Kopīpašuma izmantošanas jēdziens un procedūra ir aprakstīta Krievijas Federācijas Civilkodeksa 16. nodaļā, bet pati īpašuma (ieskaitot dzīvokļus) dalīšana - mākslā. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 252. pants. Turklāt, risinot šo jautājumu, ir jāvadās pēc Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa normām un Krievijas Bruņoto spēku lēmumiem.
Dzīvokļa daļu noteikšanas procedūra
Saskaņā ar likumu dzīvokļa daļas var noteikt šādā veidā:
1. Pamatojoties uz pašreizējo likuma varu. Piemēram, šādi no Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 1141, mantinieku daļa mirušā īpašumā ir vienāda. Tātad, ja testatoram bija 3 dēli, bet viens no viņiem nomira un viņam ir 2 bērni, mantojuma gadījumā ar likumu dēli saņems 1/3 no daļas, bet mazbērnu mazbērni - 1/6 no daļas.
2. Pamatojoties uz dalībnieku (kapitāla daļu turētāju, īpašnieku) vienošanos. Piemēram, cilvēki, kuri investēja dzīvokļa iegādē, var patstāvīgi noteikt akcijas lielumu atkarībā no katra ieguldījuma lieluma. Vienošanās jāveic rakstiski un jāreģistrē Rosreestr.
Ja akcijas nav noteiktas ar iepriekš aprakstītajām metodēm, tad tās uzskata par vienādām.
Praksē ir gadījumi, kad viena kapitāla daļu turētāja īpašuma lielums palielinās, pateicoties tam, ka dzīvokļa stāvoklī tiek veikti neatdalāmi uzlabojumi. Piemēram, mājokļa īres laikā viens no dalībniekiem rekonstruēja dzīvokļa inženiertehniskās sistēmas (notekūdeņi, apkure), uzstādīja jaunus santehnikas un plastmasas logus. Attiecīgi īpašuma tirgus vērtība pieauga, tā ka pēc lēmuma par dzīvokļa daļas piešķiršanu natūrā viņš saņēma tiesības pieprasīt lielāku platību, nekā noteikts viņa īpašumtiesību dokumentos.
Īpašumtiesību palielināšana vai samazināšana ir iespējama, vienojoties ar īpašniekiem vai tiesā. Pēdējā gadījumā strīda izšķiršanā izšķiroša nozīme būs dzīvokļa stāvokļa juridiskam novērtējumam pirms un pēc veiktajiem uzlabojumiem.
Dzīvokļa dalīšanas nosacījumi
Pašreizējie tiesību akti nosaka šādus nosacījumus:
1. Sekcija ir iespējama, ja ir iespējams organizēt dzīvošanai piemērotu istabu ar atsevišķu ieeju un neatkarīgām komunikācijām. Tas ir, platībai jābūt vismaz 28 kvadrātmetriem. m. (SNiP 31-01-2003), un inženiertehnisko sistēmu darbu nevar padarīt atkarīgu no citas personas gribas. Tāpēc vienistabas dzīvoklī nav iespējams piešķirt daļu natūrā, jo telpās būs tehniski neiespējami izveidot neatkarīgu savienojumu ar kanalizācijas sistēmu, ūdens piegādi un apkuri.
Praksē bez problēmām ir iespējams sadalīt tikai lielas platības mājokļus, kur 1. stāvā atrodas vairākas sanitārās telpas (vannas istabas, tualetes) vai dzīvokļi. Pēdējā gadījumā ir iespējams noorganizēt atsevišķu ieeju un veikt neatkarīgus sakarus.
2. Dalot dzīvokli, netiek ņemta vērā neatļauta pārbūve. Turklāt viņu klātbūtne var izraisīt atteikumu piešķirt atļaujas akciju piešķiršanai.
Dzīvojamo telpu sekcija "komunālajā"
Federālie likumi joprojām nesniedz jēdziena "komunālais dzīvoklis" juridisku definīciju. Faktiski tas nozīmē 5 vai vairāk istabu telpas, kas pieder cilvēkiem, kuri nav vienas ģimenes locekļi un ir ieguvuši savas tiesības neatkarīgi no citiem.
Pašlaik likumi neļauj sabiedriskā dzīvoklī sadalīt akcijas natūrā, jo īpašniekiem nav iespējas organizēt telpas ar atsevišķu ieeju un savām komunikācijām (tualete, vannas istaba).
