Bieži vien vienam īpašumam ir vairāki īpašnieki. Viņiem šajā objektā ir kāda daļa vai atsevišķa istaba. Ja kāds no īpašniekiem nolemj pārdot savu īpašumu, viņam vispirms jāpiedāvā sava daļa citiem līdzīpašniekiem. Tas ir saistīts ar faktu, ka viņiem ir pirmpirkuma tiesības iegādāties. Viņiem tiek piedāvāts priekšmets par noteiktu cenu, par kuru atteikuma gadījumā ir nepieciešams piedāvāt istabu vai daļu citiem pircējiem. Ja cena pazeminās, tad atkal ir jāsazinās ar kopīpašniekiem par piedāvājumu iegādāties daļu dzīvokļa.
Preventīvo tiesību jēdziens
To pārstāv istabas vai dzīvokļa īpašnieka tiesības iegūt citu līdzīpašnieka pārdoto daļu. Tikai pēc oficiāla atteikuma noformēšanas šo īpašumu var piedāvāt nepilnvarotām personām.
Pirmpirkuma tiesību izmantošanas procesu regulē Civilkodeksa 250. pants. Tāpēc objekta īpašniekam pirms tā pārdošanas citiem jāpārliecinās, ka visi viņa kaimiņi komunālajā dzīvoklī vai privatizētā objekta līdzīpašnieki ir informēti par plānoto pārdošanu, kā arī nevēlas izmantot savas likumīgās tiesības. Ieteicams atteikumu izteikt rakstiski. Turklāt pārdevējam ir jābūt pierādījumiem, ka viņš tiešām ir paziņojis līdzīpašniekiem par savas daļas pārdošanu.
Jaunās problēmas
Cilvēki, kuriem ir tikai viena nekustamā īpašuma daļa, gandrīz vienmēr saskaras ar zināmām grūtībām, pārdodot īpašumu. Tas ir saistīts ar faktu, ka citiem līdzīpašniekiem ir pirmtiesības iegādāties akciju. Pie populārākajām grūtībām un problēmām pieder:
- Telpas pārdošanas šķēršļus rada citi īpašuma īrnieki. Piemēram, viņi tieši paziņo potenciālajiem pircējiem, ka viņi sabojās savu dzīvi, un tajā pašā laikā viņi nevēlas daļu izpirkt paši.
- Līdzīpašnieki atsakās pieņemt īpašu paziņojumu par īpašuma pārdošanu, tāpēc jums ir jānosūta dokuments ierakstītā vēstulē ar piegādes kvīti, lai iegūtu pierādījumus par atbilstību likuma prasībām.
- Sākumā kapitāla daļu turētāji atsakās daļu izpirkt, bet pēc tam vēršas tiesā, lai apstrīdētu jau noslēgto darījumu ar trešajām personām. Bet, ja pārdevējam ir pierādījumi par pilsoņu paziņojumu, tiesa prasības neapmierinās.
- Vairāki akcionāri uzreiz var izteikt vēlmi iegādāties daļu dzīvokļa, un šādā situācijā pārdevējs var patstāvīgi izvēlēties, ar kuru tiks noslēgts darījums.
- Jūs nevarat paziņot citiem līdzīpašniekiem par daļas pārdošanu, ja ir vienošanās tikai ar vienu īrnieku, ka viņš iegādāsies daļu.
Pirmpirkuma tiesības iegādāties daļu dzīvoklī ar nepilngadīgo nozīmē, ka ir nepieciešams ne tikai saņemt no tās oficiālajiem pārstāvjiem atteikumu izpirkt daļu, bet arī saņemt aizbildnības iestāžu atļauju pārdot īpašumu. Tajā pašā laikā nav pieļaujams, ka, veicot šo darījumu, tiek pārkāptas bērna tiesības.
Kā novērst riskus?
Katrai personai, kurai pieder tikai noteikta nekustamā īpašuma daļa, vajadzētu būt labi pārdomātai, kādas ir pirmpirkuma tiesības iegādāties daļu. Šajā gadījumā ir iespējams izvairīties no situācijas, kad darījums par īpašuma pārdošanu tiks apstrīdēts. Lai novērstu dažādus riskus, tiek ņemti vērā šādi punkti:
- citi dzīvokļu īpašnieki tiek pareizi un nekavējoties informēti par plānoto īpašuma daļas pārdošanu;
- ja pilsonim ir labas attiecības ar citiem līdzīpašniekiem, tiek lūgts rakstisks atteikums;
- ja dzīvokļu īpašnieki nevēlas uzrakstīt atteikumu, viņiem paziņojums tiks nosūtīts ierakstītā vēstulē ar piegādes kvīti.
Tikai tad, ja ir pierādījumi, ka pārdevējs nav pārkāpis citu īrnieku tiesības, var garantēt, ka darījums netiks apstrīdēts tiesā.
