Perjanjian sewa menyiratkan suatu transaksi di mana pemilik (pemberi pajak) berjanji untuk memindahkan harta kepada pengguna (penerima pajak) untuk jangka masa tertentu, dan penerima pajak berjanji untuk menggunakannya. Seperti mana-mana kontrak lain, satu syarat penting dalam kes ini adalah subjeknya. Ia bergantung kepada dia akibat undang-undang, termasuk tempoh pajakan. Untuk tempoh yang tidak ditentukan atau kontrak tertentu disimpulkan - ini adalah satu lagi syarat penting bagi mana-mana kontrak. Adalah sangat penting bagi pihak-pihak untuk menentukan tempoh kesahihan. Tetapi, sebagai tambahan kepada ini, terdapat norma-norma perundangan, mengikut mana tempohnya tidak selaras dengan kehendak mereka.
Pajakan dan sewa: bagaimana membezakannya
Sebelum anda mula mengkaji istilah-istilah, adalah wajar memahami konsep-konsep yang sering mengelirukan orang biasa. Ia adalah mengenai menyewa dan menyewa. Perbezaan utama ialah perjanjian pajakan diterima berkaitan dengan individu, sementara perjanjian sewa diterima dalam hubungannya dengan entiti hukum. Perbezaan penting yang lain termasuk yang berikut:
- Objek. Sekiranya untuk sewa ia boleh menjadi premis kediaman eksklusif, maka apabila menyewa ia adalah pejabat, tapak untuk pengeluaran dan perdagangan, serta gudang.
- Pihak-pihak untuk pajakan adalah tuan tanah dan penyewa, sementara dalam pajakan itu adalah tuan tanah dan penyewa. Istilah-istilah yang berkaitan mesti dinyatakan dalam kontrak.
- Sekiranya keadaan konflik di bawah kontrak pekerjaan, anda boleh cuba menyelesaikannya melalui agensi hartanah. Jika kita bercakap mengenai pajakan, maka paling sering mereka berpaling kepada peguam swasta untuk mendapatkan bantuan.
- Tempoh kontrak. Jika pajakan boleh dikeluarkan untuk sebarang tempoh, maka pajakan itu hanya untuk tempoh tidak melebihi lima tahun. Oleh itu, jika istilah itu tidak dinyatakan dalam kontrak pekerjaan, maka secara kebetulan had tempoh sahnya adalah lima tahun.
- Hubungan undang-undang di bawah pajakan dikawal berdasarkan Ch. 34 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, dan berkenaan dengan kontrak pekerjaan, Ch. 35 Kanun Sivil Persekutuan Rusia.
- Sekiranya hutang timbul daripada entiti undang-undang, lebih mudah untuk memungutnya, kerana yang terakhir, sebagai peraturan, mempunyai harta, serta tunai dalam akaun semasa. Jika warganegara terhad dalam kesolvenan, misalnya, jika tidak ada kerja, maka akan lebih sukar dilakukan.
Memahami perbezaan dalam menyewa dan menyewa, kami meneruskan secara langsung ke pajakan, khususnya, untuk tempoh tindakan.
Ciri terma pajakan
Tempoh sah adalah tempoh masa, yang ditentukan oleh persetujuan bersama pihak-pihak. Selaras dengan itu, memajak hubungan undang-undang bermula dan berakhir.
Menurut penunjuk ini, penyewa mempunyai kewajipan untuk membayar harta yang disewa. Sebaliknya, pemilik mesti memindahkan harta tersebut kepada pengguna dalam tempoh yang sesuai.
Permulaan dan akhir transaksi bergantung kepada tempoh pajakan. Perjanjian dibuat untuk tempoh yang tidak ditentukan atau tempoh tertentu, kesahihannya bermula pada awal hari, dan berakhir pada penghujung hari (pada 24:00). Oleh itu, penamatan kontrak (jika penyewa menghantar notis mengenai penamatan hubungan undang-undang lanjut) jatuh pada 24:00 tarikh itu, yang ditakrifkan dalam dokumen itu.
Jenis perjanjian pajakan
Perkara 610 Kanun Sivil Persekutuan Rusia menerangkan istilah pajakan. Untuk tempoh yang tidak ditentukan, dia hendaklah disimpulkan jika kandungan itu gagal untuk menetapkan tarikh yang tepat. Dokumen sedemikian juga dipanggil kekal.
