Konsep dan prosedur untuk menggunakan pemilikan bersama dinyatakan dalam Bab 16 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, dan pada pembahagian harta itu sendiri (termasuk pangsapuri) - dalam seni. 252 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Di samping itu, dalam menyelesaikan masalah ini, perlu dipandu oleh norma-norma Kod Perumahan Persekutuan Rusia dan Keputusan Angkatan Bersenjata Rusia.
Prosedur untuk menentukan saham dalam apartmen
Menurut undang-undang, saham dalam apartmen boleh ditentukan dengan cara berikut:
1. Berdasarkan peraturan undang-undang semasa. Sebagai contoh, seperti berikut dari Art. 1141 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, bahagian pewaris dalam harta si mati adalah sama. Oleh itu, jika pewaris mempunyai 3 orang anak laki-laki, tetapi salah seorang daripadanya meninggal dan mempunyai 2 orang anak, dalam hal warisan menurut undang-undang, anak-anak akan menerima 1/3 dari jumlah itu, dan cucu cucu 1/6 dari jumlah itu.
2. Berdasarkan perjanjian peserta (pemegang ekuiti, pemilik). Sebagai contoh, orang yang melabur dalam membeli sebuah apartmen secara berasingan boleh menentukan saiz bahagiannya, bergantung pada saiz setiap sumbangan. Perjanjian itu mesti dibuat secara bertulis dan didaftarkan dengan Rosreestr.
Jika saham tidak ditentukan oleh kaedah yang diterangkan di atas, maka mereka dianggap sama.
Dalam amalan, terdapat kes-kes apabila saiz harta salah seorang pemegang ekuiti meningkat disebabkan oleh penambahbaikan yang tidak dapat dipisahkan yang dibuat kepadanya dalam keadaan apartmen. Sebagai contoh, semasa tempoh kediaman, salah seorang peserta membina semula sistem kejuruteraan di apartmen (kumbahan, pemanasan), memasang paip paip dan tingkap plastik baru. Oleh itu, nilai pasaran hartanah meningkat, sehingga selepas keputusan untuk memperuntukkan saham dalam apartmen dengan jenis, dia menerima hak untuk menuntut kawasan yang lebih besar daripada yang ditetapkan dalam dokumen hakmiliknya.
Peningkatan atau pengurangan pemilikan adalah mungkin dengan persetujuan pemilik atau di mahkamah. Dalam kes kedua, penilaian kehakiman mengenai keadaan apartmen sebelum dan selepas penambahbaikan yang dibuat akan menjadi penting dalam menyelesaikan pertikaian itu.
Syarat untuk pembahagian apartmen
Perundangan semasa mentakrif syarat-syarat berikut:
1. Seksi mungkin jika boleh mengatur bilik yang sesuai untuk tinggal dengan pintu masuk yang berasingan dan komunikasi bebas. Iaitu, kawasan itu sekurang-kurangnya 28 meter persegi. m. (SNiP 31-01-2003), dan kerja sistem kejuruteraan tidak boleh dibuat bergantung kepada kehendak orang lain. Itulah sebabnya adalah mustahil untuk memperuntukkan saham dalam apartmen satu bilik, kerana di premis itu, secara teknis mustahil untuk mewujudkan sambungan bebas ke sistem kumbahan, bekalan air dan pemanasan.
Dalam amalan, adalah mungkin untuk membahagikan tanpa masalah hanya perumahan di kawasan yang besar, di mana terdapat beberapa bilik kebersihan (bilik mandi, tandas) atau pangsapuri yang terletak di tingkat 1. Dalam kes yang kedua, adalah mungkin untuk mengatur masuk yang berasingan dan menjalankan komunikasi bebas.
2. Pembangunan semula yang tidak dibenarkan tidak diambil kira apabila membahagikan pangsapuri. Selain itu, kehadiran mereka boleh menyebabkan keengganan untuk memberikan permit bagi peruntukan saham.
Seksyen premis kediaman dalam "perkauman"
Undang-undang persekutuan masih tidak memberi definisi undang-undang mengenai konsep "apartmen perkauman." Malah, ini bermakna premis 5 atau lebih bilik yang dimiliki oleh orang yang bukan ahli keluarga yang sama dan telah memperoleh hak mereka secara bebas dari orang lain.
Pada masa ini, undang-undang tidak membenarkan peruntukan jenis saham dalam apartmen perkauman, kerana pemiliknya tidak mempunyai peluang untuk menyusun premis dengan pintu masuk yang berasingan dan komunikasi mereka sendiri (tandas, bilik mandi).
