Īpašuma attiecību forma, kuru mēs vēlamies parādīt šajā rakstā, ir diezgan izplatīta un daudzšķautņaina. Tāpēc ir vērts analizēt ne tikai pašu koncepciju, bet arī īres veidus. Kā arī citas svarīgas šāda veida līguma iezīmes.
Jēdziens
Noma ir darbības veids, kura nosaukumam ir latīņu saknes (arrendare - iznomāt). Šī ir viena no īpašuma līguma formām, ko raksturo īpašuma nodošana nomniekam īslaicīgai lietošanai (vai pagaidu valdīšanai un lietošanai) nomniekam. Protams, par maksu.
Lai labāk iepazītu īres jēdzienu un veidus, pievērsīsimies piemēram. Īrnieks maksā par zemes un tās resursu pagaidu izmantošanu. Tā ir tā saucamā zemes nomas maksa, kā arī procentu samazinājums par materiālo aktīvu izmantošanu. Bet ienākumi, produkti, labība, ko īrnieks saņem zemes lietošanas laikā, tiek uzskatīti par tās pilnu īpašumu.
Nomas objekti
Nomas priekšmets var būt gan kustams, gan nekustams īpašums. Piemēram:
- ēka;
- zemes gabals;
- būvniecība;
- uzņēmums;
- aprīkojums;
- transporta līdzeklis un tā tālāk.
Citiem vārdiem sakot, jebkura veida nomas priekšmets ir neizmantojams īpašums. Kaut kas darbības laikā nezaudē savas īpašības.
Nomas līgums obligāti definē iznomājamo īpašumu - dokumentā jāreģistrē dati, kas to individualizē. Ārvalstu likumi ļauj iznomāt ne tikai kaut ko reālu, bet arī tiesības, akcijas, citus vērtspapīrus, personālsabiedrību akcijas.
Līguma forma
Jebkurš no nomas līgumu veidiem tiek noslēgts rakstveidā, ja ir divi nosacījumi: termiņš ir vairāk nekā viens gads, viena no pusēm ir juridiska persona (šajā gadījumā periods var būt mazāks par gadu).
Ja tiek parakstīts dokuments par nekustamo īpašumu, kura nomas termiņš ir ilgāks par 1 gadu, tad uz līgumu attiecas valsts reģistrācija Federālā reģistrācijas dienesta teritoriālajā nodaļā.
Divas puses
Katram nomas veidam ir divas puses:
- Īrnieks (īrnieks, lassie, īrnieks, valdītājs) - tā ir juridiska persona vai fiziska persona, kas slēdz nomas līgumu, kā arī maksā nodevu par iznomātāja īpašuma izmantošanu (valdīšanu un izmantošanu). Civilkodeksā nav ieviesti īpaši ierobežojumi vai noteikumi attiecībā uz šo pusi. Ir tikai viena prasība: personai ir jābūt spējīgai, kā arī jebkuram citam tiesisko, civilo attiecību subjektam.
- Saimnieks (iznomātājs) - šī ir tā puse (juridiska persona, fiziska persona), kas par īri īrniekam nodrošina mantu pagaidu lietošanai (vai valdīšanai un lietošanai). Ņemiet vērā, ka kaut ko iznomāt var tikai šī objekta īpašnieks.
Līguma noteikumi
Jebkura veida nomas termiņš ir līgums starp divām pusēm. Tas ir jāparedz, jāfiksē līgumā. Ja šādi dati dokumentā nav norādīti, tad tos var uzskatīt par noslēgtiem uz nenoteiktu laiku. Šis gadījums ir ērts ar to, ka gan nomnieks, gan iznomātājs jebkurā laikā var atteikties to izpildīt. Ir viens nosacījums: otra puse par savu lēmumu jāpaziņo mēneša laikā (izīrējot īpašumu - trīs mēnešos).
No šī viedokļa ir četri īres veidi:
- Līdz 1 gadam - īstermiņa.
- 1-5 gadi - vidējs termiņš.
- 5-49 gadi - ilgtermiņa.
- Par līguma darbības laiku puses nevienojas - neierobežots.
Galvenie īres veidi
Krievijas Federācijas tiesību aktos īre tiek sadalīta četrās šķirnēs:
- Paceliet to.
- Īstenībā īre.
- Dāvana.
- Algošana.
Pastāv arī īpašuma nomas veidu dalījums atbilstoši nomātā īpašuma veidam - nekustamais un kustamais. Šī ir šāda gradācija:
- Līzings (finanšu noma).
- Transportlīdzekļu noma ar tiesību piešķiršanu tehniskai ekspluatācijai un pārvaldībai.
- Transportlīdzekļu noma, nepiešķirot tiesības tehniskai darbībai un pārvaldībai.
