2014. gadā federālais likums Nr. 294 tika vairākkārt grozīts attiecībā uz kopīgu būvniecību. Proti, tagad, īstenojot dalītu būvniecību, celtniekam ir jāsastāda apdrošināšanas līgums, kas nodrošinās celtnieka atbildības apdrošināšanu, līdz viņš noslēgs savu pirmo darījumu ar pircēju. Pretējā gadījumā viņš nevarēs reģistrēt šo darījumu Rosreestr.
Šī pienākuma būtība
Kopš 2014. gada katram būvuzņēmumam noteikti ir jāapstiprina savas saistības, izsniedzot garantiju vai noslēdzot atbildības apdrošināšanas līgumu kā attīstītājam, kurš nodarbojas ar kopīgu būvniecību. Šie grozījumi, kas pieņemti likumdošanā, ļauj pircējiem atgriezt celtniecībā ieguldīto naudu gadījumā, ja attīstītājam rodas neparedzētas situācijas.
Kāpēc vēl jums ir nepieciešama izstrādātāja atbildības apdrošināšana?
Šis likuma grozījums arī ļauj noteikt atbildību, kas var rasties, ja:
- Baidīsies no savām saistībām.
- Viņš nodos objektu, kas nav pilnībā gatavs.
- Pirms īpašuma nodošanas tas bankrotēs.
Tomēr ekonomisti uzskata, ka šie pasākumi var izraisīt nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu. Tomēr valdība uzstāj, ka šos faktorus nevar savstarpēji savienot, jo pat lielākā celtniecības kompānija apdrošināšanai tērē ne vairāk kā 1% no visu savu darījumu summas. Tāpēc izstrādātāja civiltiesiskās atbildības apdrošināšanai nauda jāpiešķir no sava budžeta.
Apdrošināšanas objekts
Īstenojot kopīgu būvniecību, tā ir atbildīga par attīstītāju. Šī darbība nozīmē, ka tiks aizsargātas tieši izstrādātāju īpašuma intereses. Tas ir, šāda apdrošināšanas līguma noslēgšana ir izdevīga galvenokārt pircējiem. Tajā pašā laikā attīstītājam tiek dotas izvēles tiesības: viņš var apdrošināt gan māju kopumā, gan katru dzīvokli atsevišķi.
Klienti
Būvētāja atbildības apdrošināšanas līgums tiek noslēgts par labu kopīgas būvniecības dalībniekiem. Noteiktu apstākļu gadījumā viņi varēs saņemt atbilstošu samaksu. Saskaņā ar apdrošināšanas līguma noteikumiem izstrādātājam ir jānodod objekts, kas atbildīs kvalitātes un uzticamības standartiem. Apdrošinātājs savukārt apņemas informēt pircēju, ja darījumā notiek izmaiņas, un pēc tam samaksāt viņam kompensāciju. Ja dalītās būvniecības dalībnieki mainīsies jau būvniecības laikā, tad tas ir vērts pieminēt līgumā, jo katrs papildu akcionārs slēdz atsevišķu papildu līgumu par attīstītāja atbildības apdrošināšanu.
Apdrošinātāji
Ne katra apdrošināšanas sabiedrība vēlas noslēgt šādus apdrošināšanas līgumus. Apdrošinātāju vidū ir viedoklis, ka šāds darījums bieži rada zaudējumus. Turklāt pašai apdrošināšanas sabiedrībai ir jāievēro šādas prasības:
- Jābūt apdrošināšanas tirgū vismaz 5 gadus.
- Turpmākajam periodam jābūt labai attīstības prognozei.
- Jāatbilst finanšu ilgtspējības prasībām.
- Šī uzņēmuma pamatkapitāls nevar būt mazāks par 120 miljoniem rubļu, un tā apgrozījumam jābūt vismaz 400 miljoniem rubļu. Tikai ar šiem nosacījumiem var nodrošināt civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu.
Tarifi
Apdrošināšanas līguma noslēgšana, kas apdrošina attīstītāju, kas nodarbojas ar kopīgu būvniecību, ir pārmērīgi dārga. Piemēram, 2015. gadā vidējās likmes šāda līguma noslēgšanai svārstījās 0,5–0,8% līmenī. Ja līgums tiek noslēgts uz ilgu laiku, tad apdrošināšanas sabiedrība pēc saviem ieskatiem var pazemināt tarifu likmi no 10 līdz 30%. Izdevīgāk ir izveidot abpusēji izdevīgas atbildības apdrošināšanas kompānijas.
Procentu likmes noteikšana, kā arī pilnīga gada procentu likmju aprēķināšana ir atstāta pašas apdrošināšanas sabiedrības ziņā, jo varbūtība, ka attīstītājs, kas nodarbojas ar kopīgu būvniecību, var sākt izvairīties no savām saistībām, ir diezgan liela.
Attīstītāja atbildības apdrošināšana par kopīgu būvniecību ir saistīta ar noteiktu risku.
