Radinieki bieži pieņem lēmumu par nekustamā īpašuma apmaiņas nepieciešamību. Tam var būt daudz dažādu iemeslu. Visas šī procesa funkcijas tiek atrisinātas, apkopojot oficiālos dokumentus. Saistītu dzīvokļa apmaiņu pret dzīvokli var veikt, pamatojoties uz maiņas vai pārdošanas līgumu. Ir svarīgi izprast procedūras īstenošanas noteikumus, kā arī nodokļu sekas.
Kādas apmaiņas iespējas tiek izmantotas
Apmainot nekustamo īpašumu, var būt šādas iespējas:
- Dzīvokli apmaina pret citu. Ja divu objektu laukums ir atšķirīgs, var būt nepieciešama papildu maksa.
- Akciju apmaiņa.
- Istaba mainās uz dzīvokli.
Konkrētais variants ir atkarīgs no tā, kuri mērķi tiek sasniegti, īstenojot šo apmaiņu.
Iemesli dalīšanai
Lai sasniegtu dažādus mērķus, var būt nepieciešama saistīta dzīvokļu apmaiņa pret dzīvokļiem. Tie ietver:
- Teritoriālās preferences (ģimenes vēlas mainīt dzīvesvietu).
- Viena ģimene vēlas pārcelties uz pilsētu, bet otra dod priekšroku vientulībai ciematā vai pilsētā.
- Nepieciešamība saņemt noteiktu naudas summu vienam darījuma dalībniekam, ja tiek uzskatīts, ka piemaksu izmantošana ir balstīta uz apmaiņas rezultātiem.
- Ģimene pārceļas uz dzīvi citā pilsētā, kas noved pie starppilsētu apmaiņas.
- Domstarpību izšķiršana par pilsoņu kopdzīvi. Bieži vien šāda procedūra tiek veikta piespiedu kārtā, tāpēc tiek veikts iepriekšējs izmēģinājums.
Konkrētā apmaiņas metode ir atkarīga no pieejamajiem iemesliem, un tiek ņemts vērā arī tas, vai īpašums tiek privatizēts vai pašvaldības. Apmainoties ar dzīvokļiem starp radiniekiem, ir jāreģistrē katra dalībnieka tiesības uz saņemto objektu.
Ja īpašums ir pašvaldības, maiņas procedūra ir sarežģīta, jo tā ieviešanai būs jāsaņem vietējo varas iestāžu piekrišana.
Kā tiek noslēgts darījums?
Īstenojot ģimenes maiņu pret dzīvokli, jāizlemj, ar kādām metodēm šī procedūra tiks veikta. Tie var būt šādi:
- Apmaiņas līguma sastādīšana. Šādos apstākļos abi dalībnieki ir gan nekustamā īpašuma pārdevēji, gan pircēji. Darījums var būt ekvivalents vai piemaksa. Var veikt dzīvokļa apmaiņu pret dzīvokli starp pilsētām. Radiniekiem ir tiesības pēc procedūras mainīt dzīvesvietas pilsētu. Ja ir nepieciešams papildu maksājums, tad tā lielumu nosaka individuāli, attiecībā uz kuru tiek ņemts vērā esošā īpašuma platība un citi parametri. Atļauts nelietot notāra palīdzību, taču dokumentācija noteikti tiks reģistrēta Rosreestr. Līguma summa tiek aplikta ar nodokli 13%.
- Parakstot pirkuma līgumu. Tiek uzskatīts, ka šī metode nodokļos ir lētāka. Saistīta dzīvokļa apmaiņa pret dzīvokli ar DCT sagatavošanu nozīmē līguma esamību abās pusēs. Lai darījums būtu juridiski tīrs un uzticams, ieteicams to notariāli apstiprināt. Pēc tam tiek veikta objektu reģistrācija jaunajiem īpašniekiem Rosreestr. Katra puse maksā 13% no sava līguma, bet atskaitījumu var izmantot jauna mājokļa iegādes dēļ, tāpēc gandrīz vienmēr tiek novērsta nepieciešamība pilnībā samaksāt nodokli, ja iedzīvotāji iepriekš nav izmantojuši šo privilēģiju.
- Dāvanas noformēšana. Šī opcija tiek uzskatīta par visekonomiskāko un ērtāko.To piemēro tikai ar nosacījumu, ka starp radiniekiem tiešām ir labas attiecības, tāpēc viņi uzticas viens otram. Tāpēc nerezidentu dzīvokļu apmaiņa tiek veikta, pamatojoties uz katras puses izsniegtiem ziedojumiem. Ja apmaiņa nav vienāda, tad ziedošanas līgumā nebūs iespējams noteikt klauzulu, kas attiecas uz piemaksu. Šis jautājums tiek atrisināts mutiski vienojoties, tāpēc radiniekiem tiešām nevajadzētu būt domstarpībām.
