Katras daudzdzīvokļu ēkas pārvaldīšana ir sarežģīts daudzlīmeņu process, kam nepieciešama pieredze un dažreiz arī īpašas zināšanas. Tāpēc pastāv īpašnieku, pārvaldības uzņēmumu utt. Partnerības. Viens no visnepatīkamākajiem un vispretrunīgi vērtētākajiem amatiem ir HOA priekšsēdētājs. Šī raksta ietvaros mēs centīsimies izdomāt, kurš to var pieprasīt. Kāds cilvēks tas ir, kādas tiesības tam ir, kādi pienākumi un pilnvaras uz tā gulstas, vai ir nepieciešams noslēgt darba līgumu ar HOA priekšsēdētāju (tiks iesniegts paraugs), kā arī citas tā darba nianses, mēs apsvērsim tālāk.
Mājas īpašnieku partnerības priekšsēdētājs
Ieviešot šo daudzdzīvokļu māju pārvaldīšanas veidu, arvien biežāki ir gadījumi, kad dzīvokļu īpašnieki sūdzas par saviem priekšsēdētājiem un valdes locekļiem. Priekšsēdētājs var rīkoties savās personīgajās interesēs, pārkāpjot mājokļu likumus. Parasti sanāksmes netiek sasauktas laikā, tām ir formāls raksturs, un priekšsēdētājs ne pārāk vēlas ziņot par izdevumiem.
Daudzi cilvēki ir ieinteresēti darba līguma aizpildīšanas paraugā ar māju īpašnieku biedrību ar priekšsēdētāju.
Faktiski ir tāda situācija, ka priekšsēdētājs uzskata HOA par savu īpašumu, un īpašnieki nonāk situācijā, kad valdes rupjība un neprofesionalitāte vienkārši traucē normālu dzīvi. Bet īpašniekiem vienmēr jāatceras, ka viņi kopā maksā priekšsēdētājam atlīdzību par viņa darbību, tas ir, viņam jārīkojas iedzīvotāju interesēs, nevis viņu pašu labā. Bet praksē mēs redzam atšķirīgu ainu. Jāatzīst, ka dzīvokļu īpašnieki bieži vien pie tā ir vainīgi: priekšsēdētāja izvēle tiek veikta pēc tāda paša principa, ka viņi skolā izvēlas vecāku komitejas priekšsēdētāju - "tikai ne man." Tā rezultātā īpašniekiem pēc neilga laika šajā amatā ir nekompetents, rupjš "biedrs" un kaudze sūdzību par viņa rīcību.
Lai izvairītos no šādām skumjām sekām, īpašniekiem sākotnēji vajadzētu saprast, ka HOA dzīvo un attīstās saskaņā ar mūsu sabiedrības likumdošanas likumiem. Tas ir, priekšsēdētāja un īpašnieku attiecībām vajadzētu būt juridiskam pamatam, nevis vienkāršai vienošanās. Šim nolūkam mums ir nepieciešams darba līgums ar HOA priekšsēdētāju (paraugs redzams zemāk).
Kas ir HOA?
Vispirms jums ir jānosaka, kuru pilsoņu apvienību var uzskatīt par māju īpašnieku partnerību, pamatojoties uz to, kādus dokumentus tā darbojas. HOA saskaņā ar likumu - juridiska persona, bezpeļņas organizācija, kas savā sastāvā apvieno visus konkrētās mājas telpu īpašniekus. Kāds ir darba līgums ar HOA priekšsēdētāju? 2016. gada paraugs daudz neatšķiras no 2017. gada parauga.
Mērķis šajā gadījumā ir kopīga nekustamā īpašuma pārvaldīšana šajā mājā, nodrošinot objekta darbību, kopīpašuma piederību un atsavināšanu. Attiecīgi, ja HOA likumu uzskata par juridisku personu, tad tai ir jābūt pārvaldes institūcijām. Tajos ietilpst: māju īpašnieku kopsapulce un, kā koleģiāla izpildinstitūcija, valde.
