O acordo de troca de terras refere-se à transferência de terras para a propriedade de uma parte em troca de outra terra. Como a permuta é uma relação jurídica em uma base reembolsável, então as regras gerais que regem as transações de compra e venda são usadas com relação a ela, com as especificações que são devidas à própria natureza desse tipo de transação.
Especificidade de um acordo de troca
A principal diferença do contrato de venda é que, para a propriedade transferida, as partes não recebem o valor monetário especificado no contrato, mas uma parcela de terreno que tenha características, propriedades e preço semelhantes. Ambos os lados, ao mesmo tempo, atuam como vendedores e compradores.
Portanto, as áreas que eles trocam devem ser aproximadamente as mesmas. Mas, na realidade, muitas vezes acontece que um site é inferior ao outro em algumas propriedades. Nesse caso, as partes têm o direito de estabelecer o pagamento exigido pela diferença de custo, cujo valor é prescrito nos termos do contrato de câmbio.
A troca difere de um contrato de doação, na medida em que a natureza da transação é onerosa, e não realizada unilateralmente como transferência de terra como um presente. Se um acordo de troca de terras for concluído, cada parte recebe uma propriedade similar ou uma compensação parcial se um lote for inferior ao outro.
Formulários de Transação
Em relação à troca de parcelas na Federação Russa, tais formas de transação como:
- uma simples forma escrita quando as partes do contrato só devem certificá-lo com assinaturas e transferi-lo para as autoridades do Serviço de Registro Federal para registro estadual;
- um formulário notarial no qual a certificação deste contrato não é exigida, mas em muitos casos é, no entanto, prescrito por um ato regulamentar.
Quando o reconhecimento de firma é exigido?
A notarização é necessária nos seguintes casos:
- Para transações relacionadas ao site pertencente a um menor ou cidadão que seja reconhecido como tendo capacidade jurídica limitada.
- No caso de uma troca, se houver propriedade comum do terreno (incluindo os casos em que todas as partes alienam suas ações em uma transação).
Não importa de que forma a transação foi concluída, o acordo de troca (uma amostra será apresentada abaixo) deve ser registrado pelas autoridades estaduais. Se esse requisito não for cumprido, o documento será declarado inválido.
Regulação
Ao concluir um acordo sobre a troca de terrenos, ambas as partes devem estar atentas às normas regulatórias em termos de lei que distinguem um contrato desse tipo de um contrato de venda da mesma terra. Por exemplo, se não houver condições exatas no acordo sobre o preço da terra a ser trocada ou dados sobre a distribuição de despesas de ambas as partes, você precisa se lembrar da premissa subjacente à troca de parcelas equivalentes.
Se, no entanto, para executar o contrato de troca de terras, as despesas são necessárias para a transferência da terra para a outra parte ou outras ações destinadas a cumprir o acordo, então eles devem ser realizados pela parte que deve fazer isso de acordo com as obrigações prescritas.
Procedimento de compensação para uma troca desigual
Inicialmente, o acordo assume a equivalência de terra.É por isso que possíveis disputas futuras dos participantes sobre o valor da propriedade transferida são muito limitadas. Se o objeto do contrato é a troca de parcelas desiguais, a parte que transfere a parcela com um preço menor recebe outra obrigação de pagar a diferença em seu valor.
Esse pagamento deve ser feito antes ou imediatamente após a contraparte ter sido transferida para o site com um custo menor. Ao mesmo tempo, um procedimento diferente para a compensação da diferença de preço existente pode ser estabelecido no contrato de câmbio. Portanto, é bastante natural que todos os requisitos necessários e a forma de compensação paga devam necessariamente ser refletidos no próprio texto ao celebrar o contrato.
Troca simultânea
A troca de terras não precisa ser realizada simultaneamente. Há também casos em que o contrato estabelece datas diferentes para a transferência de parcelas trocadas. Primeiro, uma parte do contrato cumpre suas obrigações e, depois, outra. Se, de acordo com o acordo de troca certificado, os termos para a transferência entre si não coincidirem, então é necessário aplicar as regras estabelecidas por lei no contra-cumprimento de suas obrigações, que estão consagradas no artigo 328 do Código Civil da Federação Russa.
Pelo seu conteúdo, conclui-se que, se a contraparte não cumprir a obrigação contratual, outra contraparte tem o direito de suspender imediatamente o cumprimento das suas próprias obrigações especificadas no contrato (uma amostra do acordo de troca também pode ser visto neste artigo) ou, em princípio, recusar-se a cumpri-la. Pode também exigir que a outra parte recupere os danos devido às violações cometidas.
O momento em que o direito de propriedade sobre os terrenos a serem trocados diretamente passa a seu participante é determinado no artigo 570 do Código Civil da Federação Russa. Ele diz que a propriedade da terra adquirida através de troca é transferida simultaneamente para cada uma das partes se todas as obrigações estabelecidas pelo contrato foram cumpridas antes disso.