Vairāku istabu, kas atrodas ēku 1. stāvā, īpašniekiem var būt vienīgā "iespēja" uz piešķīrumu. Šajā gadījumā jūs varat izveidot atsevišķu ieeju un organizēt savienojumu ar inženierijas sistēmu mezgliem. Finansiālās izmaksas būs ļoti ievērojamas.
Ierobežojumi akcijas piešķiršanai
Dzīvokļa sadaļa var nebūt iespējama šādos gadījumos:
- Dzīvokļa daļas sadalīšana natūrā radīs kaitējumu nesošajām sienām un koplietošanas telpām, kā arī radīs šķēršļus daudzdzīvokļu ēkā dzīvojošiem cilvēkiem, izmantojot dzīvojamās telpas.
- Ieinteresēto personu (dzīvojamās telpās reģistrētu kreditoru uc) īpašuma tiesību un likumīgo interešu pārkāpumi.
- Piešķiršanas rezultātā izveidotās telpas nebūs piemērotas dzīvošanai, saskaņā ar Art. 16 LCD RF. Visbiežāk tieši uz šī pamata tiesa noraida prasību par dzīvokļa daļas sadali natūrā.
Dzīvokļa sekcija notiek "brīvprātīgi"
Saskaņā ar Art. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 252. pantu dzīvokļa natūrā daļas piešķiršana jāveic pēc pušu vienošanās. Tajā pašā laikā īpašniekiem ir tiesības noteikt, cik lielā mērā viņi izmantos tiesības sadalīt dzīvojamās telpas, un viņu pilnvaru īstenošana neietekmē citu akcionāru tiesības.
Piemēram, Sanktpēterburgas pilsētas tiesa 2015. gadā vienā no apelācijas lēmumiem norādīja, ka dzīvokļa daļas piešķiršana natūrā nepārkāpj citu īpašnieku (kapitāla daļu turētāju) tiesības un brīvības, jo tas neizraisa cita īpašnieka nosaukuma maiņu attiecībā uz dalīto īpašumu.
Panākot vienošanos par īpašuma sadalīšanu natūrā, jārīkojas pēc šāda algoritma:
- Dzīvokļa plānojuma mainīšanas atļaujas saņemšana, jo sadaļā ir paredzēta pilnīgi jaunu objektu organizēšana (faktiski rekonstrukcija).
- Atsevišķas dzīves telpas veidošana, tas ir, tieši celtniecības darbi.
- Tehniskā plāna sastādīšana, ņemot vērā izmaiņas, kas veiktas dzīvokļa projektēšanā. Lai to izdarītu, sazinieties ar kadastra inženieri.
- Par dzīvokļa sadalīšanu nepieciešams noslēgt rakstisku līgumu ar citiem dzīvokļa īpašniekiem.
- Iesniedziet pieteikumu Federālajā reģistrācijas dienestā par tiesību reģistrāciju izveidotajās dzīvojamās telpās.
Dzīvokļa dalīšanas līguma pazīmes
Saskaņā ar Art. 252, daļu natūrā var sadalīt, īpašniekiem vienojoties. Tas nozīmē rakstisku dokumentu, kas sastādīts saskaņā ar šādiem noteikumiem:
- Līgumu par dzīvokļa daļas piešķiršanu natūrā paraksta visi akciju īpašnieki. Pēc tam katrs no viņiem iegūst savu kopiju.
- Saturs detalizēti apraksta diskusijas tēmu, par kuru puses panāca vienošanos (daļas piešķiršana ar atsevišķas dzīvojamās telpas izveidošanu).
- Ir jāparedz kompensācijas maksājumi. Praksē reti ir iespējams panākt sakritību starp vienlīdzīgu īpašuma daļu un piešķirtajām telpām. Piemēram, dzīvokļa platība ir 90 kvadrātmetri. m pieder 2 personām, no kurām viena piešķir telpas ar kopējo platību 42 kvadrātmetri. m., viņam būs jākompensē "zaudētie" 3 kvadrātmetri. m
Līguma eksemplāru skaits ir vienāds ar akciju īpašnieku skaitu, bet viens ir paredzēts Rosreestr. Notariāls apstiprinājums nav nepieciešams.
Piešķirto telpu reģistrācijas procedūra
Nepieciešams reģistrēt izmaiņas dzīvokļa īpašumtiesībās. Saskaņā ar Art. 14, 8. daļa, raksts Likuma Nr. 218-FZ 41. pantā ir prasīts:
- Visu akciju īpašnieku paziņojumi. Tas, kurš piešķīra telpas, reģistrē savu īpašumu, bet citi veic izmaiņas Vienotajā valsts tiesību reģistrā par savām tiesībām.