HOA priekšsēdētājs ir persona, kas ir atbildīga par daudzdzīvokļu mājas pārvaldības organizēšanu. Viņš tiek izvēlēts amatam. Faktiski valdes priekšsēdētājs ir vienīgā partnerības izpildinstitūcija. Šajā materiālā mēs apspriedīsim vēlēšanu nosacījumus un turpmāko vadību.Pirmais jautājums, kas rodas šajā jautājumā, ir par to, vai tiek noslēgts darba līgums ar HOA priekšsēdētāju (var atrast arī Baltkrievijas paraugu - Baltkrievijas Republikā) un uz kāda pamata.
HOA valde
Mājas īpašnieku partnerību (HOA) izveido māju īpašnieki, lai varētu kopīgi pārvaldīt savu īpašumu. Tāpat kā jebkurai citai juridiskai formai, arī HOA ir jābūt savam kontam un savam vadītājam - māju īpašnieku partnerības priekšsēdētājam.
Personai, kura apgalvo, ka ir HOA priekšsēdētājs, ir jāizpilda noteikti nosacījumi. Viņam jābūt dzīvokļa vai zemes īpašniekam ar māju un jāuzsāk partnerattiecības. Tālāk jums jābūt ievēlētam valdē, kuru īpašnieki izvēlas kopsapulcē. Mājas īpašnieku partnerības valdi ievēl uz diviem gadiem, un tā ir tās vadības institūcija. Kad pārvaldes padomes darbības termiņš beidzas, īpašnieki to atkārtoti ievēl tādā pašā veidā.
No valdes locekļiem tiek izvēlēts priekšsēdētājs. Ja saskaņā ar hartu priekšsēdētāju var ievēlēt ar vienkāršu HOA īpašnieku balsojumu kopsapulcē, tad procedūru var veikt šādā veidā. Kaut arī vēlēšanām kopsapulcē ir savas īpatnības. Fakts ir tāds, ka vairākiem īpašniekiem ir vairāk balsu, jo dzīvokļa platība ir lielāka, tas ir, jo vairāk kvadrātmetru, jo vairāk balsu. Šādā situācijā ir iespēja iegūt priekšsēdētāju, kurš darbosies noteiktas īpašnieku grupas interesēs, kas ne vienmēr atbilst vispārējiem uzdevumiem. Plaši izplatīts ir arī darba līgums ar HOA priekšsēdētāju kombinācijā (ir pieejams arī paraugs).
Nepieciešamība noslēgt darba līgumu
Rezidenti finansē valdes pastāvēšanu, un ikmēneša maksājumi darbiniekiem tiek veikti, pamatojoties uz personāla līmeni. Ja kopsapulcē īpašnieki nolēma, ka ir nepieciešams priekšsēdētāja amats, tad no tā izriet noteiktas līgumattiecības. Šajā gadījumā darba attiecības rodas saskaņā ar darba līgumu, kas tiek noslēgts ar darbinieku, kurš ievēlēts priekšsēdētāja amatā. Nav nozīmes tam, ka arī viņš ir mājas īpašnieks tajā pašā mājā. Viņš saskaņā ar līgumu veic noteiktas darba funkcijas, kuras reglamentē darba līgums. Abu pušu parakstīta darba līguma neesamība tiks uzskatīta par darba likuma pārkāpumu. Šāda vienošanās ir nepieciešama arī tāpēc, ka priekšsēdētājs īpašnieku vārdā paraksta līgumus ar pakalpojumu sniedzējiem, darbuzņēmējiem, kā arī dažādus grāmatvedības dokumentus.
Personālsabiedrības priekšsēdētājs ir atbildīgā persona, šī iemesla dēļ darba līguma slēgšana ar viņu ir obligāta. Mājokļu kodekss nenosaka oficiāla līguma nepieciešamību šajā gadījumā, bet nesaka, ka tas nav vajadzīgs. Bet tajā pašā laikā darba kodekss precizē, ka, ja mājā ir HOA, ar priekšsēdētāju tiek noslēgts darba līgums, un, ja namu pārvaldē nodarbojas īpaša firma, tad priekšsēdētāja darbību regulē harta.
Darba līguma neparakstīšanas sekas
Ja īpašnieki ir nolēmuši neslēgt darba līgumu, šajā gadījumā abas puses var zaudēt. Pret tiesas procesu namu īpašnieki nevarēs uzvarēt, piemēram, ja priekšsēdētāja vainas dēļ tika izlietota līdzekļu izšķērdēšana, jo nav līguma, nav arī atbildības. Savukārt netiek aizsargātas arī HOA vadītāja intereses.
