Hipotēku obligācijas ir vērtspapīru veids. Viņi jau sen ir populāri ārzemēs, bet Krievijā joprojām ir maz pazīstami. Tomēr nesen situācija ir sākusi radikāli mainīties. Tātad hipotēku obligācijas nodrošina ienākumus, finansējot mājokļu kreditēšanas tirgu. Bankas, emitējot vērtspapīrus, piesaista līdzekļus. Tad viņi izsniedz kredītus iedzīvotājiem, saņem peļņu uz procentu rēķina un daļēji to dala ar investoriem. Viss šķiet diezgan sarežģīti. Uzzināsim vairāk par hipotēku obligācijām.
Kā viss tiek sakārtots?
Lai labāk saprastu, kā jūs varat nopelnīt, jums ir jāsaprot funkcionēšanas principi.
Tātad, vispirms banka izsniedz hipotēku obligācijas par noteiktu summu, pēc tam pārdod tās nākamo turētāju starpā.
Pēdējie savukārt iegūst prasījuma tiesības, kuras nodrošina nekustamais īpašums. Tas tiek ieķīlāts bankā, līdz aizņēmējs veic visu aizdevuma summu. Tāpēc hipotēku nodrošinātas obligācijas tiek uzskatītas par samērā drošu ieguldījumu veidu.
Ja aizņēmējs neveic maksājumus, nomaksājot aizdevumu, banka varēs realizēt nodrošinājuma nekustamo īpašumu, lai atmaksātu parādu.
Kas emitē hipotēku obligācijas?
Pastāv divu veidu organizācijas, no kurām katra var veikt šo darbību:
- Kredītiestādes.
- Hipotēku aģenti.
Starp tām pastāv būtiskas atšķirības, tāpēc jums vajadzētu runāt par katru atsevišķi.
Kredīta organizācijas
Lai varētu emitēt hipotēku obligācijas, tām jāatbilst noteiktām prasībām. Īsāk sakot, kredītiestādei nevajadzētu būt finansiālām problēmām.
Dažreiz praksē ir situācijas, kad organizācija neievēro noteikumus, ir alternatīva. Tas ir par hipotēkas aģenta izveidi. Tas nozīmē atšķirīgu vērtspapīru emisijas shēmu.
Hipotēku aģents
Tā ir juridiska persona, kas izveido banku tikai un vienīgi tā mērķim. Tas attiecas uz hipotēku obligāciju emisiju.
Tas ir aģents, kurš saņem prasījuma tiesības, kas nodrošinātas ar vērtspapīriem.
Jums jāsaprot, ka uz šādas organizācijas darbību ir jāattiecina vairāki ierobežojumi. Piemēram, viena iestāde pārvaldīs hipotēkas aģentu, un grāmatvedība būs pilnīgi atšķirīga. Turklāt aģentam nav tiesību pieņemt darbā darbiniekus.
Šādiem pasākumiem ir kopīgs mērķis - palielināt darbību caurskatāmību un samazināt tiesiskos strīdus.
Īpašības
Hipotēku obligācijas tiek emitētas, lai banka ātri piesaistītu finanšu resursus. Saņēmusi līdzekļus no investoriem, kredīta organizācija izsniedz aizdevumu. Nopelnītie procenti ir viņas peļņa.
Cik uzticamas ir aizdevumu hipotēku obligācijas? Atbilde uz šo jautājumu ir interesanta daudziem potenciālajiem investoriem. Galu galā viņi vēlas palielināt savus ieguldījumus bez riska.
Jums jāsaprot, ka bankas saistības pret obligāciju turētājiem tiek nodrošinātas ar tiesībām pieprasīt hipotēkas kredītus. Tos sauc par aktīviem, un tos nevar atsavināt par labu citām prasībām. Tāpēc ir izveidots ķīlu reģistrs, kurā ņemtas vērā hipotēku obligācijas. Šis dokuments padara visas darbības pārredzamākas.
Hipotēku obligācijas Krievijā ir pilnīgi nepopulāras, un to zina maz cilvēku. Šis tirgus ir neattīstīts, un pašreizējā periodā tā izredzes ir ļoti neskaidras.
Bankrots
Potenciālajiem investoriem jābūt gataviem neparedzamiem scenārijiem. Apsveriet vienu no tiem. Ja banka, kas tirgū izsniedza hipotēku obligācijas, tiek pasludināta par bankrotējušu, tad lietā nonāk bankrota pilnvarnieks. Viņš pārdod ķīlu un maksā ieņēmumus obligāciju turētājiem. Šādas darbības jāpabeidz deviņu mēnešu laikā no bankrota dienas.
Atkarībā no summas, kas saņemta pēc nodrošinājuma pārdošanas, ir iespējami divi scenāriji.
- Ja līdzekļu nebija pietiekami, lai samaksātu obligāciju turētājiem, tie var ieņemt vietu kreditoru rindās un gaidīt parādu saņemšanu pēc atlikušā īpašuma pārdošanas.
- Ja līdzekļu ir vairāk, tad pēc samaksas hipotēku obligāciju turētājiem tie tiek nosūtīti, lai izpildītu kreditoru prasības.
Priekšapmaksa
Bankrots nav vienīgais iespējamais scenārijs. Dažos gadījumos obligāciju turētājiem ir nepieciešama pirmstermiņa atmaksa. Tas ir iespējams šādās situācijās:
- Noklusējums Kā piemēru var minēt situāciju, kad banka laicīgi nemaksā ienākumus turētājiem.
