Dzīvokļa pirkšana un pārdošana starp tuviem radiniekiem ir darījums, ko daudzi cilvēki zina no pirmās puses. Īpaši Krievijā. Lieta ir tāda, ka dažreiz ģimenes locekļi vēlas pārdot nekustamo īpašumu saviem mīļajiem. Šādas operācijas rada daudz jautājumu. Un mēs šodien apstāsimies pie viņiem. Mums jānoskaidro, kādas īpatnības, pērkot un pārdodot dzīvokli starp radiniekiem, ir jāņem vērā. Cik likumīgi ir šie darījumi?
Ciešu attiecību jēdziens
Sākumā visiem nav skaidrs, kurš ir tuvs radinieks. Krievijas tiesību aktos ir to personu saraksts, kurām ir piešķirts līdzīgs nosaukums.
Kas viņi ir? Piemēram:
- vecākiem
- sieva / vīrs;
- bērni
- vecvecāki.
Visas šīs pilsoņu kategorijas ir tuvi radinieki. Tiks runāts par darījumiem ar viņiem. Visiem citiem darījumiem ar nekustamo īpašumu nav nekādu pazīmju.
Likumība
Cik likumīga ir dzīvokļa pirkšana un pārdošana starp tuviem radiniekiem (līguma paraugs tiks parādīts zemāk)? Atbildēt uz šo jautājumu var būt problemātiski. Patiešām, dažreiz šādi darījumi ir saistīti ne tikai ar īpašuma pārdošanu, bet arī ar dažiem neizteiktiem noteikumiem un svētībām.
Šajā gadījumā darījumu var uzskatīt par nelikumīgu. It īpaši, ja tas tika veikts zem spiediena vai šantāžas. Bet kopumā ir iespējama nekustamo īpašumu tirdzniecība starp tuviem cilvēkiem. Šī ir pilnīgi normāla un likumīga parādība. Tam ir vairākas priekšrocības un trūkumi.
Uzsver
Kādas funkcijas visiem pilsoņiem jāņem vērā, risinot kādu uzdevumu? Pērkot un pārdodot dzīvokli starp tuviem radiniekiem, ir jāievēro noteikti noteikumi. Bez viņiem darījums netiks reģistrēts.
Kas jāņem vērā pirms darījuma pabeigšanas:
- Dzīvokļu pirkšana un pārdošana starp laulātajiem ir iespējama tikai tad, ja īpašums pieder tikai vienai personai. Piemēram, pirms laulībām saziedots vai nopirkts.
- Laulības laikā iegūto mantu uzskata par kopīgi iegūtu. Jūs varat pārdot savu daļu savam laulātajam tikai pēc šķiršanās.
Varbūt šie visi ir svarīgi punkti, kas likumdošanas līmenī var radīt dažas problēmas. Pretējā gadījumā visas darbības, kas saistītas ar īpašuma nodošanu vai tirdzniecību starp tuviem radiniekiem, ir pilnīgi likumīgas. Mājas īpašniekiem ir tiesības uz šādām darbībām.
Nodevas
Neskatoties uz to, mums ir jāapsver minētā darbība no visām pusēm. Lieta ir tāda, ka no parastā darījuma tas atšķiras ar principu, ka tiek iekasēta maksa par līguma reģistrāciju. Par ko tu runā?
Pērkot un pārdodot dzīvokli starp tuviem radiniekiem, pusēm jāmaksā noteikta summa. To aprēķina, ņemot vērā radniecības pakāpi. Jo tuvāk tas atrodas, jo mazāk jums būs jāmaksā nodevas veidā.
Par nodokļiem
Patiesībā viss ir daudz vienkāršāk, nekā šķiet. Visas iepriekš uzskaitītās funkcijas atšķir pirkšanu un pārdošanu starp tuviem radiniekiem no regulāra mājas pirkuma (no trešajām personām).
Ko var teikt par nodokļiem uzdevuma izpildē? Patiešām, tieši šī nianse interesē daudzus. Krievijā darījumiem ar mīļajiem bieži ir nodokļu atvieglojumi un citas prēmijas.
Diemžēl, pērkot un pārdodot dzīvokli starp tuviem radiniekiem, nodoklis netiek atcelts. Tas ir, pārdevējam būs jāmaksā iedzīvotāju ienākuma nodoklis likumos noteiktajās summās. Uz pētāmajām darbībām attiecas vispārējie nodokļu noteikumi.
Ko tas nozīmē? Ja īpašums pārdevējam pieder mazāk nekā 3 gadus (reģistrējot tiesības pirms 2016. gada) vai 5 gadus (ja īpašuma tiesības radās pēc 2016. gada ieskaitot), tad iedzīvotāju ienākuma nodoklis jāmaksā 13% no “nekustamā īpašuma” vērtības, kas pārsniedz vienu miljonu rubļu.
Patiesībā viss ir vienkārši. Ja radiniekam īpašums ir piederējis attiecīgi vairāk nekā 3 vai 5 gadus, tad, pārdodot savu dzīvokli, personai nav jāmaksā nodokļi.