Walau bagaimanapun, secara literal, konsep sedemikian tidak boleh ditafsirkan. Perjanjian sewa mana-mana menyediakan tempoh tertentu, kerana benda itu dipindahkan untuk digunakan, dan bukan dalam pemilikan pihak yang lain. Dalam ketiadaan tempoh tertentu, adalah lebih tepat untuk membincangkan kemungkinan pihak-pihak pada bila-bila masa untuk menamatkan hubungan undang-undang. Benar, untuk ini perlu terlebih dahulu memberitahu pihak lain.
Terdapat juga kontrak jangka pendek. Mereka sering tertutup apabila menyewa kediaman. Kontrak jangka pendek diselesaikan hampir selama 11 bulan. Disebabkan ini, tidak perlu mendaftar dengan Rosreestr. Perjanjian pajakan boleh dibuat selama dua bulan, selama beberapa minggu, hari dan bahkan jam.
Kontrak jangka pendek adalah yang paling menguntungkan bagi pemberi pajak, kerana mereka bukan sahaja membolehkan anda untuk mendapatkan lebih banyak keuntungan, tetapi juga menyekat penyewa dalam hak-hak tertentu, dan juga memungkinkan untuk menghindari membayar cukai.
Undang-undang memperuntukkan konsep sedemikian sebagai tempoh had kontrak. Ia bukan sahaja boleh dinyatakan dalam perjanjian, tetapi juga diperlukan oleh undang-undang. Keadaan ini sah, contohnya, apabila memajak plot tanah dan plot yang mempunyai mineral, serta badan air. Perundangan ini menetapkan syarat maksimum di mana harta ini boleh dipindahkan untuk digunakan.
Sebagai peraturan, harta ini milik negara, sebagai warganegara atau syarikat, menjadi pemilik, mempunyai lebih banyak peluang untuk menyatakan kehendak. Oleh itu, perkara ini mesti diambil kira semasa menandatangani kontrak.
Terdapat kes apabila undang-undang menetapkan had masa bagi objek yang dipajak, dan pihak-pihak tidak menyediakan untuk tempoh pajakan. Untuk tempoh yang tidak pasti, walaupun dianggap bahawa kontrak telah disimpulkan, ia hanya sah sehingga berakhirnya tempoh had. Walau bagaimanapun, jika salah satu pihak ingin, ia boleh menarik balik dari kontrak pada masa yang sebelumnya tanpa akibat undang-undang.
Satu lagi jenis dokumen dipanggil kontrak jangka tetap. Ini bermakna ia jelas menjelaskan tempoh sah tertentu atau dilampirkan pada permulaan sesuatu peristiwa tertentu. Sebagai contoh, perjanjian sewa rumah boleh menetapkan syarat: "sebelum kesimpulan transaksi pembelian dan penjualan" atau "sebelum memasuki warisan".
Kontrak jangka panjang dibuat terutamanya untuk disewa:
- Plot tanah.
- Bowels
- Badan air.
Hubungan sah di bawah perjanjian sedemikian boleh diubah lagi dengan hakikat bahawa penyewa mendapat peluang untuk menjadi pemilik sepenuhnya. Sebagai contoh, jika sebidang tanah didaftarkan di bawah pengurusan ladang ladang untuk tempoh 49 tahun, maka apabila rumah didirikan di atasnya (dalam bentuk struktur modal), tanah itu boleh didaftarkan semula sebagai harta.
Alasan untuk membuat kesepakatan untuk tempoh yang tidak pasti
Perundangan ini memperuntukkan kemungkinan untuk menyimpulkan perjanjian mengenai pajakan harta untuk jangka masa yang tidak ditentukan atas alasan berikut:
- Tidak menyatakan istilah dalam kontrak.
- Pelanjutan kontrak yang sedia ada, menggunakan hak pendahuluan.
Pembaharuan
Jika seseorang yang telah menyewa harta tertentu telah mematuhi syarat-syarat sepanjang tempoh kontrak, maka dia mempunyai hak pendahuluan untuk membuat kesepakatan pajakan yang sesuai. Dibaharui untuk tempoh yang tidak ditentukan atau untuk tempoh yang jelas - mungkin di bawah beberapa syarat. Ini termasuk yang berikut:
- Tiada pelanggaran semasa kesahihan kontrak asal.
- Pengguna premis itu bersedia untuk menawarkan pemilik terma yang menggembirakan untuk pembaharuan berbanding dengan tawaran yang dimiliki oleh pemohon lain.
- Syarat pra-pemberitahuan telah dipenuhi, yang menyatakan keinginan untuk meneruskan hubungan undang-undang yang berkaitan.
