Īpašuma pirkšana ar hipotēkas palīdzību tiek uzskatīta par sarežģītu un ilgstošu procedūru. Tas ietver vairākus svarīgus soļus, kas jāpāriet. Ir jārīkojas izlēmīgi, jo tikai tad būs iespējams sakārtot mājokli. Ir nepieciešams detalizēti apsvērt visus hipotēkas darījuma posmus, lai, sazinoties ar banku, jūs būtu pārliecināts par savu rīcību.
Programmas izvēle
Pirmkārt, ir svarīgi izvēlēties pareizo programmu. Tam jāatbilst visiem nosacījumiem. Bez tā nākamie hipotēkas darījuma posmi būs bezjēdzīgi. Izvēloties, jums jāņem vērā šādi faktori:
- Mēneša maksājuma summa, kas nedrīkstētu būt lielāka par 40% no vidējās algas.
- Pirmā iemaksa: ieteicams izvēlēties lielu summu.
- Īpašuma cena.
- Objekta tips un tā atrašanās vieta.
Visas bankas izvirza dažādus nosacījumus, tāpēc pastāv iespēja pašam izvēlēties individuālus nosacījumus. Jums jāņem vērā arī šādas nianses:
- Solīt. Tas var būt diapazonā no 12 līdz 16%.
- Aizdevuma summa. Bankām ir savas metodes maksimālās vērtības aprēķināšanai. Parasti tiek nodrošināti apmēram 3 miljoni rubļu, bet varbūt 1 miljons rubļu.
- Valūta Valūtas hipotēkas tagad nav tik pieprasītas kā pirms vairākiem gadiem. Iepriekš likmēs būtiskas izmaiņas nebija. Šādu aizdevumu izvēlas tie, kuri ienākumus saņem ārvalstu valūtā. Tā likme ir zemāka, taču pastāv risks maksāt vairāk valūtas kursu izmaiņu dēļ.
- Nodrošinājums. Tas ietver prasības, kas tiek uzrādītas līdzaizņēmējam un galvotājam. Dažreiz nodrošinājums nav vajadzīgs, ja, piemēram, klients saņem algu no šīs bankas vai maksā sākotnējo maksājumu.
- Pirmais maksājums. Parasti tā lielums ir no 20-30%. Bet ir ieteikumi un nav iemaksas.
- Apdrošināšanas noteikumi Tie ietver personas apdrošināšanu un nodrošinājumu.
- Avansa maksājums. Daudzas programmas paredz pirmstermiņa atmaksu. To var izmantot mātes kapitāla vai valsts subsīdiju klātbūtnē.
Ja pats par sevi ir grūti izvēlēties pareizo programmu, varat izmantot hipotēku brokera pakalpojumus, kurš izvēlēsies labākās iespējas. Bet jāpatur prātā, ka šāds darbs ir diezgan dārgs - apmēram 30-100 tūkstoši rubļu.
Pieteikums
Kad programma ir atlasīta, ir nepieciešama hipotēkas pieteikums. Tajā ir pievienots dokumentu saraksts. Pārbaude var ilgt no 3 dienām līdz mēnesim. Viss ir atkarīgs no tā, kādi dokumenti tiek iesniegti, kā arī no galvotājiem un līdzaizņēmējiem.
Hipotēkas pieteikumu iesniedz visi kredītņēmēji. Nepieciešams aizpildīt anketu, iesniegt dokumentus izskatīšanai. Ja lēmums ir pozitīvs, tad varat pāriet uz nākamo soli.
Īpašuma meklēšana
Visa hipotēkas darījuma shēma tiek veikta nekustamā īpašuma juridiskai reģistrācijai. Mehānismam jāatbilst bankas prasībām. Parasti vadītājs runā par viņiem. Banku prasības var atšķirties. Jums jāizvēlas sev vispiemērotākais. Ja tirgus ir sekundārs, tad prasības var būt šādas:
- Gatavs dzīvoklis.
- Atbilstība sanitārajiem noteikumiem.