- Tiek uzrādīti dzīvokļa īpašumtiesību dokumenti, vienošanās par dalīšanu (visas kopijas), pretendentu pases un tehniskā plāna vai tā identifikācijas numura kopija.
- Dokumenti par valsts nodevas samaksu. Izcilais akcionārs maksā 2 tūkstošus rubļu, bet citi īpašnieki - 350 rubļus.
Jūs varat reģistrēt tiesības gan Rosreestr filiālē, gan MFC. Vienotā valsts reģistra grozīšanas procedūras termiņš ir 10-12 dienas, pēc tam pretendenti saņem paziņojumus par savām tiesībām un vienošanos par dzīvokļa dalīšanu ar reģistrācijas zīmi.
Piešķirtās akcijas tiesā
Apelācija tiesā par dzīvokļa dalīšanu ir nepieciešama, ja nebija iespējams panākt vienošanos ar citiem kapitāla daļu īpašniekiem. Jāievēro šāda procedūra:
1. Nepieciešamās dokumentācijas sagatavošana.
- Tehniskā pase izziņu institūcijās.
- Izraksts no Vienotā valsts reģistra ar mājas, kurā atrodas dzīvoklis, aprakstu.
- Secinājums par iespēju sadalīt akcijas natūrā, ko sagatavojusi BTI vai specializēta organizācija.
- Nosaukuma dokumentu kopijas.
2. Prasības pieteikuma sastādīšana.
Dokuments ir sagatavots saskaņā ar noteikumiem, kas paredzēti Krievijas Federācijas Civilprocesa kodeksā. Saskaņā ar Art. 30, viņš ir iesniegts rajona (pilsētas) tiesā īpašuma atrašanās vietā. Šajā gadījumā saturā jāiekļauj:
- Sīks dzīvokļa apraksts un pieteikuma iesniedzēja daļa tajā (lielums, īpašuma dokumenti).
- Piešķirto telpu raksturojums ar darbu sarakstu, kas būs jāveic, lai to izveidotu.
- Ja nav iespējams iedalīt daļu dzīvoklī natūrā, prasības pieteikumā jāiekļauj kompensācijas prasība ar summas aprēķināšanu. Šajā nolūkā būtu jāsniedz ekspertu organizācijas sagatavots secinājums par nekustamā īpašuma tirgus cenu.
3. Dalība tiesas sēdēs.
Lietas izskatīšanas laikā ir jāpierāda, ka dzīvokļa dalīšana ir tehniski iespējama, nepārkāpj citu tiesības un likumīgās intereses. Pēdējais nozīmē ne tikai dalītā īpašuma dalībniekus, bet arī citu dzīvokļu īpašniekus, kā arī komunālo tīklu un pakalpojumu organizāciju īpašniekus.
Trešo personu prasību sadaļa
Tiesas procesu par dzīvokļa daļas piešķiršanu natūrā var iesniegt ne tikai viens no īpašniekiem, bet arī persona, kura nav saistīta ar telpām, bet kuras īpašuma intereses tiek pārkāptas ar īpašnieka rīcību vai rīcību.
Piemēram, ja nav iespējams izpildīt naudas aizdevuma līgumu, kreditors var vērsties tiesā ar lūgumu piešķirt daļu dzīvoklī (vai kopīpašumam, ja dzīvoklis tiek nopirkts laulībā). Turklāt viņam ir tiesības paziņot:
1. Ja dzīvokļa daļas piešķiršana natūrā nav iespējama (maza platība), tad tiesa pieprasa parādniekam pienākumu pārdot savu telpu daļu citam akcionāram par tirgus cenu.
2. Ja akcijas īpašnieki atsakās iegādāties daļu no parādnieka dzīvokļa, to pārdod atklātā izsolē.
Pašlaik Krievijas tiesībaizsardzības praksē ir izveidojusies pozīcija, saskaņā ar kuru kreditoram tiek piešķirtas tiesības pieprasīt piespiedu kārtā sadalīt daļu dzīvoklī, ja nepietiek līdzekļu parādu samaksai. Parādnieka laulātie, citi dzīvokļa īpašnieki šajā gadījumā nepiedalās.
