Notariāls darījums ir likumīga darbība, kas tiek veikta noteiktajā formā. Ko tas nozīmē? Šī procedūra ir pakļauta darījumiem, kuriem saskaņā ar tiesību aktiem ir noteikta notariāla forma to īstenošanai.
Sīkāk mēs pievērsīsimies detalizētai notariālā darījuma jēdziena izskatīšanai. Tāpat runāsim par nekustamā īpašuma pārdošanu un iegādi, par iespējamiem riskiem reģistrācijas laikā.
Obligāti notariāli darījumi
Šī dokumentu forma ir nepieciešama šādos gadījumos:
- Jebkuri darījumi, kas tiek veikti ar nekustamo īpašumu. Šajā gadījumā īpašumam jāpieder pārdevējam vai ziedotājam. Izņēmums ir īpašums, kas iekļauts ieguldījumu apliecību fondā. Vēl viens izņēmums ir reģistrācija zemes daļu atsavināšanai.
- Procedūras, kas saistītas ar nekustamā īpašuma atsavināšanu aizbildnības apstākļos.
- Jebkuri darījumi, kas saistīti ar nepilngadīgam pilsonim vai juridiski nekompetentai personai piederoša nekustamā īpašuma pārdošanu.
Vairāk par darījumiem
Tātad šajā sakarā mēs runājam par šādām darījumu iespējām:
- Jebkuras akcijas ziedošana vai pārdošana īpašniekam. Ziedojot, personai, kurai viņi ziedo, jāmaksā nodoklis trīspadsmit procentu apmērā. Šāds tarifs ir būtisks iedzīvotājiem. Nerezidenti maksā trīsdesmit procentus no ziedotās daļas tirgus vērtības. Gadījumā, ja atsavināšana tiek veikta saskaņā ar pirkšanas un pārdošanas dokumentu, attiecības ar nodokļu administrāciju rodas tieši no pārdevēja.
- Akcijas piešķiršana nepilnvarotai personai. Līdzīpašnieku piekrišana šādā situācijā absolūti nav nepieciešama. Bet notārs pārbaudīs, vai darījums ir noslēgts. Piemēram, viņš var noraidīt nelielas akcijas dāvanu kā fiktīvu darījumu, lai izvairītos no tā, ka līdzīpašniekiem būtu jāatsakās no tiesībām uz atsavinātās akcijas prioritāti.
- Likmes pirkšana un pārdošana par labu nepilnvarotai personai. Atsavināšana šajā situācijā tiek veikta ar nosacījumu, ka absolūti visi kopīpašnieki atteicās iegādāties atsavināto daļu un veica to notariālā formā. Šajā gadījumā noraidījumi tiek pieņemti no visiem īpašniekiem saskaņā ar izrakstu no vienotā nekustamo īpašumu reģistra.
Nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana: notariāls darījums
Nekustamā īpašuma cena nozīmē pircēja pienākumu pārbaudīt darījuma tīrību. Šīs pārbaudes ietvaros viņi pieprasa informāciju no viena reģistra. Tiek izveidots arī to personu saraksts, kuras ir reģistrētas mājā vai dzīvoklī. Turklāt tiek pārbaudītas pārdevēja pilnvaras un citi aspekti. Turklāt abām pusēm jāvienojas par cenu un tikai pēc tam jāturpina sastādīt notariāli apstiprināta nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas darījuma dokumenti.
Cik nepieciešama iepriekšēja vienošanās?
Pirms galvenā līguma parakstīšanas pusēm ir tiesības sastādīt provizorisku vienošanos, kurā būs ietverti nosacījumi gaidāmā darījuma turpmākai noslēgšanai. Turklāt šajā posmā tiek sagatavots dokumentu komplekts, kas nepieciešams notariālajam apliecinājumam. Jāteic, ka kā notariāls darījums ir jāformalizē arī nekustamā īpašuma daļu pārdošana.
Kā būs ar depozītu?
Bieži vien šajā posmā pircējs veic iemaksu. Viņi izsniedz drošību dažādos veidos, dažreiz tas notiek provizoriska līguma veidā. Tiesai nav vienprātīga viedokļa par to, vai to atļauts darīt. Šī iemesla dēļ, lai izvairītos no nevajadzīgiem strīdiem, depozītu vislabāk veikt atsevišķā secībā. Notāra darījumi ar akcijām ir jāveic atbilstoši. To likumīgi apstiprināja Federācijas padome.
Ir svarīgi atzīmēt, ka, ja galvenā dokumenta termiņš beidzas un ķīlas atgriešanas procedūra nav noteikta, pircējam nauda būs jāatdod caur tiesu. Vēl viena iespēja ir piespiešana noslēgt pamatlīgumu.
Speciālistu palīdzība
Nākamais solis ir pamatnolīguma sastādīšana pie notāra. Abām pusēm ir tiesības pārbaudīt līguma tekstu un, ja nepieciešams, arī tajā izdarīt labojumus. Īpaša uzmanība jāpievērš atbildībai, kas pastāv par noteikto saistību pārkāpšanu. Šīs saistības veido fakts, ka speciālista funkcijas notariāli apstiprināta darījuma ietvaros par dzīvokļa vai cita nekustamā īpašuma pārdošanu tiek samazinātas, lai nodrošinātu, ka vienošanās atbilst likuma prasībām un tiesa to neatceļ konkurences situācijās.
Uz kā rēķina darījuma izpilde?
Līgumā būtu jānosaka, kas maksā par notariālo darījumu, pārdodot nekustamo īpašumu. Izmaksas nosaka pēc abu pušu vienošanās. Maksu par šiem pakalpojumiem var vienmērīgi vai pilnībā sadalīt pircējam.