- Istaba nedrīkst būt noārdīta, ārkārtas gadījumā.
- Mehānismam jāatrodas hipotēkas seguma zonā.
- Piemērotība pastāvīgai dzīvesvietai.
Ja šī ir jauna ēka, tad prasības būs šādas:
- Mājokļa izvēlei vajadzētu būt akreditētam attīstītājam, kurš tirgū darbojas jau 5 gadus, turklāt nav kavēšanās ar telpu celtniecību un īri.
- Objektam jābūt gatavam vismaz 20%.
Lai izietu nākamos hipotēkas darījuma posmus, varat izmantot nekustamo īpašumu palīdzību.Speciālisti paātrina nepieciešamā mājokļa meklēšanu. Šādu pakalpojumu cena ir aptuveni 2-4% no darījuma vērtības. Izmaksas var tikt noteiktas.
Objekta vērtējums
Nākamie hipotēkas darījuma posmi nenotiks, ja īpašums netiks novērtēts. Nepieciešams noteikt nodrošinājuma vērtību, kas tiks sniegts bankai. Piemēram, ja darījuma cena ir 3 miljoni rubļu, un speciālists to lēsa 2 miljonu vērtībā, tad bankas nevar pieņemt nelikvīdu drošības depozītu.
Lai novērtējums būtu ticams, jums jāizmanto vērtētāju palīdzība. Šo darbu apmaksā aizņēmējs (apmēram 2-20 tūkstoši rubļu). Ja banka nav atklājusi novērtējuma neprecizitāti, speciālistam var iesniegt prasību SRO, kā arī iecelt papildu pasākumu, par kuru klients apmaksās. Tāpēc ieteicams nekavējoties pieņemt darbā partnerus, bankas vērtētājus. Lai veiktu novērtēšanu, jums nepieciešams iepriekšējs pirkuma līgums.
Objekta apstiprināšana
Kad tiek izvēlēts objekts, tas ir jāsaskaņo ar banku. Lai to izdarītu, atlasiet dienu, kurā ieradīsies klients, pārdevējs un pārvaldnieks. Ja tā ir jauna ēka, ir jāsastāda provizorisks pirkuma līgums vai prasījumu cesija.
Ja pārdevējs ir juridiska persona, tad jums jāsagatavo izraksts no reģistra, reģistrētais kapitāls, īpašuma tiesības. Un, kad pārdevējs ir fiziska persona, jums būs nepieciešama pases kopija, izziņa no izziņām. Pārbaudot dokumentus, kas ilgst 3–10 dienas, banka pieņem lēmumu - pozitīvu vai negatīvu. Otrajā gadījumā jums jāsāk meklēt jauns nekustamais īpašums. Ja atbilde ir apstiprinoša, tad mums jāveic nākamais solis.
Aizdevuma līgums
Kā notiek hipotēkas darījums? Tas ietver aizdevuma līguma parakstīšanu. Šajā brīdī klientiem bieži rodas jautājumi. Pirms dokumenta parakstīšanas jums jāiepazīstas ar katru priekšmetu, lai izvairītos no ne īpaši patīkamām sekām.
Jums jāpievērš uzmanība maksājuma grafikam, kas parasti tiek pievienots līgumam. Ir nepieciešams iepazīties ar pušu tiesībām un pienākumiem, komisijām un izdevumiem. Vienošanās nosaka apgrūtinājumu uzlikšanas un atcelšanas principus, priekšapmaksas noteikumus, komisijas maksu par pakalpojumiem. Klientiem ir svarīgi iepazīties ar apmaksas noteikumiem un nodrošinājuma apdrošināšanu.
Ja banka ievieš komisijas maksas, tās tiek ņemtas vērā, aprēķinot efektīvo likmi. Pirms pieteikšanās jums ir jājautā par papildu maksājumiem, lai uzzinātu hipotēkas reālo cenu. Jums jāpievērš uzmanība informācijai, kurā teikts par iespēju vienpusēji mainīt likmi.