Par cenu niansēm
Bet tas vēl nav viss! Daži cilvēki cenšas izvairīties no nodokļiem un papildu izdevumiem, piedāvājot radiniekiem pārskaitīt naudu radniecīgā, neoficiālā veidā. To darīt nav ieteicams.
Kāpēc? Pirmkārt, tas ir nelikumīgs. Otrkārt, nodokļu iestādes var uzlikt naudas sodus un soda naudas nekustamā īpašuma pārdevējam, ja dzīvokļa izmaksas ir pārāk zemu novērtētas. Tam nevajadzētu būt zemākam par kadastrālo cenu vairāk nekā par 20%. Pretējā gadījumā jums būs jāmaksā soda nauda.
Dzīvokļa pirkšana un pārdošana starp tuviem radiniekiem nodokli neatceļ vai nesamazina. Šis fakts ir jāņem vērā katrā sabiedrības šūnā.
Īsumā par darbību algoritmu
Un kā notiek dzīvokļa pirkšana un pārdošana starp tuviem radiniekiem. Operācijas plusi un mīnusi tiks parādīti vēlāk. Pirmkārt, mēs centīsimies izprast darījuma juridiskās reģistrācijas darbību algoritmu.
Īsi aprakstiet procesu:
- Sastādiet līgumu. Tas ir tipiski un tam nav nekādu īpašību.
- Sagatavo dokumentu paketi. Attiecīgo darbu saraksts tiks iesniegts vēlāk.
- Maksājiet operācijas maksu noteiktajās summās.
- Parakstiet un reģistrējiet līgumu ar Rosreestr. Vislabāk to izdarīt notāra klātbūtnē. Bet jūs varat iztikt bez tā.
- Izdot īpašuma tiesības, kā arī saņemt sertifikātu, kas apstiprina šo faktu.
Pēc naudas saņemšanas par operāciju pārdevējam pircējam būs jāizsniedz kvīts, kā arī jāmaksā nodoklis noteiktajās summās. Viss ir tieši tāds pats kā pārdodot mājokli trešajām personām.
Trūkumi
Nedaudz par pētāmās operācijas plusiem un mīnusiem. Galu galā jebkurš darījums ar radiniekiem nozīmē gan priekšrocības, gan nepilnības. Sāksim ar operācijas mīnusiem. To nav daudz, taču tie var būt ārkārtīgi nozīmīgi.
Pērkot un pārdodot dzīvokli starp tuviem radiniekiem, ir šādi trūkumi:
- Īpašums, kas iegūts šādā veidā, tiek definēts kā kopīgi iegūts laulībā. Kad šķiries, to sadala pēc vispārīgiem principiem.
- Nav iespējams kontrolēt turpmāko jaunā dzīvokļa īpašnieka rīcību. Piemēram, bērni var viegli izlikt vecākus vai veikt remontu jaunajā nekustamajā īpašumā. Un tas viss ir absolūti likumīgi.
Varbūt šie ir visi pētāmās operācijas trūkumi. Tāpēc praksē biežāk tiek izmantoti ziedojumi. Viņi atbrīvo nodokļus no tuviem radiniekiem, un tie tiek atzīti arī par saņēmēja personisko īpašumu.
Plusi
Dzīvokļa pirkšanai un pārdošanai starp tuviem radiniekiem ir arī savas priekšrocības. Un, kā liecina prakse, tādu ir vairāk.
- Pārdevējs pēc līguma noslēgšanas nevarēs pēkšņi mainīt savas domas. Galu galā viņš saņēma reālu naudu par operāciju. Ziedojumu gadījumā jūs varat atsaukt līgumu.
- Trešās puses un citi radinieki nevarēs pierādīt savas mantojuma tiesības pēc pārdevēja nāves. Pēc pārdošanas īpašums tiek pilnībā nodots pircējam.
- Saskaņā ar visiem iepriekš uzskaitītajiem noteikumiem darījumu nav iespējams atzīt par nederīgu un to apstrīdēt.
Tieši šīm iezīmēm piemīt pētāmā operācija. Tomēr juristi joprojām strīdas par pēdējās rindkopas priekšrocībām. Patiešām, dažreiz šāds apstāklis rada daudz nepatikšanas un sabojā attiecības ģimenē.
Akcijas un veselas
Tagad ir skaidrs, kādi ir plusi un mīnusi, pērkot un pārdodot dzīvokli starp tuviem radiniekiem. Šādā veidā nodotā īpašuma atgriešana nav iespējama.Šāda situācija rodas tikai tad, ja iedzīvotāji ir pārkāpuši spēkā esošos tiesību aktus un piespiedu kārtā viens otru atkāpušies no operācijas. Vai arī, viltojot dokumentus. Bet tas ir ārkārtīgi rets scenārijs.
Lūdzu, ņemiet vērā, ka jūs varat pārdot ne tikai veselus dzīvokļus, bet arī to daļas. Šim jautājumam nav ierobežojumu. Galvenais atcerēties, ka, pārdodot īpašumu kopīpašumā, citiem dzīvokļa īpašniekiem ir tiesības uz prioritāru pirkumu. Ja viņi mēneša laikā atsakās daļu izpirkt, varat to laist pārdošanā un noslēgt atbilstošu līgumu ar tuviem radiniekiem vai trešajām personām.
