Uzņēmēji mūsu laikā daudzdzīvokļu ēkas dzīvojamās telpas aktīvi pārveido par nedzīvojamām. Šāda nekustamā īpašuma tirgus, kas piemērots neproduktīvam biznesam, ir diezgan jauns. Viņam ir tikai apmēram 15 gadu, bet viņš ir dinamisks un dzīvs.
Šajā rakstā ir izskaidrots procedūras veids, kā mājoklim iegūt nedzīvojamo telpu statusu.
Tulkošanas priekšrocības
Statusa maiņas mājoklis maksā daudz mazāk nekā gatavā biroja īre. Maskavā, netālu no metro stacijām, īrnieki mēnesī maksā 250 000 rubļu par bijušo divistabu dzīvokli. Uzņēmējam, kurš daudzdzīvokļu ēkā aprīko nedzīvojamās telpas, ir daudz izdevīgāk nekā personai, kura iegādājusies komerciālo nekustamo īpašumu. Pēdējā cena Maskavā, spriežot pēc pašreizējiem paziņojumiem, svārstās no 350 tūkstošiem rubļu līdz 700 tūkstošiem rubļu par kvadrātmetru.
Aprīkojot nedzīvojamās telpas daudzdzīvokļu ēkā, uzņēmēji gudri iegulda pamatlīdzekļos: mini tirgos, dažādos birojos utt. Tādējādi mazo uzņēmumu pilsētas infrastruktūra ir ievērojami attīstīta.
Nedzīvojamo fondu palielinājums mājokļu dēļ nozīmē ievērojamu biroju un veikalu izvietojuma mainīgumu. Ideāla telpa tam daudzdzīvokļu mājā ir dzīvoklis, kas atrodas pārpildītas ielas otrajā stāvā ejā.
Labvēlīgs ir izvietojums netālu no metro infrastruktūras, sabiedriskā transporta pieturām, dažādām iestādēm. Dzīvokļu cena pirmajā stāvā netālu no metro stacijām utt. Reizēm divkāršo augstākas mājokļu izmaksas. Dzīvojamos rajonos, tieši pretēji: pirmā līmeņa cena ir par 10% zemāka.
Daži uzņēmēji pārveidojas, lai turpmāk nomātu iegūtās nedzīvojamās telpas. Tas ir izdevīgi. Spriediet paši: par divistabu dzīvokļa īri Maskavā tā īpašnieks mēnesī saņem 40-50 tūkstošus rubļu, bet par līdzvērtīgām nedzīvojamām telpām - 5-6 reizes vairāk.
Nosacījumi veiksmīgai pārsūtīšanai
Dažreiz sākotnēji nav iespējams pārcelt dzīvokli uz nedzīvojamām telpām. Personai, kas to ievieš, jāievēro veiksmīga darījuma nosacījumi, kas noteikti Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksā (22. pants):
- Vēlamā dzīvokļa atrašanās vieta ir pirmajā stāvā. Ja tas ir augstāks, dzīvojamajiem dzīvokļiem nevajadzētu būt zemākiem par to.
- Iedzīvotāji no tā atbrīvoti.
- Mājas stāvoklis nav atzīts par ārkārtas stāvokli.
- Topošais daudzdzīvokļu ēkas nedzīvojamo telpu īpašnieks ieguva kaimiņu piekrišanu. (Šis subjektīvais brīdis ir jāņem vērā, uzņēmējiem tas bieži kļūst liktenīgs).
- Pastāv arhitektūras iespēja aprīkot atsevišķu ieeju.
- Iespējama daudzdzīvokļu ēkas nedzīvojamo telpu pārbūve.
- Dzīvoklis netiek izņemts no dzīvojamā fonda, lai atvērtu ražošanu, pirti, publisko tualeti, ķīmisko tīrīšanu, apbedīšanas māju, trauku pieņemšanas centru, citas iespējas, kuras SNiP neparedz dzīvojamās ēkās.
Ja dzīvojamajai istabai tika piegādāta gāze, tā būs jāizvēdina. Pašreizējā tiesiskajā regulējumā ir aizliegts izmantot gāzes ierīces nedzīvojamās telpās. Būtiska nākotnes veikala priekšrocība būs pagraba klātbūtne dzīvojamā ēkā. To var pārveidotajam dzīvoklim pievienot likumīgi noliktavas formā.
Tulkošanas šķēršļi
Atgādiniet par “sašaurinājumiem”, ar kuriem saskārās daudzdzīvokļu mājas aprīkošanā ar nedzīvojamām telpām.Lielākā daļa no tām ir saistītas ar grūtībām realizēt atsevišķu izolētu papildu ieeju. Pēdējais ir nepieciešams ieejas iedzīvotāju pārvietošanās ikdienas maršruta loģistiskai novirzīšanai no klientu vai klientu plūsmām.
Krievijas mājokļu likumdošana paredz obligātas pilsētplānošanas normas un noteikumus, kuriem jāatbilst daudzdzīvokļu ēkā ieviestajām neapdzīvojamām telpām. Iedzīvotāju kopīpašumam ir atsevišķa tiesiskā aizsardzība, kas uzņēmējam ir arī jāņem vērā.