Ja viņš ieradīsies tiesā, bet, otrpus barikādēm, viņa tiesības nebūs iespējams pierādīt: samaksāt nokavējuma naudu, atjaunot amatu nelikumīgas atlaišanas gadījumā.Tādējādi mēs redzam, ka bez darba līguma neesamības abām pusēm tiek atņemta juridiska ietekme uz otru. Nav grūti atrast HOA darba līguma ar priekšsēdētāju aizpildīšanas paraugu. Papildus iepriekšminētajam līgumā ir ietverti arī darba apstākļi, atvaļinājuma nodrošināšana un algas apmērs. Darba līguma parakstīšanas tiesību neizmantošana šajā gadījumā būs ļoti tuvredzīga. Turklāt māju īpašnieki var zaudēt daudz lielākā mērā.
Darba līguma ar HOA priekšsēdētāju struktūra
Paraugs skaidri atspoguļo sekojošo: līgums ir divpusējs, sadalīts daļās un ietver: vispārīgus noteikumus, derīguma termiņu, pārbaudes laika ilgumu, datumu, no kura personai jāsāk strādāt, abu pušu tiesības un pienākumus, atlīdzības apmēru, darba grafiku un atpūta, sociālās apdrošināšanas garantijas, kompensācijas maksājumi, klauzulas, kas nosaka pušu atbildību, rekvizīti un paraksti. Jābūt klāt datumiem un parakstiem, un līgumam jābūt reģistrācijas numuram, kas ierakstīts partnerības līgumu reģistrācijas grāmatā. Līgumā nedrīkst būt tukšas slejas. Šo dokumentu var noslēgt tikai steidzamā veidā, maksimālais derīguma termiņš ir divi gadi.
To apstiprina aizpildītās HOA forma ar priekšsēdētāju.
Darba līguma parakstīšana
Parasti līguma tekstu sastāda un reģistrē reģistrācijas grāmatā mājokļu valdes sekretārs, kurš parasti pilda personāla inspektora funkcijas. Kas paraksta darba līgumu ar HOA priekšsēdētāju? Līgumu īpašnieku vārdā paraksta persona, kas ar hartu pilnvarota to darīt. Šim līguma veidam ir sava specifika: partnerattiecībās nav citu vecāko ierēdņu, valdes priekšsēdētājs ir viņa paša priekšnieks, lai gan joprojām nevar parakstīt līgumu ar sevi. Ir svarīgi, lai harta un citi partnerības noteikumi pieejamā formā atrisinātu jautājumu par personu, kura darbosies kā darba devējs un parakstīs darba līgumu ar priekšsēdētāju. Neapšaubāmi, līguma tekstā ir atsauce uz šo punktu. Turklāt vienošanos apspriež ar neatkarīgu darba juristu - vietējām varas iestādēm, kurai šī māja pieder.
Kurš noslēdz darba līgumu ar HOA priekšsēdētāju, tagad ir skaidrs.
Derīguma termiņš
Kā jau teicām, šis līgums ir steidzams, un maksimālais derīguma termiņš ir 2 gadi. Dokumentu kopā ar citiem partnerības personīgajiem dokumentiem piecus gadus glabā ugunsdrošā skapī vai seifā, un pēc tam nosūta uz partnerības arhīvu. Jāatzīmē, ka pēc priekšsēdētāja pienākumu pildīšanas viņu var pārvēlēt vai atkāpties no amata pats.
Izmaiņu veikšana
Ja rodas apstākļi, kas prasa grozīt darba līgumu ar HOA priekšsēdētāju (piemēram, pārskatīja personāla tabulu, kā rezultātā priekšsēdētājs ir palielinājis algu), tad šajā gadījumā izmaiņas tiek veiktas, sastādot papildu līgumu. Papildu vienošanās norāda uz jauno novecojušā līguma noteikuma versiju.
HOA priekšsēdētāja pienākumi saskaņā ar darba līgumu
HOA valdes priekšsēdētājs ir persona, kas visos gadījumos pārstāv un pilnībā aizsargā īpašnieku intereses. Priekšsēdētājs savā darbībā vadās pēc mājokļu likumdošanas un valdes locekļu apstiprināta amata apraksta.
