Biznesa centru būvniecība: biznesa plāns, projekts, tāme, dokumenti. Būvatļauja

Projekts ir objekta (iespējams, iepirkšanās un izklaides centra) būvniecība. Objekts atrodas Mitišču pilsētā, Maskavas reģionā, adresē: st. Letnaya, 26. Aptuvenais objekta nodošanas ekspluatācijā datums ir 2019. gads.

Objektu pārklājuma zonas

Izstrādājot biznesa centra celtniecības koncepciju, ir jānosaka apkalpojošās zonas robežas, kas ieskauj vietni.

Parasti teritoriju ap objektu var iedalīt trīs zonās (atkarībā no atrašanās vietas tuvuma):

• 1. ielenkuma gredzens: ierobežo Yubileynaya, Mira ielas, Yauza upe.
• 2. ielenkuma gredzens: aptver lielāko pilsētas daļu, izņemot attālos rajonus - Stroitel, Čeļuskinskaja, Stroiplastmass, Austrumu Perlovka un Družba.
• 3. vides gredzens: aptver visu Mitišču pilsētu, ieskaitot Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka un Družba apgabalus.

Projekta panākumu iekšējie un ārējie faktori

Ārējie faktori ir ārpus investora kontroles, taču to ietekmei uz turpmāko projekta attīstību ir būtiska nozīme biznesa centra būvprojekta īstenošanā.

Ārējās un iekšējās attīstības faktoru salīdzinājums ir parādīts tabulā zemāk.

Balstoties uz analīzi, mēs varam secināt, ka, pieņemot lēmumu par biznesa centra būvniecību, jāņem vērā vairāki parametri:

• Reģiona ekonomiskās, sociālās un demogrāfiskās attīstības perspektīvas.
• Konkurences līmenis objekta teritorijā.
• Teritorijā dzīvojošo iedzīvotāju sociāli demogrāfiskās īpašības.
• Paša objekta īpašības.
• Projekta investīciju veiktspēja.

Jāatzīmē, ka Sanktpēterburgā biznesa centru celtniecības vidējās izmaksas ir 450 miljoni rubļu ar platību 40 000 kvadrātmetru. m., Tomēr šis rādītājs nedaudz atšķiras no tā, kāds ir Maskavā.

Jāatzīmē, ka biznesa centru celtniecības izmaksas Maskavā ir aptuveni 600 miljoni rubļu, kvadratūra pārsniedz 40 000 kvadrātmetru. m

Objekta SWOT analīze

Zemāk ir galīgā tabula SWOT analīzei par objektu, kas ierosināts celtniecībai.

Izanalizējuši objekta stiprās un vājās puses, tā attīstību un draudus, mēs varam apsvērt iespēju ieviest divas dažādas telpas izmantošanas iespējas:

• Tirdzniecības centrs.
• Iepirkšanās un izklaides centrs.

Tirdzniecības centrs

Šajā gadījumā jūs varat koncentrēties uz iepirkšanās galeriju. Lielais iepirkšanās zonas lielums palielinās piedāvāto preču daudzveidību. Nomas cenas mazumtirdzniecības telpām ir daudz augstākas nekā izklaides zonām. Šajā gadījumā tirdzniecības centra pārklājuma zona būs tikai pirmais vides gredzens.

Šis biznesa centra celtniecības biznesa plāns ir visoptimālākais, ņemot vērā divstāvu objekta būvniecību.

Iepirkšanās un izklaides centrs

Otrajā gadījumā jūs varat koncentrēties uz izklaides sastāvdaļu. Šī priekšlikuma galvenā priekšrocība ir fakts, ka pilsētas tirgū akūti trūkst bērnu atpūtas vietu. Izklaides zonas klātbūtne palielina laiku, ko klienti pavada īpašumā. Jaunos tirdzniecības centros iepirkšanās un izklaides vietu attiecība ir no 50% līdz 50%.

Pirmajā stāvā ir ierosināts izvietot pārtikas preču lielveikalu.