Vai ir iespējams apiet pirmpirkuma tiesības?
Ir daži triki, kas ļauj nesaņemt atteikumu no citiem pilsoņiem un nesūtīt viņiem paziņojumu par īpašuma daļas pārdošanu. Galvenās šādas metodes ir:
- Dāvanu līguma slēgšana, nevis pārdošana, pamatojoties uz pirkuma līgumu. Pirkuma pirmpirkuma tiesības ir derīgas tikai akcijas, nevis dāvanas, pārdošanai. Katrai personai ir tiesības brīvi rīkoties ar savu mantu, tāpēc viņš bez grūtībām un iespējas apstrīdēt var ziedot daļu jebkurai personai. Bet, ja līdzīpašniekiem ir pierādījumi, ka atlīdzināmais darījums tiek slēpts, tad tas tiek atzīts tiesā par nodotu, pamatojoties uz Art. 170 GK.
- Īpašuma daļas vērtības pieaugums. Pārdošanas līgumā var būt norādīta augsta cena, bet faktiski priekšmets tiek nodots par atšķirīgām izmaksām. Šādi darījumi ir krāpnieciski, tāpēc, ja to nianses tiek publiskotas, tie tiek atzīti par spēkā neesošiem.
- Darījuma noslēgšana ar ķīlu. Piemēram, istabas pārdevējs no pircēja noformē aizdevumu, par kuru tiek sastādīts oficiāls dokuments. Saskaņā ar šo līgumu daļa īpašuma tiek nodrošināta kā nodrošinājums. Tālāk tiek uzrakstīta kompensācija, kā rezultātā kreditors naudu atsakās, un pārdevējs par to viņam nodod savu īpašumu. Bet, izmantojot šādu shēmu, jums būs oficiāli jāreģistrē gan ķīlas līgums, gan kompensācijas līgums.
Šādus trikus parasti izmanto, ja starp viena un tā paša īpašuma iemītniekiem tiešām ir sliktas attiecības, tāpēc iedzīvotāji cenšas izmantot savas pirmpirkuma tiesības, lai kaitinātu īpašuma līdzīpašnieku.
Pilsoņu informēšanas noteikumi
Ja viena objekta daļas īpašnieks nolemj pārdot savu īpašumu, viņš veic šādas darbības:
- pamatojoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 250. pantu, visiem pārējiem līdzīpašniekiem ir pirmpirkuma tiesības, tāpēc sākotnēji viņiem tiek piedāvāta akcija par noteiktu cenu;
- Turklāt tiek sastādīts rakstisks paziņojums, kas satur informāciju par plānoto īpašuma pārdošanu;
- dokuments norāda cenu, par kādu tiek plānots darījums;
- saskaņā ar šo dokumentu var tikt piedāvāti iemaksas plāni vai citas iespējas, ļaujot citiem dzīvokļu īpašniekiem izpirkt daļu;
- Pamatojoties uz šo paziņojumu, atlikušie īpašuma īpašnieki izdara atteikumu vai noslēdz darījumu.
Ja iedzīvotāji vienkārši atsakās pieņemt paziņojumu, tas viņiem tiek nosūtīts pa pastu, un papildus viņiem būs jāmaksā piegādes paziņojums, lai pārdevējam būtu pierādījumi par likuma prasību ievērošanu. Šādos apstākļos paziņojums ir juridiski saistošs pat tad, ja adresāts atsakās saņemt vēstuli.
30 dienas pēc paziņojumu nosūtīšanas varat sākt pārdot akcijas nepilnvarotām personām, ja līdzīpašnieki nav izteikuši vēlmi to iegādāties paši.
Paziņojumu nosūtīšanas veidi
Ieteicams dokumentu dot personīgi parakstīšanai. Bet praksē bieži ir situācijas, kad viena un tā paša īpašuma īpašnieku starpā ir pārāk daudz domstarpību. Bet pat šādos apstākļos nav atļauts ignorēt pirmpirkuma tiesības iegādāties daļu dzīvoklī. Paziņojumu var nosūtīt dažādos veidos:
- telegrammas nosūtīšana;
- dokumenta nosūtīšana, izmantojot notāru;
- Nosūtiet pats vērtīgu vēstuli.
Jebkurā gadījumā jums būs jāmaksā par paziņojumu par dokumenta piegādi. Noteikti saglabājiet maksājuma dokumentus, kas apstiprina dokumenta nosūtīšanu. Šie dokumenti ir pierādījumi tiesas procesa laikā.
Kāda informācija ir ietverta paziņojumā?
Iepriekšējs darījuma paziņojums garantē likumdošanas prasību ievērošanu attiecībā uz pirmpirkuma tiesībām iegādāties dzīvokļa daļu. Šāda paziņojuma paraugs atrodams zemāk.
