Pangsapuri komunal masih sering dijumpai di bandar-bandar Rusia. Warganegara yang tinggal di bilik berasingan boleh menjadi penyewa atas dasar perjanjian penyewaan sosial, dan juga boleh menjadi pemilik langsung hak milik. Dalam kes terakhir, penjualan sebuah bilik di pangsapuri perkauman sering diperlukan. Proses ini penuh dengan banyak kesukaran, kerana semua penyewa lain mempunyai hak pendahuluan untuk dibeli. Oleh itu, adalah mungkin untuk menjual perumahan kepada orang yang tidak dibenarkan hanya selepas penolakan pemilik bilik lain untuk membeli sebuah bilik.
Bagaimana pemilikan disahkan?
Untuk penjualan mana-mana harta, penjual mesti memiliki pemilikan harta ini. Ia hanya disahkan oleh dokumen rasmi, oleh itu, sijil pemilikan atau ekstrak dari USRN yang mengandungi maklumat mengenai pemilik bilik diperlukan.
Dokumen tersebut semestinya menunjukkan bahawa warganegara tertentu adalah pemilik hanya sebahagian daripada premis tersebut. Saiz bilik ditetapkan, dan bilik harus diperuntukkan di apartmen.
Peraturan perundangan
Pemilik bilik di apartmen perkauman harus menjual harta mereka hanya tertakluk kepada banyak keperluan undang-undang. Jika tidak, transaksi itu mungkin dicabar oleh jiran. Oleh itu, apabila melaksanakan proses ini, kandungan HA dan FA diambil kira.
Berdasarkan peraturan-peraturan ini, ditentukan siapa yang mempunyai hak untuk mengambil ruang, dan juga keperluan apa yang telah ditetapkan oleh perjanjian.
Di LCD, kewajipan pemiliknya adalah untuk memaklumkan semua penghuni apartmen keputusan tersebut.
Nuansa menjual kepada jiran
Selalunya, sebuah bilik dijual di sebuah apartmen perkauman untuk jiran-jiran. Mereka mempunyai hak pendahuluan untuk memperoleh harta ini. Ciri-ciri proses ini termasuk:
- pada mulanya, pemilik bilik mesti memberitahu semua jiran bahawa dia bercadang untuk menjual harta itu;
- selanjutnya, tiada urus niaga boleh dilakukan dalam masa 30 hari, kerana tempoh ini diberikan kepada jiran untuk memutuskan pemerolehan objek ini;
- persetujuan atau penolakan secara bertulis.
Jika ada jiran yang ingin membeli sebuah bilik, maka kontrak jualan standard dibuat dengannya. Harga ditentukan oleh penjual langsung.
Bagaimana untuk menjual bilik kepada orang yang tidak dibenarkan?
Menjual bilik di apartmen perkauman kepada orang luar merupakan proses yang agak rumit, kerana pemilik rumah sering menghadapi kenyataan bahawa jiran menimbulkan banyak halangan kepada urus niaga. Nuansa prosedurnya termasuk:
- pada mulanya diperlukan untuk menerima dari semua jiran penolakan untuk membeli sebuah bilik;
- perumahan dijual kepada orang yang tidak dikenali dengan harga yang sama yang ditawarkan kepada jiran;
- jika ada keterangan bertulis tentang keengganan jiran, maka penjualan objek itu dilakukan sesuai dengan prosedur umum, yang mana kontrak penjualan standar dibuat;
- transaksi itu kemudian didaftarkan dengan Rosreestr.
Proses ini perlu dijalankan dengan mengambil kira pelbagai keperluan undang-undang. Sekiranya terdapat pelanggaran kecil, maka mereka boleh menjadi asas untuk bertanding dengan jiran-jiran.Oleh itu, adalah dinasihatkan untuk menggunakan sokongan undang-undang untuk urus niaga hartanah, sebagai seorang peguam yang berpengalaman akan dapat mencadangkan apa tindakan yang patut diambil oleh penjual dalam keadaan tertentu.
Siapa yang mempunyai hak pendahuluan?
Apabila menjual sebuah bilik yang terletak di apartmen perkauman, seseorang harus mengambil kira hak-hak yang dimiliki oleh pemilik bilik-bilik lain di pangsapuri. Jiran-jiran mempunyai hak untuk membeli bilik untuk dijual. Oleh itu, ia semestinya ditawarkan peluang untuk membeli harta ini kepada jiran-jiran. Hanya di bawah keadaan sedemikian ia akan menjadi sah untuk menjual sebuah bilik di sebuah apartmen perkauman. Jiran-jiran diberitahu secara bertulis, dan juga 30 hari sebelum penjualan kepada orang yang tidak sah.
Hak pendahuluan dinikmati oleh semua warganegara yang tinggal di apartmen ini. Hanya setelah menerima penolakan dari semua orang dari harta yang dijual, pemiliknya mendapat kebenaran untuk menjual sebuah bilik di sebuah apartmen perkauman.
