Lielie investori bieži rīkojas neatkarīgi personisko kontaktu līmenī ar tiem, kam nepieciešami finanšu ieguldījumi. Bet ne visiem ir pietiekami daudz līdzekļu patstāvīgai darbībai. Ja jūs joprojām vēlaties ieguldīt, tad cilvēkus apvieno īpašas struktūras. Mēs runāsim par vienu no tiem, proti, par slēgtu savstarpējo ieguldījumu fondu.
Vispārīga informācija
Sākumā izdomāsim, kas veido slēgtu nekustamā īpašuma vienības ieguldījumu fondu (ZPIF). Tas ir īpašuma kompleksa nosaukums, kas tiek izveidots, neveidojot juridisku personu. Tas tiek veidots no vairāku investoru aktīviem, kuri pārskaita savus līdzekļus fondā. Pēc tam viņi kļūst par viņa akciju īpašniekiem. Fonda īpašumam ir kopīpašuma juridiskais statuss. Tāpēc tās darbības rezultāts tiek sadalīts starp dalībniekiem proporcionāli ieguldījumam. Starp citu, kad veidojas slēgta nekustamā īpašuma vienības ieguldījumu trasta, tad tai var nodot ne tikai skaidru naudu, bet arī tiesības uz tādiem objektiem kā ēkas un zeme. Kad struktūra ir izveidota, to pārvalda pārvaldības sabiedrība saskaņā ar pieņemto deklarāciju. Šo struktūru darbība ir stingri reglamentēta likumos un daudzos Krievijas Federācijas Federālā finanšu tirgus dienesta normatīvajos aktos. FFMS būtu jāreģistrē uzticības noteikumi katram ieguldījumu fondam.
Kāda ir viņu atšķirība?
Kāpēc jums vajadzēja izveidot šāda veida papildu struktūras kā CUIF? Tas ir saistīts ar nepieciešamību atvieglot vairākas operācijas. Ja mēs runājam par slēgtiem fondiem, tad šajā gadījumā ir tāda priekšrocība kā spēja pieņemt dalībnieku lēmumus par darbībām kopsapulcē. Slēgtā savstarpējā ieguldījumu fonda galvenā atšķirība ir tiesību uz nekustamo īpašumu kā aktīva apsvēršana. Tas ir, galvenās operācijas tiek veiktas ar dzīvojamām un komerciālām ēkām, zemi un tamlīdzīgi. Šajā gadījumā parasti izšķir divus veidus. Pirmais, kas jāpiemin, ir slēgta tipa savstarpējo ieguldījumu aizdevumu fonds. Viņi specializējas dažādu nekustamo īpašumu celtniecības finansēšanā. Vēl viens veids ir slēgts nomas vienību (ieguldījumu) fonds. Viņš specializējas nekustamā īpašuma nomā. Bieži vien tas, ko viņš uzcēla. Tas ir, šī iezīme ir pieejams plašs darbību klāsts, dažādu veidu darbību maiņa un daudzas citas lietas tiek veiktas nekustamā īpašuma tirgū (dzīvojamo un komerciālo ēku, zemes uc pirkšana / pārdošana).
Par būvniecības pasaules finansēm
Pavisam nesen līdz pat astoņdesmit procentiem visu nekustamo īpašumu radīja galapatērētājs, tas ir, cilvēki, kuri plānoja dzīvot un strādāt jaunos dzīvokļos un ēkās. Tāpēc bieži vien bija situācijas, kad viņi sāka celt, kam bija tikai 10-20% no nepieciešamajiem līdzekļiem. Ar to pietika žogam un zemes darbu sākumam. Tajā pašā laikā tika aprēķināti aizdevumi vai nekustamā īpašuma pārdošana fiziskām vai juridiskām personām. Savā ziņā tas bija mājokļu kooperatīvs. Darbības princips bija šāds: mēs pārdodam vairākus dzīvokļus, mēs uzbūvējam pirmo stāvu. Tad mēs gaidām, kamēr kāds cits nopirks. Šajā gadījumā pirmie pircēji uzņēmās lielu risku - galu galā viņi varēja ilgi gaidīt, līdz ēka tiks pabeigta.