- Kļūdas hipotēku seguma reģistrā.
- Darbības noteikumu neievērošana. Šis postenis vairāk attiecas uz hipotēkas aģentu. Ja viņš pārkāpj attiecīgo likumu, obligāciju īpašniekiem ir tiesības pieprasīt pirmstermiņa atmaksu.
Priekšrocības
Izmantojot hipotēku obligācijas, katra puse gūst labumu. Bankai, kā arī aizņēmējam un investoram ir priekšrocības:
- Kredītiestāde veic vairāk darījumu, piesaistot papildu līdzekļus. Tā rezultātā ienākumi no saņemtajiem procentiem palielinās.
- Kad investors iegādājas hipotēku obligācijas, viņš saņem salīdzinoši uzticamu finanšu instrumentu, kas ļauj ne tikai ietaupīt, bet arī palielināt savus līdzekļus. Interesanti, ka likme šādiem vērtspapīriem ir zemāka nekā aizdevumiem, kas izsniegti nekustamā īpašuma pirkšanai. Tomēr ieguldītājs var paļauties uz peļņu, paaugstinot cenas mājokļu tirgū.
- Aizņēmējam hipotēku obligācijas var būt iespēja iegūt labāku aizdevuma likmi. Tas ir saistīts ar faktu, ka bankas, emitējot obligācijas, saņems vairāk līdzekļu, palielinās darījumu skaitu un attiecīgi arī pašu peļņu. Nākotnē tas samazinās augstās hipotēku likmes. Pat pusotrs vai pat divi procenti ļaus kredītņēmējiem iegūt iespaidīgus ietaupījumus, iegādājoties mājokli.
Hipotēku obligāciju veidi
Lai labāk izprastu šo vērtspapīru tirgu, jums ir jāsaprot to veidi:
- Hipotēku obligācijas. Tie ir parāda vērtspapīri. Tie ir pilnībā vai daļēji nodrošināti ar nodrošinājumu. Tas nozīmē, ka turētājam ir tiesības pieprasīt savu līdzekļu atdošanu uz aizdevuma nodrošinājuma rēķina. Hipotēku obligācijas var emitēt tikai banka vai īpašs aģents.
- Dalības hipotēkas sertifikāts. Šis ir reģistrētas drošības veids. Viņam nav nominālvērtības, un īpašnieks saņem tiesības uz īpašumu, kas veido kopējo segumu.
- Hipotēka. Tas ir vēl viens vērtspapīru veids. Tas ir sava veida garantija ar nekustamo īpašumu saistīto finansiālo saistību izpildei.
Kā notiek Krievijā?
Šīs valsts hipotēku obligāciju tirgum ir savas īpatnības. Un to ir daudz.
Visticamāk, tas nedarbosies, lai aizņemtos ārzemju pieredzi. Galu galā, ja mēs runājam par Krievijas obligāciju un nekustamā īpašuma tirgiem, ne vienu, ne otru nevar saukt par stabilu. Tāpēc potenciālie investori nesteidzas ieguldīt šajā nepārbaudītajā finanšu instrumentā. Nestabilitāte ir viens no galvenajiem iemesliem, kas neļauj hipotēku obligācijām kļūt populārām Krievijā.
Nākamais iemesls ir augstās izmaksas.Tas noved pie tā, ka privātie investori nevar atļauties pirkt obligācijas, nemaz nerunājot par parastajiem Krievijas pilsoņiem, kuri atrodas tālu no akciju tirgus, bet neiebilst, ka apsver uzticamu alternatīvu banku noguldījumiem.
Tāpēc šādu vērtspapīru galvenā mērķauditorija ir NPF, kā arī apdrošināšanas un banku organizācijas. Viņiem ir iespaidīgas finanšu summas un vēl lielāka vēlme tos palielināt. Ja hipotēku obligācijas kļūst populāras un pieejamas vienkāršajiem pilsoņiem, vērtspapīru ienesīgums nedaudz samazinās.
Galīgo iemeslu var saukt par nepilnīgu likumdošanu.
Perspektīvas
Līdz šim Krievijas hipotēku obligāciju tirgu var saukt par diezgan rupju ideju, kas nedod nekādas garantijas kapitāla saglabāšanai. Tomēr nav zināms, kā turpmāk attīstīsies situācija ar vērtspapīriem.
Daži eksperti ir ļoti optimistiski noskaņoti. Viņi uzskata, ka hipotēku obligāciju tirgus Krievijā tikai sāk veidoties, tāpēc tagad šādu investīciju pievilcība ir maksimāla.
Sakarā ar to, ka mājokļu kreditēšana valstī jau ir attīstīta, nepiesaistot vērtspapīrus, situācijas mainīšana prasīs daudz laika. Pēc visu to pašu ekspertu domām, šis periods var ilgt no septiņiem līdz desmit gadiem. Tikmēr hipotēku obligāciju izredzes joprojām ir diezgan neskaidras.
Tajā pašā laikā šādu vērtspapīru tirgus tiek uzskatīts par pievilcīgu gan bankām, gan ieguldītājiem. Hipotēku obligācijas ļauj kredītiestādēm piesaistīt papildu finansējumu. Investoriem tiek dota iespēja dot ieguldījumu ienesīgā projektā un palielināt savu kapitālu.
Izpētot vērtspapīru tirgu, jo īpaši hipotēku obligācijas, jums jāapkopo pēc iespējas vairāk informācijas. Pēc visu datu nosvēršanas potenciālais ieguldītājs varēs pats pieņemt lēmumu.
