Semua orang mahu mendapatkan perumahan mereka sendiri, tetapi hari ini kosnya agak tinggi, jadi tidak semua orang mampu membeli sedemikian. Salah satu jalan keluar dari keadaan ini adalah pembinaan bersama. Ia membolehkan anda untuk melabur wang dalam pembinaan mana-mana harta, dan setelah selesai kerja untuk mendapatkan ruang hidup. Tetapi di sini adalah penting untuk memahami bahawa pembinaan bersama mempunyai banyak nuansa yang perlu diambil kira, kerana kaedah ini memperoleh hartanah adalah salah satu yang paling berisiko.
Apakah pemegang kepentingan? Definisi
Oleh itu, perbualan tentang pembinaan bersama dan ciri-cirinya hendaklah bermula dengan definisi siapa pemegang ekuiti. Istilah ini merujuk kepada orang yang mengambil bahagian dalam pembinaan bersama mana-mana harta kediaman dan menerima hak untuk membeli sebuah apartmen di rumah masa depan pada harga yang dikurangkan.
Pembentukan saham pemegang ekuiti bermula pada peringkat mendirikan asas untuk struktur masa depan. Dalam sesetengah kes, anda boleh menyertai pembinaan pada peringkat seterusnya, tetapi dalam kes ini, diskaun pembelian rumah akan kurang.
Manfaat pembinaan bersama
Maklum balas daripada pemegang ekuiti mengenai jenis pembinaan ini agak bertentangan, tetapi kelebihannya agak jelas:
- diskaun yang ketara ke atas pembelian rumah setelah selesai pembinaan;
- cara yang baik untuk melabur wang dalam hartanah, dengan tangan anda jumlah modal yang agak kecil;
- kemungkinan membeli apartmen secara ansuran, di mana bayaran dibuat semasa proses pembinaan.
Oleh itu, jika anda tidak mempunyai wang untuk membeli rumah anda sendiri, maka penyertaan dalam pembinaan bersama akan menjadi penyelesaian yang baik.
Siapa yang menjadi pihak kepada kontrak: hak dan kewajipan
Apabila mengambil bahagian dalam pembinaan bersama, perjanjian semestinya dibuat di antara pemilik unit dan syarikat pembinaan. Menurut perjanjian ini, pemegang ekuiti berkewajiban untuk melakukan pembayaran tepat waktu jika ruang hidup diperoleh secara ansuran, serta memenuhi kewajiban lain yang ditetapkan dalam dokumen tersebut. Pemaju, pada gilirannya, wajib menyiapkan pembinaan kemudahan itu dan meletakkannya pada operasi pada tarikh yang dipersetujui.
Hubungan antara pemegang ekuiti dan pemaju dikawal oleh undang-undang di peringkat persekutuan. Pada tahun 2004, beberapa pindaan dan penambahbaikan telah dibuat, berkat penyertaan dalam pembinaan bersama menjadi lebih selamat. Sebabnya adalah satu siri skandal berprofil tinggi, apabila hak pemegang ekuiti dilanggar.
Apa itu DDU
Oleh itu, kami telah memutuskan siapa pemegang kepentingan, jadi kini sudah tiba masanya untuk memahami sedikit tentang istilah pembinaan bersama. Istilah yang paling biasa dihadapi oleh pemegang ekuiti adalah DDU. Ini adalah persetujuan pembinaan bersama (penyertaan), yang disimpulkan antara pemaju dan para pemegang saham. Ia memberi jaminan bahawa hak kedua-dua pihak tidak akan dilanggar. Kegagalan untuk mematuhi apa-apa syarat mungkin alasan untuk litigasi. Sebagai amalan menunjukkan, dalam majoriti pertikaian antara pemegang ekuiti dan pemaju, mereka diselesaikan memihak kepada bekas, tetapi menyelesaikan masalah dalam prosiding kehakiman boleh mengambil masa beberapa tahun.
Intipati pembinaan bersama
Maklumat yang komprehensif tentang jenis pembinaan ini boleh diperolehi dalam undang-undang "Pada pembinaan bersama", yang berdasarkannya perjanjian mesti diselesaikan antara pemegang ekuiti dan pemaju, yang memerlukan mantan untuk membuat pembayaran tepat pada masanya, dan yang terakhir untuk menyelesaikan pembangunan kemudahan kediaman tepat waktu.
