Daudzi cilvēki izvēlas pirkt dzīvokļus nepabeigtās mājās. Tas viņiem dod iespēju iegūt mājokli par pieņemamām cenām, optimālā vietā un ar pareizu plānojumu. Lai to izdarītu, starp pircēju un attīstītāju tiek sastādīts DDU (pašu kapitāla līgums). Tajā ir norādīta objekta cena, tā pabeigšanas datums un citi svarīgi parametri. Ja tiek pārkāpti līguma noteikumi vai citi līguma nosacījumi, izstrādātājam tiek uzlikts sods. Tāpēc katrai personai, kas kļūst par būvniecības dalībnieku, ir jāsaprot noteikumi par šīs summas iekasēšanu.
Normatīvais regulējums
Jau 2005. gadā tika pieņemts īpašs likums Federālais likums Nr. 214, kas regulē noteikumus pilsoņu līdzdalībai daudzstāvu ēku kopīgā celtniecībā. Liela uzmanība šajā leģislatīvajā aktā tiek pievērsta īpaši DDU sagatavošanai, kā arī informācijai, kurai vajadzētu būt ietvertai šajā nolīgumā.
Galvenie likuma noteikumi:
- Priekšnosacījums nekustamā īpašuma iegūšanai būvējamā ēkā ir DDU izveidošana, tāpēc akcionāram nav atļauts parakstīt citus līgumus, pat ja attīstītājs to uzstāj.
- Uz citiem līgumiem neattiecas noteikumi, kas norādīti federālajā likumā Nr. 214.
- Ja tiek pārkāptas pilsoņu tiesības, viņi var piedzīt sodu no izstrādātāja.
- Aprēķinot šo maksājumu, var izmantot informāciju no paša līguma vai refinansēšanas likmi, kas noteikta laikā, kad izstrādātājs ir izdarījis pārkāpumu.
Obligāts punkts ir tas, ka DDU ir jāizstrādā tikai rakstiski. Nepieciešama viņa reģistrācija Rosreestr.
Kas būtu jāparedz līgumā
Katrai personai, kas plāno piedalīties daudzdzīvokļu ēkas celtniecībā, rūpīgi jāizpēta ar attīstītāju noslēgtais līgums, lai pārliecinātos, ka tajā ir visi nepieciešamie noteikumi attiecībā uz iegādāto mājokli. Daudzi uzņēmumi var izmantot dažādus trikus, ar kuru palīdzību nebūs iespējams atgūt sodu no izstrādātāja neatkarīgi no tā, kādus pārkāpumus viņš izdarījis.
Noteikti iekļaujiet informāciju līgumā:
- Precīza informācija par nākotnes māju un katru dzīvokli (tās platība, adrese, stāvu skaits un citi parametri).
- Datums, kad ēka jānodod ekspluatācijā.
- Dzīvokļa izmaksas.
- Procedūra, uz kuras pamata procentu turētājam būtu jāiemaksā nauda par viņa nākotnes mājokli.
- Dzīvokļa garantijas laiks.
- Metodes, uz kuru pamata izstrādātājs izpildīs savas saistības saskaņā ar šo līgumu.
Ja trūkst vismaz viena no iepriekšminētajiem nosacījumiem, tad tas ir pamats šāda līguma atzīšanai par spēkā neesošu, un jau pastāv līdzīga tiesu prakse. Sodu maksā izstrādātājs, pārkāpjot standarta nosacījumus. Visbiežāk tas ir saistīts ar faktu, ka objekts nepadodas laikā.
Līgumā var norādīt šī maksājuma summu, un, ja tā kāda iemesla dēļ nav, aprēķināšanai jums būs jāizmanto refinansēšanas likmes rādītājs noteiktā laika posmā.
Izstrādātāja pienākumi
Uzņēmumam, kurš būvē iekārtu un ar kuru tiek noslēgts DDU, jāizpilda visi līgumā paredzētie nosacījumi.
Izstrādātāja pienākumi:
- Nolīgumā noteiktajos termiņos iekārta jāuzsāk ekspluatācijā.
- Pēc īpašuma nodošanas ekspluatācijā dzīvokļi tiek nodoti kapitāla daļu turētājiem.
- Būvniecības procesu var īstenot paši vai iesaistot trešo personu uzņēmumus, kas specializējas dažādu objektu celtniecībā. Šī informācija ir atspoguļota dokumentā.
- Attīstītājs ir atbildīgs par dažādiem riskiem, ja kāda iemesla dēļ ēka tiek sabojāta vai pilnībā iznīcināta.
