Nomas līgums nozīmē darījumu, kurā īpašnieks (iznomātājs) apņemas noteiktu laiku nodot īpašumu lietotājam (nomniekam), un nomnieks apņemas maksāt par tā izmantošanu. Tāpat kā jebkura cita līguma gadījumā, svarīgs nosacījums šajā gadījumā ir tā priekšmets. No viņa atkarīgs tiesiskās sekas, ieskaitot nomas termiņu. Uz nenoteiktu laiku vai tiek noslēgts noteikts līgums - tas ir vēl viens būtisks jebkura līguma nosacījums. Pusēm ir ļoti svarīgi noteikt derīguma termiņu. Bet papildus tam ir arī likumdošanas normas, saskaņā ar kurām periods ne vienmēr atbilst viņu gribai.
Noma un īre: kā atšķirt
Pirms sākat izpētīt terminus, ir vērts saprast jēdzienus, kurus parasti sajauc vienkāršie cilvēki. Tas ir par īri un īri. Galvenā atšķirība ir tā, ka nomas līgums tiek pieņemts attiecībā uz fizisku personu, savukārt nomas līgums tiek pieņemts attiecībā uz juridisku personu. Citas būtiskas atšķirības ir šādas:
- Objekts. Ja to īrē, tas var būt tikai dzīvojamās telpas, tad, īrējot, tas ir birojs, ražošanas un tirdzniecības vietas, kā arī noliktavas.
- Nomas dalībnieki ir saimnieks un īrnieks, savukārt nomas līgumā tas ir saimnieks un īrnieks. Attiecīgie nosacījumi ir jānorāda līgumā.
- Ja rodas konfliktsituācijas saskaņā ar darba līgumu, varat mēģināt tās atrisināt ar nekustamā īpašuma aģentūras starpniecību. Ja mēs runājam par nomu, tad visbiežāk viņi pēc palīdzības vēršas pie privātiem juristiem.
- Līguma termiņš. Ja nomu var izdot uz jebkuru periodu, tad nomu var noslēgt tikai uz laiku, kas nepārsniedz piecus gadus. Tātad, ja termiņš nav noteikts darba līgumā, tad pēc noklusējuma tā derīguma termiņš ir pieci gadi.
- Nomas tiesiskās attiecības tiek regulētas, pamatojoties uz Ch. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 34. pants, un attiecībā uz darba līgumu Ch. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 35. pants.
- Ja parāds rodas no juridiskas personas, to ir vieglāk iekasēt, jo pēdējiem parasti ir īpašumi, kā arī nauda norēķinu kontā. Ja pilsoņiem ir ierobežota maksātspēja, piemēram, ja nav darba, tad to būs grūtāk izdarīt.
Izprotot īres un īres atšķirības, mēs pārejam tieši uz nomu, jo īpaši uz darbības periodu.
Nomas termiņa iezīmes
Derīguma termiņš ir laika posms, ko nosaka, pusēm savstarpēji vienojoties. Saskaņā ar to sākas un beidzas nomas tiesiskās attiecības.
Saskaņā ar šo rādītāju īrniekam ir pienākums maksāt par īrēto īpašumu. Savukārt īpašniekam noteiktā laika posmā īpašums jānodod lietotājam.
Darījuma sākums un beigas ir atkarīgas no nomas termiņa. Līgums tiek noslēgts uz nenoteiktu laiku vai uz noteiktu laiku, tā derīgums sākas dienas sākumā un beidzas dienas beigās (pulksten 24:00). Līdz ar to līguma izbeigšana (ja īrnieks nosūtīja paziņojumu par turpmāko tiesisko attiecību izbeigšanu) ir noteikta pulksten 24:00 no datuma, kas noteikts dokumentā.
Nomas līgumu veidi
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pantā ir izskaidrots nomas termiņš. Uz nenoteiktu laiku viņu uzskata par pabeigtu, ja saturā nav noteikts precīzs datums. Šādu dokumentu sauc arī par pastāvīgu.
Tomēr burtiskā nozīmē šādu jēdzienu nevar interpretēt. Jebkurš nomas līgums paredz noteiktu periodu, jo lieta tiek nodota lietošanai, nevis otras puses īpašumā. Ja nav noteikta laika, pareizāk ir runāt par pušu iespēju jebkurā laikā izbeigt tiesiskās attiecības. Tiesa, par to vispirms jāpaziņo otrai pusei.
