Atkarībā no īpašnieka personiskajām vēlmēm ēkas būvēšanai vai remontam var būt divi veidi:
- mājsaimniecība;
- darbuzņēmējs.
Pirmajā gadījumā ēkas īpašnieks sev uztic visas funkcijas, kas saistītas ar ēkas uzcelšanu vai rekonstrukciju. Otrajā gadījumā tiek iesaistīts darbuzņēmējs. Liela apjoma darbos visus procesus vada ģenerāluzņēmējs.
Galvenais būvuzņēmējs būvniecībā
Ģenerāluzņēmēja jēdziens tiek interpretēts kā juridiska persona, kas uzņemas visas funkcijas plānoto būvdarbu īstenošanā. Parasti būvniecība, kurai ir īpaša specifika, nav pabeigta bez ģenerāluzņēmēja.
Par kvalitāti, projekta dokumentācijas prasību ievērošanu un darbu izpildes termiņu katrā posmā pilnībā atbild būvniecības organizācija, kas sadarbojas ar pasūtītāju, pamatojoties uz vispārīgu līgumu. Galvenā kvalitāte, kas būtu jāpiešķir ģenerāluzņēmējam, ir spēja ātri izvēlēties profesionālus darbiniekus un organizācijas noteikta veida darbiem būvniecībā un projektēšanā. Izveidot pilnīgu visu apakšuzņēmēju mijiedarbību vienā būvlaukumā.
Uzdevumi
Būvniecības līgums paredz, ka ģenerāluzņēmējs veic daudzus uzdevumus:
- Pilnīga visu līgumu, kas noslēgti ar klientu, ievērošana.
- Objektīvu klientu prasību izpilde, kas nav pretrunā ar būvnormatīviem.
- Apakšuzņēmēju organizāciju piesaiste, darbu koordinēšana, kuros tie tiks iesaistīti, un cenu politika ar klientu.
- Maksājumu veikšana un uzskaite ar apakšuzņēmējiem. Ja vēlaties, var arī uzturēt grāmatvedību.
- Konstrukcijas elementu novērtēšana un darba kvalitātes kontrole, uzstādīšana kopā ar klientu.
- Tieša līdzdalība pārvaldes iestāžu pārbaudēs, aizsargājot klienta intereses un tiesības.
- Dalība darbu pieņemšanā starpposmos un būvprojekta gatavības fakta novērtēšana.
- Defektu identificēšana un izmaksu novēršana to novēršanai.
- Vismodernāko būvniecības metožu tieša ieviešana.
Ģenerāluzņēmēju funkcijas būvniecībā
Papildus stratēģiskajiem uzdevumiem ģenerāluzņēmējam ir pienākums veikt daudzas funkcijas vienā objektā.
Plānošanas un projektēšanas darbi
Projekta izstrādes stadijā ieteicams iesaistīt ģenerāluzņēmēju, lai viņš kā praktisks speciālists varētu novērtēt noteiktos darbu izpildes termiņus, veikt atbilstošus pielāgojumus, lai nākotnē nodrošinātu visu būvniecības posmu precīzu izpildi.
Darba organizēšana
Ģenerāluzņēmēja pienākumos būvniecībā ietilpst no klienta saņemtas projekta dokumentācijas glabāšanas organizēšana, šādu dokumentu izsniegšana apakšuzņēmējiem, lai veiktu noteikta veida darbus.
Ģenerāluzņēmējam ir pienākums atrast apakšuzņēmēju organizācijas, savlaicīgi nodrošināt tām darbu ar darbu un uzraudzīt izpildes kvalitāti. Darbuzņēmējam ir pienākums vienoties ar klientu apakšuzņēmēju organizācijām, iepriekš pārbaudot to reputāciju un saskaņotās cenas.
Darbuzņēmējam ir pienākums būvlaukumā nodrošināt apstākļus visu būvniecības posmu īstenošanai, tieši piedalīties tajos.
Veiciet atbilstošas izmaiņas projektēšanas dokumentācijā, neapdraudot veiktspēju un nepārkāpjot valsts noteikumus.