- Kustamas mantas noma.
- Ēku un būvju noma.
Sīkāk apskatīsim šāda veida tiesības (nomu).
Īre
Līgumu regulē 1. panta 1. punkts. Civilkodeksa 626. Likumīgi ir noteikta līguma definīcija: saskaņā ar šo dokumentu iznomātājam ir pienākums nodot īrniekam kustamo mantu pagaidu lietošanai un īpašumtiesības par noteiktu samaksu.
Līguma pazīmes:
- Tas ir rakstiski, tiek uzskatīts par publisku.
- Saimniekam ir tiesības jebkurā laikā atteikties no savām saistībām, 10 dienu laikā brīdinot savu lēmumu otru pusi.
- Īre - noteikta summa un regulāri apmaksāti maksājumi.
- Saimniekam ir pienākums veikt nomātā īpašuma kārtējo un kapitālo remontu.
- Līgums tiek noslēgts uz gadu. Tā automātiska atjaunošana nav atļauta.
Aizliegts:
- Īrnieks savas tiesības nodod trešajām personām.
- Izīrē.
- Īpašuma bezmaksas nodošana.
- Viņu autoritātes ķīla.
Transportlīdzekļu noma ar tehniskās ekspluatācijas un vadības pakalpojumu nodrošināšanu
Šāda veida darbību, nomu, regulē 1. pants. 632 Civilkodekss. Šis ir transportlīdzekļa nomas līguma veids uz laiku (nomu), kad iznomātājs nomniekam apņemas uz laiku izmantot īpašumtiesības un izmantot transportlīdzekli. Tajā pašā laikā iznomātājs pats sniedz pakalpojumus transporta vadībai un tehniskai ekspluatācijai.
Tagad galvenās vienošanās iezīmes:
- Saistībā ar šo līgumu netiek piemērots noteikums par automātisku atjaunošanu, kas ir īrnieka pirmpirkuma tiesības.
- Neatkarīgi no derīguma termiņa, dokumentu var uzrakstīt tikai rakstiski.
- Jautājumi par nākotnes attiecībām starp nomnieku un iznomātāju tiek neatkarīgi iekļauti dokumentā.
- Nomnieks atlīdzina iznomātājam visus zaudējumus, kas saistīti ar transporta nāvi, ja iznomātājs var pierādīt, ka tie ir radušies apstākļu dēļ, par kuriem īrnieks ir atbildīgs saskaņā ar līgumu (vai saskaņā ar piemērojamiem tiesību aktiem).
Transportlīdzekļu noma, nesniedzot pārvaldības un tehniskās apkopes pakalpojumus
Šāda veida nomas tiesības lielā mērā atbilst iepriekšminētajam. Tāpēc šeit mēs norādām tikai tās galvenās atšķirības:
- Transportlīdzekli kontrolē īrnieks.
- Par nomātā transportlīdzekļa pareiza stāvokļa uzturēšanu ir atbildīga Lessi. Īrnieka pienākums ir arī veikt kapitālo un pašreizējo aprīkojuma remontu.
Ēku noma
Nomas līgumu raksturo šādas pazīmes:
- Saskaņā ar līgumu par pagaidu izmantošanu (valdīšanu un izmantošanu) iznomātājam ir pienākums nodot ēku vai ēku nomniekam.
- Dokuments ir tikai rakstiski - pārējās tā iespējas nav derīgas.
- Ja telpu nomas veida termiņš ir ilgāks par gadu, tad uz šādu līgumu attiecas obligāta valsts reģistrācija.
- Objekta nodošana nomniekam tiek veikta saskaņā ar nodošanas dokumentu (piemēram, saskaņā ar nodošanas aktu), kuru paraksta abas puses.
- Saimnieka saistības (ēkas vai būves nodošana pagaidu lietošanai) tiek uzskatītas par izpildītām, kad abas puses ir parakstījušas nodošanas aktu.
- Noteikti nosakiet īres summu. Ja to aprēķina, pamatojoties uz konstrukcijas vai ēkas laukumu, tad tā lielumu nosaka objekta faktiskie parametri.
Tagad, runājot par zemes nomas veidu:
- Nomājot ēku vai būvi, lietošanai tiek nodota arī tā zemes gabala daļa, uz kuras atrodas objekts, kas nepieciešama īpašuma pilnīgai izmantošanai.
- Ja zemes īpašnieks ir arī zemes gabals, uz kura atrodas ēka un ēka, tad šis zemes gabals tiks nodots pagaidu lietošanai kopā ar nekustamo īpašumu.