Konkrētas metodes izvēle ir atkarīga no tiešo darījuma dalībnieku vēlmēm. Visbiežāk veiktā procedūra balstās uz maiņas līgumu.
Dzīvokļa radniecības apmaiņas posmi pret dzīvokli
Process ir sadalīts secīgos posmos:
- Sākumā radinieki mutiski vienojas par darījumu, par kuru tiek veikta telpu pārbaude, tiek apspriesti nozīmīgākie nosacījumi.
- Puses pieņem galīgo lēmumu par apmaiņas nepieciešamību.
- Apdzīvošanai tiek sagatavotas dzīvojamās telpas, par kurām tiek izrakstīti visi reģistrētie cilvēki, tiek apmaksāti komunālie rēķini, tiek gatavots tehniskais plāns un pases izmitināšana.
- Visi īpašnieki noformē rakstisku piekrišanu procesa vadīšanai.
- Katra īpašuma vērtību uzaicina pieredzējuši vērtētāji, kuri izlems, vai ir nepieciešams veikt papildu samaksu.
- Pirms dokumentu parakstīšanas jums jāvienojas par piemaksu.
- Tiek gatavots apmaiņas līgums. Procesu var veikt neatkarīgi vai ar pieaicināta notāra palīdzību. Varat arī sazināties ar specializētiem uzņēmumiem, kas iesaistīti dažādu dokumentu sagatavošanā.
- Rosreestr tiek veiktas izmaiņas. Process var ilgt no 3 līdz 10 dienām, pēc tam katrs īpašums tiek nodots jaunajam īpašniekam.
Dzīvokļa apmaiņa pret dzīvokli starp pilsētām vai vienā reģionā neņem daudz laika. Tā kā process tiek veikts starp radniecības cilvēkiem, nav pat nepieciešams tērēt naudu par notāra nodevām, tāpēc visus dokumentus pilsoņi sastāda paši.
Kādi dokumenti ir nepieciešami
Pirms tieša darījuma noslēgšanas jums rūpīgi jāizprot, kā organizēt ģimenes apmaiņu ar dzīvokļiem. Process ietver nepieciešamās dokumentācijas sagatavošanu, kurā ietilpst arī papīrs:
- Izraksti no USRN dzīvokļiem, kuros reģistrēts tas, kurš darbojas kā īpašuma īpašnieks.
- Visu īpašnieku piekrišana darījumam. Tas ir jāapstiprina notāram.
- Tehniskie dokumenti par šo tēmu. Tajos ietilpst tehniskais plāns un pase. Ar šo dokumentu palīdzību tuvinieki var pārliecināties, vai dzīvoklī nav nelikumīgas pārbūves.
- Palīdzība no izziņām.
- Mājas grāmatu kopijas, ieskaitot informāciju par to, kas ir reģistrēts mājās.
- Valsts nodevas samaksas saņemšana par nekustamā īpašuma reģistrāciju jaunam īpašniekam.
- Tūlītējs maiņas līgums, kas satur svarīgus un būtiskus nosacījumus, jo, ja nav informācijas par pusēm, piemaksām un apmaināmiem dzīvokļiem, šādu dokumentu tiesa viegli atzīst par nederīgu.
Ja izvēlaties metodi, kas paredz ziedojumu sagatavošanu, tad tiek noslēgts tūlītējs ziedojuma līgums un tiek sagatavoti dokumenti, kas apliecina, ka starp darījuma pusēm pastāv attiecības. Tas ļaus jums nemaksāt nodokli.
Pašvaldības nekustamā īpašuma apmaiņas nianses
Daudzi pilsoņi joprojām dzīvo pašvaldības nekustamajos īpašumos. Pat šādos apstākļos ir atļauts apmainīt vienistabas dzīvokli pret vienistabas dzīvokli. Šī procesa īpašībās ietilpst:
- Apmaiņas noteikumi (ietverti LC 72. pantā).
- Apmaiņas līgumu paraksta trīs eksemplāros, jo viens dokuments ir jānosūta vietējai pārvaldei.
- Katram dalībniekam ir pienākums pārsūtīt pašvaldībai darījumam nepieciešamo dokumentu paketi.
- Visām reģistrētajām personām jāpiekrīt apmaiņai.
- Papildu maksājumi nav atļauti, jo īpašums nepieder tiešajiem iedzīvotājiem. Šis noteikums ir spēkā arī tad, ja viena maināmā dzīves telpa ir daudz lielāka par otru.
Lai pabeigtu procesu, nepieciešama pašvaldības piekrišana, kas rīkojas kā īpašuma īpašnieks.
Ja darījumu noraida vietējā administrācija
Pašvaldības mājokļu apmaiņas procedūra tiek veikta tikai ar pašvaldības piekrišanu. Neveiksme var būt šādu iemeslu dēļ:
- Tiesa izskata lietu, uz kuras pamata tiek izbeigts sociālā aizdevuma līgums ar kādu no darījuma dalībniekiem.
- Līgumā norādītās telpas nav piemērotas dzīvošanai.
