Komerciālais nekustamais īpašums var būt ienākumu avots dažādās shēmās. Ne pēdējā vieta ir spekulatīva, ja objekts tiek daudzkārt nopirkts un pārdots. Turklāt jūs varat iegūt labu peļņu, izīrējot īpašumā esošo teritoriju.
Nekustamais īpašums un bizness
Nav noslēpums, ka par dzīvojamo nekustamo īpašumu interesējas apmēram piecas reizes vairāk īrnieku nekā komerciālās telpās. Nav par ko pārsteigt, jo investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā Maskavā veic uzņēmēji, bieži lieli, vidēja lieluma uzņēmumi. Mūsu valstī tādu ir salīdzinoši maz.
Ienākumu gūšanai izmantotais nekustamā īpašuma tirgus ir atkarīgs no situācijas valstī un pasaulē, jo īpaši no negatīvajiem faktoriem. Tiklīdz tiek novērota uzņēmējdarbības aktivitātes samazināšanās, tas atspoguļojas pieprasījumā pēc kvadrātmetriem. Tās pieaugums noved pie īrnieku aktivizēšanas. Līdz ar to cenu kāpums, kas raksturo šo nozari. Pēdējā laikā investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā Krievijā reti tiek raksturotas kā daudzsološas sarežģīto ekonomisko apstākļu dēļ, jo tās ir diezgan šauri koncentrētas investīcijas.
Cik nopelnīsim?
Pirms krīzes kolektīvie ieguldījumi komerciālajā nekustamajā īpašumā uzrādīja ļoti augstu atdeves līmeni. Telpu vadīšana:
- Noliktavas
- birojos.
Ir zināms vairākus gadus, kad tikai 12 mēnešos peļņas pieaugums tika dubultots, tas ir, īpašumtiesības uz nelielu platību kļuva par stabilas ievērojamas peļņas avotu. Bet pēdējos gados ieguldījumi komerciālajā nekustamajā īpašumā ne vienmēr dod reālus ienākumus. Daudz kas ir atkarīgs no izvēlētā objekta, kas liek ļoti atbildīgi izturēties pret lēmumu pieņemšanu par labu vienai vai otrai opcijai.
Uzņēmējs var rēķināties ar panākumiem, ja viņš vispirms izstrādāja peļņas stratēģiju, kurā ņemtas vērā tā īpašuma pazīmes, kas viņam patika. Šādā situācijā ienākumi no komercplatībām var pārsniegt iespējamo peļņu no darbībām ar dzīvojamo māju. Tās pamatā ir nomas likmes: attiecībā uz pastāvīgas uzturēšanās objektiem uzņēmējiem paredzētie objekti ir divas vai pat divarpus reizes dārgāki. Bet sākotnējā cena var sakrist.
Investīcijām komerciālajā nekustamajā īpašumā Sanktpēterburgā, Maskavā un citās pasaules pilsētās ir arī tik svarīga pozitīva iezīme: ieguvuma ilgums laikā. Īpašniekam, kas pieder noteiktam objektam, ir tiesības to iznomāt saskaņā ar ilgtermiņa līgumu. Tas nozīmē, ka pasīvie ienākumi plūdīs gadiem ilgi. Nu, tā lielumu nosaka gan pilsēta, gan konkrētās ēkas specifika. Bet dzīvojamās telpas var iznomāt dārgi tikai pastāvīgi, kas uzliek par pienākumu pastāvīgi meklēt jaunus klientus.
Tas ir svarīgi
Ja plānojat investēt komerciālajā nekustamajā īpašumā Sanktpēterburgā, Maskavā un citās pasaules pilsētās, vispirms pievērsiet uzmanību “kapitalizācijas koeficienta” jēdzienam. Šis termins tiek piemērots vērtībai, kas aprēķināta, pamatojoties uz gada neto ienākumiem. Tā vērtība ir jādala ar summu, kas iegūta īpašumā, iegādājoties to.
Normatīvie rādītāji:
- dzīvojamajam nekustamajam īpašumam - 3-7%;
- komerciālām telpām - 8-12%.
Ko ieguldīt?
Kā jau minēts iepriekš, komerctelpām ieguvumi, ko saņem to īpašnieki, ir lielāki nekā rādītāji, kas raksturīgi dzīvojamajiem kvadrātmetriem. Bet ne katrs objekts būs tik ienesīgs kā cits tirgū piedāvātais objekts.Lai nepieļautu kļūdu un neieguldītu naudu neveiksmīgā projektā, jums jāzina pazīmes, kas atšķir veiksmīgas un daudzsološas iespējas no tām, kas saistītas ar nepamatotiem riskiem.