Pemilik beberapa bilik yang terletak di tingkat 1 bangunan mungkin mempunyai satu-satunya "peluang" untuk peruntukan itu. Dalam kes ini, anda boleh membuat pintu masuk berasingan dan menyusun sambungan ke nod sistem kejuruteraan. Kos kewangan akan menjadi sangat penting.
Had peruntukan bagi peruntukan
Seksyen apartmen mungkin tidak mungkin dalam kes berikut:
- Mengambil bahagian dalam apartmen dengan jenis akan menyebabkan kerosakan pada dinding galas dan kawasan umum, serta mewujudkan halangan bagi orang yang tinggal di bangunan apartmen menggunakan ruang tamu.
- Pelanggaran hak harta dan kepentingan sah pihak yang berminat (pemiutang yang didaftarkan di premis kediaman, dsb.).
- Premis yang terbentuk hasil daripada peruntukan itu tidak sesuai untuk hidup, menurut Art. 16 LCD RF. Selalunya, ia adalah atas dasar ini bahawa mahkamah menolak tuntutan untuk peruntukan bahagian apartmen dalam jenis.
Seksyen apartmen dalam cara "sukarela"
Menurut Art. 252 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, peruntukan syer dalam apartmen dengan persetujuan oleh pihak-pihak harus dijalankan. Pada masa yang sama, pemilik mempunyai hak untuk menentukan sejauh mana mereka akan melaksanakan hak untuk membahagikan premis kediaman, dan pelaksanaan kuasa mereka tidak menjejaskan hak pemegang saham lain.
Contohnya, pada tahun 2015, Mahkamah Bandar St. Petersburg dalam salah satu ketetapan rayuan menunjukkan bahawa peruntukan saham dalam apartmen dengan jenisnya tidak melanggar hak dan kebebasan pemilik lain (pemegang ekuiti), kerana ia tidak melibatkan perubahan dalam tajuk pemilik lain berhubung dengan harta bersama.
Apabila mencapai persetujuan mengenai pembahagian harta dalam bentuk, perlu bertindak berdasarkan algoritma berikut:
- Mendapat kebenaran untuk mengubah susun atur apartmen, kerana bahagian melibatkan organisasi objek yang baru (sebenarnya, pembinaan semula).
- Pembentukan ruang hidup berasingan, iaitu kerja pembinaan secara langsung.
- Menulis pelan teknikal, dengan mengambil kira perubahan yang dibuat kepada reka bentuk apartmen. Untuk melakukan ini, hubungi jurutera kadaster.
- Ia adalah perlu untuk membuat kesimpulan perjanjian bertulis dengan pemilik lain apartmen di bahagian apartmen.
- Hantar permohonan kepada Perkhidmatan Pendaftaran Persekutuan untuk pendaftaran hak ke premis kediaman yang ditetapkan.
Ciri-ciri perjanjian perkongsian pangsapuri
Mengikut Bahagian 1 Seni. 252, peruntukan saham dalam bentuk boleh dibuat melalui persetujuan antara pemiliknya. Ini bermakna dokumen bertulis disediakan menurut peraturan berikut:
- Perjanjian mengenai peruntukan saham pangsapuri dalam bentuk ditandatangani oleh semua pemilik saham. Seterusnya, masing-masing mendapat salinan tersendiri.
- Kandungan itu menerangkan dengan terperinci subjek perbincangan yang mana pihak-pihak mencapai perjanjian (peruntukan saham dengan pembentukan premis kediaman berasingan).
- Ia perlu menyediakan bayaran pampasan. Dalam praktiknya, jarang sekali mungkin untuk mencapai pertandingan di antara saiz yang sama dalam bahagian harta dan kawasan premis yang diperuntukkan. Sebagai contoh, kawasan apartmen adalah 90 meter persegi. m dimiliki oleh 2 orang, satu di mana memperuntukkan premis dengan saiz keseluruhan 42 meter persegi. m. Dia perlu mengimbangi "hilang" 3 meter persegi. m
Bilangan salinan perjanjian adalah sama dengan bilangan pemilik saham, tetapi satu adalah untuk Rosreestr. Notarization tidak diperlukan.
Prosedur untuk pendaftaran premis yang diperuntukkan
Pendaftaran perubahan dalam pemilikan pangsapuri diperlukan. Selaras dengan Bahagian 1-2 Seni. 14, bahagian 8, artikel 41 Undang-undang No. 218-FZ menghendaki yang berikut:
- Kenyataan daripada semua pemilik saham. Orang yang memperuntukkan premis itu, mendaftarkan hartanya, sementara yang lain membuat perubahan kepada Daftar Hak Bersatu Negeri mengenai hak mereka.