Nav pieļaujama dzīvojamo telpu pārvietošana nedzīvojamās telpās (turpmāk tekstā - Pārcelšana):
- ja tā ir savietojama ar citu iedzīvotāju piekļuvi viņu dzīvojamajām telpām;
- ja nav iespējams izveidot atsevišķu ieeju tajā;
- ja potenciālās nedzīvojamās telpas daudzdzīvokļu ēkā ietilpst dzīvojamās telpās;
- ja to izmanto kā īpašnieka vai jebkura cita pilsoņa pastāvīgo dzīvesvietu;
- ja kādām personām ir tiesības uz telpām.
Cieņa pret iedzīvotājiem
Uzņēmējs, pārejot dzīvojamās telpas uz nedzīvojamām telpām, iegūst īrnieku rakstisku piekrišanu šādos gadījumos:
- Nožogojumu konstrukciju atkārtots aprīkojums.
- Nodarbības teritorijas daļas ieejas aprīkošanā.
- Izkārtņu izvietošana (reklāma).
Šī piekrišana tiek sastādīta kopīpašnieku sapulces protokolā, tajā pašā laikā ir iespējamas nianses. Diezgan mierīgi iedzīvotāji reaģē uz aptiekas vai bērnu attīstības centra atvēršanu savās mājās. Viņi ir samērā iecietīgi, ja tur ierīko veikalu. Bet izvietojums bāra pirmajā stāvā atbildīs viņu nopietnajai pretestībai. Mājas iemītnieku padomei ir tiesības noteikt komunālo pakalpojumu tarifus, kas ir piecas reizes lielāki nekā iedzīvotāju maksa par līdzīgiem pakalpojumiem “ne-iecienītam” uzņēmumam.
Lai nomierinātu savus kaimiņus, uzņēmējiem jāuzņemas sociālā nasta: ainavu ierīkošana vai lifti. Zināms ievērojams fakts: viena no zobārstniecības firmām, kas konflikta atrisināšanai izmanto vairākus dzīvokļus pirmajā stāvā, mājas iemītniekiem noteikusi 20% atlaidi saviem pakalpojumiem.
Dokumenti tulkošanai
Saskaņā ar Mājokļu kodeksu pārskaitījums tiek veikts ar pašvaldības apstiprinājumu. Nedzīvojamo telpu īpašnieks daudzdzīvokļu ēkā vai viņa pilnvarots vietējās varas iestādes paredz izskatīt dokumentu paketi:
- Paziņojums par pārskaitījumu.
- Istabas reģistrācijas apliecība.
- Juridiski dokumenti - to oriģināli vai notariāli apstiprinātas kopijas.
- Mājas, kurā atrodas tulkotās telpas, grīdas plāns.
- Ja nepieciešams, nodoto telpu pārbūves vai rekonstrukcijas projekts.
Par projekta apstiprināšanu
Projekts jāsaskaņo ar noteiktiem dienestiem, ieskaitot departamentus: Rospotrebnadzor, pilsētas valdību, arhitektūras departamentu (departamentu), Ārkārtas situāciju ministrijas uzraudzību, pārvaldības uzņēmumu.
Tam vajadzētu nodrošināt ne tikai atsevišķu ieeju, bet arī iekšēju pārkārtošanu, bijušā biroja dzīvokļa pārbūvi, rekonstrukcijas darbus, fasādes aprīkojumu. Šajā gadījumā ventilācijas kanālu sašaurināšana nav atļauta.
Pārskatīšanas procedūra
Saņēmušas dokumentus no uzņēmēja, pašvaldības pusotra mēneša laikā tos izskata, izlemjot, vai apstiprināt pārsūtīšanu vai atteikt to. Pieņemtais lēmums uzņēmējam tiek nosūtīts trīs dienu laikā.
Tas ir juridiskais pamats nodošanai, ja nav nepieciešama nedzīvojamo telpu pārbūve dzīvojamā daudzdzīvokļu ēkā. Pretējā gadījumā risinājums ļauj mainīt dizainu atbilstoši projektam.
Pārbūves īstenošanu apstiprina akts, kuru parakstījusi pieņemšanas komiteja no pašvaldības. Šis akts būs tulkošanas pamatā uzņēmējam, kurš maina dizainu.
Par atteikumu
Vietējās varas iestādes izdod atteikumu veikt pārvietošanu šādos gadījumos:
- Uzņēmējs nesniedz nepieciešamo dokumentu sarakstu.
- Tulkošanas būtisko nosacījumu pārkāpumi.
- Būtiska faktiskā darba novirze no apstiprinātā projekta un saskaņotās dokumentācijas parametriem.
- Likumprojekta neatbilstības.
- Par mājas iedzīvotāju kopsapulces protokola trūkumu.
- Neatbilstība apstiprinātā projekta un saskaņotās dokumentācijas parametriem.
Lēmumam par atteikumu jābūt pamatotam un detalizētam, lai norādītu uz konkrētiem pārkāptiem tulkošanas standartiem. Pieteikuma iesniedzējs to saņem vai nosūta viņam pa pastu trīs dienu laikā. Uzņēmējam ir tiesības to pārsūdzēt tiesā trīs mēnešu laikā.