Adalah dipercayai bahawa kontrak itu sewa diperpanjang tanpa had jika penyewa belum menamatkan hak untuk menggunakan harta itu, dan pemberi sewa tidak membuat halangan untuk ini. Dalam kes ini, terma perjanjian tetap sama, kecuali kes di mana pihak-pihak mengisytiharkan sebaliknya.
Walau bagaimanapun, oleh undang-undang, penyewa mesti memberitahu pemilik secara bertulis mengenai niat untuk terus menyewa harta itu dalam masa yang munasabah sehingga akhir dokumen itu. Jika pihak-pihak ingin membuat sebarang perubahan, mereka mesti membuat kesepakatan tambahan di mana ia akan dipaparkan. Selalunya pihak menukar terma perjanjian sewa.
Dalam kes perumahan, lebih menguntungkan bagi penyewa untuk memutuskan terlebih dahulu mengenai tempoh perjanjian pajakan untuk premis itu akan selesai. Untuk tempoh yang tidak pasti, sangat jarang dilakukan penduduk masa depan untuk menyelesaikannya. Tempoh adalah salah satu perkara yang paling penting dalam perjanjian itu. Oleh itu, adalah disyorkan bahawa dokumen itu menetapkan syarat bahawa tempoh itu tidak akan berubah sepanjang tempoh keseluruhan tindakan.
Jika perjanjian pajakan serta penyewaan bilik atau objek lain adalah jangka panjang, maka ia disertai dengan prosedur pendaftaran wajib negara.
Tindakan pihak-pihak apabila tamat tempoh
Dalam kes-kes di mana kontrak telah tamat tempoh dan penyewa tidak mengosongkan premis itu dan pemberi pajak tidak membantah, hak untuk menggunakan harta itu terus mengikut terma yang sama. Selain itu, kontrak dianggap berpanjangan untuk tempoh yang sama. Jika penyewa tidak ingin memiliki harta tersebut pada masa akan datang, dia mesti memaklumkan kepada tuan tanah. Jika tidak, akibat yang tidak diingini mungkin berlaku. Sebagai peraturan, syarat ini ditetapkan dalam kontrak.
Sekiranya penyewa mengosongkan premis itu, tetapi tidak memaklumkan tuan tanah mengenainya, maka mereka mungkin perlu membayar untuk tempoh di mana tuan tanah tidak menyedari tindakan ini. Sekiranya penyewa enggan memberikan harta tersebut selepas tamat tempoh kontrak, pemilik boleh mendapatkannya dengan pergi ke mahkamah. Keadaan utama dalam kes ini adalah pematuhan terhadap tempoh had.
Penamatan kontrak
Sekiranya pajakan dibuat untuk jangka masa yang tidak ditentukan, maka adalah mungkin untuk menamatkannya pada bila-bila masa dengan persetujuan pihak-pihak atau secara unilateral. Dalam kes kedua, dalam keadaan tertentu, anda perlu pergi ke mahkamah. Penolakan unilateral disahkan oleh amalan kehakiman. Sebagai contoh, mengenai ini terdapat penentuan Mahkamah Timbang Tara Tertinggi Persekutuan Rusia No. VAS-10796/13 berhubung dengan perkara No. A33-8577 / 2012.
Penamatan pajakan untuk tempoh yang tidak ditentukan juga disediakan oleh undang-undang semasa dalam bentuk pemberitahuan yang disebutkan di atas. Maklumat mengenai perkara ini terkandung dalam Seni. 610 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Untuk menamatkan kontrak, peminjam mesti memaklumkan tuan tanah dalam tempoh tertentu. Pemberitahuan hendaklah dihantar mengikut cara yang ditetapkan. Jika ini tidak dilakukan, maka apabila memohon kepada pihak kehakiman, mahkamah akan mempertimbangkan penyalahgunaan ini.
Penjagaan mesti diambil untuk memastikan pemberitahuan itu didokumenkan. Untuk tujuan ini, anda perlu membuat inventori pelaburan.
Kaedah perlindungan
Bagi pihak-pihak untuk kontrak, kaedah perlindungan yang berbeza digunakan. Oleh itu, jika pemberi pajak menghantar notis kepada penerima pajak, dan yang terakhir tidak mengosongkan premis itu, maka pemberi pajak mempunyai hak untuk membentangkan keperluan berikut kepada penerima pajak:
- Buat pembayaran untuk keseluruhan terma pajakan. Dana boleh dipulihkan sebagai pengayaan yang tidak adil. Kerana pada masa ini kontrak sudah dianggap ditamatkan, pengumpulan dalam bentuk sewa akan salah.