- Mājā, kurā atrodas dzīvoklis, tuvākajā laikā plānots kapitālais remonts.
- Ēka tiek nojaukta.
- Iedzīvotāju tiesības izmantot konkrētu nekustamo īpašumu tiek apstrīdētas.
- Vienam no dalībniekiem ir hroniska slimība.
Šādos apstākļos apmaiņa tiks atteikta.
Apmaiņas procesa ilgums
Visbiežāk notiek privatizēta dzīvokļa apmaiņa pret privatizētu. Tam nav nepieciešama valsts organizāciju vai trešo personu atļauja. Process ietver šādu īpašību ņemšanu vērā:
- Procedūras ilgums ir atkarīgs no tā, vai līguma un citu dokumentu sagatavošanā iesaistītais speciālists tiek uzaicināts pabeigt procesu, jo ar viņa piedalīšanos visas darbības var pabeigt ātrāk.
- Reģistrācija Rosreestr neņem vairāk kā 7 dienas. Ja pievērsīsities šai problēmai MFC, periods palielināsies līdz 9 dienām.
Parasti visu posmu neatkarīgu ieviešanu process ilgst apmēram mēnesi.
Maiņas izmaksas
Lai reģistrētu īpašumu jaunam īpašniekam, būs jāmaksā nodeva, kas vienāda ar 2 tūkstošiem rubļu. Papildus summā ietilpst notāra un vērtētāju pakalpojumu izmaksas.
Ir atļauts veikt procesu, neiesaistot dažādus speciālistus. Šajā gadījumā radinieki izlemj, ar kādiem noteikumiem notiks apmaiņa.
Piemaksu pielietošanas nianses
Visbiežāk dzīvokli apmaina pret dzīvokli ar piemaksu, jo parasti radiniekiem ir dzīvokļi ar dažādu izmēru un citiem parametriem. Par piemaksas apmēru abas puses vienojas patstāvīgi. Šajā gadījumā tiek ņemtas vērā nianses:
- Informācija par piemaksu jāiekļauj līguma projektā.
- Ja process tiek veikts, pamatojoties uz ziedojumiem, tad šajos dokumentos nebūs iespējams iekļaut priekšmetu par noteiktas summas pārskaitījumu, tāpēc radiniekiem vajadzētu uzticēties viens otram.
- Apmaiņa pret dzīvokli ar piemaksu nozīmē, ka vienam darījuma dalībniekam ir ievērojami ienākumi. Visbiežāk tuvinieki cenšas nereklamēt informāciju par piemaksām.
Papildus ieteicams līgumā iekļaut punktu, kas attiecas uz izvēlēto maksājuma veidu.
Nodokļu maksāšanas iezīmes
Īpašuma iegūšana vai pārdošana ir nopietns darījums, kas jāreģistrē Rosreestr, un tas arī rada noteiktas nodokļu sekas. Tas attiecas pat uz relatīvu dzīvokļa apmaiņu pret dzīvokli. Ko maksāt dalībniekiem? Ja apmaiņa tiek veikta, tad nodokli maksā tikai tas dalībnieks, kurš saņem piemaksu.
Ja tiek sastādīts pirkuma līgums, tad katram iedzīvotājam jāmaksā 13% no saņemtā īpašuma. Bet, tā kā viņiem ir tiesības uz atskaitījumu, šis atbrīvojums attiecas uz nodokļiem. Tāpēc tas nav jāmaksā.
Iedzīvotāju ienākuma nodoklis netiek prasīts, ja darījuma pusēm piederošie dzīvokļi tiek apmainīti ilgāk par 3 gadiem.
Reģistrācijas neveiksmes iemesli
Vienistabas dzīvokļa apmaiņa pret vienistabas dzīvokli tiek veikta tikai ar kompetentu šī procesa reģistrāciju. Bet bieži, piesakoties Rosreestr, pilsoņiem ir jāsaskaras ar reģistrācijas atteikumu. Parasti tas notiek šādu iemeslu dēļ:
- Trūkst nepieciešamās dokumentācijas.
- Viens no īpašniekiem nevēlas sastādīt rakstisku piekrišanu darījumam.
- Neprecīzā informācija ir atklāta dokumentos.
Apmaiņu var veikt tikai ar nosacījumu, ka katra persona, kurai pieder īpašums, piekrīt šim procesam. Objekta īpašnieka piespiedu pārvietošana uz citu dzīvokli nav iespējama pat ar tiesas palīdzību.
Secinājums
Dzīvokļu apmaiņa starp radiniekiem tiek uzskatīta par vienkāršu un saprotamu procesu. Šim nolūkam var sagatavot dažādus dokumentus. Šajā gadījumā vispiemērotākā ir maiņas līguma izmantošana. Process tiek veikts tikai ar visu objekta īpašnieku piekrišanu.
Apmaiņas iespējas ir atkarīgas no tā, vai dzīvokļi tiek privatizēti vai pašvaldību.