Ja ir liels skaits izklaides operatoru, iepirkšanās un izklaides centrs varēs piesaistīt apmeklētājus pilsētas vides pirmajam un daļēji otrajam riņķim, jo ​​pilsētā nav pietiekami daudz izklaides vietu. Jāpatur prātā, ka šāda veida pakalpojumu nomas likmes ir zemākas nekā mazumtirdzniecības platībām, kas galu galā palielinās projekta atmaksāšanās periodu.

Ārvalstu pieredze liecina, ka optimālākā projekta īstenošana būs iepirkšanās un izklaides kompleksa izveide, jo šī iespēja samazina komerciālos riskus.

Plānotais biznesa centrs pieder A klasei. Tas ir visaugstākais starp tiem, kurus var norīkot. A klases novērtējums norāda uz visu ēkas telpu prestižu, modernu dzīvības uzturēšanas sistēmu pieejamību un paša centra darbu.

A klases biznesa centra celtniecības izmaksas, izmantojot īpašu piemēru, ir parādītas zemāk. Mēs nedrīkstam aizmirst, ka iepirkšanās centra celtniecībai citā pilsētā var būt pilnīgi atšķirīgi finanšu ieguldījumi apjomā.

Projekta naudas plūsmu apkopošana

Jādomā, ka, saņemot būvatļauju, tirdzniecības centram būs šādi parametri:

• Tirdzniecības centra kopējā platība ir 9672 kvadrātmetri. m
• Ieskaitot 1. stāvu - 4847 kv. m
• Ieskaitot 2. stāvu - 4825 kvadrātmetri. m
• Noslogojums pirmajā gadā ir 70%.
• Noslogojums nākamajos gados ir 95%.
• Nemaksāšanas risks ir 0%.
• Ieņēmumu pieaugums gadā - 5%.

Tā kā nomas līgumā ir noteikta soda summa par novēlotiem maksājumiem, kas pārsniedz 30 dienas, biznesa centra celtniecības laikā nesamaksāšanas riski ir vienādi ar nulli. Īres cenu pieaugums gadā būs 5%.

To skaidrāk parāda zemāk esošā tabula.

Investīcijas biznesa centra (RUB) celtniecības būvniecībā

Vissvarīgākais punkts ir kapitāla investīciju finansēšanas jautājumu izpēte. Šim nolūkam var izmantot gan uzņēmuma pašu, gan aizņemtos līdzekļus. Zemāk ir sīkāka informācija par būvniecības projekta finansēšanu.

Projekta finansēšana:

• Kopējās investīcijas - 13439642 dolāri.
• Ieskaitot 1. gadu - 10939642 dolāri.
• Ieskaitot 2. gadu - 2 500 000 USD
• Kopējais aizņemtais kapitāls - 13 439 642 USD, ieskaitot 1. gadu: 10 939 642 USD, 2. gadu: 2 500 000 USD
• Kredīta atmaksas termiņš - 10 gadi.
• Aizdevuma procentu likme ir 18%.

Projekta finanšu rezultātu izpētes procesā svarīgs punkts ir nodokļu sloga lieluma un apjoma izpēte uzņēmumā saskaņā ar biznesa plānu.

Projektam plānoto nodokļu atskaitījumu rezultāti ir parādīti zemāk.

Nodokļi, kas samaksāti projekta darbības laikā:

• Īpašumam - 2,2%.
• Peļņa - 20%.
• PVN - 18%.

Lai izveidotu naudas plūsmu, mums jānosaka aptuvenā ieņēmumu summa no telpu nomas, kurai jāveic tirdzniecības centra teritorijas zonējums. Zonēšanas elementi ir parādīti tabulā zemāk.

Zonēšana

Ienākuma aprēķināšana no telpu nomas plānotajam biznesa centram ir centrālais punkts, jo tas ir saistīts ar tā efektivitāti. Šādu ienākumu iegūšanai ir dažādas prognožu iespējas: optimistiskas, vidējas un pesimistiskas. Zemāk esošajā tabulā skaidrāk parādītas katras iespējas īpašības.

