Mūsdienās mūsu valstī pastāvīgi tiek būvēts kaut kas: dažādi iepirkšanās centri, rotaļu laukumi, jaunas ēkas un vēl daudz vairāk. Dažādu būvju celtniecībai ir nepieciešams atbilstošs finansējuma līmenis. Naudas nozares stabilitātes trūkuma dēļ daudzi uzņēmumi dažreiz ir spiesti uz ilgu laiku apturēt procesu. Rezultātā parādās tā sauktais nepilnīgas būves objekts. Diemžēl nestabilās ekonomiskās situācijas dēļ valstī katru gadu parādās arvien vairāk šādu iespēju. Neskatoties uz to, uzņēmumi cenšas darīt visu iespējamo, lai lietu pabeigtu un objekts darbotos.
Galvenais būvniecības iesaldēšanas faktors ir līdzekļu trūkums un to trūkums. Diemžēl šādas situācijas rodas diezgan bieži neatkarīgi no mērķa, kuram bija paredzēts nepilnīgas būves objekts. Šajā gadījumā ēka vienkārši paliek tādā formā, kādā darbs tika apturēts. Tomēr tajā pašā laikā ēka netiek uzskatīta par pabeigtu saskaņā ar projektu un nevar būt nekustamais īpašums. Šī iemesla dēļ klientiem paliek aktuāls jautājums: vai ir iespējams kaut kā reģistrēt būvniecību? Tajā mēs mēģināsim izprast šo pārskatu.
Galvenie noteikumi
Kas ir objekts, kas tiek būvēts? Juridiskajā darbībā šo jomu regulējošu lēmumu praktiski nav.
Zīmes, pēc kurām konstrukciju var uzskatīt par nepilnīgu, ir norādītas Starpresoru komisijas 1994. gada protokolā:
- pēc objekta celtniecības termiņa beigām;
- būvniecības pārtraukšana nepietiekama projekta finansējuma dēļ.
Tiesību uz nepabeigtu būvniecību atzīšanu nevar formalizēt. Iesaldētās ēkas juridiskais statuss vēl nav noteikts. Krievijā bieži notiek tiesas prāvas par ēkas statusa noteikšanu. Kā tad pareizi izpildīt nepilnīgas būvniecības objektu? Ja nav finanšu līdzekļu, darbu pabeigšana dažkārt rada jautājumu par struktūras pārdošanu. Patiešām, ja ir nekustamā īpašuma statuss, cena ievērojami palielinās. Pretējā gadījumā jūs riskējat vienkārši pārdot objektu par būvmateriālu cenu.
Kā reģistrēties?
2004. gadā tika izdarīti grozījumi Krievijas Federācijas Civilkodeksā, saskaņā ar kuru nepabeigto būvniecību var attiecināt uz nekustamo īpašumu. Šis statuss ievērojami vienkāršo normatīvos jautājumus šajā jomā. Lai pareizi reģistrētu nepabeigto, ir jāveic objekta konservācija. Attiecīgo dokumentu reģistrācija var ievērojami samazināt izmaksas. Kā tiek veikta saglabāšanas procedūra?
Objektu saglabāšana
Kā tiek pabeigts nepabeigtā projekta saglabāšana? Šādu rīkojumu izdod īpašnieks vai organizācija, kas finansēja būvniecību. Kopā ar darbuzņēmēju tiek veiktas visas celtniecībai nepieciešamās darbības. Pēdējā posmā ir jāizveido inventarizācijas komisija. Šīs struktūras locekļi ir projektēšanas un celtniecības iestāžu pārstāvji, kā arī pasūtītājs. Jāsagatavo materiālu un tehnisko vērtību, būvdetaļu uzskaite, kā arī jānosaka gatavības pakāpe. Pēc tam tiek izveidots un parakstīts likums par būvniecības apturēšanu. Šajā dokumentā ir aprakstīta informācija par darba izmaksām, norādīti to veidi un sniegts citu izmaksu saraksts.
Kā notiek objekta reģistrācija?
Lai reģistrētos nepabeigtajai celtniecībai, jums jāsagatavo liela dokumentu pakete. Papildus saglabāšanas aktam tajā ietilpst:
- zemes īpašuma sertifikāts,
- būvdarbu pasūtījums,
- atļauja veikt darbības,
- Paredzamā dokumentācija ar detalizētu struktūras un tehniskā plāna aprakstu.