Nepilngadīgi bērni
Dzīvokļa pārdošanas paraugs starp tuviem radiniekiem tiks parādīts vēlāk. Ir svarīgi atzīmēt dažas darījuma pazīmes, kurās iesaistīti nepilngadīgie. Bet tie attiecas uz visām juridiski nozīmīgām operācijām ar bērniem.
Lieta ir tāda, ka, pārdodot bērna mantu (vai viņa daļu) pat tuviem radiniekiem, ir obligāti jāsaņem atļauja no “aizbildnības”. Pretējā gadījumā jūs varat aizmirst par darījumu. Bez atbilstošas atļaujas Rosreestr reģistrācija tiks atteikta.
Jūs varat iegādāties dzīvokli bērnam bez aizbildnības iestāžu likteņa. Šajā gadījumā visbiežāk vecāki sev iegādājas mājokli un pēc tam daļu piešķir nepilngadīgajam vai noformē dāvanas bērniem.
Dokumenti
Kādi dokumenti ir nepieciešami, lai veiktu studiju operāciju? Nav noslēpums, ka lielākā daļa radinieku labprāt uzticas viens otram. Tāpēc īpašuma pārdošanas procedūra atceļ dokumentus. Var iztikt bez dažādām atsaucēm un izziņām no izziņām.
Attiecīgi dzīvokļa pirkuma līgums starp tuviem radiniekiem ir gatavs parakstīšanai pēc sekojošu dokumentu iesniegšanas:
- vienošanās;
- pušu pases;
- dokumenti par īpašuma tiesībām uz īpašumu;
- kadastra pase;
- laulības apliecības.
Piedaloties darījumā, nepilngadīgajiem būs nepieciešams:
- aizbildnības iestāžu atļaujas (ne vienmēr);
- dzimšanas apliecības;
- viena likumīgā pārstāvja pase.
Dažos gadījumos pilsoņiem var lūgt:
- atlikušo īpašnieku piekrišana akciju pārdot;
- laulātā piekrišana darījumam;
- citu dzīvokļa īpašnieku atteikums izpirkt daļu.
Ieteicams ņemt līdzi dokumentus kopā ar to kopijām. Papīrs nav jāsertificē. Uzskaitītajiem vērtspapīriem jābūt katrā darījumā ar īpašumu.
Par līguma sastādīšanu
Daži vārdi regulai par mājokļa pirkuma līguma sastādīšanu, piedaloties tuviem radiniekiem. Pilsoņiem būs jāapsver visi biznesa korespondences noteikumi un iezīmes. Pretējā gadījumā līgumam nav īpašu prasību.
Tas obligāti nosaka šādu informāciju:
- objekta apraksts;
- pušu personiskā un kontaktinformācija;
- īpašuma vērtība;
- līdzekļu pārskaitīšanas kārtību un rēķinu apmaksas termiņu;
- līguma izbeigšanas un grozīšanas pazīmes.
Jūs varat rakstīt līgumu ar roku vai arī izdrukāt. Galvenais ir tas, ka puses personīgi paraksta līgumu un reģistrē šo dokumentu. Kā jau minēts, uzdevuma izpildei labāk ir sazināties ar valsts notāru. Pilnvarota persona ne tikai varēs pārbaudīt darījuma pamatotību, bet arī palīdzēs sagatavot kompetentu līgumu, ja ar to rodas problēmas.
Pēc parakstīšanas
Tiklīdz tiek parakstīts līgums par mājas iegādi no tuva radinieka, ir nepieciešams pārskaitīt līdzekļus operācijai. Ieteicams to darīt vēlreiz notāra klātbūtnē. Apmaiņā pret naudu pārdevējs izsniegs kvīti par naudas saņemšanu. Viņa pasargās radiniekus no nepatīkamiem strīdiem.
Pēc tam jūs varat doties uz Rosreestr un pārreģistrēt tiesības uz nekustamo īpašumu. Visbiežāk pilsoņiem tiek prasīts:
- veci dokumenti par "nekustamo īpašumu";
- parakstīts līgums;
- pasi
- naudas saņemšanas saņemšana no pārdevēja.
Pēc 10 dienām jūs varat saņemt īpašumtiesību sertifikātu. Kopš 2017. gada šis dokuments ir aizstāts ar izrakstu no Vienotā valsts reģistra. Viņa ir pierādījumu analogs.
Secinājumi
Mēs izdomājām, kā notiek dzīvokļa pirkšana un pārdošana starp tuviem radiniekiem. Līgums ir iesniegts mūsu uzmanībai.
Faktiski pētāmajai darbībai nav būtisku atšķirību no parastās mājokļu pārdošanas. Ja vēlaties atbrīvoties no iepriekš uzskaitītajiem trūkumiem, ieteicams dot priekšroku dāvanām. Tie tiek uzskatīti par ticamāku īpašuma nodošanas veidu starp radiniekiem. Īpaši laulības laikā.