Apabila rumah itu selesai, setiap pemegang saham mendapat sebuah apartmen di hartanya. Parameter perumahan juga ditetapkan dalam kontrak, jadi pemilik bahagian pembinaan yang dikongsi akan menerima apartmen yang dia inginkan pada awalnya.
Hak peserta dalam pembinaan bersama
Kami sudah tahu siapa pemegang ekuiti, jadi sekarang kita perlu membincangkan tentang hak-hak yang mereka miliki. Hak dan kewajipan kedua-dua pihak yang terlibat dalam pembinaan bersama dinyatakan dalam DDU. Apa-apa ketidakpatuhan kontrak oleh salah satu pihak memberi alasan lain untuk pergi ke mahkamah.
Seperti yang ditunjukkan oleh amalan, penyebab situasi konflik yang paling banyak adalah seperti berikut:
- jika pemegang saham mempunyai dokumen di tangannya yang memberikan kepadanya hak pemilikan harta tanah, hakikat penyerahan objek tidak direkodkan di mana saja;
- jika pemaju tidak mempunyai masa untuk menyampaikan objek tepat pada waktunya;
- kualiti perumahan tidak sepadan dengan maklumat yang dinyatakan dalam kontrak;
- penamatan kontrak melalui salah mana-mana pihak.
Sekiranya terdapat situasi konflik dengan pembinaan yang dikongsi, pemegang ekuiti boleh memohon perlindungan pengguna, di mana mereka akan diberikan maklumat terperinci mengenai keadaan semasa, dan juga mencadangkan cara terbaik untuk meneruskan.
Perjanjian ikrar: apakah itu dan mengapa diperlukan
Jika anda membeli rumah dengan ansuran, maka sebagai tambahan kepada DDU, anda perlu membuat kesepakatan ikrar. Ini adalah keperluan undang-undang semasa dan membolehkan anda melindungi hak pemegang ekuiti dan pemaju. Dokumen ini disediakan dalam bentuk elektronik, ditandatangani oleh kedua belah pihak, dan kemudian dikirim ke pendaftaran negara. Untuk ini, dokumen itu hendaklah disediakan di tapak pembinaan dan disahkan.
Apabila menghantar kontrak untuk pendaftaran negeri, pakej dokumen berikut dilampirkan kepadanya:
- Salinan DDU yang disahkan, nombor dan tarikh pendaftarannya.
- Dokumentasi reka bentuk untuk projek pembinaan dengan petunjuk lokasinya.
- Salinan asal dan diperakui penerimaan pembayaran duti negeri.
- Salinan semua dokumen yang dinyatakan dalam perjanjian keselamatan.
Mana-mana pihak yang terlibat dalam menandatangani kontrak boleh mengemukakan dokumen untuk pendaftaran.
Bagaimana untuk menjadi peserta dalam pembinaan bersama
Pemegang faedah rumah atau mana-mana harta kediaman lain untuk mengambil bahagian dalam pembinaan bersama mesti melakukan tindakan berikut:
- syarikat pembinaan menentukan lokasi bangunan masa depan dan memperoleh tanah untuk pembinaan;
- pemegang ekuiti mencari projek yang mana para pemegang saham terlibat, dan membuat perjanjian dengan pemaju untuk penyertaan ekuiti;
- jika perumahan dibeli secara ansuran, jadual pembayaran dibuat, amaun pembayaran dan jenis pembayaran ditentukan;
- sebuah syarikat pembinaan membina sebuah rumah dan memindahkannya ke pemilikan pemegang ekuiti.
Ini adalah satu prosedur piawai bahawa pemegang saham apartmen mesti pergi untuk memperoleh perumahan mereka sendiri dengan pembinaan bersama.
Memantau dan mengawasi ketelusan transaksi
Hari ini, perlindungan pemegang kepentingan, iaitu hak mereka, berada pada tahap yang sangat tinggi. Jika hanya beberapa tahun yang lalu pembinaan bersama adalah perniagaan yang agak berisiko, hari ini anda boleh melabur di dalamnya tanpa rasa takut kehilangan sumber kewangan anda.
Kemudahan pembinaan bersama adalah di bawah pengawasan perwakilan serantau dan perbandaran, jadi kesahihan mana-mana transaksi akan dihormati.