Vai ir kāds veids, kā reģistrēties mājām, ja zeme pieder klientam?
Ja zeme tika iznomāta pastāvīgai lietošanai, ieguldītājam jāuzrāda dokumenti, kas apstiprina šo faktu. Iepriekš minētie akti un līgumi ir pilnīgs reģistrācijas komplekts. Pēc tam, kad ir likumīgi nodrošināta īpašumtiesību atzīšana uz nepabeigtu būvniecību, ar ēku var veikt visus darījumus, ieskaitot pārdošanu. Svarīgs reģistrācijas nosacījums ir darbu pabeigšana būvlaukumā. Ja līgums par darbu joprojām ir spēkā, tad objekta nodošana citam īpašniekam nedarbosies. Nepabeigtas ēkas pārdošanas gadījumā ir jāparedz nepabeigtas būvniecības tehniskais plāns. Šeit jānosaka ēkas gatavības pakāpe. Ir arī jāsniedz pārdotā īpašuma apraksts un plāns tā atrašanās vietai. Noslēdzot darījumu, ir jānosaka nepabeigtās celtniecības izmaksas un jānosaka tās pazīmes. Pirkšanas un pārdošanas darījumu nevar veikt, ja tā priekšmets nav noteikts.
Nodokļu samaksa
Saskaņā ar spēkā esošajiem Krievijas Federācijas tiesību aktiem nekustamā īpašuma nodoklis tiek maksāts, ja tiek apsvērta gatavā ēka. Nepabeigtā būvniecība nav piemērota lietošanai. Tas nozīmē, ka nodoklis netiek maksāts par nepabeigtām būvēm. Tomēr dažreiz joprojām ir gadījumi, kad šādiem objektiem uzliek nodokli. Spilgts piemērs ir nepabeigta īpašuma īre. Līdzīgs mantu atsavināšanas veids norāda, ka tas ir gatavs lietošanai. Tad tas tiek pārcelts uz pamatlīdzekļu kategoriju, kas automātiski nozīmē nodokļu samaksu.
Objektu var apdrošināt. Un tas attiecas ne tikai uz ēku, bet arī uz aprīkojumu, kas tiek būvēts. Īpašnieki var nodrošināt apdrošināšanu, lai aizsargātu pret finansiāliem zaudējumiem. Šī operācija tiek veikta sākotnēji. Galvenais ir tas, ka to nevajadzētu saistīt ar nepietiekamu finansējumu nepabeigtās celtniecības vajadzībām.
Kā jūs norakstāt?
Ir vēl viens scenārijs. Ja ir pieņemts lēmums nepabeigt būvniecību vai ja nav nepieciešams reģistrēt īpašumtiesības uz nepabeigto celtniecību, materiālo vērtību var norakstīt. Šajā nolūkā īpašniekam vai investoram ir jāsagatavo oficiāls dokuments par būves likvidāciju. Tajā pašā laikā tiek izveidota komisija, kas veic visas nepieciešamās norakstīšanas procedūras. Pirmkārt, jums ir jānosaka visas materiālās vērtības un komponenti, kurus nākotnē var izmantot.
Jums vajadzētu arī savākt visu nepieciešamo tehnisko dokumentāciju. Pēc tam var izveidot atcelšanas aktu. Tajā pašā laikā nepabeigtās būvniecības mērķis neietekmē ēkas statusa juridisko reģistrāciju. Neskatoties uz darba galvenajiem mērķiem, finansējuma trūkuma gadījumā jūs joprojām varat noformēt nepabeigtās celtnes nosaukumu.
Īpašumtiesību reģistrācija
Nekustamais īpašums Krievijā tiek reģistrēts uzreiz divās bāzēs: kadastrālajā kamerā un valsts reģistrā. Pēdējais ņem vērā ēkas un satur informāciju par īpašniekiem. Informācija par zemesgabaliem tiek ierakstīta kadastra kamerā, tiek turēti arī nepabeigtās celtniecības objekti.Lai reģistrētu objektu kādā no šīm grāmatvedības iestādēm, būs vajadzīgas noteiktas izmaksas par būvniecības tehniskā plāna sagatavošanu.