Pirmajā tabulā parādīta pesimistiskā prognoze ienākumu gūšanas iespējai.

Nomas ienākumu aprēķini. Īres cenas - pesimistiska prognoze

Tabulā esošie dati ļauj secināt, ka projekta realizācijas rezultātā pesimistiskais ienākumu lielums no telpas īres tirdzniecības centrā būs 3909468 USD.

Zemāk esošajā tabulā parādīti dati par nomas ienākumu aprēķināšanu no tirdzniecības centra telpas ar vidējo iespēju.

Nomas ienākumu aprēķini. Īres cenas - vidējās

Tabulā esošie dati ļauj secināt, ka projekta realizācijas rezultātā vidējie gūtie ienākumi no telpas īrēšanas tirdzniecības centrā būs 4 429 399 USD.

Ir arī jāparedz optimistiska prognoze objekta ienākumu iespējamai saņemšanai no telpas nomas, kas parādīta tabulā zemāk.

Nomas ienākumu aprēķini. Īres cenas - optimistiska prognoze

Šīs tabulas ļauj secināt, ka projekta īstenošanas rezultātā optimistiskais ienākumu lielums no telpas īres tirdzniecības centrā būs USD 4776385.

Mēs aprēķinām aizņemto līdzekļu izmaksas un atmaksas grafiku zemāk esošajā tabulā.

Piezīme: 3. mēnesī ikmēneša maksājumā tiks iekļauts maksājuma atlikšana uz diviem gadiem un procentu kapitalizācija 5143445 USD apmērā.

Dati tabulā norāda, ka ikmēneša maksājums par projektu būs 3214579 dolāri mēnesī.

Citi izdevumi

Apsveriet un aprēķiniet visa veida darbības izdevumus biznesa centra celtniecības laikā:

• Pirmos divus gadus apsarga darbs segs pusi no nemainīgā apjoma.
• Tīrīšanas pakalpojumu aprēķinā ietilpst visu teritoriju un teritoriju sakopšana.
• Tiek ņemta vērā darba samaksa pilnā apmērā, ņemot vērā visus nodokļus un PVN.
• Gada algas pieaugums par 5% gadā.
• Visi darbības izdevumi tiek pārskaitīti īrniekiem (izņemot pirmā gada un otrā gada izdevumus).

Lai apkopotu naudas plūsmu, mēs aprēķinājām šādus datus:

• Paredzamie vidējie nomas ienākumi uz 10 projekta īstenošanas gadiem, ar nosacījumu, ka pirmajā gadā nomātā platība ir 70%, bet nākamajos 95%.
• Īpašuma nolietojums būs 3,33% gadā.

Norēķini finanšu darbību ietvaros iekļauj procentu likmju pārsniegšanu, jo forma pirms un pēc finansēšanas netiks sastādīta.

Tā kā būvniecība tiek pieņemta “atbilstoši darba posmiem”, un naudas plūsma tiek veidota, sākot ar pirmo gadu, kas sākas ar brīdi, kad projekts rada pirmo ienākumu rubli, uzņēmums zaudē tiesības uz PVN atmaksu pirmajā gadā pēc būvniecības pabeigšanas.

Tā kā projekta bilance ir pozitīva, kad objekts sasniedz 100% jaudu, citi un ārkārtas izdevumi aprēķinos netika ņemti vērā.

Balstoties uz pieejamajiem datiem, šķiet iespējams parādīt plānotās naudas plūsmas, ko radījis projekts.

Zemāk esošajā tabulā parādītas projekta darbības izmaksas.

Darbības izdevumi

Zemāk redzamā tabula rāda, ka darbības izdevumu summa pirmajā gadā būs USD 271 707, pēc tam tā palielināsies par gadu un 10. gadā sasniegs USD 740157.

Nākamajā projekta efektivitātes analīzē turpmākajā tabulā tiks apskatīta projekta ienākumu dinamika pirmajos 10 gados.