Visi interesenti var kontrolēt būvniecības uzņēmuma pienākumu izpildi, pārbaudot dažādus dokumentus. Interešu īpašniekiem ir arī tiesības kontrolēt darba gaitu būvlaukumā. Ja ir dažādi pārkāpumi, pilsoņiem no izstrādātāja var tikt iekasēta soda nauda.
Akcionāru atbildība
Arī būvniecības dalībniekiem vajadzētu atcerēties savus pienākumus pret būvniecības uzņēmumu. Tie ietver nepieciešamību savlaicīgi pārsūtīt naudu par objektu. Visi nosacījumi ir norādīti pašā līgumā.
Pēc objekta nodošanas ekspluatācijā jums tas ir jāpieņem. Ja pārkāpumus reģistrē arī kapitāla daļu turētāji, izstrādātāji var izmantot dažādas ietekmes metodes.
Saskaņā ar federālo likumu Nr. 214 tiek nodrošināta efektīva interešu turētāju aizsardzība, tāpēc viņi var ne tikai noteikt sodu, bet arī izmantot citas metodes. Noteiktos apstākļos kapitāla daļu turētāji var izbeigt līgumu bez izstrādātāja piekrišanas.
Kurā laikā priekšmeti jāpiegādā
DDU ir norādīti visi nosacījumi, uz kuru pamata dzīvokļi jānodod kapitāla daļu turētājiem. Šis nolīgums ir vienāds visiem pilsoņiem, kas iesaistīti augstceltņu celtniecībā.
Bieži vien objektīvu iemeslu dēļ uzņēmumi nevar ievērot termiņu. Ja attīstītājs var pierādīt, ka viņš tiešām nav vainīgs pie šādiem rezultātiem, tad divu mēnešu laikā viņš brīdina interesentus, ka objekta nodošana ekspluatācijā būs novēlota. Paziņojumā ir ierosināts papildināt nolīgumu, uz kura pamata tiek pagarināts iepriekšējais termiņš.
Ja šis nosacījums nav izpildīts, no izstrādātāja tiek iekasēta soda nauda.
Kāpēc rodas problēmas?
Objekta piegādes noteikumu pārkāpumu var izraisīt dažādi iemesli, to skaitā:
- Skaidras naudas trūkums no uzņēmuma.
- Materiāli vai aprīkojums netiek piegādāti savlaicīgi.
- Laika apstākļi nav piemēroti plānotajam darbam.
- Izstrādātājs pasludina sevi par bankrotējušu.
- Uzņēmumu atdod cita organizācija.
Iemesli var parādīties uzņēmuma vainas dēļ vai tā neesamības dēļ. Ja uzņēmums tiesā pierādīs, ka tas nevarēja ietekmēt būvniecības kavēšanās iemeslus, soda nauda netiks iekasēta.
Kolekcijas algoritms
Ja interešu turētāji saskaras ar faktu, ka priekšmeta piegādes termiņi tiek kavēti, bet par to netika paziņots, viņi var sagaidīt zaudējumus. Pats process ir sadalīts posmos:
- Tiek veikts aprēķins, uz kura pamata tiek noteikts optimālais maksājuma lielums.
- Sākumā pret attīstītāju tiek izvirzīta prasība par soda samaksu.
- Tiek gaidīts lēmums par soda piemērotību.
- Ja attīstītājs ignorē līguma pušu tiesības, tiek iesniegta tiesas prāva.
Procentu turētāji var lūgt līdzekļu atgūšanu, pamatojoties uz Federālā likuma Nr. 214, Art. 310 Civilkodekss un Art. 3 GIC.
Kā tiek aprēķināts maksājums
Būvētāja soda prasībā jābūt informācijai par tā lielumu, tāpēc vispirms aprēķini jāveic pašiem interesentiem.
Soda apmēru, ja līgumā nav nepieciešamās informācijas, nosaka kā 1/300 no Centrālās bankas refinansēšanas likmes. Informācija par šo likmi ir jāizmanto dienā, kad tiesā tiek iesniegta prasība vai prasība izstrādātājam.
Ja kapitāla daļu turētājs ir fiziska persona, tad saskaņā ar Art. 6. Federālajā likumā Nr. 214 iekasē sodu divkāršā apmērā.
Aprēķina piemērs
Apskatīsim piemēru, kā tiek iekasēta soda summa. Privātpersona ir procentu īpašnieks, tāpēc tiek prasītas 2/300 refinansēšanas likmes.Dienā, kad šī lieta tiek izskatīta, ir noteikta likme 7,75%. Dzīvokļa izmaksas ir 2,3 miljoni rubļu. Pati kavēšanās ir vienāda ar gadu, tāpēc termiņš bija nokavēts par 365 dienām.