Sering kali, jiran-jiran enggan membuat penolakan bertulis. Dalam kes ini, adalah penting bahawa penjual telah mengesahkan bahawa pemberitahuan telah dihantar. Oleh itu, adalah disyorkan untuk menggunakan surat berdaftar dengan pengesahan penghantaran untuk tujuan ini.
Prosedur jualan bilik
Prosedur untuk menjual sebuah bilik di sebuah pangsapuri komunal menunjukkan keperluan untuk melaksanakan tindakan-tindakan tertentu. Ini termasuk:
- kos bilik ditentukan, yang mana anda boleh membuat keputusan sendiri atau menggunakan bantuan penilai;
- notis disediakan untuk semua jiran, selepas itu dokumen itu dihantar secara peribadi kepada warganegara dengan tandatangan atau dihantar melalui pos dengan penerimaan resit;
- jika jiran tidak mahu membeli bilik, maka mereka mesti menerima penolakan bertulis daripada mereka dalam tempoh sebulan;
- kemudian cari pembeli yang tidak sah;
- selepas mencari pembeli, kontrak jualan ditandatangani;
- Rosreestr membetulkan pemindahan hak untuk hartanah kepada orang lain.
Sekiranya tidak mungkin untuk mencari pembeli, ia dibenarkan untuk mengurangkan harga, tetapi penting sekali lagi menjemput jiran-jiran untuk membeli bilik dengan kos baru. Hanya selepas menerima penolakan kedua ialah penjualan sebuah bilik di apartmen perkauman kepada pihak ketiga yang dijalankan.
Cara untuk menjual objek
Prosedur ini boleh dilakukan dengan pelbagai cara. Ini termasuk:
- Bilik jualan sendiri. Dalam kes ini, pemilik objek mesti melakukan semua tindakan secara berasingan. Dia mesti berpengalaman dalam undang-undang agar tidak melanggar hak jiran. Perlu berurusan dengan mencari pembeli dan membuat kontrak penjualan. Sekiranya tahap penjualan bilik di apartmen perkauman atau hak jiran dilanggar dengan cara apapun, urusniaga itu mungkin dicabar di mahkamah.
- Rayuan kepada Realtors. Mereka menawarkan sokongan undang-undang untuk urus niaga hartanah. Apabila menggunakan perkhidmatan profesional, anda pasti bahawa undang-undang tidak akan dilanggar dengan cara apapun. Ia adalah pekerja agensi yang akan terlibat dalam pencarian pembeli dan pelaksanaan transaksi. Perkhidmatan dibayar oleh pembeli atau penjual.
Ramai orang berfikir sama ada anda perlu menggunakan perkhidmatan notari ketika menjual sebuah bilik di sebuah apartmen perkauman. Tidak perlu menghubungi pakar ini untuk mengesahkan kontrak jualan. Tetapi untuk menjamin pada masa depan bahawa tidak ada peluang untuk mencabar transaksi, anda boleh menghubungi orang ramai notari yang akan mempelajari semua bahan kes itu dan dapat menyatakan sama ada kontrak itu sah.
Bagaimana untuk mendapatkan persetujuan daripada jiran-jiran?
Menjual hartanah di menengah sentiasa proses khusus dan kompleks, tetapi penjualan premis di apartmen perkauman dianggap sebagai prosedur yang paling luar biasa. Untuk pelaksanaannya, jiran memerlukan penolakan dari hartanah.
Pemilik bilik mungkin tidak meminta izin daripada jiran untuk menjualnya, tetapi mereka perlu memberitahu mereka tentang keputusan yang dirancang sebulan sebelum kesimpulan transaksi. Jiran boleh membuat keputusan positif, oleh itu, ia perlu untuk membuat kontrak jualan dengan mereka.
Adakah mungkin untuk dijual tanpa penolakan bertulis?
Selalunya di pangsapuri komunal di antara jiran ada hubungan yang terlalu buruk, jadi mereka tidak mahu saling menghubungi dengan cara apapun. Oleh itu, jiran-jiran tidak bertindak balas terhadap pemberitahuan yang diterima.
Untuk mengelakkan masalah masa depan dengan penjualan hartanah di menengah, adalah disyorkan untuk melakukan langkah-langkah berikut:
- pada mulanya adalah dinasihatkan untuk menghantar notis melalui pos berdaftar, setelah menerima penerimaan penghantaran, jadi warganegara akan mempunyai bukti yang dia benar-benar memberitahu jiran tentang penjualan bilik itu;
- jika hubungan itu baik, maka jiran-jiran itu membuat penolakan tertulis untuk membeli rumah, yang mana mereka mestilah ditandatangani;
- ia dibenarkan untuk menjemput saksi-saksi di mana pemberitahuan itu dihantar, oleh itu ia adalah warga negara ini yang akan dapat mengesahkan di mahkamah bahawa penjual bilik itu dengan ketat mematuhi kehendak undang-undang.
Jika hak jiran dilanggar, urus niaga mudah diiktiraf melalui mahkamah sebagai tidak sah, jadi pembeli dapat kehilangan harta yang diperolehi.
Dokumen apa yang diperlukan untuk dijual?