Procentu likmi ietekmējošie faktori
Apdrošināšanas tarifa procentu likme ir atkarīga no šādiem faktoriem:
- Vai attīstītājs ir saimniecībā?
- Vai iepriekš izstrādātājam ir bijuši veiksmīgi un pozitīvi piedāvājumi? Šajā gadījumā apdrošinātājs var ņemt vērā visus iepriekšējo darījumu kritērijus: to izpildes termiņus, kopējo objektu skaitu, pārstāvniecību klātbūtni dažādos valsts reģionos, pilnīgu sūdzību un sūdzību neesamību.
- Finansiālā ilgtspēja.
- Juridiskais atbalsts, tas ir, pilnīgas dokumentācijas paketes un atļauju pieejamība.
- Posmi, kuros tiek sadalīts būvniecības progress.
- Pašreizējā projekta termiņš.
- Kopējais klientu skaits, kas iesaistīti koplietošanā.
Apdrošināšanas līguma reģistrācija
Lai reģistrētu līgumu Rosreestr, izstrādātājam ir jāsniedz visi nepieciešamie dokumenti. Viņu sarakstā ir:
- Projekta deklarācija.
- Atļauja veikt būvdarbus.
- Valsts reģistrācijas sertifikāts.
- Līgums par kopīgas būvniecības īstenošanu.
- Visu likumā noteikto dokumentu kopijas.
- Tehniska un ekonomiska rakstura pamatojums.
- Izstrādātāja finanšu pārskatu kopijas.
- Informācija par esošajiem aizdevējiem.
- Banku sertifikāts, kurā norādīts, ka nav aizkavējušies aizdevuma maksājumi.
Pēc vērtspapīru izvērtēšanas tiek veikta būvnieka atbildības apdrošināšana par kopīgu būvniecību.
Kas būtu jāaizsargā?
Ja attīstītājs nepilda savas saistības un to apstiprina tiesas lēmums vai bankrota fakts, tad apdrošināšanas līgums, kas noslēgts kopīgas būvniecības īstenošanas laikā, nozīmē, ka kompensācija tiks izmaksāta kapitāla daļu turētājiem. Tomēr ir vērts atzīmēt, ka apdrošināšanas sabiedrība nekompensē ieguldījumus, ja attīstītājs iesaldēja būvniecības periodu vai pagarināja periodu, kurā objekts tiek nodots ekspluatācijā. Maksātā summa pilnībā ir atkarīga no līgumā noteiktās cenas, taču tā nevar būt mazāka par paša objekta izmaksām un mazāka par vidējo tirgus likmi, kas noteikta par dzīves telpas kvadrātmetru tajā pašā reģionā, kurā strādāja attīstītājs.
Likumu ierobežo arī maksimālo prēmiju apjomu.
Apdrošināšanas gadījumi
Apdrošināšanu var attiecināt uz šādiem gadījumiem:
- Būvniecība tiek pārtraukta.
- Izstrādātājs ir pasludināts par bankrotējušu.
- Procentu īpašnieki nevar iegūt mājokli.
- Izstrādātājs atsakās atgriezt materiālos resursus.
Izmaiņas likumdošanā
Izmaiņas federālajā likumā Nr. 294, par kuru mēs iepriekš runājām mūsu rakstā, konsolidēja uzņēmuma celtnieka obligāto atbildības apdrošināšanu.Tajā pašā laikā pašam attīstītājam, kurš vēlas veikt kopīgu būvniecību, ir pienākums meklēt apdrošinātāju un tieši izpildīt līgumus. Izstrādātājs var patstāvīgi, pēc saviem ieskatiem, izvēlēties, ar ko viņš slēdz apdrošināšanas līgumu - ar banku, specializētu apdrošināšanas kompāniju vai ar uzņēmumu.
Dalībnieki, kas ir apdrošināšanas sabiedrības (obligātās apdrošināšanas) biedri, ir vienlīdz atbildīgi. Gadījumā, ja apdrošināšanas līgums tiek noslēgts ar banku, izstrādātājam būs daudz laika jāpavada dokumentu vākšanai. Bankas arī pieprasa attīstītājam samaksāt obligātu summu 30% apmērā no kopējām būvējamā objekta izmaksām. Šī summa kalpos kā garantija finanšu iestādei. Cita starpā centrālā banka paredz savas prasības, kas attiecas uz bankām, kuras slēdz apdrošināšanas līgumus. Šīm bankām vajadzētu:
- Vismaz 5 gadus jāstrādā attiecīgajā jomā.
- Reģistrētajam kapitālam jābūt vismaz 200 miljoniem rubļu.
- Īpašuma kopējai vērtībai jābūt vismaz 1 miljardam rubļu.
Šajā sakarā izstrādātājam ir izdevīgāk un vieglāk iegūt aizdevumu, nevis izsniegt garantiju. Bankas arī uzskata, ka apdrošināšanas procedūra kopīgas būvniecības ieviešanai nav pilnībā rentabla.