Šajā shēmā bija viens mīnuss - nebija iespējas kontrolēt mērķtiecīgu finansējumu.Un tas bieži vien pārvērtās par skaļiem skandāliem, kuros krāpšanās ar upuriem nonāca krāpniecisku akciju turētāju labā. Federālā likuma Nr. 214-FZ pieņemšana ļāva mums sākt patērētāju kapitāla izspiešanas procesu vēlīnā stadijā. Tajā pašā laikā pastāv izpratne, ka tas ir jāaizstāj ar kaut ko. Citādi samazinās būvniecības apjomi un pieaug mājokļu cenas - tepat aiz stūra. Saskaņā ar šo likumu (Nr. 214-FZ) būvniecībai tiek piešķirti kredīta (banku struktūras) un investīciju (CIF) līdzekļi.
Lai gan ir dažas nianses. Tātad valsts spēja rūpēties par pilsoņu aizsardzību, kaut arī tā attālināja bankas no šī tirgus segmenta. Kāpēc? Fakts ir tāds, ka Krievijas Federācijas tiesību aktos tika ieviesta norma par finanšu iestādes un attīstītāja kopīgu atbildību. Tas tika darīts ar mērķi pārvērst institucionālos ieguldītājus par pabeigšanas garantiju.
Darba specifika
Tātad, mēs esam apsvēruši, lai arī tie nav obligāti, bet tomēr svarīgi informācijas izpratnei. Lai neiedziļinātos teorijā, apskatīsimies, kā šīs struktūras darbojas praksē. Kā piemēru ņemsim Svētās Zemes slēgta nomas vienības ieguldījumu fondu. Tātad, lai piedalītos jaunu mājokļu (vai cita nekustamā īpašuma) radīšanas procesā, ZPIFN iegūst īpašuma tiesības no izstrādātājiem. Kapitāla līgums (vai ieguldījums) tiek izmantots kā dokumentāls pamats.
Pēc tam pārvaldības sabiedrība nodod pieejamos līdzekļus attīstītājam un iegūst tiesības pēc būvniecības pabeigšanas, lai saņemtu noteiktus objektus (piemēram, dzīvokļus) ar noteiktiem parametriem (piemēram, kadrus vai augstumu) to aktīvos. Bet ko darīt ar saņemto mantu? Par to nolemj slēgtā ieguldījumu fonda pārvaldības sabiedrība.
Jāatzīmē, ka tas var sākt attīstītāja finansēšanu tikai pēc visu nepieciešamo atļauju izsniegšanas likumā noteiktajā kārtībā. Tas tiek darīts, lai ierobežotu slēgtu ieguldījumu fondu dalību visbīstamākajā būvniecības posmā. Bet tas nav kritiski, jo ne vairāk kā piecpadsmit procenti no kopējām izmaksām ietilpst visas dokumentācijas izstrādē un projektu izveidē. Savienojums ar slēgtu ieguldījumu investīciju fondu ļauj izstrādātājam saņemt liela mēroga un regulāras finanšu investīcijas, kas nepieciešamas celtniecības un uzstādīšanas darbiem, inženierkomunikāciju izveidošanai un virzībai uz priekšu. Līdzīga politika tiek novērota slēgtajā nekustamā īpašuma vienības ieguldījumu fondā Metronome.
Darba nianses
Bet tas vēl nav viss. Jāizceļ vesela virkne nianšu, kas interesē izstrādātāju:
- Garantēts stabils finansējums. Tas ir ļoti svarīgi, taču to ir grūti ievērot, izmantojot neparedzamu izpārdošanu. Tāpat atšķirībā no bankas aizdevuma jums nav jāmaksā procenti. Galu galā tas izņem līdzekļus no apgrozības. Turklāt jūs varat veikt avansa maksājumus par būvmateriālu lielapjoma pirkumiem, kas ļauj saņemt atlaides un noteikt izmaksas.
- Īstenošanas procesa stabilizācija un regularitāte. Patiesībā daļu īpašuma iedalīt natūrā - to nevar izdarīt. Kāpēc? Šīs situācijas būtība ir tāda, ka slēgtais ieguldījumu fonds ir instruments ieguldītājiem, nevis patērētājiem. Tāpēc, lai atmaksātu akcijas, jums būs jāpārdod nekustamais īpašums. Un, ja jūs iet ar dizainu - tas ir papildu birokrātiskais slogs. Tādēļ ZPIF ir ieinteresēts pārdot nekustamo īpašumu pirms būvniecības beigām. Protams, to var izdarīt arī otrreizējā tirgū, taču šajā gadījumā būs jāiet cauri Valsts komisijai, jāparaksta akts par investīciju līguma izpildi un jāizstrādā īpašumtiesības. Tas viss noteiktu materiālo izmaksu un ilgā laika dēļ samazina ieguldījumu efektivitāti.