Apa yang perlu dilakukan untuk menipu pemegang ekuiti
Walaupun peraturan sukar dibina oleh kerajaan, namun penipuan pemegang ekuiti jauh dari jarang berlaku. Ini disebabkan hakikat bahawa pemaju yang tidak bertanggungjawab boleh membekukan pembinaan objek atau tidak memulakannya sama sekali, sambil mengambil wang dari pemegang kepentingan bagi satu meter persegi.
Tanda pelanggaran pemegang kepentingan
Terdapat daftar berasingan pemegang ekuiti yang ditipu, di mana semua aduan mengenai pencabulan hak pemegang saham dicatatkan.
Terdapat banyak sebab untuk situasi konflik, namun yang paling umum ialah:
- kerugian oleh syarikat pembinaan hak untuk memiliki tanah di mana rumah sedang dibina;
- pembubaran atau kebankrapan syarikat pembinaan;
- kelewatan dalam pemindahan ruang hidup kepada pemiliknya yang sah selama lebih dari 9 bulan;
- pemaju tidak dapat berhubung, mengelakkan pertemuan dalam setiap cara yang mungkin atau tidak membenarkan pemegang saham ke tapak pembinaan.
Adalah penting untuk memahami bahawa, apabila membuat kontrak dengan pemaju untuk menyertai penyertaan bersama, pemegang saham mempunyai hak untuk mengawal kemajuan kerja membina rumah di semua peringkat. Jika atas sebab tertentu dia ditolak ini, maka ini adalah pelanggaran berat hak undang-undangnya.
Jika pemegang saham mempunyai sedikit kecurigaan bahawa syarikat pembinaan tidak memenuhi kewajibannya, maka anda harus cuba menjelaskan keadaan secepat mungkin.
Prosedur Penyelesaian Konflik
Sekiranya terdapat konflik antara pemegang kepentingan (St. Petersburg atau bandar lain) dan pemaju, kemudian untuk menyelesaikannya, anda perlu mengambil tindakan berikut:
- Hubungi syarikat pembinaan. Untuk ini, tuntutan bertulis disediakan dan dihantar ke alamat di mana syarikat itu didaftarkan. Menurut undang-undang, pemaju berkewajiban untuk memberikan tanggapan tertulis yang menyatakan alasan gangguan atau pembekuan konstruksi.
- Jika tiada jawapan atau jika anda mengesyaki bahawa syarikat itu penipu, anda harus menghubungi pihak berkuasa yang berkaitan yang mengawasi pembinaan bersama dan mahkamah.
Sekiranya pemaju memfailkan kebankrapan, anda perlu mencari maklumat rasmi yang mengesahkannya. Sumber yang disahkan adalah akhbar Kommersant dan daftar keadaan bersatu. Jika data kebangkrutan rasmi tidak dijumpai, maka anda perlu pergi ke mahkamah.
Untuk membawa kes itu kepada percubaan, anda perlu menyediakan pakej dokumen berikut:
- Salinan yang diperakui atau asal DDU.
- Pasport seorang warganegara Persekutuan Rusia.
- Dokumen pemindahan wang kepada pemaju.
Sekiranya mahkamah membebaskan pemaju, maka anda boleh menyelesaikan masalah dengan bantuan mahkamah timbangtara. Untuk ini, keputusan mahkamah mesti dilampirkan kepada dokumen yang disenaraikan di atas.
Pertimbangan aplikasi dari pemegang ekuiti tentang kegagalan pemaju untuk memenuhi kewajipannya mengambil masa 20 hari, selepas itu aduan dimasukkan ke dalam satu daftar. Ada kalanya pemegang ekuiti dinafikan pendaftaran aduan. Dalam kes ini, anda perlu mendapatkan nasihat peguam yang mengkhususkan diri dalam perkara ini.
Sebagai persembahan amalan, pembinaan bersama adalah pilihan yang sangat baik untuk orang yang tidak mempunyai jumlah penuh untuk membeli rumah. Tetapi, seperti yang mungkin, sebelum menandatangani kontrak, anda mesti membiasakan diri dengan sepenuhnya, serta mengetahui siapa pemegang kepentingan agar tidak masuk ke dalam situasi yang tidak menyenangkan pada masa akan datang.