Populārākās kategorijas:
- Noliktavas
- Biroji
- tirdzniecības grīdas;
- Viesnīcas
Analizējamie kritēriji:
- pieprasījums, tirgus specifika un piedāvājumi;
- rentabilitāte, aptuvenais atmaksāšanās periods vairāku ieguldījumu iespēju kontekstā;
- kopējais rezultāts, kas ļauj noteikt, kurš no iespējamiem nesīs lielāko peļņu.
Ja jūs interesē biroji un veikalu vietnes, tad tiem atmaksāšanās koeficients ir no pieciem gadiem līdz desmit gadiem. Viesnīcām un noliktavām šis periods reti ir mazāks par 7 gadiem, bieži tas ilgst līdz 11–12.
No kā baidīties
Ja plānojat veikt ieguldījumus komerciālajā nekustamajā īpašumā, pirmais ir objekta dzīves cikls. Indikatīvie standarti dažādu veidu uzņēmējdarbības atmaksai jau ir norādīti iepriekš. Analizējot pievilcīgu iespēju, paturiet prātā, ka šie termini ir jāapvieno viens ar otru. Vai nevēlaties, lai jūsu viesnīcu nodotu kapitālo remontu vai pat nojauktu, pirms tā atmaksājas?
Tomēr galvenais risks ir ieguldījumi komerciālā nekustamā īpašuma celtniecībā. Neatkarīgi no tā, cik veiksmīga ir būvniecība tajā brīdī, kad pārskaitāt naudu par kvadrātmetriem, nav garantiju, ka tā netiks iesaldēta pēc dažiem gadiem. Vienmēr pastāv iespēja, ka objekta darbība vispār tiks pārtraukta. To ir ļoti grūti paredzēt, taču prakse rāda: krīzes laikā un pēc tās šādas situācijas risks ir lielāks nekā mierīgā laikā. Un tagad, kā jūs zināt, nekustamā īpašuma tirgus joprojām ir šokā pēc 2008. – 2009. Un 2014. gada krīzes.
Tomēr "sekundārajam mājoklim" ir arī daži sarežģīti aspekti, kas padara riskantas investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā. Kritēriji, kuriem jāpievērš uzmanība, ir norādīti iepriekš. Ja objekts sevi parāda kā daudzsološu visos aspektos, tad ir jēga izmantot izdevību un tajā ieguldīt naudu.
Tirgus tendences
Eksperti ziņo, ka pēdējos gados ieguldījumi komerciālajā nekustamajā īpašumā ir pieauguši par 71%, salīdzinot ar 2009. gada krīzes periodu. Tajā pašā laikā tirgus aktivitāte joprojām tiek vērtēta kā nepietiekama. Konkrētas izmaiņas notika laikposmā no 2014. līdz 2017. gadam. Šajā periodā acīmredzamu iemeslu dēļ ir samazinājušās investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā no ārvalstīm. Krievijas ekonomika lēnām uzlabo savu tempu, kas aizbiedē tos, kuri nebaidās no politiskās situācijas nestabilitātes. Tomēr pēdējais ir iztaisnojies jau divus gadus, kas atspoguļojas kvadrātmetru interesentu skaita pieaugumā.
Vispopulārākās ir tās teritorijas, kuras var izmantot uzņēmējdarbībai ēkās, kas uzceltas lielās pilsētās. Tradicionāli vadošais:
- Maskava
- Sanktpēterburga
Man jāsaka, ka pat krīzes periodā pieprasījums pēc kosmosa šeit praktiski nesamazinājās, un tagad tirgū regulāri tiek novērota liela izaugsme. Vadošās nozares ir viesnīcas, biroji.
Pēc ekspertu domām, līdz 2018. gada beigām situācija ir absolūti stabilizējusies. Ja tagad krievu brīvo līdzekļu īpašnieki dod priekšroku ieguldījumiem vācu komerciālajā nekustamajā īpašumā, eksperti prognozē, ka līdz tam brīdim vairums no viņiem būs ieinteresēti veikt uzņēmējdarbību dzimtenē.