Dalības iespējas
Tagad apskatīsim shēmas, saskaņā ar kurām slēgta savstarpēja ieguldījumu fonda ieguldījumu akciju īpašnieki var piedalīties noteiktu objektu celtniecībā. Sākotnēji, lai izvēlētos noteiktu īpašumu, viņiem ir jāsaiet kopā un jāpieņem atbilstošs lēmums. Tas ir kopīgs solis visām shēmām. Un tad sākas atšķirības. Bet pagaidām ķersimies pie nosaukumiem:
- Projekta finansēšana.
- Investīciju resursu piesaiste.
- Komerciālā nekustamā īpašuma pārvaldīšana.
- Mājokļu programmas.
- Slēgtu rūpniecisko investīciju fondu integrācija būvniecības projektu vadības sistēmā.
Katrai no šīm shēmām ir savas ieviešanas iezīmes. Un to ir tik daudz, ka rakstam ieteicams veltīt atsevišķu daļu.
Nekustamā īpašuma un būvniecības projektu finansēšana
Šajā gadījumā ir paredzēts, ka investori un dibinātāji nodod līdzekļus (kā arī īpašuma tiesības un vērtspapīrus) fondam tā veidošanas laikā vai pēc dalības otrreizējā tirgū. Pēc izveides pabeigšanas un slēgtā savstarpējo ieguldījumu fonda atzīšanas par izveidotu, pārvaldības sabiedrība iegulda līdzekļus nekustamajā īpašumā. Fonda akcionāri gūst ienākumus no starpības starp īpašuma tiesību vai gatavo objektu pirkšanas un pārdošanas cenām. Tas veidojas būvniecības procesa laikā, kā arī sakarā ar gatavo objektu tirgus cenu pieaugumu.
Šajā gadījumā pārvaldības sabiedrība ir klasiska pilnvarotā persona, kas pārvalda klientu līdzekļus. Tikai tas notiek nevis akciju tirgū, bet ar īpašumu. Slēgta nekustamā īpašuma savstarpējo ieguldījumu fonda pārvaldīšanas noteikumi parasti nodrošina maksimālu atdevi no darba ar klientu. Galu galā noteikts procents nāk kā atlīdzība. Un, ja pārvaldības sabiedrība nav krāpnieku grupa, tad tā ir tieši ieinteresēta maksimāla labuma gūšanā. Ienākumu apmērs ir atkarīgs no izvēlētā segmenta, kā arī no potenciālo projektu prasībām. Tajā pašā laikā, pateicoties daudzu investoru līdzdalībai, akcionāri var gūt lielākas priekšrocības nekā tad, ja viņi to dara paši.
Vēl viens svarīgs plus ir tas, ka ZPIFN nav jāmaksā ienākuma nodoklis. Sakarā ar to investori var izmantot kavēšanās efektu.
Resursu mobilizācija
Daži attīstītāji izmanto slēgtus ieguldījumu fondus, lai iegūtu līdzekļus objektu celtniecībai. Šajā gadījumā pārvaldības sabiedrība izveido slēgtu savstarpēju ieguldījumu fondu īpašam klienta īpašumam. Īpašuma tiesības īpašnieki ievieš kā samaksu par akcijām fonda veidošanas laikā. Tad pārvaldības sabiedrība un dibinātāji piesaista investorus, lai nodrošinātu finansējumu konkrētam objektam. Šim nolūkam tiek izmantots otrreizējais tirgus (piemēram, birža). Tādējādi tiek iegūta nauda būvniecības finansēšanai. Investors, kļūstot par akcionāru, iegūst tiesības uz noteiktu ienākumu daļu, kas tiks iegūta, pārdodot objektu. Tā var būt gan pārdošana, gan iznomāšana. Otrajā pieejā bieži tiek izmantots slēgts apvienots ieguldījumu fonds. Šāda shēma ir populāra, pateicoties:
- Vienkārša struktūras izveidošana, investīciju reģistrēšana, grāmatvedība un pārskatu sagatavošana.
- Rīka caurspīdīgums trešo personu ieguldītājiem.
- Iespējas izmantot akcijas kā nodrošinājumu.
