar em conta as normas da legislação que rege o processo de falência.

Reavaliação de passivos tributários

Se a relação não é regida por um contrato de parceria e parceria simples, o valor da propriedade que é transferida pelo investidor para a construção da instalação está sujeito a IVA, calculado à taxa de 18%. Nesse caso, podem surgir questões na contabilização de despesas e tributação pelo proprietário do site. As autoridades de controle podem considerar os fundos transferidos pelo investidor como a renda do incorporador. De acordo com a lei, eles podem ser reduzidos por despesas documentadas. Daí resulta que as entidades que participam nessas transações devem reavaliar suas obrigações fiscais de IVA e dedução dos lucros. Tais operações devem ser realizadas tanto sob os contratos planejados como já concluídos, levando em conta o prazo de prescrição (três anos) para a realização de inspeções do Serviço de Impostos Federal.

As especificidades da reflexão dos fundos no destinatário

Ao considerar esta questão, atenção deve ser dada ao parágrafo 23.1 do parágrafo 3 do artigo 149 do Código Tributário. De acordo com isso, o IVA não é cobrado sobre os serviços do desenvolvedor fornecido por ele, de acordo com o contrato de participação compartilhada na construção. Este acordo é elaborado levando em conta as disposições da Lei Federal nº 214. Uma exceção é o trabalho que o sujeito realiza como parte da construção de instalações de produção. Os fundos recebidos do co-investidor não devem ser refletidos na forma de financiamento direcionado, contribuição de investimento, etc., nas contas de balanço 76/86, mas como pagamento adiantado sob o contrato de compra e venda da conta. 62. Este dinheiro deve ser incluído na base de cálculo do IVA.

Harmonização de Termos

Há casos em que, no momento da assinatura do contrato, as partes não decidiram qual parte da estrutura será transferida após a conclusão do trabalho para o patrocinador do projeto. Os contratantes podem decidir que a separação será realizada após a conclusão da construção. Assim, a entidade que transferiu os recursos, aprende sobre os parâmetros do objeto realmente comprados por ele, somente no momento da execução do certificado de aceitação. Nesse caso, o contrato de co-investimento que concluíram ainda deve ser interpretado como um acordo sobre a venda de um objeto futuro.

Questões contábeis de destinatário

Após a elaboração de um contrato de co-investimento, o desenvolvedor, durante a construção da estrutura, realiza dois tipos de atividades. Ele cria uma parte do objeto para si mesmo. Em outras palavras, o desenvolvedor faz investimentos de capital no sistema operacional. A segunda parte da instalação está sendo construída para posterior venda reembolsável a terceiros. Nesse caso, podemos falar sobre a criação de produtos acabados (embora imóveis). Se você seguir rigorosamente as exigências da contabilidade, o custo de construção de um ativo fixo deve ser concentrado no balanço patrimonial. 08 e o custo de fabricação do produto - na conta. 20

Enquanto isso, tal separação só pode ser feita teoricamente durante o processo de construção. Na prática, tal diferenciação é impossível, especialmente quando os parceiros não decidem quais quartos irão para quem. Além disso, sob os termos do acordo, pode ser estabelecido que todos os custos da instalação sejam aceitos pelo desenvolvedor após obter permissão para colocar a instalação em operação.

Até lá, os registros contábeis refletirão os valores transferidos para financiar o trabalho. Segundo alguns especialistas, esses fundos devem ser refletidos no balanço patrimonial. 60

Conclusão

As construções legais de vários acordos, incluindo co-investimento, foram criadas principalmente para evitar que as entidades pagassem o IVA. A situação mudou você.Ao requalificar os acordos de co-investimento nos contratos de compra e venda do objeto futuro, o tribunal realmente proporcionou às autoridades fiscais a oportunidade de reabastecer o orçamento com fundos recebidos pelos desenvolvedores de seus parceiros. Enquanto isso, como dizem os especialistas, as mudanças introduzidas afetaram as conseqüências advindas de tais transações tanto no IVA como na dedução dos lucros.

A principal característica dos acordos de co-investimento é o fato de que os fundos recebidos em favor do desenvolvedor não se tornam propriedade sua. Ele não tem o direito de dispor deles a seu critério, mas é obrigado a enviá-los para a construção da instalação. Assim, o financiamento recebido é direcionado. Na acepção das normas do Código Tributário, estes fundos não alteram a base de dedução do lucro e não são tidos em conta no cálculo do IVA. Parece que a legislação deveria esclarecer esta questão.