Pelniet naudu pareizi
Tirdzniecības telpas investoru vidū parasti ir pieprasītas. Pastāv trīs shēmas:
- pievienotu, iebūvētu telpu iegādi turpmākai nodošanai saskaņā ar nomas līgumu;
- objekta iegūšana jaunā ēkā, lai pārdotu tālāk, kad būvniecība ir pabeigta;
- tāda objekta pirkšana, kurā nākotnē tiks atvērts savs bizness (iespējams, to vajadzēs pārdot, pieaugot).
Personai ir tiesības iegādāties absolūti jebkuru nekustamo īpašumu - tie ir pašreizējie likumi.Nākotnē objektu var nodot uz nomas pamata vai pārdot tālāk, kā arī uzrādīt. Bet, lai kļūtu par saimnieku, jums jāatceras, ka komerciālais nekustamais īpašums nedaudz atšķiras no dzīvojamā.
Pievērsiet uzmanību šim aspektam: kad indivīds nodod komerctelpas īrei, viņš veic darbības, kas veicina peļņas gūšanu. Saskaņā ar valsts likumiem šajā gadījumā nav nepieciešams reģistrēties kā uzņēmumam. Tajā pašā laikā, ja šāda darbība ir regulāra vai bija iespējams noslēgt līgumu, kas ilga vairāk nekā gadu, tad pastāv iespēja, ka jūs tiksit atzīts par nelegālu uzņēmēju, par kuru jūs varat sodīt. Kā situācija izrādīsies konkrētajā gadījumā, ir atkarīgs no tiesas un īpašnieka darbībām.
Kas ir izdevīgāk?
Tradicionāli visrentablākās investīcijas komerciālajā nekustamajā īpašumā tiek veiktas, izmantojot “ielu mazumtirdzniecības” mehānismu. Nekustamā īpašuma tirgus eksperti saka, ka pēdējos gados tie, kuriem ir naudas līdzekļi 5-10 miljonu robežās, var atļauties tieši šādu metodi to palielināšanai.
Sistēmai ir tikai viens trūkums - augsts konkurences līmenis. Visi šie cilvēki, kuri iepriekš ieguldīja mājokļos, bet nolēma pāriet uz “nopietnāku zivi”, pārgāja uz šo formātu, kas tikai varēja ietekmēt rentabilitāti. No vienas puses, strauji pieaug piedāvājumu skaits, no otras puses, pieprasījums šādā mērā nav tik liels. Rezultātā īrnieki var izvēlēties no daudziem piedāvājumiem, kas viņiem ir visizdevīgākie, un mainīt nomniekus, piemēram, cimdus. Jūs varat izdzīvot, tikai regulāri samazinot likmi, taču ne katrs saimnieks tam ir gatavs.
Labākie var paļauties uz labāko
Pēc ekspertu domām, sarežģītā tirgus situācija, kuras dēļ iepriekšējās shēmas zaudēja savu efektivitāti, padara rentablus ieguldījumus komerciālā nekustamā īpašuma tirgū jaunā formātā. Labumu var iegūt tie, kuri spēj ātri izanalizēt klientiem nepieciešamo un pieņemt lēmumu, pamatojoties uz šo informāciju.
Izvēloties investīciju objektu, noteikti analizējiet visus tā parametrus. Padomājiet par to, kurā īrnieku kategorijā jūs rēķināties, un mēģiniet paredzēt, kādus parametrus viņi prasīs no objekta, par kuru viņi vēlas labi samaksāt. Balstoties uz to, izvēlieties konkrētu iespēju. Jo īpaši ir liels pieprasījums pēc telpām, kuras atrodas intensīvas satiksmes apstākļos. Tajā pašā laikā augstā cena ar jau tā lielo starpvalstu spēju ir pierādījums par zemu ieguldījumu atdevi, tāpēc izvairieties no šādām iespējām.
Un ja ārzemēs?
Investīcijas Vācijas komerciālajā nekustamajā īpašumā ir tradicionāli populāras, jo parasti tiek uzskatīts, ka šī valsts ir visdrošākā ekonomika, kas atrodas uz kājām. Pat globālās krīzes apstākļos, kas satricināja dažādu valstu uzņēmumus, vācu nekustamie īpašumi saglabāja savu vadošo pozīciju un pierādīja investīciju uzticamību tajā.