Ir arī īstermiņa līgumi. Īrējot mājokli, tie bieži tiek slēgti. Īstermiņa līgums galvenokārt tiek noslēgts uz 11 mēnešiem. Sakarā ar to nav nepieciešams to reģistrēt Rosreestr. Nomas līgumu var noslēgt uz diviem mēnešiem, uz vairākām nedēļām, dienām un pat stundām.
Īstermiņa līgumi ir visrentablākie iznomātājam, jo tie ne tikai ļauj jums gūt lielāku peļņu, bet arī ierobežo īrnieku ar noteiktām tiesībām, kā arī ļauj izvairīties no nodokļu maksāšanas.
Likums paredz tādu jēdzienu kā līguma termiņš. To var ne tikai norādīt līgumā, bet arī to prasa likums. Šis nosacījums ir spēkā, piemēram, iznomājot zemesgabalus un zemes gabalus, kuriem ir minerāli, kā arī ūdenstilpes. Tiesību akti nosaka maksimālos termiņus, kādos šo īpašumu var nodot lietošanai.
Šis īpašums parasti pieder valstij, jo pilsonim vai uzņēmumam, būdams īpašniekam, ir vairāk iespēju izteikt gribu. Tāpēc, parakstot līgumu, šis punkts ir jāņem vērā.
Ir gadījumi, kad tiesību akti nosaka termiņu nomātam objektam, un puses neparedzēja nomas termiņu. Uz nenoteiktu laiku, lai arī tiek uzskatīts, ka līgums ir noslēgts, tas būs spēkā tikai līdz noilguma termiņa beigām. Tomēr, ja kāda no pusēm vēlas, tā var atkāpties no līguma agrākā laikā bez juridiskām sekām.
Citu dokumentu veidu sauc par terminētu līgumu. Tas nozīmē, ka tas skaidri norāda konkrētu derīguma termiņu vai ir pievienots konkrēta notikuma sākumam. Piemēram, vasarnīcas īres līgumā var būt noteikts nosacījums: “pirms pirkšanas un pārdošanas darījuma noslēgšanas” vai “pirms mantojuma noslēgšanas”.
Ilgtermiņa līgumi galvenokārt tiek slēgti par īri:
- Zemes gabals.
- Zarnas
- Ūdens tilpne.
Šādu līgumu tiesiskās attiecības var vēl vairāk pārveidot tas, ka īrnieks iegūst iespēju kļūt par pilntiesīgu īpašnieku. Piemēram, ja zemes gabals tiek reģistrēts meitasuzņēmuma pārvaldībā 49 gadus, tad, kad uz tā tiek uzcelta māja (kapitāla struktūras formā), zemi var pārreģistrēt kā īpašumu.
Pamats līguma noslēgšanai uz nenoteiktu laiku
Tiesību akti paredz iespēju noslēgt līgumu par īpašuma nomu uz nenoteiktu laiku šādu iemeslu dēļ:
- Līgumā nav norādīts termiņš.
- Spēkā esošā līguma pagarināšana, izmantojot pirmpirkuma tiesības.
Atjaunošana
Ja persona, kas ir īrējusi konkrētu īpašumu, ir ievērojusi nosacījumus visā līguma darbības laikā, tad tai ir pirmtiesības slēgt atbilstošu nomu. Atjaunots uz nenoteiktu laiku vai uz skaidri noteiktu periodu - tas ir iespējams ar vairākiem nosacījumiem. Tajos ietilpst:
- Sākotnējā līguma darbības laikā nav pārkāpumu.
- Telpu lietotājs ir gatavs piedāvāt īpašniekam labvēlīgus atjaunošanas nosacījumus, salīdzinot ar citiem pretendentiem.
- Ir izpildīts iepriekšējas paziņošanas nosacījums, kas izsaka vēlmi turpināt attiecīgās tiesiskās attiecības.