Nodrošiniet visus nosacījumus, lai netiktu pārkāpti drošības pasākumi un darba aizsardzības noteikumi.
Finansēšana, ziņošana un kontrole
Ģenerāluzņēmējiem būvniecībā ir jāziņo par savu galveno darbību. Tajā pašā laikā pilnībā jāuzņemas atbildība par šādos ziņojumos ievadīto informāciju.
Stingri ievērojiet līgumos un darba dokumentos paredzētos termiņus. Pārraugiet visu vienību, aprīkojuma un mehānismu veselību, lai novērstu būvlaukuma dīkstāvi un ievainojumus.
Piedalieties saglabāšanai pakļauto objektu pārbaudē, sagatavojiet visu nepieciešamo dokumentāciju darba apturēšanai. Ja darbi tiek atsākti, ģenerāluzņēmējam ir pienākums iesniegt visu jauno būvniecības organizāciju dokumentāciju vai sākt darbu pats.
Zemas kvalitātes darbu vai defektu atklāšanas, piegādes un darba noteikumu neievērošanas gadījumā ģenerāluzņēmējs izvirza pretenzijas apakšuzņēmējiem, materiālu piegādātājiem. Būvniecības līgums viņam ļauj iekasēt līgumsodu apakšuzņēmējiem kā daļu no noslēgtajiem līgumiem.
Veic starpposma un galīgos norēķinus ar visiem apakšuzņēmējiem, iekasējot soda naudas, ja tādas ir.
Ģenerāluzņēmēja funkcijas būvniecībā ietver visu to darbu cenu un apjomu saskaņošanu ar pasūtītāju, kurus veiks apakšuzņēmēju organizācijas. Par visām izmaiņām līgumattiecībās starp darbuzņēmējiem jāvienojas ar pasūtītāju.
Loģistika
Pēc iepriekšējas vienošanās ģenerāluzņēmējs var patstāvīgi nodrošināt būvniecības objektu ar materiālajām vērtībām. Šajā gadījumā viņam ir pienākums uzraudzīt, kā tiek ievēroti pārdevēju piegādāto materiālu piegādes termiņi, saskaņot cenas ar klientu, nodrošināt būvlaukumu ar visu nepieciešamo aprīkojumu un mehānismiem, lai netiktu pārtraukts ēkas celtniecības vai remonta process.
Zemas kvalitātes materiālu piegādes gadījumā man tie ir jāatdod, iesniedzot pretenziju piegādātājam. Ģenerāluzņēmējs ir pilnībā atbildīgs par apakšuzņēmēju organizāciju nodrošināšanu ar materiāliem darbam.
Ja iegūtie materiāli netiek izmantoti pilnībā, tad, iepriekš vienojoties, ģenerāluzņēmējs ir tiesīgs pārdot pārpalikumu.
Vietnes attīstība un noteikumu ievērošana
Ģenerāluzņēmēja funkcijas būvniecībā ietver tiešu līdzdalību ēkas būvniecības vietas izvēlē. Saskaņā ar vienošanos ar klientu tam var uzticēt vietnes reģistrēšanu un visu atļauju saņemšanu. Arī koordinācija ar enerģijas dienestiem turpmākā darba jomā attiecībā uz elektroenerģijas piegādi, ūdeni, koku ciršanu.
Ģenerāluzņēmējs var nodarīt zaudējumus cilvēkiem ar zaudējumiem, kas cietuši būvdarbu, pazemes komunālo pakalpojumu ierīkošanas dēļ.
Saskaņā ar saņemto dokumentāciju pilnībā jāuzņemas atbildība par ģeodēziskā sadalījuma ievērošanu. Ja to paredz līgums ar pasūtītāju, tad ģenerāluzņēmējs darbam var patstāvīgi izvēlēties ģeodēzisko organizāciju, pamatojoties uz apakšlīgumu.
Citas funkcijas
Līgumā ar būvniecības ģenerāluzņēmēju var paredzēt nosacījumu, ka ģenerāluzņēmējs patstāvīgi sastāda valsts komisiju pabeigtā objekta pieņemšanai un patstāvīgai nodošanai ekspluatācijā. Iespējams, ka pēc nodošanas ekspluatācijā ģenerāluzņēmējs pats nodod uzbūvēto objektu cilvēkiem, kuri to ekspluatēs. Veic visus norēķinu darījumus ar šādām personām.