Šādos apstākļos sods būs šāds: 2 300 000 x 365 x 2/300 x 7,75 / 100 = 433 742 rubļi. Ilgstošās kavēšanās dēļ tiek uzkrāts ievērojams līdzekļu daudzums. Un, ja daudziem kapitāla daļu turētājiem ir šāda problēma, attīstītājam ir pienākums maksāt naudu visiem viņiem. Tāpēc bieži vien kavējuma gadījumā uzņēmums piedāvā procentu īpašniekiem iespēju samaksāt mazāku summu bez tiesas. Pilsoņiem ir tiesības izlemt, vai viņi vērsīsies tiesā vai piekritīs izstrādātāja priekšlikumam.
Pirmstiesas atgūšanas noteikumi
Pirms vēršanās tiesā tiek izvirzīta prasība attīstītājam par soda samaksu. Šo posmu nevar palaist garām, jo tiesa noteikti pieprasa pierādījumus par mēģinājumu mierīgi atrisināt šo jautājumu.
Pirmstiesas šādas problēmas risināšanas process ir sadalīts posmos:
- Pretenzijas sagatavošana. Šis ir tā paraugs. Sodu maksā izstrādātājs, pamatojoties uz informāciju no šī dokumenta. Šajā gadījumā problēma rodas brīvprātīgi.
- Pretenzijā jāiekļauj atsauces uz likumiem, kā arī izraksti no paša līguma.
- Dokuments ir izgatavots divos eksemplāros. Viens dokuments tiek nodots uzņēmumam, bet otrā tiek uzlikta pieņemšanas zīme, pēc kuras tā paliek pie pilsoņa.
- Lai garantētu šādas prasības reģistrācijas pareizību, ieteicams izmantot pieredzējuša jurista palīdzību.
- Dokumentā jāveic pareizs soda aprēķins. Bieži vien DDU tiek nodrošināti papildu maksājumi, kurus var iekasēt arī no izstrādātāja.
- Punkts ir norādīts, ka pilsoņi cieta zaudējumus termiņa kavēšanās dēļ, jo viņi bija spiesti īrēt mājokli.
- Kopā ar prasību izstrādātājam tiek nodota dokumentu pakete. Tajā ietilpst akcionāru pases kopija, DDU kopija un dokumenti, kas apstiprina naudas iemaksu dzīvoklī.
- Dokumenti jānosūta kopā ar pielikumu sarakstu un kvīti. Varat arī apmeklēt uzņēmuma biroju, lai pārsūtītu dokumentus sekretāram.
Tieši sazinoties ar izstrādātāju, jums jāpieprasa, lai izstrādātājam adresētās prasības otrajā eksemplārā tiktu ievietota īpaša atzīme. Kompensācijas jāmaksā, pamatojoties uz informāciju no šī dokumenta.
Kā iesniegt prasību?
Zemāk ir parādīts soda atgūšanas piemērs no izstrādātāja, izmantojot prasību.
Sastādot šo dokumentu, tiek ņemtas vērā šādas prasības:
- Uzņēmuma nosaukums ir precīzi norādīts. Informāciju var iegūt no DDU.
- Norādīti līguma reģistrācijas dati.
- Ir noteiktas visas pretendenta prasības, pamatojoties uz kurām no izstrādātāja tiek iekasēta soda nauda saskaņā ar koplīgumu.
- Šīs summas aprēķināšanai tiek veikti dažādi skaidrojumi.
- Visi prasībai pievienotie dokumenti ir aprakstīti atsevišķi.
- Tiek piestiprināts pieteikuma iesniegšanas datums un pilsoņa paraksts.
Atteikums piešķirt sodu var būt tāpēc, ka dokumentā nav informācijas par pieteikuma iesniedzēju.
Parauga pretenzijas izstrādātājam par sodu tiek izteiktas pēc iespējas skaidrāk un ērtāk. Dati par iedzīvotāju ir jāievada tikai esošajā formā. Nav nepieciešams izmantot vienotus dokumentus, tāpēc ir atļauts rakstīt pieteikumu brīvā formā.
Tiesu izpildes procedūra
Bieži vien izstrādātāji nereaģē uz apgalvojumiem vai nepieņem negatīvu lēmumu. Viņi cer, ka interešu turētāji nevērsīsies tiesā.
Šādos apstākļos ir nepieciešams iesniegt prasību tiesā, lai, pamatojoties uz lēmumu, no līguma pārkāpēja tiktu atgūta nepieciešamā summa.
Pretenzijas un citu dokumentu sagatavošana
Izstrādātājs paziņojumu par soda prasību var iesniegt patstāvīgi vai pieaicināts jurists. Dokumentā jāietver šādi punkti:
- Prasība atgūt sodu un kompensācijas samaksa par morālo kaitējumu.