- Dokumen hakmilik ke apartmen, perjanjian partisan (semua salinan), pasport pemohon dan salinan pelan teknikal atau nombor pengenalannya dibentangkan.
- Dokumen mengenai pembayaran duti negeri. Seorang pemegang saham yang cemerlang membayar 2 ribu Rubles, dan pemilik lain - 350 Rubles.
Anda boleh mendaftarkan hak kedua-duanya di Cawangan Rosreestr dan di MFC. Istilah untuk prosedur untuk meminda Daftar Negara Bersepadu adalah 10-12 hari, selepas itu pemohon menerima kenyataan hak mereka dan perjanjian mengenai pembahagian apartemen dengan tanda pendaftaran.
Saham yang diperuntukkan di mahkamah
Rayuan ke mahkamah mengenai pembahagian apartmen adalah perlu jika tidak mungkin untuk mencapai persetujuan dengan pemilik saham lain. Prosedur berikut mesti diikuti:
1. Penyediaan dokumentasi yang diperlukan.
- Pasport teknikal di badan BTI.
- Ekstrak dari Daftar Negeri Bersepadu dengan perihalan rumah tempat apartmen terletak.
- Kesimpulan mengenai kemungkinan peruntukan dalam jenis saham yang disediakan oleh BTI atau organisasi khusus.
- Salinan dokumen hakmilik.
2. Mengeluarkan pernyataan tuntutan.
Dokumen ini disediakan menurut peraturan yang disediakan dalam Tatacara Tatacara Sipil Persekutuan Rusia. Menurut Art. 30, dia difailkan di mahkamah daerah (bandar) di lokasi harta itu. Dalam kes ini, kandungan mesti termasuk:
- Penerangan terperinci apartmen dan bahagian pemohon di dalamnya (saiz, dokumen harta benda).
- Ciri-ciri premis yang diperuntukkan dengan senarai kerja yang perlu dilakukan untuk menciptanya.
- Sekiranya tidak mungkin untuk mengagihkan bahagian dalam apartmen dengan jenis, penyataan tuntutan mesti mengandungi tuntutan pampasan dengan pengiraan amaun tersebut. Untuk ini, kesimpulan mengenai harga pasaran hartanah yang disediakan oleh organisasi pakar perlu disediakan.
3. Penyertaan dalam perbicaraan mahkamah.
Semasa pertimbangan kes itu, perlu untuk membuktikan bahawa pembahagian apartmen secara teknis mungkin, tidak melanggar hak dan kepentingan sah orang lain. Ini bermakna bukan sahaja peserta dalam pemilikan bersama, tetapi juga pemilik pangsapuri lain, serta pemilik rangkaian komunal dan organisasi perkhidmatan.
Seksyen Tuntutan Pihak Ketiga
Tuntutan terhadap peruntukan bahagian apartmen itu boleh difailkan bukan sahaja oleh salah seorang pemilik, tetapi juga oleh orang yang tidak berkaitan dengan premis itu, tetapi kepentingan harta benda itu dilanggar oleh tindakan atau tingkah laku pemiliknya.
Sebagai contoh, jika tidak mungkin untuk melaksanakan perjanjian pinjaman tunai, pemiutang boleh memohon kepada mahkamah dengan permintaan untuk mengalokasikan saham di apartemen (atau harta bersama, jika apartemen dibeli dalam perkawinan). Selain itu, beliau mempunyai hak untuk mengisytiharkan yang berikut:
1. Sekiranya peruntukan saham dalam apartmen tidak boleh dilakukan (kawasan kecil), maka mahkamah mendakwa kewajipan penghutang untuk menjual sebahagian premisnya kepada pemegang saham lain pada harga pasaran.
2. Jika pemilik saham menolak untuk membeli sebahagian daripada pangsapuri penghutang, maka dijual di lelongan awam.
Pada masa ini, kedudukan telah dibangunkan dalam amalan penguatkuasaan undang-undang Rusia, mengikut mana pemiutang diberi hak untuk menuntut peruntukan terpaksa berkongsi dalam apartmen jika dana tidak mencukupi untuk membayar hutang. Pasangan daripada penghutang, pemilik lain apartmen dalam kes ini tidak mengambil bahagian.