Além disso, é necessário observar as especificidades do contrato de permuta, que se relaciona com a responsabilidade pela apreensão da propriedade, ou seja, a terra recebida sob o acordo de troca. No caso de compra e venda, o vendedor assume a obrigação de transferir para o comprador os bens que estão livres da apresentação de direitos a ele por terceiros. Há apenas uma exceção aos requisitos estabelecidos por lei quando o próprio comprador concorda em aceitar mercadorias que estão oneradas com os direitos de terceiros. Uma disposição semelhante da legislação no campo civil aplica-se ao acordo de permuta. Se uma das partes deixar de cumprir essa obrigação, o culpado não apenas indenizará a contraparte pelos prejuízos incorridos por ele, mas também devolverá ao participante de boa fé a terra recebida através da troca. Em que condições é celebrado um contrato?
Termos do contrato
Os principais termos do contrato de câmbio, que devem ser acordados por ambas as partes, são:
- estabelecer o objeto do contrato, isto é, as parcelas transferidas por ambas as partes;
- identificação de características quantitativas de propriedade contratual;
- determinação da equivalência do valor e propriedades das parcelas ou a indicação de compensação apropriada para obter equivalência.
Os termos essenciais da transação são acordados diretamente na fase preparatória e são baseados em vários documentos de título para terra (por exemplo, passaportes cadastrais, relatórios sobre valor de mercado, etc.).
Como elaborar um contrato de troca de terras para um apartamento? Sobre isso ainda mais.
Como o contrato é elaborado?
Em conformidade com o artigo 550 do Código Civil da Federação Russa, um acordo sobre a venda de imóveis deve ser por escrito. O contrato para a troca de terras também está sujeito a conclusão exclusivamente escrita.Se os requisitos legais do formulário não forem cumpridos, o contrato será automaticamente considerado inválido. Um acordo desse tipo obriga o registro estadual de novos proprietários e seus direitos no departamento de Rosreestr, localizado no local das terras permutadas.
Características que personalizam objetos de troca
O contrato deve necessariamente descrever os recursos que personalizam os lotes a serem trocados:
- área de terrenos alienados;
- seus números cadastrais;
- a finalidade para a qual eles são operados;
- imóveis com uma indicação de sua afiliação, que estão localizados nesses sites.
O registro de um contrato de troca de terras é um assunto responsável.
Além disso, os desenhos das parcelas que são objeto do contrato devem ser anexados ao contrato de troca. As partes precisam avaliar os respectivos gráficos no valor cadastral. Além disso, é necessário avaliar as várias estruturas e objetos imobiliários que estão localizados nesta terra. A avaliação é feita utilizando os atos que determinam o valor cadastral e as demonstrações consolidadas da avaliação das estruturas. Esses documentos estão anexados ao contrato de troca.
Quando é elaborado, as partes devem fornecer às suas contrapartes as seguintes informações:
- sobre a presença ou ausência de conflitos fundiários e disputas sobre lotes a serem trocados, bem como sobre sua natureza legal;
- a presença de servidões existentes;
- se a terra a ser trocada está sendo alugada a terceiros;
- sobre a transferência desta terra como penhor.
As fronteiras do território a que os terceiros têm direito e o conteúdo desses direitos devem ser indicados no plano gráfico dos respectivos sites. O acordo indica restrições aos direitos de propriedade que estão associados com as zonas tecnológicas, sanitárias, de proteção e outras estabelecidas nesta terra, bem como a atribuição de terras para uma parte ou parte delas para aqueles que têm fins ambientais, recreativos ou histórico-culturais.
De acordo com a lei federal, o registro é considerado a ação de uma determinada ação legal por órgãos com a autoridade apropriada. Assim, a propriedade da terra ocorre simultaneamente com o registro dos direitos de uma ou outra parte em relação a ela. O procedimento de registo e registo do contrato de troca de terras ao abrigo da lei de terras é concluído no momento em que a informação é inscrita no registo legal unificado e os documentos são emitidos para os requerentes.
As especificidades da tributação da terra após a conclusão do contrato
Uma vez que, de acordo com as exigências contratuais, cada uma das partes não apenas alienou a terra, mas também obtém propriedades que são idênticas em preço e características, os motivos para sua tributação surgem para qualquer objeto do acordo.
Apesar do fato de que existe uma regra sobre a equivalência de terras a serem trocadas, não vale a pena pensar que ambas as partes pagarão impostos iguais pelos lotes adquiridos por elas. O montante de um pagamento específico será calculado pela autoridade fiscal relevante com base no valor cadastral, que pode ser diferente mesmo para parcelas do mesmo tipo. Nesta situação, as partes têm o direito de contestar a avaliação da terra em tribunal e tentar calcular o imposto pelo seu preço de mercado.
O uso pretendido da terra é uma base significativa para o surgimento do direito à isenção do pagamento de impostos.
Troca de terras por outros objetos
É possível implementar um contrato de troca de carro para um terreno. Nesse caso, as próprias partes são determinadas com a equivalência da transação. Se qualquer um dos objetos de troca for mais barato, será cobrada uma taxa adicional. É claro que o proprietário perde a propriedade do carro e a propriedade da terra é adquirida.
Além disso, um contrato de troca de terras para uma casa ou apartamento é frequentemente concluído.