- Ja zemei (kas nav īpašums) ir paredzētas citas tiesības, vai arī tas nav norādīts līgumā, tad visu līguma darbības laiku Lessi ir tiesības uz laiku izmantot tikai teritoriju, bez kuras nav iespējama pilnīga ēkas vai būves darbība.
- Objekta, kas atrodas uz zemesgabala, kurš nav iznomātāja īpašums, nomu atļauts bez zemes īpašnieka piekrišanas. Bet tikai tad, ja tas nav pretrunā ar likumu, līgums ar vietnes īpašnieku.
- Ja nomas termiņā zemes gabals, uz kura ēka, ēka tiek pārdots citai personai, īrnieks joprojām saglabā tiesības izmantot zemi, bez kuras normāla objekta darbība nav iespējama.
Uzņēmumu noma
Uzņēmuma nomas līgums ir vispusīgākais. Pagaidu lietošanai tiek nodota ne tikai īpašuma struktūra, kas nepieciešama īrniekam uzņēmējdarbības veikšanai, bet arī:
- Ēkas.
- Saimniecība.
- Iekārtas.
- Zemes gabali.
- Materiālu, izejvielu un degvielas krājumi.
- Pārējie apgrozāmie līdzekļi.
- Pilnvaras izmantot ūdens resursus, zemi, dabas resursus, būves, ēkas, īpašuma objektus, kas saistīti ar šo uzņēmumu.
- Tiesības uz norīkojumu, kas individualizē konkrētā auga vai auga darbības.
- Prasību nodošana, parādu, kas attiecas uz uzņēmuma objektu, nodošana.
Šeit ir raksturīgas šādas līguma iezīmes:
- Tas tiek noslēgts tikai rakstiski.
- Tas kļūst derīgs pēc valsts reģistrācijas.
- Īpašumtiesību nodošana notiek tikai saskaņā ar nodošanas aktu.
- Par nomas faktu jāinformē uzņēmuma kreditori.
- Ja kreditors rakstiski neinformēja par piekrišanu parāda nodošanai, tad 3 mēnešu laikā pēc nomas līguma noslēgšanas viņam ir tiesības pieprasīt saistību pirmstermiņa izpildi vai izbeigšanu.
- Ja kreditoram netiek paziņots par uzņēmuma nodošanu, tad 1 gada laikā pēc šī notikuma viņš var iesniegt prasību, lai izpildītu iepriekšminētās prasības.
- Nomnieks un iznomātājs ir solidāri un atsevišķi atbildīgi par parādiem, kas tika nodoti bez kreditora piekrišanas.
Finanšu noma
Vēl viens fenomena nosaukums ir finanšu noma. Šī ir īpaša īpašuma iegūšana īpašumā, bet ne personiskai lietošanai, bet gan objekta nodošanai pagaidu lietošanai, valdīšanai. Nomas termiņš ir tuvu tā darbības periodam, kā arī nomātā aktīva cenas nolietojums. Tādējādi saimnieks atrodas nomas maksājumos un atdod sev pirkumam iztērētos līdzekļus, kā arī papildus saņem peļņu.
Vienošanās ir trīspusēja. Iznomātājs iegādājas priekšmetu no piegādātāja - uzņēmuma -, lai par atbilstošu samaksu to nodotu nomniekam.
Finanšu nomu nosaka šādas pazīmes:
- Īpašnieks nekustamo īpašumu iegādājas nevis personīgai lietošanai, bet gan īrei.
- Iznomātājs pēc saviem ieskatiem izvēlas gan īpašumu, gan pārdevēju.
- Objekta pārdevējs zina, ka pēdējais tiek iegādāts nomā.
- Pretenzijas par objekta trūkumiem, kvalitāti un pilnīgumu tiek nosūtītas tieši pārdevējam, pārdevējam.
- Atbildība par bojājumiem, nejaušu īpašuma zaudēšanu tiek nodota iznomātājam pēc nodošanas un pieņemšanas akta parakstīšanas.
Ko var iznomāt? Viss neizmantoto lietu klāsts - īpašumu kompleksi, būves, ēkas, uzņēmumi, transporta ierīces, aprīkojums, citi uzņēmējdarbības veikšanai nepieciešami objekti.
Tajā pašā laikā zemes nomu, dabas resursus, īpašumus, kuriem Krievijas Federācijas normatīvie akti aizliedz brīvu apgrozību vai pēdējiem ievieš īpašu procedūru, nevar saukt par nomas priekšmetu.
"Nomas" jēdziens ir ļoti daudzšķautņains, jo tajā ir ietverti vairāki galvenie veidi, kurus sevī klasificē mazākos. Tomēr visiem šādiem līgumiem ir vispārīgi noteikumi par darījuma grafiku, pusēm, tā priekšmetu un tā tālāk.