Jau izdotu atļauju var anulēt, kad kaimiņi-iedzīvotāji ar sūdzību vēršas tiesā vai pašvaldībās.
Par komunālo pakalpojumu rēķiniem
Uzņēmējs maksā par nedzīvojamām telpām daudzdzīvokļu ēkas komunālajos maksājumos pēc likmēm, kas paredzētas juridiskām personām. Tajā pašā laikā viņam ir tiesības vai nu noslēgt līgumu ar pārvaldības sabiedrību, vai arī slēgt līgumus par sabiedriskajiem pakalpojumiem ar resursus piegādājošiem uzņēmumiem un samaksāt par tiem.
Formulā, aprēķinot komunālo pakalpojumu rēķinu apmēru mājās, ir jāizmanto visu tā telpu (gan dzīvojamo, gan nedzīvojamo) kopējā platība. Kopā nav iekļautas koplietošanas telpas.
Kļūda rodas, ja māja ir aprīkota ar kopīgiem mājas skaitītājiem noteiktam pakalpojumam, un kā lietotāji ir norādīti tikai dzīvokļi. Tajā pašā laikā nedzīvojamo telpu īpašnieki nepamatoti pārliek slogu iedzīvotājiem. Resursu piegādes uzņēmumiem un pārvaldības uzņēmumiem būtu pienācīgi jāņem vērā dzīvojamās un nedzīvojamās telpas daudzdzīvokļu ēkā.
Māja no dzīvojamās - nedzīvojamās
Ja mazs uzņēmums neko citu kā dzīvokļus nenodod no mājokļiem līdz nedzīvojamiem, tad lieliem un vidējiem uzņēmumiem nav brīnums, ka lielākas darbības. Piemēram, daudzdzīvokļu ēkas pārvietošana uz nedzīvojamām telpām.
Uzņēmējdarbības izaugsme apsteidz nedzīvojamo ēku būvniecības tempus, tai bieži trūkst esošo biroju centru. Šajā gadījumā par tām pārvēršas dzīvojamās ēkas. Šī procedūra ir aprakstīta Art. Krievijas Federācijas Mājokļu kodeksa 22.-24.
Pārsūtīšanai uzņēmējs sazinās ar vietējo administrāciju vai MFC ar dokumentu paketi, kurā ietilpst:
- Pieteikums pārsūtīšanai.
- Dokumenti, kas apliecina īpašumtiesības.
- Mājas plāns.
- Projekts, ja nepieciešama pārbūve.
Pusotra mēneša laikā viņi pieņem lēmumu par dokumentiem. Tomēr šī nodošana nav juridiski iespējama, ja māja ir uzcelta uz vietas, kas atvēlēta individuālu mājokļu celtniecībai.
Operācijas ar nekustamo īpašumu, kas nav dzīvojamais īpašums
Nedzīvojamo telpu nomas līgums daudzdzīvokļu ēkā vai līgums par tā pirkšanu un pirkšanu - šādi dokumenti legalizē pamatdarbības ar nedzīvojamiem nekustamajiem īpašumiem. Nomājot līzingu, pusēm līgumiski jānostiprina šādi darījuma nosacījumi:
- Skaidri norādiet objektu, kas tiek iznomāts.
- Nosakiet nomas maksu un tās indeksēšanas kārtību.
- Noteikt nolietojuma izmaksu mehānismu.
- Nomātā īpašuma atjaunošanas procedūra.
- Iestatiet tā izpirkšanas noteikumus.
Ieņēmumi no pirmā stāva dzīvokļiem pēc to nodošanas nekustamajam īpašumam ievērojami palielinās. Tomēr saskaņā ar jaunākajiem Finanšu ministrijas dokumentiem strauji var pieaugt arī uzņēmēju izmaksas. Piemēram, to pašu īpašuma nodokli vajadzētu aprēķināt, pamatojoties uz kadastrālo vērtību. Spriežot pēc augstākās finanšu iestādes plāniem, nodokļa likme neapdzīvojamām telpām pārsniegs piecas reizes lielāku likmi nekā apdzīvojamā telpā.
Secinājums
Uzņēmējs, kurš pārveido dzīvokli pirmajā stāvā daudzdzīvokļu ēkas nedzīvojamā ēkā, riskē ar nepamatotiem finanšu izdevumiem, kas saistīti ar pašvaldību iespējamu atteikumu.Tomēr spēle ir sveces vērta: galu galā viņš saņem pamatlīdzekļus par izdevīgu cenu, daudzkārt zemāku par komerciālā nekustamā īpašuma iegādi.
Tomēr šāda procedūra prasa apmēram sešus mēnešus laikā, kas neizbēgami sedz nosacītās izmaksas. Tas arī slēpj iespējamās nepilnības: slēpti aizliedzoši apstākļi, nepietiekama kaimiņu reakcija. Ņemot vērā iepriekš minēto, uzņēmēji praktizē tulkošanas pakalpojumus specializētos advokātu birojos.