Līgumā ar klientu skaidri jānorāda ģenerāluzņēmēja funkcijas būvniecībā, normatīvie dokumenti, kas viņam tiks virzīti visā līgumā.
Sadarbības veidi starp ģenerāluzņēmēju un pasūtītāju
Pasūtītājs un būvuzņēmējs var sadarboties divējādi.
Konsultācijas
Šajā gadījumā ģenerāluzņēmējs veic stingri noteiktus uzdevumus, piemēram:
- sniedz konsultācijas darbplūsmas organizācijas jomā;
- attīsta tehniskās aktivitātes;
- veic pārbaudi;
- pamatojoties uz projektu, sastāda būvdarbu grafiku.
Ģenerāluzņēmēja dalība ir iespējama tikai darba pieņemšanas posmā.
Pārvaldība
Klients pilnībā nodod visas funkcijas ģenerāluzņēmējam būvniecībā, sākot no projekta dokumentācijas sagatavošanas līdz objekta nodošanai ekspluatācijā. Apakšuzņēmēju meklēšana, materiālu piegādes organizēšana, atļauju saņemšana - viss krīt uz ģenerāluzņēmēja pleciem.
Ieguvumi no darba ar ģenerāluzņēmēju
Lieliem objektiem labākā izvēle ir piesaistīt īpašu organizāciju celtniecībai vai remontam. Ģenerāluzņēmējs uzņemas visas rūpes un atbildību par sevi. Biežāk būvniecības uzņēmums izvēlas kvalificētu personālu un apakšuzņēmējus. Klientam nav jāalgo savi darbinieki, lai organizētu projektēšanu un saņemtu visas atļaujas būvniecības uzsākšanai, objekta nodošanai ekspluatācijā un apakšuzņēmēju un piegādātāju izvēlei.
Lai piesaistītu vai ne piesaistītu ģenerāluzņēmēju dzīvojamo ēku celtniecībai, katram zemes gabala īpašniekam ir individuāli jāizlemj. Bet visas priekšrocības, kas ir lielām organizācijām, piesaistot ģenerāluzņēmēju, būs arī privātmājas īpašuma būvniecības pasūtītājs.
Trūkumi sadarbībā ar ģenerāluzņēmēju
Galvenais mīnuss ir cena. Organizācijai, kas nodarbojas ar profesionālu ģenerāluzņēmēju darbu, būs nepieciešams ievērojams darbaspēks. Bet pastāv arī risks, ka ģenerāluzņēmējs iesaistītais apakšuzņēmējs var pieļaut kļūdas darbu veikšanas procesā, un tas nozīmē objekta nodošanas ekspluatācijā termiņu.
Attiecību smalkumi
Galvenais būvuzņēmējs un apakšuzņēmējs būvniecībā ir nesaraujami saistītas visas konstrukcijas daļas. Ģenerāluzņēmējs uzņemas visu atbildību par apakšuzņēmēju organizāciju darbībām. Ja rodas strīdīgi jautājumi, tad tos atrisinās tikai ģenerāluzņēmējs.
Savukārt klientam ir tiesības nolīgt vairākus darbuzņēmējus, piemēram, konkrētai darba vietai. Šajā gadījumā šādus līgumus neuzskata par vispārīgu līgumu.
Ja līgumā starp ģenerāluzņēmēju un apakšuzņēmēju nav noteikti ierobežojumi, tad pēdējam ir tiesības patstāvīgi piesaistīt citus darbuzņēmējus un patstāvīgi veikt visus darbus.
Ģenerāluzņēmēju pakalpojumi kļūst aizvien populārāki, ņemot vērā tā mobilitāti un elastīgumu pušu attiecībās. Klientam - šī ir iespēja piesaistīt darbam labākos speciālistus, uzcelt būvniecības projektu, izmantojot jaunākās tehnoloģijas, un izmantot jaunākās attīstības iespējas.