Ja kāda informācija klientam neatbilst, tad viņš var atteikties saņemt aizdevumu, pat ja visas iepriekšējās darbības ir veiksmīgi izpildītas. Lēmumu pieņem persona. Pirms līguma parakstīšanas ir svarīgi novērtēt savas spējas hipotēkas maksāšanā. Dokumentu paraksta aizņēmējs, līdzaizņēmējs, galvotāji.
Reģistrācija
Kad dokumenti ir parakstīti, ir nepieciešama hipotēkas darījuma reģistrācija. Lai to izdarītu, jums jāapmeklē valsts reģistrs. Sākotnēji būtu jāmaksā valsts nodeva - 2 tūkstoši rubļu.
Ir nepieciešams veikt līgumu valsts reģistrāciju. Procedūra ilgst 2 nedēļas. Pēc tam pircējam ir īpašumtiesības ar apgrūtinājumu. Nekustamais īpašums kļūst par bankas atslēgu. Dokumenti no reģistra nonāk bankā, un pēc tam nauda tiek pārskaitīta pārdevējam. Šim nolūkam var izvēlēties jebkuru no metodēm: skaidru naudu, kontu, šūnu. Pēdējā metode tiek uzskatīta par drošāko.
Ievietojot naudu kamerā, pārdevējs būs pārliecināts par tās pieejamību, un pircējam tā ir droša. Pirms reģistrācijas jums nav jāpārskaita nauda. Ja seko darījuma atteikums, tad līdzekļus atgriezt būs grūti.
Apdrošināšana
Pircējam ir patstāvīgi jāapdrošina īpašums. Tas ir nepieciešams, lai aizsargātu pret bojājumiem. Apdrošināšana tiek izsniegta uz dzīvību un invaliditāti. Jaunākie pakalpojumi tiek sniegti bankā.Un objekts būs jāapdrošina citur, galvenais, lai banka akceptē polisi. Maksājot par šādiem pakalpojumiem, gadā būs apmēram 0,5–1,5% no aizdevuma. Apdrošināšana tiek izsniegta, ja ir noslēgts aizdevuma līgums un pārdošanas dokuments.
Izmaksa
Kad īpašuma tiesības ir apgrūtinātas, no nākamā mēneša klients veic maksājumus. Ja kavējas vai nespēj izpildīt saistības, nodrošinājumu pārdod banka, lai samaksātu parādu. Tā kā pārdošana notiek par zemām izmaksām, tā klientiem nav izdevīga. Banka pārdos nekustamo īpašumu, lai tā daļa tiktu atmaksāta.
Tie līdzekļi, kurus klients iemaksāja skaidrā naudā, var palikt bankā. Piedāvājuma meklēšana pirms pārcelšanās uz mājokli tiek aizkavēta līdz vairākiem mēnešiem, tāpēc jums pacietīgi jāgaida.
Daži izmanto nekustamo īpašumu pakalpojumus, kas sniedz atbalstu hipotēku darījumiem. Viņi kontrolē visu darījumu, palīdz sastādīt līgumus, maksā valsts nodevas, apdrošina iestādi, izvēlas vērtētāju. Jums nekavējoties jānoskaidro, kādu darbu veiks nekustamo īpašumu darītājs. Viņa pakalpojumi ir diezgan dārgi. Ja vēlaties ietaupīt, tad visu varat izdarīt pats.
Arī lielisks palīgs var būt hipotēkas notārs. Tas aizsargā pilsoņu intereses. Ar hipotēku notāra pakalpojumus izvēlas pēc pušu - bankas, nekustamā īpašuma pārdevēja un pircēja - vienošanās. Pārdošanas dokumenta sertifikācija maksā 1% no darījuma. Šī darba tarifi ir apstiprināti likumā. Dažos gadījumos banka darījumā pieprasa notāra klātbūtni. Par šādu darbu var noteikt fiksētu maksu no 3 līdz 10 tūkstošiem rubļu. Darījuma veikšana pie notāra būs likumīga un droša.