Puses paraksta vienošanos notāra klātbūtnē. Pēc tam līgums ar dokumentu paketi tiek nosūtīts valsts reģistrācijai. Daži notāri piedāvā pakalpojumus dokumentu paketes nosūtīšanai elektroniskā formā atsevišķi. Šis sazināšanās veids ievērojami ietaupa laiku abām pusēm, saīsinot reģistra pieprasījuma apstrādes laiku.
Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai noslēgtu nekustamā īpašuma līgumu?
Darījuma notariālai apstiprināšanai var būt nepieciešami šādi dokumenti:
- Iepriekšēja vienošanās, kurā būs ietverti darījuma galvenie nosacījumi.
- Visi nekustamā īpašuma dokumenti, uz kuru pamata pārdevējs saņēma īpašumtiesības, piemēram, sertifikāts un izraksts no vienota reģistra.
- Laulātā piekrišana pārdošanai, kā arī tādas personas pirkumam, kura plāno iegādāties īpašumu.
- Aizbildnības iestāžu atļauja, ja īpašuma īpašnieks ir nepilngadīgs.
- Dokumenti, kas apstiprina, ka līdzīpašnieki ir saņēmuši piedāvājumus pārdot akcijas. Tas ir svarīgi, ja darījums ir saistīts ar kopīgām īpašumtiesībām.
- Šajā dzīvoklī vai mājā reģistrēto personu sertifikāts, kā arī mājas grāmata.
- Dokuments, kas apstiprinās parādu neesamību par komunālajiem pakalpojumiem.
- Mātes sertifikāts kopā ar izrakstu no tā turētāja personīgā konta. Tas ir nepieciešams gadījumos, kad tiek izmantoti ģimenes kapitāla fondi.
- Kredīta un hipotēkas līgumi gadījumā, ja tiek izmantoti aizņemti līdzekļi.
- Sertifikāti un līgumi par budžeta līdzekļu izlietojumu.
Visas iepriekš minētās dokumentu iespējas ir jāsniedz gan kopijās, gan oriģinālos, lai apliecinātu notariāli apstiprināta darījuma autentiskumu.
Notariāli: riski
Neskatoties uz notariālu apstiprināšanas procedūru, abām pusēm joprojām ir zināmi riski. Fakts ir tāds, ka notariāli apstiprināta darījuma reģistrēšana par dzīvokļa vai cita nekustamā īpašuma pārdošanu aprobežojas ar tāda līguma sastādīšanu, kuru ir grūti atzīt par pretrunā piemērojamajiem likumiem. Bet izmantotie formulējumi nebūt ne vienmēr ir veiksmīgi no pušu dokumentālās drošības viedokļa.
Viens no riskiem ir noteiktas procedūras trūkums aprēķinos. Šis aspekts ir ārkārtīgi svarīgs, jo nekustamā īpašuma vērtība vienmēr ir ļoti augsta. Pati norēķinu procedūra faktiski nosaka, kura puse ir atbildīga par skaidru naudu. Gadījumā, ja dokumenta tekstā ir norādīta standarta frāze: “norēķini starp abām pusēm tika pilnībā pabeigti pirms līguma noslēgšanas”, pārdevējam var rasties riski.
Situācijā, kad nauda faktiski netiek samaksāta, un īpašumtiesību nodošana ir reģistrēta, pircējam ir tiesības nemaksāt pārdevējam, jo viņš jau ir saņēmis īpašumu, un saskaņā ar vienošanos viņš jau ir samaksājis absolūti visu naudu par to.
Vēl viens risks ir fakts, ka nav nodošanas akta līdz ar tā iekļaušanu līguma tekstā, savukārt nekustamā īpašuma faktiskā nodošana tiek veikta pēc reģistrācijas. Šādā situācijā pastāv risks sabojāt īpašumu, kuru tieši sedz tā pircējs. Viņš vairs nevar izvirzīt nekādas prasības iegādātā objekta kvalitātei sakarā ar to, ka, noslēdzot līgumu, viņš objektu pieņēma.
Neparedzētas grūtības
Nākamais risks ir pašas notariālās procedūras nepilnības. Šis mīnuss ir fakts, ka, apliecinot darījumu, puses tiek atstātas vienas pie notāra. Citu konsultantu klātbūtne bieži netiek atzinīgi novērtēta vai pat apstiprināta. Tas viss noved pie tā, ka nosacījumi, par kuriem vienojušās abas puses, nemainās uz labo pusi. Rezultātā nekustamā īpašuma pirkšana un pārdošana ar notāra starpniecību to neatvieglo, bet, gluži pretēji, ievērojami sarežģī gan pārdevēja, gan pircēja dzīvi.
Visbeidzot, pēdējais risks ir kļūdas līgumā, ko veikuši tehniskie eksperti, kas galvenokārt ir notāra palīgi. Kļūdu klātbūtnes dēļ šāds līgums vienkārši netiks pakļauts turpmākai valsts reģistrācijai.
Tādējādi, veicot darījumus ar akcijām, turklāt, piedaloties nepilngadīgajiem un aizbildņiem, ir nepieciešama notariāla apstiprināšana. Citās situācijās notariālu apstiprināšanu veic tikai pēc visu vienošanās pušu personīga pieprasījuma. Šāda pakalpojuma izmaksas ir atkarīgas no dokumenta cenas, turklāt tajā ietilpst samaksa par tehniskajiem pakalpojumiem. Īpašuma tiesību nodošana saskaņā ar notāra apstiprinātu dokumentu prasa nelielu laiku, taču negarantē darījuma absolūto biežumu, jo vienmēr pastāv riski, kas jāņem vērā pirms dokumentu parakstīšanas, lai vēlāk nebūtu jāvēršas tiesā.