Šajā dokumentā noteikti iekļaujiet šādus datus:
- dzīvokļa adrese;
- informācija par esošās akcijas lielumu;
- vērtība, par kādu īpašums tiek pārdots;
- tiešs piedāvājums izmantot savas tiesības un izpirkt daļu no objekta;
- ir norādīts - ja šo priekšlikumu nepieņem, tā tiks pārdota trešajām personām;
- zemāk ir uzrakstīts pieprasījums rakstiski noformēt atteikumu vai piekrišanu;
- tiek noteikts paziņojuma datums un pieteikuma iesniedzēja paraksts.
Galvenais nosacījums ir nepieciešamība īpašumu pārdot tikai par cenu, kas norādīta paziņojumā. Ja visi līdzīpašnieki atsakās pirkt, tad jūs varat turpināt pārdot par šo cenu. Ja pārdevējs nevar atrast pircējus, viņš nevar vienkārši pazemināt cenu. Lai to izdarītu, viņi atkal sagatavo paziņojumus, kas norāda uz zemākām izmaksām. Ja kāds no līdzīpašniekiem piekrīt akciju atpirkt, ar viņu tiek noslēgts līgums. Pirmtiesības uz dzīvokļa iegādi ļauj palielināt esošo īpašumu īpašnieku daļu.
Atbildība par tiesību pārkāpumiem
Bieži vien iedzīvotāji, kuriem pieder nekustamā īpašuma daļa, vienkārši ignorē pirmpirkuma tiesības iegādāties istabu dzīvoklī, kas ir citiem līdzīpašniekiem. Tas noved pie pilsoņu tiesību pārkāpuma.
Galvenās šāda pārkāpuma negatīvās sekas ir spēja apstrīdēt darījumu. Tā kā pārdevējam nebūs pierādījumu par cita līdzīpašnieka savlaicīgu paziņojuma sniegšanu, darījums tiek apstrīdēts. Pilsonim būs jāatdod no pircēja saņemtā naudas summa un pēc tam jāveic procedūra, pamatojoties uz likumdošanas prasībām.
Vai ir obligāti pieprasīt atteikumu?
Ja starp kopīpašniekiem ir labas attiecības, tad, ja iedzīvotāji nevēlas daļu īpašuma izpirkt, ieteicams lūgt uzrakstīt atteikumu.
Atteikums nav nepieciešams, ja paziņojums tiek nosūtīts pa pastu, jo jebkurā gadījumā sūtītājam ir pierādījumi par atbilstību likuma prasībām. Ir jāgaida atbilde 30 dienu laikā. Ja tā nav, tad jūs joprojām varat nodarboties ar akciju pārdošanu trešajām personām.
Citas nianses
Visbiežāk tiek izmantotas pirmpirkuma tiesības iegādāties istabu komunālā dzīvoklī vai privatizētā īpašumā, bet citās valstīs tās pastāv. Tie ietver:
- Īrējot. Ja kāds priekšmets tiek iznomāts, tad cilvēkiem, kas dzīvo šajā dzīvoklī, pēc izsoles izlikšanas izsolē ir prioritāte kā pircējiem. Tas ir saistīts ar faktu, ka šie pilsoņi jau apdzīvo dzīvojamās telpas.
- Par pašvaldības iestādi. Ja pašvaldība izdod pārdošanai ēku, kurā iedzīvotāji dzīvo, pamatojoties uz sociālā aizdevuma līgumu, tad cilvēkiem tiek piešķirts viens un tas pats mājoklis ar vienādiem pamatiem vai pirmtiesības pirkt īpašumu. Tāpēc īrniekiem ir tiesības piedalīties izsolē kopā ar citām personām, viņi var izmantot arī citu dalībnieku priekšrocības. Tāpēc, ja viņi piekrīt atpirkšanai, izsole vienkārši netiek rīkota, jo darījums ar viņiem tiek tieši noslēgts.
- Par atsavināto mantu. Ja kāds priekšmets tiek konfiscēts un konfiscēts parādiem, tad to pārdod izsolē. Izsolē var piedalīties parādnieks, kuram papildus ir tiesības to tieši izpirkt bez solīšanas.
Šo tiesību galvenais mērķis ir iespēja cilvēkiem, kuri jau izmanto īpašumu, kļūt par tā pilntiesīgiem īpašniekiem.
Secinājums
Dažādiem pilsoņiem ir pirmpirkuma tiesības dažādās jomās attiecībā uz visa veida īpašumu. Tas tiek īstenots dažādos veidos, un tā galvenais mērķis ir iespēja pilsoņiem iegādāties mājokli, kuru viņi faktiski izmanto.
Ja šīs tiesības tiek pārkāptas, darījumu var viegli apstrīdēt tiesā.