Tiek uzskatīts, ka līgums nomas termiņš tiek pagarināts uz nenoteiktu laiku, ja īrnieks nav izbeidzis īpašuma lietošanas tiesības un izīrētājs tam nerada šķēršļus. Šajā gadījumā līguma noteikumi paliek nemainīgi, izņemot gadījumus, kad puses paziņo citādi.
Tomēr saskaņā ar likumu īrniekam rakstiski jāpaziņo īpašniekam par nodomu saprātīgā termiņā līdz dokumenta beigām turpināt iznomāt īpašumu. Ja puses vēlas veikt kādas izmaiņas, tām jānoslēdz papildu līgums, kurā tas tiks parādīts. Bieži vien puses maina nomas noteikumus.
Mājokļa gadījumā īrniekam ir izdevīgāk iepriekš izlemt, uz kuru periodu tiks noslēgts telpu nomas līgums. Uz nenoteiktu laiku ļoti reti nākamie iedzīvotāji piekrīt apmesties. Periods ir viens no vissvarīgākajiem līguma punktiem. Tāpēc ieteicams dokumentā paredzēt nosacījumu, ka laika posms netiks mainīts visā darbības laikā.
Ja nomas līgums, kā arī telpas vai cita objekta īre ir ilgtermiņa, tad tam tiek pievienota obligāta valsts reģistrācijas procedūra.
Pušu rīcība pēc termiņa beigām
Gadījumos, kad līguma termiņš ir beidzies un īrnieks nav atbrīvojis telpas un izīrētājs neiebilst, tiesības uz nekustamo īpašumu saglabājas ar tādiem pašiem noteikumiem. Turklāt tiek uzskatīts, ka līgums tiek pagarināts uz līdzīgu laika posmu. Ja īrnieks nevēlas nākotnē iegūt īpašumu, viņam par to jāpaziņo saimniekam. Pretējā gadījumā var rasties nevēlamas sekas. Parasti šis nosacījums ir noteikts līgumā.
Ja īrnieks atbrīvojās no telpām, bet neinformēja par to saimnieku, tad viņiem var būt jāmaksā par periodu, kurā saimnieks nezināja par šīm darbībām. Ja īrnieks atsakās atdot īpašumu pēc līguma termiņa beigām, īpašnieks to var iegūt, vēršoties tiesā. Galvenais nosacījums šajā gadījumā ir noilguma ievērošana.
Līguma izbeigšana
Ja nomu slēdz uz nenoteiktu laiku, tad to var izbeigt jebkurā laikā, pusēm vienojoties vai vienpusēji. Pēdējā gadījumā ar zināmiem nosacījumiem jums būs jāvēršas tiesā. Vienpusēju atteikumu apstiprina tiesu prakse. Piemēram, par to ir Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas lēmums Nr. VAS-10796/13 attiecībā uz lietu Nr. A33-8577 / 2012.
Nomas pārtraukšanu uz nenoteiktu laiku paredz arī pašreizējie tiesību akti iepriekš minētā paziņojuma veidā. Informācija par to ir ietverta 5. pantā. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pants. Lai izbeigtu līgumu, nomniekam noteiktā termiņā jāpaziņo saimniekam. Paziņojums jānosūta noteiktā veidā. Ja tas nav izdarīts, tad, vēršoties tiesā pie varas, tiesa apsvērs šo ļaunprātīgo izmantošanu.
Jāuzmanās, lai paziņojums tiktu dokumentēts. Šajā nolūkā jums jāveic ieguldījumu uzskaite.
Aizsardzības metodes
Līgumslēdzējām pusēm tiek izmantotas dažādas aizsardzības metodes. Tātad, ja iznomātājs nosūta paziņojumu nomniekam un pēdējais neatbrīvo telpas, tad iznomātājam ir tiesības iesniegt nomniekam šādas prasības:
- Veiciet maksājumu par visu nomas termiņu. Līdzekļus var atgūt kā nepamatotu iedzīvošanos. Tā kā šobrīd līgums tiek uzskatīts par izbeigtu, iekasēšana nomas veidā būs nepareiza.
- Atbrīvojiet vietu. Šī prasība ir jānošķir no attaisnojuma, jo tā ir juridiska problēma. Nomas attiecību gadījumā tiek izmantotas aizsardzības metodes, kuru pamatā ir Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 610. pants.