Objekta reģistrācija
Lai reģistrētu nepabeigtu būvniecību, jums tieši jāsazinās ar kadastra biroju vai jāpiesakās caur MFC. Lai veiktu visas nepieciešamās reģistrācijas darbības, jums būs nepieciešams tehniskais plāns un pase. Dokumentu iesniegšanas termiņš tiek norādīts kvītī, kas izsniegta pēc dokumentu saņemšanas. Jūs varat reģistrēties nepabeigtā, izmantojot oficiālo portālu Rosreestra. Lai to izdarītu, atlasiet pakalpojumu sarakstā un ievadiet sistēmas pieprasīto informāciju. Nosūtot pieteikumu, tam ir pievienota tehniskā plāna elektroniskā versija. Pabeigtās celtniecības īpašniekam jāpiesakās ar personu apliecinošu dokumentu, tehnisko plānu un objekta pasi daudzfunkcionālā centra vietējā filiālē vai Rosreestr. Šis pakalpojums vietnē tiks saukts par "nekustamā īpašuma tiesību reģistrāciju".
Kā pārdot objektu, kas tiek būvēts?
Nekustamā īpašuma pārdošana paredz tiesības uz ONS. Tomēr šodien vairs nav nepieciešams izdot likuma sertifikātu. Vienkārši iesniedziet izrakstu no Vienotā valsts reģistra. Pārdošana notiek, pamatojoties uz pārdošanas līgumu, kas sastādīts saskaņā ar vispārējām prasībām. Ja papildus nepilnīgas būves objektam tiek pārdots arī zem tā esošs zemes gabals, ir pieļaujams sastādīt vienu līgumu. Pats darījums ir reģistrēts Rosreestr vai MFC. Šajā gadījumā īpašniekam būs jāmaksā valsts nodeva, kuras summa šodien ir aptuveni 2000 rubļu.
Lai pabeigtu darījumu, jums jābūt pasēm un ar jums noslēgtam līgumam. Lai pareizi sastādītu paziņojumu, varat izmantot reģistratūras palīdzību. Pēc tam īpašnieks un pircējs paraksta kvīti, saskaņā ar kuru pēdējais uz viņa vārda var saņemt izrakstu no Vienotā valsts reģistra.
Notiekošās būvniecības nodošana
Nododot nepabeigtu struktūru, tiek sastādīts akts. To paraksta visas darījuma puses. Šis dokuments jāpievieno pirkuma līgumam. Parasti akts galvenokārt nosaka, ka pircējs piekrīt nepabeigtā īpašuma tehniskajam stāvoklim, kuru viņš pērk, un viņam nav pretenziju pret pārdevēju. Tas atspoguļo arī darījuma laiku.
Vai man jāreģistrējas nepabeigtam?
Saskaņā ar pašreizējo mūsu valsts nodokļu politiku īpašuma īpašnieks ir automātiski atbildīgs par īpašuma nodokļu samaksu. Ja nepabeigtā celtniecība nav pareizi reģistrēta, tad par to nav jāmaksā nodokļi. Šī iemesla dēļ cilvēki pietiekami bieži līdz pēdējam kavējumam pabeidz nepabeigtas būvniecības reģistrācijas brīdi.
Vai ir kādi gadījumi, kad reģistrācija ir obligāta? Reģistrācijas procedūra ir nepieciešama, piemēram, ja mēs runājam par mājas celtniecību uz zemes gabala, kas atvēlēts daudzbērnu ģimenei. Ja ņem vērā, ka šādas mājas celtniecībai var noteikt noteiktus periodus, kadastrālā pase būs pierādījums tam, ka objektā notiek būvniecība. Mūsdienās tarifu nosaka reģionālās izmaksas. Salīdzinot ar krājumiem, tas ir daudz tuvāk tirgum.
Bez neveiksmes nepabeigtajam būves objektam jābūt ar dažām atšķirīgām iezīmēm. Viens no tiem ir tieša savienojuma ar zemi klātbūtne. Pārvietošanās dotā objekta telpā, nesabojājot tā integritāti, nav iespējama. Galu galā mājas pamatus nevar demontēt bez iznīcināšanas.
Tādējādi ir iespējams skaidri atšķirt ēkas, būves un objektus, kas tiek būvēti. Agrāk pretrunīgas situācijas bieži radās attiecībā uz tirdzniecības struktūru un kiosku statusa noteikšanu.Tie ir uzstādīti bez montāžas zemē, tāpēc tos nevar attiecināt uz ONS.