Pelaksanaan transaksi yang betul melibatkan penyediaan dokumentasi tertentu oleh penjual. Bagaimana untuk menjual sebuah bilik di sebuah apartmen perkauman? Kertas-kertas berikut diperlukan untuk ini:
- pasport penjual;
- kertas tajuk untuk hartanah, dengan bantuan yang mengesahkan haknya kepada sebuah bilik, selain itu, mereka boleh diwakili oleh perjanjian penswastaan, surat keterangan, sijil hadiah atau dokumen lain;
- ekstrak dari USRN, yang menunjukkan pemilik bilik, kehadiran berbagai beban, ukuran bilik dan parameter penting lainnya untuk setiap pembeli;
- pelan teknikal dan lembaran data, dan berdasarkan dokumen-dokumen ini, pemilik masa depan akan dapat mengesahkan ketiadaan pembangunan semula haram;
- sijil yang menunjukkan ketidakhadiran hutang untuk pembayaran bil utiliti;
- penolakan tertulis untuk membeli harta tanah yang diterima dari semua jiran pangsapuri.
Dokumen-dokumen ini diperlukan bukan sahaja oleh pembeli, tetapi juga oleh Realtors, jika keputusan dibuat untuk menggunakan layanan mereka.
Peraturan untuk membuat kontrak
Satu perkara penting bagi setiap penjual ialah penyediaan kontrak jualan yang betul. Ia semestinya dibentuk secara bertulis. Syarat-syarat pentingnya termasuk mata:
- Maklumat mengenai pihak-pihak kepada perjanjian yang diserahkan oleh penjual dan pembeli;
- data mengenai subjek kontrak, yang mana alamat apartmen, saiz bilik, serta parameter penting lainnya, ditunjukkan;
- kos bilik yang ditunjukkan dalam rubel dan dalam kata-kata;
- prosedur pengiraan diberikan;
- tanggungjawab bagi setiap pihak dinyatakan dalam hal pelanggaran syarat-syarat perjanjian;
- tarikh kontrak;
- tandatangan pihak-pihak.
Anda boleh menggunakan borang standard untuk membuat dokumen ini. Jika broker barang itu mengendalikan prosedur untuk menjual sebuah bilik di sebuah pangsapuri komunal, maka ia adalah orang yang membuat dokumen itu.
Nuansa menggunakan skema abu-abu
Sesetengah pemilik bilik di apartmen perkauman berfikir tentang kemungkinan menggunakan skema abu-abu yang membolehkan mereka menjual hartanah secepat mungkin dan tanpa membuat persetujuan dengan jiran mereka. Selalunya mereka digunakan untuk mengelakkan cukai. Biasanya, kaedah tersebut digunakan jika jiran menimbulkan banyak halangan kepada perjanjian.
Kaedah yang paling biasa digunakan ialah:
- hanya sebahagian daripada bilik yang dijual kepada pembeli yang berminat, dan selepas itu meter persegi yang tinggal dipindahkan atas dasar sumbangan;
- sebuah bilik dicagarkan atas dasar perjanjian pinjaman, setelah itu pinjaman tidak sengaja dibayar, oleh karena itu perumahan dipulihkan dengan cara paksa;
- Perumahan dipindahkan berdasarkan perjanjian hadiah, tetapi sebenarnya pemilik baru memindahkan wang itu kepada bekas pemilik untuk harta itu.
Semua skema di atas dianggap berisiko, jadi selalu ada kemungkinan pembeli akan menjadi penipu dan enggan membayar untuk ruangan itu. Di samping itu, urus niaga tersebut mungkin menarik kepada agensi penguatkuasa undang-undang atau Perkhidmatan Cukai Persekutuan, jadi penjual boleh dipertanggungjawabkan secara pentadbiran atau jenayah.
Akibat kekurangan notis
Penjual bilik, yang terletak di apartmen perkauman, mesti memberitahu jiran tentang keputusannya. Jika tidak ada notis, ini boleh menyebabkan akibat negatif. Jiran boleh mencabar kesepakatan di mahkamah, kerana mereka ingin menjadi pemilik harta itu sendiri.
Oleh itu, tanpa pengetahuan tentang bagaimana transaksi selesai, adalah dinasihatkan untuk menghubungi Realtors berpengalaman atau mendapatkan nasihat daripada notari.
Kesimpulannya
Menjual sebuah bilik yang terletak di pangsapuri komunal adalah satu prosedur yang agak rumit, untuk pelaksanaan yang perlu untuk mengambil kira keperluan undang-undang. Keperluan mengenai jiran jualan yang dirancang diberitahu. Mereka mempunyai hak pendahuluan untuk membeli rumah.
Hanya selepas menerima penolakan dari jiran, anda boleh menjual harta itu kepada orang yang tidak dibenarkan. Untuk ini, penting untuk membuat kontrak jualan dengan betul. Ia tidak disyorkan untuk menggunakan skema kelabu untuk mengurangkan harga sebuah bilik, kerana ini disertai oleh banyak risiko untuk penjual.