- Tās tiesas nosaukums un adrese, kurā iesniegta prasība.
- Prasītāja vārds un reģistrācijas adrese.
- Informācija par atbildētāju.
- Kapitāla turētāju tiesību pārkāpuma raksturs, kā arī uzskaitītas visas viņu prasības.
- Normatīvo aktu prasību pamatojums.
- Oficiālie dokumenti, kas apliecina interešu turētāju prasību atbilstību.
- Informācija par prasības cenu, un tai nevajadzētu būt spontānai. Tāpēc soda nauda un citi maksājumi tiek pareizi aprēķināti iepriekš, ja nepieciešams, lai tos atgūtu.
Pretenzijai ir pievienoti citi dokumenti, ko iesniedz DDU, maksājuma dokumenti, kvītis par valsts nodevu samaksu un sarakste ar izstrādātāju. Ja nav pierādījumu, ka akcionārs mēģināja problēmu atrisināt pirmstiesas ceļā, tiesa atsakās pieņemt prasību.
Kurā tiesā vērsties?
Tiek sagatavots tiesas process un iesniegts dažādām tiesām:
- Būvkompānijas reģistrācijas vietā.
- Prasītāja dzīvesvietā.
- Vietā, kur tika sastādīts līgums starp abām pusēm.
- Objekta, kas tiek būvēts, atrašanās vietā.
- Ja soda summa nepārsniedz 50 tūkstošus rubļu, tad lietu izskata miertiesā.
Izstrādātāja sodu var samazināt, ja tā lielums nav samērīgs ar nodarīto kaitējumu. Tāpēc ir svarīgi pareizi pieiet pie šī maksājuma aprēķina.
Ražošanas ierosme
Prasība par soda piedziņu no būvnieka tiek iesniegta tiesā, pēc kuras tiek noteikts sapulces datums. Pamatojoties uz tiesas lēmumu, prasītājam tiek izsniegts izpildraksts.
Šis dokuments ir jāadresē tiesu izpildītājiem, lai viņi sāktu piespiedu kārtā iekasēt līdzekļus no izstrādātāja. To var nosūtīt arī uz banku, kur ir būvniecības uzņēmuma norēķinu konts.
Kādus trikus izstrādātāji bieži izmanto
Daudzi uzņēmumi apzinās, ka dažādu iemeslu dēļ viņi var aizkavēt objekta pabeigšanu, tāpēc pat sastādot DDU, viņi bieži izmanto dažādus trikus, uz kuru pamata viņi nākotnē var izvairīties no viltojumu nodošanas. Tajos ietilpst:
- DDU vietā tiek sastādīts investīciju līgums vai cits līgums.
- Kapitāla īpašniekiem tiek piedāvāts sastādīt provizorisku līgumu par dzīvokļa iegādi, pēc kura darījums tiek pabeigts trīs mēnešus pēc īpašuma piegādes. Šādos apstākļos pilsoņi nav aizsargāti no termiņu pagarināšanas.
- Bieži vien ir DDU ar vienlaicīgu apdrošināšanas iegādi. Tomēr pastāv liela varbūtība, ka termiņu pagarināšana nebūs apdrošināšanas gadījums, tāpēc procentu īpašnieki nesaņems kompensāciju par zaudējumiem.
- Maksājumu var veikt, izmantojot aizdevuma līgumu. Tāpēc, ja noteikumi tiek lauzti, izstrādātājs atdod naudu ar vekseļu, uz kura pamata jūs varat iegādāties citu objektu no šī uzņēmuma.
Ja izstrādātājs ir krāpnieks, viņš var izmantot dzīvokļu dubultās pārdošanas shēmu, ar kuras palīdzību viņš var iegūt papildu līdzekļus projekta pabeigšanai.
Cilvēkiem, kuri vēlas iegādāties mājokli būvējamās mājās, vajadzētu būt labi zināmam, kā pareizi noformēts līgums ar attīstītāju, kādai informācijai tajā jābūt. Ja būvniecības uzņēmumā ir pārkāpumi, iedzīvotāji var paļauties uz naudas līdzekļu konfiskāciju. Jums jāzina, kā tas tiek pareizi aprēķināts un iekasēts. Sākumā nauda jāmēģina iegūt pirmstiesas ceļā, bet, ja tas nedod vēlamo rezultātu, tad interesentiem būs jāvēršas tiesā. Lai to izdarītu, jums ir jāsaprot pieteikuma sagatavošanas un citu dokumentu sagatavošanas noteikumi.