Ilgu laiku nav skaidras ONS kā nekustamā īpašuma definīcijas. Tomēr šodien bieži ir gadījumi, kad, iesniedzot pieteikumu tiesā, būvniecības projekti tiek atzīti par nepabeigtiem būvdarbiem. Lai pieteiktos, tas nav jāpiesaista noteiktai teritorijai. Jūs varat to uzrakstīt jebkurā jums ērtā nodaļā.
Kā reģistrēt īpašumtiesības uz nepabeigto būvniecību? Augšpusē bija pilns juridiskajai procedūrai nepieciešamo dokumentu saraksts. Tomēr dažreiz rodas situācijas, kad pilsoņiem var atteikt īpašumtiesību reģistrāciju. Bet nevajag izmisumā pirms laika. Šajā gadījumā ir veids, kā atrisināt problēmu - iesniegt prasību tiesā par darbību prettiesiskumu. Ja tiek pieņemts pozitīvs lēmums, ir vērts atkārtoti pieteikties reģistrācijai. Tajā pašā laikā visiem lēmumiem, kas nepieciešami reģistrācijai, tiek pievienots tiesas lēmums.
Nosakiet gatavības pakāpi
Nepabeigtās būves objekta īpašumtiesību atzīšana nebūs iespējama, nenosakot tā gatavības pakāpi. Šis jautājums īpaši jāzina iesaldēto dzīvokļu projektu īpašniekiem. Fakts ir tāds, ka dzīvoklis saskaņā ar likumu var kļūt par īpašumu tikai tad, ja ir sastādīts pieņemšanas akts. Likums paredz iespēju reģistrēt tiesības uz nepabeigtas būves objektu ar gatavību 80%.
Lai aprēķinātu gatavības pakāpi, varat izmantot šo formulu:
Cr = Ob * x * 100 / Kopija
Šeit Cr ir ēkas gatavības pakāpe procentos, Ob ir novērtēšanā veiktā darba apjoms, Cc ir budžetā veiktā darba izmaksas rubļos.
Dažreiz gatavības pakāpi aprēķina pēc citas formulas: Cr = ∑ Beci x ci / 100. Šeit Cr ir objekta gatavības pakāpe, Beci ir konstrukcijas elementa īpatnējais smagums, ci ir konkrēta elementa konstruētās daļas frakcija, i ir elementa kārtas numurs. Saskaņā ar šo formulu katram elementam tiek piešķirts savs numurs, un tas arī norāda īpatnējo svaru jeb, citiem vārdiem sakot, procentus no kopējā darba apjoma. Ja visiem elementiem gatavības pakāpe ir 100%, tad konstrukcija tiks atzīta par pilnībā pabeigtu.
Mūsdienās daudzi ir ieinteresēti, kā reģistrēt īpašumtiesības uz dzīvokļiem nepabeigtā mājā. Lai to izdarītu, reģistrācijas iestādei jāiesniedz pieteikums par īpašumtiesību nodošanu, līgums par līdzdalību kapitālā un dokumenti, kas apstiprina līdzekļu iemaksu.
Kā ONS nodot ekspluatācijā? Pēc veiksmīgas dzīvojamās ēkas celtniecības pabeigšanas ēku un nepabeigto būvniecību var pabeigt.
Šajā gadījumā jums jāveic šādas darbības:
- pieteikties kadastra kamerā par objekta reģistrāciju;
- saņemt apstiprinājumu gāzes, ugunsdzēsības un elektrības piegādes organizācijās;
- samaksājiet visas nepieciešamās nodevas;
- iesniedziet pieteikumu vietējai izpildiestādei.
Secinājums
Nekustamo objektu celtniecības laikā ir bieži gadījumi, kad apstākļu dēļ darbi tiek apturēti. Šādas nepabeigtas struktūras sauc par ONS. Ko var darīt ar šādu nekustamo īpašumu? Šajā pārskatā mēs izdomājām, kā reģistrēt īpašumtiesības uz aktīvu, kas tiek būvēts.
Līdz šim nav iespējams galīgi izcelt šādu ēku juridisko statusu. Turklāt līdzekļu trūkums būvniecības pabeigšanai var izraisīt nepieciešamību īpašumu pārdot. Ja viņam būs nekustamā īpašuma statuss, tā vērtība ievērojami palielināsies. Pārdodot, tiek pabeigts pabeigšanas akts. Šajā gadījumā normatīvie jautājumi šajā jomā ir ievērojami vienkāršoti.