Visrentablākā ir līguma slēgšana par izstrādātāju civiltiesiskās atbildības savstarpēju apdrošināšanu ar specializētu uzņēmumu. Tā kā pastāv ievērojama konkurence, apdrošinātāji, lai piesaistītu klientus, ir zemākas tarifu likmes un cenas viņu produktiem. Viņi arī var noteikt tarifa likmi visam apdrošināšanas līguma laikam. Vēl viena priekšrocība, slēdzot līgumu ar specializētu uzņēmumu, ir tā, ka dokumenti tiek apstrādāti pēc iespējas ātrāk. Saskaņā ar šādu līgumu attīstītājs darbosies kā apdrošinātājs, bet kopīgās būvniecības dalībnieks - kā labuma guvējs. Nodrošinājums katram konkrētajam mājoklim tiek izvēlēts individuāli. Ir kļuvušas aktuālas patērētāju kompānijas, kas atbildīgas par izstrādātāju atbildību.
Atbildības apdrošināšanas procedūra dalītam būvniecības uzņēmumam
Apdrošinājuma ņēmējiem ir jāsniedz nodrošinājums. Bieži vien šāda garantija ir zemes gabals, uz kura ir paredzēta objekta uzbūve. Cita starpā dokumentā jāapraksta veids, kā tiek nodrošinātas noteiktās saistības. Visi vērtspapīri jāparaksta pirms pirmā līguma par kopīgu būvniecību noslēgšanas, un tie būs derīgi līdz objekta faktiskajai nodošanai. Gadījumā, ja darījums tika izbeigts, atbrīvojums no atbildības maksājumiem nenotiek. Šis noteikums ir spēkā tikai tad, ja apdrošināšanas gadījums ir noticis līguma darbības laikā.
Apdrošinājuma ņēmējs var apdrošināt gan visu māju, gan dzīvokļus atsevišķi. Starp citu, pirmais variants nav pilnībā izdevīgs, jo tad apdrošinātajam ir jāveic iemaksa, kas ir proporcionāla visa objekta izmaksām, kā arī jābūt pārliecinātam, ka visas telpas šajā objektā tiks pārdotas. Vēl viena problēma, slēdzot apdrošināšanas līgumu visam objektam, ir grūtības noteikt labuma guvēju.
Līgums sākas ar brīdi, kad tiek ieskaitīta pirmā iemaksa. Šāds līgums neparedz tādu lietu kā franšīze. Pretējā gadījumā līguma nosacījumus var saukt par standarta noteikumiem:
- Apdrošinātājs apņemas informēt interesentus par izmaksātajiem atlīdzības apjomiem. Tas ir izstrādātāju atbildības apdrošināšanas pamats.
- Apdrošināšanas sabiedrībai ir tiesības sazināties ar izstrādātāju ar regresijas veida prasību.
- Apdrošināšanas kompānija apņemas paziņot interesentiem, ja apdrošināšanas līgums tiek izbeigts pirms termiņa.
- Līgums ir spēkā visu būvniecības periodu un ir atkarīgs no tā. Tas ir, pagarinot būvniecības periodu, līgums tiek automātiski pagarināts.
Summa, kas tiks atlīdzināta, iestājoties apdrošināšanas gadījumam, pilnībā ir atkarīga no noteiktajām likmēm un cenām. Tās lielumam jābūt lielākam par konkrētās telpas kopējo dzīves platību. Turklāt lēmumu par kompensācijas izmaksu - pa daļām vai vienlaikus - pilnībā pieņem apdrošināšanas sabiedrība.
Apdrošināšanas jautājumi
Kādas ir nepilnības celtnieka civiltiesiskās atbildības apdrošināšanas līgumā?
Šāda apdrošināšana ir diezgan specifiska, jo faktiski tiek apdrošināti finanšu riski.
Šādam nolīgumam ir kumulatīva ietekme zaudējuma gadījumā. Krīzes situācijā zaudējumus radīs absolūti visi izstrādātāji, nevis kāds konkrēts. Krīzes situācijas šeit tiek saprastas kā hipotēku likmju paaugstināšanās vai pieprasījuma samazināšanās pēc dzīvojamajām telpām. Galu galā šī ir izstrādātāju savstarpējas atbildības apdrošināšana.
Vēl viena problēma ir tā, ka nav iespējas pārapdrošināt riskus.
Sakarā ar to, ka Centrālā banka ir palielinājusi prasības apdrošināšanas sabiedrībām, to loks ir ievērojami sašaurinājies. Izšķirošo lomu šeit spēlēja pamatkapitāla palielināšana, un mūsdienu apdrošināšanas tirgū prasībām ir piemērotas tikai 19 organizācijas. Saskaņā ar grozījumiem aptuveni 80% organizāciju, kuras iepriekš varēja noslēgt attīstītāja atbildības apdrošināšanas līgumu, zaudēja spēju veikt izstrādātāju apdrošināšanas darbības.