- Ruang percuma. Keperluan ini mesti dibezakan dari pembenaran, kerana ia merupakan persoalan tentang isu perundangan. Dalam kes hubungan pajakan, kaedah perlindungan digunakan berdasarkan ketentuan Seni. 610 Kanun Sivil Persekutuan Rusia.
Pendekatan ini disahkan oleh Keputusan Mahkamah Agung Timbang Tara No. 16253/11, pakai dalam kes No. A40-13860 / 10-40-812.
Minat penyewa biasanya untuk mengekalkan hubungan itu walaupun setelah menerima notis penamatan pajakan. Kaedah perlindungannya dipilih bergantung pada siapa tuan rumah itu dan siapa yang berdiri di sisinya, serta mengenai tindakannya.
Sebagai contoh, jika perjanjian pajakan dibuat untuk jangka masa yang tidak ditentukan, tetapi agensi-agensi kerajaan berada di pihak pemberi pajak, maka cabaran tersebut akan dilaksanakan mengikut Sekuriti. 24 agrobisnis Persekutuan Rusia. Ini dibuktikan oleh amalan kehakiman, contohnya, Resolusi FAS dalam kes No A57-3636 / 2012. Pada masa yang sama, amalan kehakiman mengetahui kes-kes di mana kaedah perlindungan ini diiktiraf sebagai salah. Oleh itu, oleh Keputusan FAS dalam kes No A55-25220 / 2012, syarat untuk mengiktiraf keputusan badan negara mengenai penolakan sepihak untuk memenuhi pajakan tanah adalah haram. Mahkamah menjelaskan keputusan ini oleh hakikat bahawa pemohon memilih kaedah perlindungan yang tidak mencukupi, kerana hubungan perundangan pihak-pihak dalam kontrak adalah undang-undang sivil dan tidak mengikuti dari kuasa publik negara. badan.
Terdapat juga kes-kes keperluan untuk mengiktiraf pajakan tanah untuk tempoh tidak sah yang sah. Khususnya, ini adalah Resolusi ZCO FAS dalam kes No A45-24711 / 2012, serta Resolusi Organisasi Pusat FAS dalam kes No A62-7460 / 2012. Mahkamah, memandangkan keperluan yang berkaitan, dibimbing oleh perkara-perkara berikut:
- Sama ada kontrak itu benar-benar dibuat untuk jangka masa yang tidak ditentukan.
- Sama ada notis penamatan telah dihantar.
- Adakah syarat terpenuhi apabila menghantar pemberitahuan.
- Adakah ia diterima oleh pihak kedua.
Pendaftaran kontrak
Pajakan perumahan (atau premis tidak kediaman) dibuat untuk tempoh sehingga satu tahun tidak tertakluk kepada pendaftaran (sebagai peraturan, tempoh sahnya adalah 11 bulan). Pendaftaran negeri pajakan untuk tempoh yang tidak ditentukan juga tidak dilakukan walaupun pada hakikatnya tempoh sah dokumen itu boleh melebihi satu tahun. Ini dapat difahami dengan membaca peruntukan perenggan 2 Art. 651 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, yang menunjukkan bahawa pendaftaran negeri berkaitan dengan kontrak jangka tetap, kesahihannya yang lebih daripada satu tahun. Ini juga disahkan oleh amalan timbang tara, khususnya, Resolusi FAS Moscow dalam kes No KG-A40 / 6418-00, Resolusi FAS SZO dalam kes No A26-394 / 2007 dan tindakan lain.
Bukan sahaja perlu untuk mendaftarkan perjanjian sewa yang dibuat untuk tempoh yang tidak ditentukan, tetapi juga dokumen yang diperbaharui. Asas untuk ini adalah perenggan 2 Art. 621 Kanun Sivil Persekutuan Rusia. Dokumen lain yang mengesahkan peruntukan ini termasuk surat maklumat Presidium Mahkamah Timbang Tara Tertinggi Persekutuan Rusia No. 59.
Dalam amalan, untuk mengkaji pajakan untuk tempoh yang tidak ditentukan, sampel yang dibentangkan di bawah akan membantu yang terbaik.
Ciri utama adalah kekurangan sebutan mengenai masa kesahihan. Selebihnya dokumen itu adalah pajakan biasa.
Kesimpulannya
Tidak kira sama ada pajakan untuk tempoh tak terbatas adalah tertakluk kepada pendaftaran atau tidak, terdapat titik positif dan negatif di dalamnya. Penyewa mungkin prihatin bahawa tuan tanah mempunyai hak untuk menamatkan kontrak pada bila-bila masa jika dia memberitahu penyewa dengan betul. Tuan tanah mesti mempunyai bukti bahawa dia sebenarnya menghantar notis kepada penyewa.