Saskaņā ar darba līgumu priekšsēdētāja pienākumos ietilpst:
- zināšanas par Krievijas Federācijas tiesību aktiem, viņu dzīvesvietas reģiona tiesību aktiem, kā arī savlaicīga iepazīšanās ar visiem grozījumiem un papildinājumiem;
- uzraudzīt savlaicīgu īrnieku pārrēķinu par komunālajiem pakalpojumiem, ja nepieciešams;
- kontrole pār personālsabiedrības grāmatveža darbu;
- HOA statūtu noteikumu un kopsapulču protokolu izpildes kontrole, kas tieši atspoguļo partnerības aktivitātes;
- uzraudzīt HOA dalībnieku sanāksmēs pieņemto lēmumu izpildi;
- koplietošanas telpu sanitārā stāvokļa uzraudzība;
- namu apkalpojošā personāla vadība (plānošana, algas lapas pārbaude);
- izsekot darba gaitai pie līgumiem, kas noslēgti partnerības vārdā;
- līgumu parakstīšana par mājokļu remontu un uzturēšanu;
- uzraudzīt, kā īpašnieki pilda savus pienākumus koplietošanas telpu uzturēšanā atbilstoši viņu īpašuma daļām;
- īpašnieku tiesību ievērošanas uzraudzība;
- konfliktu novēršana, kā arī to savlaicīga novēršana rašanās gadījumā;
- Partnerības dokumentācija (ziņojumi, dokumenti, statistika, bankas dokumenti);
- sniegt pārskatu par paveikto darbu partnerības biedru sapulcē ir labi, kad tiek noslēgts darba līgums ar HOA priekšsēdētāju.
Jāsaka arī, ka pēc stāšanās amatā priekšsēdētājam ir jāpaziņo nodokļu administrācijai par saviem datiem. Tā kā māju īpašnieku partnerība ir juridiska persona, jāveic izmaiņas USRLE. Ja mēs apkopojam visus šos pienākumus, tad priekšsēdētāja funkcijas var identificēt šādi. Pirmkārt, priekšsēdētājam ir kompetenti jāatbild uz daudzdzīvokļu mājas iedzīvotāju pieprasījumiem, sūdzībām un paziņojumiem. Turklāt priekšsēdētājam jāuzrauga visu mājsaimniecības darbu sagatavošana un visu komunālo pakalpojumu savlaicīga vadīšana. Treškārt, sadarbība ar resursu piegādātājiem, kas savlaicīgi nodrošina mājas iedzīvotājus ar siltumu, elektrību un ūdeni.
Personālsabiedrības biedri var apstrīdēt priekšsēdētāja un valdes locekļu rīcību un lēmumus, iesniedzot sūdzību prokuroram, jo HOA priekšsēdētājs strādā saskaņā ar darba līgumu.
Tiesības un pilnvaras
Salīdzinot ar citu organizāciju vadītājiem, valdes priekšsēdētājam ir ārkārtīgi ierobežotas pilnvaras saskaņā ar likumu, kas viņam ir tiesības:
- apliecināt finansiāla rakstura dokumentus;
- bez palīdzības kontrolēt HOA rīcību vai uzskaiti;
- slēdz tos līgumus, kuriem saskaņā ar piemērojamiem tiesību aktiem nav nepieciešama īpašnieku un valdes locekļu piekrišana;
- paraksta administratīvos un citus dokumentus, kas ir saistoši HOA biedriem;
- noteikt HOA dalībnieku sapulces datumu un to vadīt;
- izpildīt instrukcijas HOA bez pilnvaras;
- pieteikties darbā un atlaist darbiniekus, piešķirt piemaksas un naudas sodus;
- rīkoties ar dzīvojamo un nedzīvojamo fondu;
- ja sapulcē vēlētāji tika sadalīti vienādās grupās, tad ieņemiet kādu nostāju, balsojot izšķiroši;
- noslēdz personālsabiedrības īpašuma apdrošināšanas līgumu.
Papildus iepriekšminētajām pilnvarām māju īpašnieki to var piešķirt citiem, kas nepieciešami noteikta darba veikšanai.
Mēs pārbaudījām, kāpēc mums ir nepieciešams darba līgums ar HOA priekšsēdētāju. Iesniegts paraugs.