Seksyen apartmen. Kajian Kes
Mahkamah bidang kuasa am sering mempertimbangkan permohonan yang menyatakan peruntukan bahagian pangsapuri dalam jenis. Amalan kehakiman mengenai isu ini sangat pelbagai, kerana banyak faktor mempengaruhi hasil setiap kes.
Contoh No. 1
Untuk menyelesaikan pertikaian, mahkamah boleh memerintahkan pemeriksaan untuk menubuhkan kemungkinan teknikal membahagikan pangsapuri, jumlah kos pembangunan semula dan hubungan mereka dengan harga harta itu sendiri.
Contoh No. 2
Sekiranya tidak mustahil untuk memperuntukkan tanpa menjejaskan keseluruhan apartmen, pemilik mempunyai peluang untuk menerima bayaran harga saham oleh peserta lain. Lebih-lebih lagi, hak ini dilaksanakan dengan syarat bahawa pemegang ekuiti lain bersetuju untuk mengambil bahagian dalam pemilikan pemohon dalam harta mereka.
Contoh No. 3
Sebagai langkah yang luar biasa, pemilik mungkin kehilangan bahagiannya di apartmen. Ia dimulakan oleh pemiutang, yang juga memiliki sebahagian daripada premis, tertakluk kepada syarat-syarat berikut:
- Saiz saham tidak penting.
- Kemungkinan pengasingan dalam jenis, yang disahkan oleh mahkamah.
- Kurangnya minat defendan dalam menggunakan harta itu.
Oleh itu, di Mahkamah Daerah Kemerovo, satu kes dipertimbangkan di mana keputusan negatif para hakim dipengaruhi oleh ketidakupayaan plaintif untuk membuktikan bahawa defendan (yang bersedia untuk melucutkan haknya) tidak mahu menggunakan harta itu. Dan semua kerana yang terakhir, pada masa pendengaran mahkamah, memfailkan tuntutan mahkamah untuk berpindah ke apartmen yang dipertikaikan.
Di samping itu, penyata tuntutan harus menyatakan kewajipan pemilik saham untuk menerima pampasan bagi nilainya, disokong oleh semua peserta dalam harta tersebut.
Menentukan penggunaan apartmen
Menurut Art. 247 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, prosedur untuk menggunakan, memiliki sebuah pangsapuri dalam pemilikan bersama dilakukan dengan persetujuan pihak-pihak. Sekiranya perjanjian tidak tercapai, ia ditentukan oleh mahkamah.
Oleh itu, jika pemilik memahami bahawa adalah mustahil untuk memperuntukkan saham dalam bentuk di apartmen, tuntutan tersebut mesti mengandungi data mengenai penentuan susunan pemilikan dan penggunaan apartmen. Ia tidak membayangkan penambakan semulajadi saham, dan ia tidak boleh difailkan serentak dengan tuntutan mahkamah mengenai pembahagian kediaman.
Terdapat amalan perundangan yang luas mengenai penentuan prosedur untuk menggunakan premis kediaman. Apabila memfailkan tuntutan, perkara-perkara berikut perlu dipertimbangkan:
- Menurut Art. 23 Kod Prosedur Sivil Persekutuan Rusia, syarat-syarat tertakluk kepada ulasan oleh mahkamah dunia di lokasi harta itu.
- Menentukan kemungkinan memiliki bahagian apartmen, mahkamah mengaitkan kawasan sebenar bilik dengan saiz bahagian pemohon dan defendan. Jika kesaksamaan di antara mereka tidak mungkin, maka isu bayaran pampasan boleh dipertimbangkan.
- Apabila membuat keputusan, mahkamah mengambil kira prosedur yang sedia ada untuk menggunakan apartmen sehingga saat pertikaian (menentukan betapa adil itu), keperluan setiap pemegang saham, usia dan keadaan kesihatan, tingkah laku yang berkaitan dengan pemilik lain, dll.
- Penentuan perintah penggunaan tidak berkaitan dengan penamatan hak untuk menggunakan premis kediaman tertentu.
Keputusan mahkamah mengubah apartmen individu menjadi satu komunal, tetapi dalam keadaan ketidakmungkinan pembagian sebenarnya, ini kadang-kadang satu-satunya cara untuk menamatkan pertikaian perumahan. Prosedur yang ditetapkan untuk digunakan membolehkan pemilik:
- Berbagi akaun peribadi dan bayar utiliti mengikut bahagian mereka dan jumlah penduduk.
- Cukup berkongsi kos penyelenggaraan dan pembaikan utiliti dan harta bersama.
Itulah yang perlu anda ketahui untuk mendapatkan keputusan mahkamah positif.