Projekta ieņēmumi

Tabulā esošie dati ļauj secināt, ka projekta ienākumu summa pirmajā gadā būs 2 717 987 USD, tad ieņēmumi palielināsies, līdz 10. gadam tie būs USD 3 970 29947.

Izpētot projektu, ir svarīgi aprēķināt nolietojuma atskaitījumus, kas parādīti tabulā zemāk.

Projekta nolietojums

Kā redzams tabulā, nolietojuma summa trešajā gadā būs USD 262 153, bet pēdējā, 10. gadā - USD 227 582. Kopējā nolietojuma summa visiem projekta gadiem būs 1 956 147 USD.

Zemāk esošajā tabulā parādīta projekta naudas plūsma.

Naudas plūsma

Tabula rāda, ka kopējā projekta naudas plūsma būs 1 300 415 USD.

Diskonta likmes novērtējums

To izmanto, lai pašreizējās ienākumu plūsmas pārrēķinātu vienā vērtībā. Diskonta likmi (r) aprēķina kumulatīvi pēc formulas:

r = α + MRR * RI,

kur

α ir vidējais inflācijas līmenis periodā.

MRR (Minimal Return of Return) - minimālā reālā riska likme, kas saistīta ar projekta darbību.

RI (Investīciju risks) - projekta dalībnieku vidējais nepieciešamais rentabilitātes (riska) līmenis.

Minimālā reālā MRR riska likme šajā gadījumā būs vienāda ar aizņemto līdzekļu izmaksām, proti, 18%, tas ir, bankas aizdevuma likme.

Saskaņā ar investīciju līgumu projekta dalībnieku vidējā nepieciešamā RI ienesīgums ir noteikts 2%.

Tādējādi diskonta likme būs vienāda ar:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

Secinājumi

Sastādot biznesa plānu biznesa centra celtniecībai, tika ņemts vērā projekts, izdarīti optimistiski secinājumi.

Nākamajos trīs gados Mitišču apgabalā būs vērojama mērena ekonomiskā izaugsme, tomēr tiks izteikta rajona vidējo rādītāju nobīde no Maskavas apgabala vidējiem rādītājiem. Vadošās nozares joprojām būs inženierzinātņu, instrumentu izgatavošanas un celtniecības nozares.

Plānots, ka līdz 2018. gada beigām mazumtirdzniecības pieauguma temps palielināsies par 40% un sadzīves pakalpojumu gada apjoms palielināsies par 35%. Tirdzniecības izaugsmi nodrošinās vidusšķiras un tās ienākumu pieaugums.

Apgabalos, kas atbilst starptautiskajiem standartiem, ir izteikts trūkums, pieprasījums pēc kvalitatīvām tirdzniecības platībām pārsniedz piedāvājumu. Tas palielinās tirdzniecības centra izveides un pārvaldības kvalitāti.

Mūsdienās galvenie pieprasījuma avoti ir apģērbu veikali. Tie aizņem apmēram 50% no tirdzniecības centru platības. Brīvās vietas līmenis 2018. gadā būs 10-15%. Paredzētais mazumtirdzniecības nekustamā īpašuma pieaugums būs aptuveni 75 000 kv.m. m. Pašlaik vidējā komerciālo telpu nomas maksa pilsētā ir aptuveni 405 USD / kv. m gadā (ieskaitot PVN un darbības izdevumus).

Vides pirmā riņķa zonā ir liels skaits objektu, kas konkurē gan pārtikas, gan rūpniecības preču nozarē.

Aprēķinot naudas plūsmas, tika ņemta vērā vidējā nomas likme, telpu pieejamība 5% līmenī, kā arī visas darbības izmaksas un aizdevuma maksājumi. Naudas plūsma projektam izrādījās pozitīva, taču joprojām nebija pietiekami liela.

Diskonta likme, kas ietver vidējo inflācijas līmeni, projekta radīto risku un vidējo nepieciešamo ienesīgumu, bija 30%.

Tādējādi iesniegto projektu var pieņemt izskatīšanai, jo aprēķini parāda tā rentabilitāti un efektivitāti.