Komerciālā īpašuma pārvaldīšana
Šo iespēju izmanto slēgtu ieguldījumu fondu īre. Šīs shēmas būtība ir aktīvu izvietošana komerciālajā nekustamajā īpašumā un ienākumu gūšana no tā nomas. Investori izmanto šo iespēju, lai iegūtu stabilus ienākumus. Īpašniekiem šī opcija ir pievilcīga šādu iemeslu dēļ:
- Ne-pamataktīvu pārvēršana par pamatdarbības resursu avotu.
- Preferenču iegūšana ienākuma nodokļa un īpašuma samaksai.
- Finanšu resursu piesaiste no akciju pārdošanas, saglabājot to pirmpirkuma tiesības uz komerciālo nekustamo īpašumu.
Fonds tiek iegādāts ar ieguldītajiem līdzekļiem vai tiek nekavējoties izveidots no piemērota īpašuma. Slēgtu ieguldījumu fondu pārvaldīšana papildus paredz līguma noslēgšanu ar darbojošos uzņēmumu. Viņai jāveic viss darbs, lai nodrošinātu un uzturētu aprīkojumu, un visa tīrā nomas maksājumu plūsma jānosūta slēgtajam ieguldījumu fondam. Akcionāru aktīvu vērtība pieaug pārskaitītās naudas un objekta tirgus vērtības pieauguma dēļ. Pēc vienošanās ar dibinātāju ienākumi tiek pārvaldīti šādi:
- Ieguldīts objekta rekonstrukcijā un modernizācijā, lai palielinātu tā vērtību un / vai nomas likmes tam.
- Periodiski maksā akcionāriem.
- Investē cita nekustamā īpašuma (dzīvojamā vai komerciālā) celtniecībā / pirkšanā.
- Ieguldiet akciju tirgū, ievietojiet bankas depozītā.
Mājokļu programmas
Šī ir vēl viena līdzekļu izmantošanas iespēja, kas ietver pašvaldību vai korporatīvo mājokļu programmu dalību. Šajā gadījumā CIFF darbojas kā rīks, kas uzkrāj līdzekļus un nodrošina mājokļu celtniecību noteiktai auditorijai, ko nosaka mājokļu programmas dibinātājs. Šajā gadījumā tiek noteikts noteikts zemes gabals. To var izvēlēties pašvaldība vai korporācija no zemēm, kas iekļautas tās teritorijā. Pēc tam hipotēka tiek pārskaitīta slēgtajam savstarpējo ieguldījumu fondam, kurš sāk nekustamā īpašuma celtniecību. Būvniecības un kontroles organizēšanu veic pārvaldības sabiedrība.
Slēgtu ieguldījumu investīciju fondu integrācija būvniecības projektu vadības sistēmā
Šo iespēju izmanto lielie tirgus dalībnieki. Viņi integrē slēgtus ieguldījumu fondus savos biznesa procesos, lai palielinātu būvniecības projektu vadības efektivitāti un līdzekļu sadali, kas nepieciešami dažādu objektu finansēšanai. Šo struktūru vieta ķēdē ir atkarīga no lomas, organizācijas, vajadzībām un izvirzītajiem mērķiem.
Apsveriet nelielu piemēru. Mātes uzņēmums izveido slēgtu savstarpējo ieguldījumu fondu un saņem 100% akciju. Izveidotā fonda apjomus un izmantošanas virzienus nosaka ieguldījumu deklarācija. Turklāt nākotnē līdzekļu summu var palielināt. Tad tiek izveidoti vai iegādāti atsevišķi uzņēmumi. Viņi nodarbojas ar projekta dokumentācijas sagatavošanu, saņem visas nepieciešamās būvniecības atļaujas, kā arī tiesības uz zemi.
Šiem nolūkiem vispiemērotākie ir uzņēmumi, kuru īpašumtiesības ir LLC vai slēgta akciju sabiedrība. Pēc visu sagatavošanās darbu pabeigšanas ZPIFN noslēdz līgumu (ieguldījumus vai kapitālu) ar šo struktūru un nodrošina būvniecību ar finansēm. Ja īslaicīgi tas nav nepieciešams, līdzekļus var novirzīt aktīvam, ko paredz ieguldījumu deklarācija. Pēc būvniecības pabeigšanas objekti tiek realizēti. Peļņa no objektu pārdošanas no slēgtiem ieguldījumu fondiem netiek aplikta ar nodokli.