Kadar permodalan sangat penting apabila merancang aktiviti kewangan atau pelaburan. Pada masa yang sama, di Rusia, kadar permodalan tidak boleh selalu ditentukan dengan ketepatan yang boleh dipercayai. Ini disebabkan fakta bahawa dari pelbagai pasaran tidak lengkap. Di samping itu, selalunya ia tidak sepenuhnya benar. Apakah kadar permodalan?
Apakah kadar permodalan?
Penunjuk ini adalah nisbah nilai harta kepada pendapatan yang boleh dibawa pada tahun ini. Kadar permodalan membolehkan pelabur menilai prospek melabur wang dalam aset tertentu. Terdapat beberapa jenis penunjuk ini. Dengan menganalisis setiap satu daripada mereka, anda boleh memahami ciri-ciri ciri-ciri kadar permodalan.
Penunjuk ciri
Sebagai contoh, kadar permodalan bebas risiko menyediakan arah pelaburan dalam aset tersebut yang sekurang-kurangnya pulangan atas pelaburan dijamin. Sejauh yang kita tahu, pelaburan tanpa risiko praktikal tidak wujud. Dalam kes ini, kita bermaksud pelaburan sedemikian sehingga kebarangkalian kemalangan yang tidak menyenangkan dikurangkan kepada sifar.
Contoh pelaburan sedemikian adalah pelaburan, penjaminnya adalah negara atau bank yang boleh dipercayai dari Switzerland. Pada masa yang sama, risiko pasaran berkait rapat dengan instrumen kewangan seperti saham, bon dan sekuriti lain. Pendapatan daripada pelaburan tersebut bergantung kepada kejayaan syarikat yang mengeluarkan.
Pelabur adalah yang pertama merasakan keuntungan perniagaan yang rendah untuk melabur dana mereka sendiri dalam sekuriti. Tetapi bukan sahaja jenis pembiayaan ini disertai oleh risiko. Sebagai contoh, hartanah adalah tradisional dan merupakan cara pelaburan yang paling boleh dipercayai. Walau bagaimanapun, aset ini juga terdedah kepada risiko seperti kecairan yang rendah, susut nilai semasa operasi, serta perubahan undang-undang, termasuk cukai.
Kaedah untuk mengira kadar permodalan
Apakah kaedah pengiraan untuk permodalan? Terdapat beberapa daripada mereka:
- pembinaan kumulatif;
- pelaburan yang berkaitan;
- kaedah pemerasan pasaran;
- Kaedah Inwood dan lain-lain.
Dalam praktiknya, yang paling biasa adalah kaedah pembinaan kumulatif. Apakah komponen kadar permodalan? Kaedah ini menggunakan prinsip penjumlahan penunjuk kadar bebas risiko, premium risiko pasaran, dan premium risiko yang berkaitan dengan pelaburan dalam aset tertentu. Apa maksudnya? Dalam erti kata lain, untuk meramalkan kemungkinan keuntungan, adalah perlu untuk mengambil kira penunjuk tersebut sebagai kadar bebas risiko, jumlah tahap risiko pasaran dan tahap risiko relatif terhadap aset tertentu.
Kadar Permodalan Harta Tanah
Dalam proses menganalisis kemungkinan keuntungan melabur dalam hartanah, pelabur mengira keuntungan yang boleh diperolehi semasa operasi. Kaedah ini membolehkan anda meramalkan kesan pelaburan dan membandingkan harga pembelian objek dengan hasil.
Kadar permodalan bagi hartanah dikira menggunakan formula yang diperoleh daripada persamaan berikut:
V = I / R, di mana:
- V ialah nilai harta;
- I - anggaran keuntungan dari operasi kemudahan;
- R adalah kadar permodalan hartanah.
Oleh itu, kadar permodalan: R = I / V.
Harus diingat bahawa tingkat permodalan pendapatan kadang-kadang juga disebut sebagai nisbah permodalan, tingkat permodalan atau pengganda sewa bersih. Istilah ini adalah sinonim. Pengiraan penunjuk ini agak berkesan dan objektif. Ini disebabkan kos tetap hartanah, yang menetapkan pasaran dan yang boleh didapati dari sumber terbuka. Di samping itu, harga sewa hartanah juga dikawal oleh pasaran, yang memudahkan tugas.
Prinsip mengira kadar permodalan untuk hartanah
Perlu ditekankan bahawa apabila mengira keuntungan sesuatu objek, perbelanjaan yang diperlukan harus ditolak dari jumlah hasil. Ini termasuk:
- bayaran elektrik;
- pembayaran untuk keselamatan objek;
- gaji pelbagai pekerja;
- kos lain yang berkaitan dengan proses pengendalian hartanah.
Di samping itu, dari parameter yang saya perlu tolak keuntungan yang hilang disebabkan pajakan tidak semua 100% bangunan. Juga, perbelanjaan yang mengurangkan keuntungan keseluruhan termasuk cukai, faedah ke atas pinjaman dan kos tetap lain. Dan hanya selepas menolak semua kos, kami memperoleh pendapatan operasi bersih, yang digunakan dalam formula untuk mengira kadar permodalan hartanah.