Šo pieeju apstiprina Ukrainas Augstākās šķīrējtiesas dekrēts Nr. 16253/11, kas pieņemts lietā Nr. A40-13860 / 10-40-812.
Īrnieka interese parasti ir turpināt attiecības pat pēc paziņojuma par nomas līguma izbeigšanu saņemšanas. Viņa aizsardzības metode tiek izvēlēta atkarībā no tā, kurš ir saimnieks un kurš stāv viņa pusē, kā arī no viņa rīcības.
Piemēram, ja nomas līgums tiek noslēgts uz nenoteiktu laiku, bet valdības aģentūras atrodas iznomātāja pusē, izaicinājums tiks veikts saskaņā ar Sec. 24 Krievijas Federācijas lauksaimniecības uzņēmējdarbība. Par to liecina tiesu prakse, piemēram, FAS rezolūcija lietā Nr. A57-3636 / 2012. Tajā pašā laikā tiesu praksē ir zināmi gadījumi, kad šī aizsardzības metode tika atzīta par nepareizu. Tātad ar FAS lēmumu lietā Nr. A55-25220 / 2012 prasība atzīt valsts struktūras lēmumu par vienpusēju atteikšanos izpildīt zemes nomu bija prettiesiska. Tiesa šo lēmumu izskaidroja ar to, ka iesniedzējs izvēlējās neatbilstošu aizsardzības metodi, jo līguma pušu tiesiskās attiecības ir civiltiesības un neizriet no valsts publiskajām pilnvarām. ķermenis.
Bija arī gadījumi, kad prasība atzīt zemes nomu uz nenoteiktu laiku bija spēkā. Īpaši šī ir FAS ZCO rezolūcija lietā Nr. A45-24711 / 2012, kā arī FAS centrālās organizācijas rezolūcija lietā Nr. A62-7460 / 2012. Tiesas, ņemot vērā attiecīgās prasības, vadījās pēc šādiem punktiem:
- Vai līgums tiešām tika noslēgts uz nenoteiktu laiku.
- Vai ir nosūtīts paziņojums par līguma laušanu.
- Vai nosacījumi tiek nosūtīti, nosūtot paziņojumu?
- Vai to saņēma otra puse.
Līguma reģistrācija
Mājokļu (vai nedzīvojamo telpu) nomu, kas noslēgta uz laiku līdz vienam gadam, nereģistrē (parasti to derīguma termiņš ir 11 mēneši). Nomas līguma valsts reģistrācija uz nenoteiktu laiku arī netiek veikta, neskatoties uz to, ka faktiski dokumenta derīguma termiņš var pārsniegt vienu gadu. To var saprast, lasot 5. panta 2. punkta noteikumus. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 651, kurā norādīts, ka valsts reģistrācija attiecas uz termiņa līgumiem, kuru derīguma termiņš pārsniedz vienu gadu. To apstiprina arī šķīrējtiesas prakse, jo īpaši Maskavas FAS rezolūcija lietā Nr. KG-A40 / 6418-00, FAS SZO rezolūcija lietā Nr. A26-394 / 2007 un citi akti.
Nepieciešams ne tikai reģistrēt uz nenoteiktu laiku noslēgtu nomas līgumu, bet arī atjaunotu dokumentu. Pamats tam ir 2. panta 2. punkts. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 621. Pie citiem dokumentiem, kas apstiprina šo noteikumu, ietilpst Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas prezidija informatīvā vēstule Nr. 59.
Praksē, lai izpētītu nomu uz nenoteiktu laiku, vislabāk palīdzēs turpmāk sniegtais paraugs.
Galvenā iezīme ir tas, ka nav minēts derīguma termiņš. Pārējais dokuments ir parastais nomas līgums.
Secinājums
Neatkarīgi no tā, vai nomu uz nenoteiktu laiku reģistrē vai nē, tajā ir gan pozitīvi, gan negatīvi punkti. Īrnieku var satraukt tas, ka izīrētājam ir tiesības jebkurā laikā izbeigt līgumu, ja viņš par to īrnieku paziņo pienācīgi. Saimniekam ir jābūt pierādījumiem, ka viņš patiesībā ir nosūtījis paziņojumu īrniekam.