Kā izskatās mūsdienu komerciālā nekustamā īpašuma tirgus Vācijā? Līdz 40% dalībnieku ir investori no citām valstīm. Tajā pašā laikā vairumam objektu gada rentabilitāte svārstās no 3 līdz 9%. Eksperti saka, ka līdz 2016. gada beigām Vācijas komerciālajā nekustamajā īpašumā tika ieguldīti vairāk nekā 50 miljardi eiro, kas pārsniedza pēdējo desmit gadu robežu. Runājot par vidējiem parametriem, tas ir gandrīz dubultojies.
Lielākais pieprasījums pēc Vācijas birojiem ir tāds, ka tos iegādājas 47% investoru. Gada raža - līdz 6%. Dažādas tirdzniecības telpas 2016. gadā piesaistīja 18% uzņēmēju uzmanību ar līdzekļiem. Šādām iekārtām gada ienesīgums ir 4–8%. Viesnīcas un noliktavas ir kļuvušas par desmitās daļas ārvalstu investoru darbības zonu Vācijā. Šīs personas var cerēt uz peļņu līdz 6% gadā.Dzīvokļi studentiem, vecāka gadagājuma cilvēku aprūpes iestādes nodrošina gada ienākumus 9%, un tas interesēja apmēram 15% uzņēmēju.
Parādīšanās un paroles
Ja aplūkojat investoru pieredzi 2016. gadā, varat redzēt, ka vispievilcīgākā teritorija ir tā sauktais “Lielais septiņnieks”, tas ir, lielākās Vācijas pilsētas. Ja plānojat izmantot jau veiksmīgu uzņēmēju pieredzi, jums jāpievērš uzmanība tieši šīm apdzīvotajām vietām:
- valsts galvaspilsēta ir Berlīne;
- Ķelne;
- Diseldorfa;
- galvenā Hanzas pilsēta Hamburga;
- alus pasaules galvaspilsēta Minhene;
- Štutgarte
- lielākais Hesē un piektais lielākais Frankfurtes štatā.
Pēc analītiķu domām, 2016. gadā Minhenē tika saņemti ieguldījumu fondi vairāk nekā septiņu miljardu eiro apmērā. Un tas ir attiecībā pret visu valsts apjomu - apmēram 13,5%.
Vācijas investoru pievilcībā nav nekā pārsteidzoša, jo patlaban, neskatoties uz diezgan lielo objektu skaitu, brīvo biroju nav. Lielajās pilsētās apmēram 2% telpu ir tukšas, mazās pilsētās šis skaitlis palielinās līdz 5%, bet reti pārsniedz to. Kāpēc situācija investoriem ir tik rožaina? To uzrauga valsts. Tas ir izteikts ne tikai ar tirgus konkurētspēju, bet arī ar samazinātu kredītlikmi un pievilcīgu finanšu, ekonomisko klimatu. Procenti par aizdevumiem svārstās no 1,5 līdz 2,8%. Cik daudz es varu ņemt aizdevumu, lai ieguldītu šo naudu nekustamajā īpašumā? Saskaņā ar Vācijas likumiem - līdz 70% no izmaksām. Piekrītu, tas izklausās vilinoši?
Ir smalks punkts. Vācijas kredītkompānijas ļoti rūpīgi analizē katru potenciālo klientu, viņa nodomus, kā arī novērtē, cik liela objekta likviditāte ir piesaistījusi potenciālā investora uzmanību. Ja aktīvs ir riskants, tad neveiksmes varbūtība ir augsta. Gadījumā, kad banka veic darījumu, pircējs var būt simtprocentīgi pārliecināts, ka tas ir lielisks un daudzsološs ieguldījums, kas viņam kļūs par labklājības līdzekli.
Rezumējot
Saskaņā ar VTsIOM veikto pētījumu rezultātiem ne tik sen, vairāk nekā 50% Krievijas iedzīvotāju ir pārliecināti, ka nekustamā īpašuma pirkšana ir visefektīvākā metode, lai saglabātu un palielinātu savas naudas rezerves. Tas ir, jautājums nav “Vai ir vērts pirkt?”, Bet gan “Ko pirkt?”.
Izvēloties objektu, kurā tiks ieguldīti līdzekļi, mēģiniet rūpīgi izanalizēt visas nekustamā īpašuma īpašības un neriskējiet to vēlreiz. Neaizmirstiet par lielo konkurenci tirgū, novērtējiet to dažādās komerciālā nekustamā īpašuma nozarēs un aprēķiniet, kādus gada ienākumus jūs varat nodrošināt sev tīkamāko variantu. Nekad nepieņemiet lēmumu steidzīgi.