Setelah menerima semua data yang diperlukan, kita boleh mengira petunjuk yang diperlukan mengikut formula di atas. Pertimbangkan satu contoh. Katakan anda melabur dalam jenis hartanah seperti ruang simpanan. Kos kemudahan itu ialah 50 juta rubel. Setelah ditolak semua kos, pelabur menentukan bahawa pendapatan operasi bersih akan menjadi 13 juta rubel setahun. Untuk menentukan kadar permodalan untuk hartanah, anda mesti menggunakan formula: 13 juta / 50 juta = 0.26. Nilai ini menunjukkan bahawa setiap tahun pelabur akan menerima 26% daripada pelaburan mereka daripada penyewaan kemudahan penyimpanan.
Memilih harta dengan kadar permodalan tertinggi
Apabila memilih harta tak alih untuk melabur wang, keutamaan harus diberikan kepada mereka yang mempunyai kadar permodalan tertinggi. Di samping itu, perlu diingat bahawa tanpa mengambil kira pekali seperti itu, adalah mustahil untuk meramalkan keberkesanan pelaburan dan menilai objek sebelum pemerolehannya. Ia juga memerlukan analisis pasaran dan pengesanan penunjuk ekonomi penting berdasarkan data yang ada pada pelaburan hartanah.
Dalam proses pengawasan penuh, maklumat yang diterima haruslah umum. Pada masa yang sama, adalah perlu untuk menilai pelbagai segmen pasaran hartanah. Selepas itu, maklumat ini akan menjadi panduan dan akan membolehkan penilaian yang betul terhadap kemudahan itu. Di samping itu, ia memungkinkan untuk menjalankan analisis komparatif kualitatif bagi penunjuk yang dikira yang ada dan angka purata bagi pasaran.
Kaedah Pelaburan Terkait
Selalunya, jumlah ekuiti dan modal yang dipinjam digunakan untuk membeli hartanah. Oleh itu, untuk pengiraan yang betul pada kadar permodalan, adalah perlu untuk mempertimbangkan kedua-dua sumber pelaburan. Bagaimana untuk mengira penunjuk? Dalam kes ini, kaedah pelaburan langsung, atau, kerana ia juga dipanggil, teknik kumpulan pelaburan, digunakan untuk menentukan nisbah permodalan. Selain itu, formula permodalan untuk dana kredit adalah seperti berikut:
Rm = DO / IR, di mana:
- Rm - nisbah permodalan dana yang dipinjam, atau peminjaman gadai janji;
- DO - bayaran tahunan ke atas dana yang dipinjam;
- IR adalah jumlah utama pinjaman gadai janji.
Dalam kes ini, kadar permodalan untuk ekuiti dikira menggunakan formula seperti berikut:
Re = DP / K, di mana:
- Re ialah kadar pulangan ekuiti;
- DP - aliran tunai untuk tahun sebelum pembayaran semua cukai;
- K ialah jumlah ekuiti.
Kadar permodalan keseluruhan apabila menggunakan kaedah pelaburan langsung ditentukan dengan mengira purata wajaran dua indikator pertama: P = M x Pm + (1 - M) x Re, di mana M adalah sebahagian daripada dana yang dipinjamkan dalam jumlah kos objek.
Kaedah Squeeze Market
Kaedah ini melibatkan penggunaan dalam mengira kadar permodalan penunjuk pendapatan operasi bersih daripada aktiviti syarikat yang sama atau dari harta tanahnya, serta dari nilai jualan asetnya. Untuk menentukan nisbah permodalan menggunakan kaedah pemerasan pasaran, adalah perlu untuk membahagikan pendapatan operasi bersih dengan kos objek atau syarikat yang sama.
Bagaimana untuk memahami perkara ini? Dengan kata lain, untuk menentukan kadar permodalan syarikat yang dikehendaki, indikator formula asas untuk nisbah permodalan digunakan, tetapi untuk satu lagi syarikat serupa yang menduduki segmen pasaran yang sama dan bersamaan dengan saiznya. Ciri ciri kaedah pengiraan ini adalah kekurangan perakaunan untuk pulangan pelaburan dan pulangan pelaburan.
Teknik ini mempunyai kelebihan dan kelemahan yang jelas. Ciri-ciri positif termasuk kesederhanaan relatif untuk menentukan nisbah permodalan. Tuduhan yang dikira dengan cara ini mempunyai kekurangannya. Sebagai contoh, kelemahan termasuk kekurangan data yang diperlukan mengenai pendapatan operasi bersih dan nilai jualan syarikat, yang diambil sebagai asas untuk analisis. Oleh itu, tidak semestinya mungkin untuk memilih contoh-contoh yang betul dan sesuai.
Kaedah Inwood
Kaedah ini digunakan dalam kes di mana, mengikut ramalan, sepanjang kitaran pelaburan, pulangan pelaburan akan sama. Pada masa yang sama, sebahagian daripada pendapatan mewakili pulangan pelaburan, dan yang lain adalah pulangan modal dilaburkan. Jumlah pemulihan modal dilaburkan semula. Ini mengambil kira kadar pulangan pelaburan. Adalah mungkin untuk menentukan kadar permodalan dengan syarat memperoleh pendapatan yang sama dengan memperoleh jumlah kadar pulangan atas pelaburan dan faktor dana pulangan bagi peratusan yang sama.