Dzīvokļa sekcija. Gadījumu izpēte
Vispārējās jurisdikcijas tiesas bieži izskata pieteikumus, kuros noteikts dzīvokļa daļas sadalījums natūrā. Tiesu prakse šajā jautājumā ir ļoti dažāda, jo katras lietas iznākumu ietekmē daudzi faktori.
1. piemērs
Lai atrisinātu strīdu, tiesa var pasūtīt pārbaudi, lai noskaidrotu dzīvokļa dalīšanas tehnisko iespējamību, pārbūves izmaksu apmēru un to saistību ar paša īpašuma cenu.
2. piemērs
Ja nav iespējams sadalīt, neskarot visu dzīvokli, īpašniekam ir iespēja saņemt citu dalībnieku samaksu par akcijas cenu. Turklāt šīs tiesības tiek izmantotas, ja citi kapitāla daļu turētāji piekrīt uzņemties daļu no pieteikuma iesniedzēja īpašumtiesībām uz viņu īpašumu.
3. piemērs
Kā izņēmuma līdzeklis īpašniekam var atņemt daļu no dzīvokļa. To ierosina kreditors, kuram pieder arī daļa no telpām, ievērojot šādus nosacījumus:
- Nenozīmīgs akciju lielums.
- Izolācijas natūrā neiespējamība, ko apstiprinājusi tiesa.
- Atbildētāja interese par īpašuma izmantošanu nav.
Tātad Kemerovas apgabaltiesā tika izskatīta lieta, kurā tiesnešu negatīvo spriedumu ietekmēja prasītāja nespēja pierādīt, ka atbildētājs (tas, kurš vēlas viņam atņemt tiesības) nevēlas izmantot īpašumu. Un tas viss tāpēc, ka pēdējie tiesas sēdes laikā iesniedza prasību tiesā par pārcelšanos uz strīdīgo dzīvokli.
Turklāt prasības pieteikumā jānorāda kapitāla daļu īpašnieka pienākums pieņemt kompensāciju par tās vērtību, ko atbalsta visi īpašuma dalībnieki.
Dzīvokļa lietošanas noteikšana
Saskaņā ar Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 247. pantā noteiktā procedūra par dzīvokļa kopīpašumā izmantošanu, īpašumtiesībām tiek veikta pēc pušu vienošanās. Ja vienošanās netiek panākta, to nosaka tiesa.
Tādējādi, ja īpašnieks saprot, ka dzīvoklī nav iespējams piešķirt daļu natūrā, prasībā jābūt datiem par īpašumtiesību un dzīvokļa lietošanas kārtības noteikšanu. Tas nenozīmē dabisku akciju nodalīšanu, un to nevar iesniegt vienlaikus ar tiesas prāvu par mājokļa sadalīšanu.
Pastāv plaša tiesu prakse attiecībā uz dzīvojamo telpu lietošanas kārtības noteikšanu. Iesniedzot prasību, jāņem vērā:
- Saskaņā ar Art. 23 Krievijas Federācijas Civilprocesa kodekss, prasības var pārskatīt pasaules tiesā īpašuma vietā.
- Nosakot iespēju iegūt daļu no dzīvokļa, tiesa faktisko telpu platību korelē ar prasītājas un atbildētāja daļas apmēru. Ja vienlīdzība starp tām nav iespējama, tad var apsvērt jautājumu par kompensācijas maksājumiem.
- Pieņemot lēmumu, tiesa ņem vērā esošo dzīvokļa lietošanas kārtību līdz strīda brīdim (nosaka, cik tas ir taisnīgs), katra akcionāra nepieciešamību, vecumu un veselības stāvokli, izturēšanos attiecībā pret citiem īpašniekiem u.c.
- Lietošanas kārtības noteikšana nav saistīta ar īpašumtiesību uz īpašām dzīvojamām telpām izbeigšanu.
Ar tiesas lēmumu individuālais dzīvoklis tiek pārveidots par komunālo, bet tā faktiskās dalīšanas neiespējamības apstākļos tas dažreiz ir vienīgais veids, kā izbeigt strīdu par mājokli. Izveidotā lietošanas kārtība ļauj īpašniekiem:
- Sadaliet personīgos kontus un samaksājiet par komunālajiem pakalpojumiem proporcionāli to daļai un iedzīvotāju skaitam.
- Taisnīgi sadaliet komunālo pakalpojumu un kopīpašuma uzturēšanas un remonta izmaksas.
Tas ir viss, kas jums jāzina, lai iegūtu pozitīvu tiesas lēmumu.