Juridiskajā un nekustamā īpašuma praksē bieži ir gadījumi, kad darījumus ar nekustamo īpašumu veic ar pilnvara starpniecību, bez īpašnieku līdzdalības.
Pilnvaras veidi nekustamajam īpašumam
- Vienreizējs. Pilnvaro pilnvaroto personu pārstāvēt pārdevēja intereses valsts organizācijās, vākt dokumentus un sertifikātus. Viena pilnvara - viena organizācija un sertifikāts. Ja tiek prasīts vākt dokumentus vairākās organizācijās, tad katram tiek sagatavota pilnvara, kas paredz vienu darbību. Pārstāvis, kam ir viena pilnvara, īpašnieka vārdā nevar veikt darījumus attiecībā uz sevi personīgi. To izsniedz uz laiku ne ilgāku par trim gadiem. Ja nav noteikta termiņa, darbība tiek piemērota 1 gadu no izdošanas datuma.
- Īpašais. Tas tiek sastādīts pirmspārdošanas dokumentu savākšanai par dzīvokli.
- Dzīvokļa vispārējā pilnvara ir sastādīta, lai pilnībā nodotu īpašuma tiesības uz īpašumu.
Jebkurai no trim pilnvarām jābūt notariāli apstiprinātai (Krievijas Federācijas Civilkodekss, 185. panta 2. punkts).
Varas dzimums: kāda veida dokuments
Dzīvokļa vispārējā pilnvara ir nopietns dokuments, kas ļauj mājas īpašniekam veikt vēlamās darbības, izmantojot pilnvarnieka palīdzību. Tajā pašā laikā klients pats var atrasties citā valstī un nepiedalīties operācijās. Visām pusēm ir jāzina darījumu ar nomainītajiem pilnvarniekiem nianses, jo darījumos ar nekustamo īpašumu, kurā atrodas šīs personas, daudzi darījumi tiek veikti pēc krāpnieciskām shēmām.
Vispārējo pilnvaru dzīvokļa pārdošanai pārdevējs var atsaukt vairākas stundas pirms pircējs maksā par nopirkto īpašumu. Un tad visi darījumi, kas tika veikti pēc dokumenta atsaukšanas, tiks uzskatīti par nederīgiem.
Parasti šādam riskam pircēji pieprasa ievērojamu atlaidi iegādātajam mājoklim - līdz 50% no tā sākotnējām izmaksām. Vispārējā dzīvokļa pilnvara pārdevējam kļūst nerentabla, tāpēc viņš ierodas pats.
Dažreiz pārdevējs dzīvo ārzemēs un nevar atrasties klātienē. Dārgs lidojums vai arī nav iespējas paņemt atvaļinājumu darbā, un nākamajiem radiniekiem tiek sastādīta vispārēja pilnvara nekustamajam īpašumam.
Daudzu nekustamo īpašumu aģentūru prakse to ir parādījusi ģimenes saites neiztur pārbaudījumu par lielu naudu. Tāpēc, pirms nākamajiem radiniekiem tiek izsniegta vispārējā dzīvokļa pilnvara, izpētiet visus riskus un iespēju pasargāt savu naudu.
Retāk ir gadījumi, kad dokuments tiek sastādīts pie nekustamo īpašumu pārdevēja, kurš meklē pircējus mājoklim. Pārdevējam jābūt pārliecinātam par nekustamā īpašuma nevainojamo sirdsapziņu, jo pat labi zināmais aģentūras nosaukums nedos jums garantijas darbiniekam. Cilvēciskais alkatības faktors vienmēr ir klāt.
Pircējam
Pircējam tas netraucē zināt, ka, ja tika uzrādīta vispārēja pilnvara nekustamajam īpašumam, piemēram, vecāka gadagājuma cilvēkam, kas izpildīts par viņa dēlu vai mazdēlu, tas negarantē principāla saprātu, un nav zināms, vai viņš dokumenta izpildes laikā zināja par savu rīcību. Iespējams, ka vecāka gadagājuma cilvēks kā argumentu atsaucas uz nierakmeņiem un vēlāk vēršas pie neirologa, darījuma laikā dodas uz psihiatrisko slimnīcu un pēc tam iznāk ar sertifikātu, kurš atcels visus darījumus.
Dzīvokļa vispārējā pilnvara: paraugs
Universāls paraugs neeksistē.Visas pilnvaras, kas noteiktas pilnvarojumā, ir atšķirīgas, atkarībā no katra konkrētā gadījuma.
Likums neaizliedz jebkurā gadījumā rakstīt pilnvaru.
Galvenais ir tas, ka to vajadzētu apliecināt tās pašas pilsētas, kurā tiek plānota mājokļu pārdošana, notāram. Tas pircējam palīdzēs lētāk un ātrāk pārbaudīt pilnvaras autentiskumu, izmantojot profesionāļu pakalpojumus.
Kādos gadījumos pilnvara tiek atzīta par nederīgu
Pastāv vairākas situācijas, lai pilnvarotu atzītu par nederīgu:
- Pārdevējs nav sasniedzis 18 gadus.
- Pilnvaras izsniegšanas laikā pārdevējs tika atzīts par nenormālu: garīgas slimības, slikta atmiņa, alkohola vai narkotiku lietošana.
- Pārdevējs maldināts. Piemēram, nepilngadīgs bērns vecumā no 14 līdz 18 gadiem ar aizbildņu vai vecāku rakstisku piekrišanu izdeva pilnvaru, bet nesaņēma apsolīto (pēc sava īpašuma pārdošanas) mājokli.
- Pārdevējs izdeva pilnvaru ar jebkāda veida spiedienu.
- Pārdevējs atcēla pilnvaru.
- Pats pilnvarnieks atcēla pilnvaru, bet, turot rokās dokumentu, turpināja atsavināt nekustamo īpašumu un piedalīties darījumos pēc saviem ieskatiem.
- Galvenais ir miris.
Darījuma finansiālā puse, izmantojot starpnieku
Pēc dzīvokļa pārdošanas ar pilnvara palīdzību persona saņem dokumentā noteikto naudu. Tas var būt gan īpašnieks, gan persona, kas ierakstīta pilnvarojumā, kā arī trešā persona, kas nav iesaistīta darījumā. Piemēram, ar pārdevēja pilnvaru starpniecību nekustamo īpašumu pārdeva dzīvokli, bet naudu saņēma pārdevēja radinieks (vai paziņa).
